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Interview de Samy Ouardini de Ramify

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Aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Samy Ouardini qui est cofondateur de Ramify. On va parler placements, gestion pilotée en particulier parce que Ramify c’est, à ma connaissance, la gestion pilotée la moins chère du marché.

Tanguy: Samy, est-ce-que tu peux nous dire qu’est ce qui t’a amené à co-fonder Ramify ?

Oui, bien sûr avec plaisir ! Ramify est une entreprise que j’ai cofondé avec Olivier Herbout qui est mon associé et que je connais depuis assez longtemps. On était ensemble en école d’ingénieur, on a eu pas mal d’expérience dans la finance de son côté et du mien. Moi dans le conseil en stratégie, lui a travaillé vraiment en tant que portfolio manager aux Etats-Unis.

C’est pendant la pandémie où on a un peu repris contact, après quelques années sur des continents différents, qu’on a eu la même observation sur le marché français, c’est que contrairement aux Etats-Unis ou d’autres pays anglo-saxons, l’offre était encore assez faible d’un point de vue épargne individuelle.

Il y a des acteurs sur le marché, pour ne pas les citer, il y a des acteurs qui vont proposer des placements pas trop cher, de bonne qualité, mais 100% ETF. Qui peut être très bien pour commencer dans l’investissement, mais nous on a voulu pousser un petit peu le concept !

Nous on considère que la gestion de patrimoine, ce n’est pas uniquement actions, obligations ou ETF, mais toute personne, quel que soit son niveau de patrimoine et son niveau de connaissance, peut et doit explorer d’autres classes d’actifs pour avoir des portefeuilles plus robuste, des stratégies long terme plus cohérentes.

Ce qui est très important chez nous et c’est vraiment quelque chose qu’on pousse depuis le début, c’est prendre en compte la fiscalité dès le début. Ce n’est pas parce qu’on a peu de moyens que la fiscalité on ne s’en préoccupe pas, non on peut faire les bons, des choix plus éclairés entre assurance-vie / PER et PEA et c’est un petit peu ce qu’on essaie de véhiculer via notre plateforme.

Et pour finir sur les classes d’actifs, parce que c’est facile de dire toutes les classes d’actifs, on considère vraiment que toutes les classes d’actifs disponibles ont leur place dans un portefeuille. Donc c’est : action, obligation, immobilier, private equity, start-up parce que ça peut aussi avoir un rôle qui est assez proche de celui du private equity, mais parle plus aux gens, et on sait très bien que dans la gestion de patrimoine, les gens aiment interagir avec leur argent, voir où est leur argent et le fait d’investir dans une start-up de manière nominative, ça excite les gens ça intéresse les gens et aussi un pilier fort de notre projet qui est la crypto monnaie.

Donc, ce sont des choses qu’on va proposer aussi, c’est en cours de développement, ça va arriver je pense pendant l’été. A la fois de l’investissement direct sur les crypto monnaies qui intéresse, les gens ou via des stratégies qu’on créera nous mêmes toujours en gestion pilotée, ou des produits un peu plus structuré, type livret bitcoin etc.

Tout sera disponible via la plateforme pour que les gens aient accès à tous avec toute optimisation qui va avec.

Tanguy: Vous êtes une jeune société mais ce qui m’a plu c’est de voir que déjà vous restiez pas sur un seul produit, mais comme tu le disais vous faites plusieurs produits, plusieurs classes d’actifs. Tu as parlé de la fiscalité aussi tout à l’heure et c’est très important, on en a beaucoup parlé sur ce blog d’optimiser. Est-ce que tu peux me dire déjà à date les produits que vous proposez et ce que vous prévoyez de lancer prochainement.

Ce qu’on a à disposition aujourd’hui, c’est des portefeuilles. On a deux portefeuilles différents : un portefeuille qu’on peut appeler classique : ETF, action, obligation avec bien sûr le choix des préférences clients, choix du risque, avoir l’accès direct aux ETFs exacts dans lesquelles l’argent l’argent va être placé via l’assurance-vie et via le PER.

Donc, on a trois parcours :

un parcours 100 % en assurance vie pour classique

un parcours 100% PER

et un troisième parcours qui est très apprécié par nos clients, c’est le parcours optimisation fiscale.

Notre proposition est fonction de la situation du client, de son foyer fiscal, de son niveau de revenus, de ses préférences, de son projet d’épargne, lui proposer la combinaison, il maximise le rendement interne en prenant compte des qualités entre l’assurance-vie, et le PER.

On propose aussi, parce que la situation des gens change au cours du temps, c’est normal : un enfant en plus, une augmentation de salaire, un changement de situation familiale etc, ça change la fiscalité donc ça va changer cette combinaison optimale. On propose de tester automatiquement via le dashboard, les versements par mois pour toujours maximiser le rendement net. Donc ça on le propose déjà. 

On a aussi lancé un deuxième portefeuille qui est action, obligation, immobilier. L’immobilier via les SCPI, donc directement via le parcours de souscription vous pouvez choisir 2 types de portefeuille : le portefeuille 100 % ETF, le portefeuille ETF / immobilier est plus robuste, surtout en temps d’inflation, ça permet de baisser un petit peu l’exposition en obligation, de l’augmenter aux SCPI, ça couvre à peu près le même rôle, sauf que les SCPI d’immobilier c’est moins corrélés aux marchés et surtout ça peut bénéficier de l’inflation via les salaires et des loyers des SCPI.

Tout ça, c’est disponible aujourd’hui et via le dashboard on a aussi accès à d’autres types d’investissement, mais tout ce qui est private equity et crypto monnaie, ça arrive cet été en principe.

Tanguy: Déjà une assurance-vie, un PER, ce que j’ai bien dans la simulation c’est de pouvoir être un peu guidé dans le choix fiscal. Je recommande bien-sûr à chacun de bien regarder, mais c’est vrai que parfois on utilise un peu l’assurance-vie comme couteau suisse, alors qu’en fait si on veut vraiment optimiser, il faut regarder toutes les poches. Il y a une poche qu’on aime bien, j’en parle souvent sur le blog aussi c’est le PEA, Est-ce que c’est une poche qui est aussi prévue dans votre roadmap ?

Oui c’est prévu dans notre roadmap ! Alors pour être totalement transparent, c’est un petit peu plus difficile à mettre en place, c’est un produit bancaire. Des produits assurantiels sont plus faciles à mettre en place surtout  les produits digitaux assurantiels, mais oui le PEA c’est dans notre roadmap de la deuxième partie de l’année.

Tanguy : OK, impeccable ! Je me place un peu dans le point de vue du client et j’en connais pas mal qui ont vraiment envie de faire cette partie gestion pilotée, parce qu’ils n’ont pas forcément envie de rentrer dans le détail. Je choisis le produit, ensuite je me dis aujourd’hui est-ce-que c’est le bon moment pour placer ? Il y a de l’inflation, il y a la hausse d’intérêt donc les obligations font un peu la tête, il y a même des baisses sur le segment obligataire. Je rappelle pour tous les gens qui regardent cette vidéo, quand les taux montent, la valeur des obligations baisse et ça va dans l’autre sens. Comment est-ce que vous accompagnez les personnes dans le choix de leur allocation dans le contexte actuel ?

Très bonne question ! Ce qu’on fait, je vais parler du premier du portefeuille action / obligation, parce que c’est lui qui a été le plus impacté par cette mini crise. Ce n’est pas une crise énorme, mais a quand même eu des secousses assez grosses sur le marché.

Alors oui, on a vu que les portefeuilles peu risqués, qui sont assez majoritairement composés d’obligations, ont connu les plus hautes baisses. Ce qui peut paraître contre intuitif lorsqu’il y a un choc sur les marchés, on s’attend à ce que le marché actions soit plus volatil. ça a été le cas, mais le rebond a été plus rapide. Et comme tu l’as dit Tanguy, à cause de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, la tendance baissière des obligations continue. Sur les premiers portefeuilles, notre méthode de gestion c’est, tous les jours pour tous les clients, on va calculer ce qu’on appelle le portefeuille idéal. On calcule le portefeuille idéal, on compare le portefeuille actuel et si la différence est trop élevée on lance automatiquement les ordres d’arbitrage pour rééquilibrer portefeuille. 

Concrètement ce qu’on a fait c’est qu’on a ajouté pour les portefeuilles les plus faibles, parce que les portefeuilles les plus risqués, ils ont connu un fort rebond et sont tous quasiment en positif aujourd’hui même avec la crise, même ceux qui ont commencé à investir pendant la crise. Pour la partie obligations, on a réajusté pour augmenter la part d’obligations, en gros, on a changé un peu notre critère de risque pour nous adapter à la conjoncture actuelle. 

Par contre ce qui est très intéressant, c’est le deuxième portefeuille vu qu’on rajoute les SCPI, mais les SCPI vont venir remplacer une partie des obligations. Vu que les SCPI et l’immobilier, de manière générale, est peu sensibles à l’inflation, en tout cas sur le court terme, sur trois mois ça ne se voit pas au niveau de l’immobilier, mais sur un an, deux ans, ça se voit de manière positive sur les loyers, donc ce portefeuille la performe beaucoup mieux dans ce contexte.

Il y a un nouveau portefeuille qu’on a mis en ligne et celui là est beaucoup plus robuste et se comporte beaucoup mieux en temps de l’inflation et de taux d’intérêt, et c’est un peu ce que je disais au début, c’est important d’explorer toutes les classes d’actifs pour avoir le portefeuille le plus robuste, qui va sur le long terme, sur 15 ans 20 ans, avoir le moins de volatilité et délivrer le plus de rendement sur ces 15 à 20 ans, sans avoir de secousse un petit peu trop violente à la moindre crise.

Tanguy: Oui c’est vrai, tu en parlais au tout début des ETF’s. Je conseille souvent de plutôt être assez passif dans l’investissement, mais pour les personnes qui suivent la formation j’étais obligé d’indiquer les réallocations que je faisais, parce que c’est un environnement dans lequel on ne peut pas rester immobile. Si vous écoutez là et si vous détenez pas mal d’obligations, en particulier long terme, et en même temps, de fond qui rapporte moins que l’inflation,  il y en a pas mal en ce moment, il faudra poser la question de l’horizon de temps parce que si votre horizon est long, vous risquez de perdre beaucoup. C’est là où je vois tout l’intérêt de la gestion pilotée, cette gestion est à haute valeur ajoutée, mais elle a un coût aussi et souvent je suis un peu déçu quand je vois parfois des résultats de gestion pilotée. Aujourd’hui comment faites-vous pour coller au plus près du benchmark de performance des actions internationales par exemple, ou des secteurs obligataires et d’éviter qu’ils aient trop de frais d’intermédiaire ?

C’est très simple ! Le meilleur moyen de baisser les frais. C’est pour ça qu’on choisit des ETFs, on essaye aussi d’être intelligent dans le choix des ETFs. La différence n’est pas énorme et on peut quand même passer de 0,3 % à 0,2 % de frais par an en choisissant le bon ETF.

Tout ça c’est un peu tout le travail que va réaliser notre équipe de recherche et investissement. Cela va être de scanner l’univers d’investissement qui est mis à disposition par l’assureur, aujourd’hui APICIL et très bientôt on va avoir GENERALI aussi.

Ce qui vous permet d’avoir accès à plus de 5000 actifs par assureur et à nous d’aller regarder tous les actifs, tous les ETFs et toutes les SCPI et choisir celles qu’on considère les meilleurs d’un point de vue qualité/prix. Ce qu’on appelle qualité/prix, c’est performances/prix, donc essayer de baisser les frais de souscription pour les SCPI, les frais de gestion pour ETFs et pour les SCPI et ensuite essayer de créer les  portefeuilles les plus robustes.

Ce qu’on utilise c’est une technique de création portefeuille assez classique : des algorithmes d’optimisation convexe. On va aller choisir les actifs au vu des contraintes émises par le client, que ce soit contrainte de risque, contrainte d’horizon de temps, contrainte de projets, contrainte de préférence personnelle, avoir une exposition spécifique à un pays ou pas, des choses qu’on va on va développer, créer le portefeuille qui va maximiser le rendement. Bien-sûr on se base sur l’historique et sur des backs test, mais net d’impôt. En fonction de l’enveloppe fiscale qui sera choisie, les actifs peuvent changer. Si l’horizon de temps change, la manière avec laquelle on va sortir l’argent va changer. Tout ça pris en compte par l’équipe pour créer ces portefeuilles et les manager au cours du temps. 

Tous les jours, on va faire les mêmes optimisations pour calculer les portefeuilles idéaux et si la différence est trop élevée, on lance les arbitrages. C’est comme ça qu’on arrive à monitorer en temps réel les portefeuilles des clients et à ajuster. On ne lance pas tous les jours, parce que quand on envoie un arbitrage ça peut coûter de l’argent, mais quand c’est nécessaire et pertinent.

Tanguy: En termes de frais justement, tu en as parlé, si je prends les différents frais que ce soit le frais de l’assureur,vos frais de gestion, des frais d’ETF etc, il faut compter quelle enveloppe de frais pour le client final ?

Alors aujourd’hui, on est sur une offre de lancement qui est très appréciée par les clients, comme tu disais au début, c’est la moins chère du marché on est à 0,45-0,5 % pour les frais d’enveloppe. Donc ça, c’est assurance-vie / PER pour le coup là, on est aligné sur les frais du marché. Pour les frais assez faible sur le marché on est à peu près à 0,2- 0,3 % pour les frais d’ETF,  ensuite les frais de gestion Ramify, en tant qu’entreprise, en tant que conseiller, ce qu’on touche pour gérer et monitorer les portefeuilles est de 0,65 %. Ce qui nous fait une somme de 1,3 % tout compris sur le portefeuille ETF. Le portefeuille SCPI est peu plus cher, il faut ajouter les SCPI, mais au final et vous le verrez sur le parcours de souscription, nous ça nous tient à coeur et je le dis et le redis : toutes les performances que l’on met en avant sur le site est net de frais et net d’impôts et on ne proposera jamais un client un portefeuille plus cher non performant. 

Les portefeuilles SCPI, on les propose pour les clients qui veulent prendre moins de risques sur un horizon de temps 5-10 ans ou pas 30 ans devant eux pour parvenir, ça peut exister on a des clients comme ça. Toutes nos optimisations font en sorte que le portefeuille qui est recommandé soit celui qui maximise la performance net d’impôts et net de frais.

Tanguy: Ok donc toutes les chances de faire mieux qu’un livret A ou un compte courant ! Il y a quand même pas mal de gens, et j’en parle souvent qui aujourd’hui hésite un peu à franchir le pas, qui ont pas mal de liquidités stockées sur leur compte bancaire ou sur le livret A, qu’est ce que tu dirais à quelqu’un qui aurait quelques milliers d’euros, quelques dizaines de milliers d’euros sur un compte courant et qui hésiterait à investir et notamment à prendre par exemple de la gestion pilotée.

Alors nous, on n’a pas d’avis clair sur gestion pilotée ou pas, c’est vraiment une question de « est-ce que j’ai le temps de gérer mes investissements » ? ça prend du temps à les regarder et d’aller se documenter ça peut prendre plus d’une demi journée par semaine.

Il y a des gens qui aiment ça, et les gens qui aiment ça, il faut qu’ils continuent de le faire. Malheureusement ou pas, c’est une forte minorité, moins de 1% des gens aiment ça qui vont aller se documenter, qui vont bien le faire et qui vont prendre le temps de bien le faire.

Nous on propose, comme tout service, de prendre en charge cette charge de travail, cette charge mentale et d’assurer à nos clients un suivi de leur portefeuille et aussi une sélection d’actifs à moindre frais qui délivrent. C’est vraiment ça l’intérêt de la gestion pilotée. Alors nous aussi ce qu’on met en avant c’est notre expertise et le fait que l’un des deux associés a travaillé dans une institution très prestigieuse et le but c’est de mettre à disposition ce savoir au plus grand nombre. Tout le monde ne propose pas des portefeuilles multi-actifs et il y a bien une raison à cela ! Cela nécessite une expertise spécifique et c’est ce qu’on propose aux gens.

De manière générale pour l’épargne, ce que je conseille aux gens c’est déjà de commencer, je pense que c’est ce que tu utilises aussi on n’a pas besoin d’avoir dix milles euros, 30 milles ou 40 milles euros pour commencer. A 1000 euros, 500 euros c’est largement suffisant, ensuite prendre l’habitude d’en remettre tous les mois, ne serait-ce que 100 euros parce que l’appétit vient en mangeant.

Au bout de deux ou trois ans on se dit “ah j’ai fait une belle plus-value quand même”, on commence à voir l’impact des intérêts composés et ensuite ça vient tout seul. Le salaire va augmenter, on va augmenter les versements, on va commencer à explorer d’autres produits et petit à petit on va voir que le patrimoine s’accumule au bout de dix ans, on voit qu’on a fait de belles plus-values.

Le chiffre que je donne à tous les clients qui ont encore au moins 20 ans devant eux, c’est que tu doubles ton argent en 7 ans, les gens ne s’en rendent pas compte. Quand on commence, la chose qui nous aide beaucoup c’est les simulateurs qu’on a en ligne, il suffit d’aller voir avec des clients et leur dire voilà des intérêts composés voilà comment ça marche, tu mets telle somme aujourd’hui, tu as cela tel jour et c’est édifiant pour les gens. Donc c’est vraiment commencer le plus tôt possible, se dire que l’inflation augmente et que l’argent on va commencer à sentir que 1000 euros aujourd’hui, dans un an ce sera plus du tout la même chose et le meilleur moyen de se prémunir c’est de placer son argent et d’essayer de le placer de manière intelligente.

C’est pour ça que la gestion pilotée peut être une option très intéressante, c’est un gain de temps et une certitude d’avoir des experts derrière qui s’occupe de son argent et qu’ils font, en tout cas dans notre cas, d’une manière très sérieuse et d’une manière très assidus.

Tanguy: Oui complètement ! c’est vrai qu’on se rend pas compte les intérêts composés ça prend un peu de temps, mais après c’est extrêmement puissant et comme tu dis si on reste 10% par an ce qu’on ne sait pas et peut-être que ce sera moins, peut-être que ce sera plus, là je pense que personne n’a une boule de cristal et donc on ne sait pas, mais en tout cas dans le passé, ça a délivré sur une période assez longue, comme tu dis c’est fois 2 en 7 ans et c’est fois 8 sur 21 ans donc après ça, ça va très vite. 

Donc maintenant vous n’avez plus de mauvaises excuses, en plus tout se fait en ligne et très simplement, il n’y a pas de paperasse. Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper ou si vous pensez que vous allez mal faire, ce qui est vrai aussi car on fait beaucoup d’erreurs quand on commence, n’hésitez plus, allez sur Ramify. Pour quelqu’un qui débute Samy, le mieux c’est d’aller directement sur Ramify et de faire une simulation ?

Je pense que faire une simulation est le meilleur moyen de commencer, ça se fait très rapidement, on essaie d’aller droit au but pour arriver directement à une proposition avec tous les détails qu’il faut, avec l’optimisation fiscale qu’il faut, vous allez voir qu’il y a deux portefeuilles qui sont proposés n’hésitez pas à essayer les deux pour voir les différences et comment est ce que ça change et ça réagit en fonction du niveau de risque choisie et vous allez voir que plus le risque est faible et plus la proportion des SCPI va augmenter. ça paraît logique et c’est des portefeuilles qui performent beaucoup mieux sur le long terme et surtout qu’ils sont plus stables.

C’est pour ça qu’on les conseille à des primo-épargnants, des gens qui débutent, c’est toujours difficile de se prendre une prune de moins de 10% quand on vient de faire ses premiers pas dans l’investissement. Donc commencez par un portefeuille un peu plus stable, qui va mieux se comporter et qui sera un peu plus robuste. Ça peut être très bénéfique au début donc moi je conseille vraiment aux gens qui débutent de commencer par celui-là, il est très intéressant et on est les seuls à proposer ce type de portefeuille de manière 100 % digitale.

Tanguy: C’est parfait, ce sera le mot de la fin, merci beaucoup Samy, est ce que tu veux dire un dernier mot à ceux qui nous écoutent

On est une jeune entreprise, on a beaucoup d’ambition et notre notre but c’est vraiment de révolutionner, de dépoussiérer le monde de la gestion de patrimoine en proposant tous les, on n’a pas beaucoup parlé mais ça nous tient à cœur de pouvoir proposer toutes les sources d’investissement, les moyens d’investir donc les crypto on considère que ça peut avoir sa place dans un portefeuille, on sera là pour vous conseiller, mais on pense que proposer une plateforme qui englobe tout le conseil et tous les produits c’est ce qui va faire que les gens vont sauter le pas parce qu‘avoir un conseiller disponible via chat ou via un téléphone c’est très important et surtout un conseiller qui peut avoir une vision globale sur tous les actifs.

Ce qu’on reproche un peu aux autres solutions c’est chacun tire un peu la couverture dans son sens : non l’assurance-vie c’est le meilleur, non les ETFs c’est le meilleur, nous on est complètement objectif il n’y a pas de meilleur, il n’y a que des stratégies spécialisés, plutôt personnalisé qui ont des spécificités et qui vont s’adapter à chacun et nous c’est ce qu’on pousse. Et c’est pour ça qu’on investit beaucoup dans la plateforme et dans la technologie pour pouvoir proposer à chacun la stratégie qu’il veut le mieux avec laquelle il va être à l’aise et qui va pouvoir l’accompagner sur le long terme.

Tanguy: effectivement là je pense qu’on est aligné ! Je conseille, et encore plus dans l’environnement actuel, de vraiment diversifier. On ne sait pas de manière sûre et certaine la classe d’actifs qui va le plus performer dans les cinq prochaines années donc surtout soyez bien diversifié, soyez investie sur la diversion.

Exactement

Merci beaucoup Samy, et puis ceux qui écoute cet interview, s’il vous a plu ou si vous voulez en savoir plus, rendez-vous sur Ramify, et puis dites-nous dans les commentaires si c’est un concept qui vous plaît, si la simulation vous a plu et si la gestion pilotée répond à vos attentes. Merci Samy !

Merci Tanguy, merci à tous !

Interview Alain Trannoy

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Dans cet article j’ai la chance d’avoir un invité exceptionnel parce que c’est un professeur d’économie qui a enquêté sur le patrimoine des français, M. Alain Trannoy. Bonjour Alain !

Alain Trannoy (AT): Bonjour Tanguy !

Tanguy Caradec (TC): Alain Trannoy est professeur d’économie agrégé et docteur, membre du cercle des économistes. J’ai invité Alain Trannoy à parler de son livre,  co-écrit avec Etienne Wasmer, absolument passionnant, que je vous recommande qui s’appelle Le Grand retour de la Terre dans le patrimoine des français (et pourquoi c’est une bonne nouvelle)

Dans ce livre, Alain Trannoy fait une étude poussée du patrimoine des français et on va en parler dans cet entretien pourquoi est ce que la terre a fait un retour dans le patrimoine. Il y a un sous titre qui a piqué ma curiosité car il dit que c’est une bonne nouvelle. Alors première question, quel regard portez vous sur le patrimoine des français ?

Alain Trannoy: Je précise tout de suite que ce livre a été co-écrit avec Etienne Wasmer, professeur à sciences po et à l’université de New York à Abu Dhabi. Je suis professeur à l’école d’économie d’Aix-Marseille et en même temps à l’école des hautes études en sciences sociales. 

Le regard que l’on peut porter sur le patrimoine des français c’est qu’il est important collectivement si on raisonne d’une manière agrégée. Certes il y a des gens très riches et des gens qui n’ont pas de patrimoine mais si on raisonne à l’échelle de la nation, le patrimoine est très important et il représente de 6 à 7 fois le revenu national. Le stock en richesse représente 6 à 7 fois ce qu’on gagne une année donnée, donc c’est considérable et je pense que c’est fondamentalement une bonne nouvelle. 

On préfère être riche que pauvre, on envie les riches, on a pitié des pauvres, mais à tout prendre collectivement il vaut mieux être riche. 

C’est une nouvelle qui est importante parce que quand on regarde dans le passé, dans les années 1960 – 70, la France était relativement pauvre. Elle s’était considérablement appauvrie après les deux guerres mondiales, à la suite de la crise de 1929 et de la période d’entre deux guerres qui n’avait pas été brillante sur le point de vue économique. A cette époque, la totalité de la richesse ne représentait que 3 années de revenu national. Donc on est passé de 3 à 7 années de revenu ce qui est considérable. Donc effectivement, et ce n’est pas suffisamment mentionné, la France est riche en patrimoine et c’est un atout.

TC: C’est surprenant finalement que les français ne s’en rendent pas toujours compte. Dans les médias souvent, le discours est beaucoup plus pessimiste. Ramenée par habitant, notre richesse est supérieure à un certain nombre de nos voisins européens. Il y a parfois une dissociation entre le patrimoine et le dynamisme économique. Quand on regarde le patrimoine des français il y a énormément d’immobilier et pas mal d’assurance vie, qui aujourd’hui ne rapporte plus vraiment. Est ce que aujourd’hui c’est surtout ce patrimoine immobilier qui a permis aux français de s’enrichir ? 

AT. C’est absolument vrai, en particulier pour la classe moyenne / moyenne supérieure qui possède une grande partie de son patrimoine – jusqu’à 70, 80 % – sous forme immobilière. Donc je dirais que mathématiquement c’est la croissance des prix immobiliers qui permet d’expliquer cette augmentation de la richesse. 

Évidemment à la base pour être riche il faut quand même épargner, donc il faut souligner que la France a un taux d’épargne élevé. Certes, derrière celui de l’Allemagne. Les allemands épargnent 18 % de leurs revenus. Les français c’est plutôt 15%. Lorsque vous épargnez 15 % de votre revenu chaque année ça représente quand même beaucoup.

Il y a bien sûr une grande hétérogénéité : les quatre premiers déciles de revenu n’épargnent pas. Mais il n’empêche que globalement encore, en raisonnant à l’échelle de la nation, le fait que les français épargnent beaucoup plus que les ménages britanniques et beaucoup plus que les américains et bien in fine ça finit par se voir.

La deuxième chose, c’est effectivement la croissance de la valorisation des actifs. Sur la bourse, il y a eu arrêt. Les français sont parmi ceux qui investissent le moins en bourse dans les grands pays occidentaux. Par contre ⅔ de la richesse est détenu en immobilier.

Cet immobilier est constitué de deux parties: le bâti, ce qui a été construit, fruit d’un effort d’investissement. Et puis de quelque chose auquel on ne pense pas toujours, la terre, le sous-jacent sur lequel on a bâti des logements, des entrepôts, des bureaux, des zones industrielles. Cette valeur de la terre est très importante, elle représente près d’⅓ de la richesse française. ⅓ de la richesse des français, c’est le sol français. 

TC: Ce que vous expliquez dans votre livre, c’est qu’il y a un tiers de terre, le non bâti, et puis un autre l’autre tiers, c’est le bâti. La valeur n’est pas tellement dans les terres agricoles mais dans les terres urbaines. Quelqu’un qui a un appartement à Paris où une maison dans une métropole régionale a une énorme valeur surtout lié à la valeur du sol.

AT: Absolument . Quand vous achetez une maison, grosso modo, la valeur du foncier, la charge foncière comme on dit dans le jargon immobilier ça représente 30-40%. Au fur et à mesure que l’immeuble vieillit, cette charge foncière – si vous êtes dans une région qui se valorise comme  les grandes zones urbaines, les zones maritimes, les stations de sport d’hiver pour l’essentiel – va prendre progressivement de la valeur. La part de la terre va augmenter donc on peut avoir sur Paris un ratio de 60-70 %. Il y a un gradient temporel:  plus l’immeuble est ancien, sauf exception évidemment c’est une règle générale, et plus la part de la terre augmente.

TC: Il y a  un paradoxe parce que les français sont quand même connus pour essayer d’éviter au maximum les impôts. On voit bien l’intérêt de l’assurance vie, du livret A à ce sujet. C’est plus étonnant pour l’immobilier aujourd’hui quand même. Mon impression est que l’immobilier est assez taxé, à la fois parce qu’il y a des taxes quand on y habite, mais également parce qu’il y a des taxes sur les revenus locatifs. Que pensez-vous de la taxation de l’immobilier ? 

AT. La taxation globale sur l’immobilier représente 60 milliards d’euros. 

C’est à la fois la taxe foncière (je rappelle qu’il n’y a plus de taxe d’habitation) payée à deux tiers par les ménages un tiers par les entreprises.
Les droits de mutation à titre onéreux, pour l’essentiel les fameux frais de notaire qui pèsent sur les transactions immobilières. 

Les taxes sur les loyers donc à la fois de la CSG-CRDS et en même temps de l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les gens riches (NDLR: patrimoine net taxable de 1.3M€ en 2022),. 

L’impôt sur les plus values immobilières qui pratiquement ne porte pas sur la résidence principale mais sur les autres types de résidence. 

Tout ceci représente 60 milliards d’euros. 60 milliards d’euros par rapport à la valeur totale de l’immobilier en France estimé à 14,000 milliards. Soit moins de 0.5%. C’est quand même ce que l’on peut appeler une taxation réduite et plus faible que la taxation sur les revenus financiers.

Donc c’est plutôt une bonne opération sur le plan fiscal.

Aux Etats Unis, simplement pour donner un ordre de grandeur, vous avez ce qu’on appelle la property tax, une taxe sur la propriété individuelle et qui dépend des états américains; ce n’est pas d’impôt fédéral mais au niveau des états.

Donc vous avez par exemple Hawaï qui taxe a 0,31%, la Californie où il y a a une loi qui a été passé dès les années 1970 qui impose que cette property tax ne dépasse pas 1%. Puis vous avez d’autres états comme la Pennsylvanie par exemple ou d’autres états sur la côte est où ça peut monter jusqu’à 2%.

Sans faire de provocation, on peut dire que la France, si on prend l’ensemble de ces taxes qui ne sont pas optimisées, taxe comme Hawai. 

TC: C’est drôle car on n’en avait pas parlé avant l’interview. Sur notre chaine nous parlons beaucoup d’investissements immobiliers aux Etats-Unis, parce que j’ai investi et suis toujours propriétaire de maisons aux Etats-Unis. Je n’ai pas de maison dans le New-Jersey où le taux est quasiment de 1 96% de taxes foncières.
Dans l’Alabama où j’ai investi, c’est beaucoup plus réduit. Je me suis amusé à faire un petit calcul.
Si en France je devais payer l’équivalent de la taxe foncière sur un niveau moyen américain à 1% cela multiplierait ma taxe foncière par quatre. Un montant qui serait énorme !
Je pense que si on faisait x 4 ce serait le soulèvement en France ! Mais c’est vrai que paradoxalement et peut-être aussi parce que l’immobilier en valeur absolue en France est quand même globalement plus élevé que dans des pays comme aux Etats-Unis et que la valeur moyenne d’un bien encore plus rapporté à la surface est finalement beaucoup plus faible : en France on pourrait arriver sur des montants vraiment significatifs. 

Aux Etats-Unis  je suis toujours surpris que ma property tax donc l’équivalent de la taxe foncière soit indexée sur la valeur réelle du logement. Ce montant est estimé chaque année ce qui paraît tout à fait normal aux Etats-Unis. Pourtant cela paraît très compliqué en France, on parle souvent de la difficulté de revoir les bases locatives. Certes la façon de calculer est différente, mais on a l’impression qu’en France c’est très compliqué alors qu’aux Etats-Unis c’est simple. Est ce qu’il y a une raison qui explique cela?

AT. Est ce qu’il y a une raison? Je vais juste prendre un exemple dans le passé, dans les années 1990 à Cergy. Avec une collègue, on avait rencontré à l’époque la sous-préfète du Val d’Oise, qui avait demandé de faire une étude sur l’évolution des prix dans le Val d’Oise. Qu’est ce importait pour les prix immobiliers : le taux de criminalité, la proximité des hôpitaux, l’offre de spectacles… Sans être technique, nous avons été les premiers en France à l’époque à faire de l’analyse économique de prix. C’est à dire des études où on cherche à expliquer les prix de marché des biens immobiliers en fonction des différentes caractéristiques qui importe pour un bien immobilier, par exemple l’étage, le nombre de pièces, la présence ou non de salle de bain, d’ascenseur…
Aux Etats-Unis depuis au moins les années 70 c’était traditionnel de faire ça à tel point que quelqu’un qui voulait contester le montant de sa base d’imposition pouvait le faire. 

TC. Oui tout à fait c’est possible de le faire aux Etats-Unis.

AT. Légalement, on peut appeler des experts qui emploient des méthodes statistiques démontrant que la valeur de mon bien n’est pas ceci mais cela.
En France quand on va présenter ce travail au sous préfet, elle a dit qu’elle ne croyait pas aux résultats. La France est en retard dans son étude sur l’immobilier et une des raisons est que jusqu’à une date très récente les bases de données n’étaient pas disponibles.
Cela a changé. Maintenant, les chercheurs ont accès à des grandes bases.

Je citerai une deuxième raison. Au niveau de l’inspection générale des finances, de la direction de la législation fiscale, il y a beaucoup de gens qui ont fait des études de droit, à un niveau élevé, qui sont des cerveaux brillants mais n’ont pas fait d’études d’économies. Cela change maintenant. Il y avait une méfiance par rapport aux méthodes économiques et économétriques. On est donc simplement en retard.
Malheureusement on cherche des loyers et malheureusement bien que cette idée banale a encore du mal à percer, c’est le fait que tous les biens peuvent faire l’objet d’un échange. Par contre tous les biens ne font pas l’objet d’une location. Beaucoup de biens n’ont pas de valeur locative parce que le marché n’est pas là. On aurait du se dire aussitôt que si on n’a pas des données de marché sur 100% des unités qui sont 100 % des logements alors que seulement 60% au maximum peut-être avec les loyers, il valait mieux s’intéresser à la première base plutôt qu’à la seconde. 

Ce raisonnement simple de la part d’un économiste a encore du mal à percer. Mais je suis confiant, l’économie progresse donc, on est du bon côté de l’Histoire. 

TC: Aujourd’hui, aux Etats-Unis des sites comme Zillow, permettent d’avoir l’estimation de n’importe quel bien de manière assez fiable. En France. Meilleurs agents sans leur faire de la pub, font aussi un travail exceptionnel qui permet d’avoir une vue précise des valeurs des biens. 

De plus, si je ne dis pas de bêtises, toutes choses égales par ailleurs, les valeurs locatives rapportées aux valeurs des biens ont quand même tendance à être plus faible dans les centres que dans les périphéries. En général dans les centres les rendements locatifs sont un peu plus faible que dans les périphéries, donc en plus on va dire que d’un point de vue de la progressivité sociale, est-ce que prendre la valeur de l’immobilier plutôt que la base locative ce serait pas aussi rendre l’impôt “plus progressif” 

AT. Vous avez tout à fait raison. Effectivement, les rendements sont plus faibles au centre de Paris que par exemple en banlieue ou en grande banlieue. Les taux de rendement dépendent de la géographie, de la localisation. D’autre part les taux de rendement ont eu tendance à baisser en France à la faveur de la hausse des prix de l’immobilier qui n’a pas été dans la même proportion que  la hausse des loyers. Aux Etats Unis, il n’y a pas ce phénomènes de bulle ou disons ce phénomène tendancielle d’accroissement de l’écart entre les prix et les loyers ce qui fait que peut-être que taxer les prix ou taxer des loyers revient peut-être au même aux Etats-Unis.

En France, il y a toujours l’argument de la veuve de l’île de Ré, c’est à dire que si on a une propriété qui a pris de la valeur et si on a un propriétaire qui est âgée dont la retraite n’est pas forcément très importante, il y aura peut-être des difficultés éventuelles à acquitter sa taxe foncière. 

Donc il y a des arguments pour et contre à la question de savoir s’il faudrait plutôt une taxation sur les loyers ou une taxation sur les prix.

Mais en tout cas si on pense que les prix sont trop élevés en France, si on pense que cela favorise les inégalités d’accès à la propriété, ce qui semble fortement l’être – parmi les déciles les plus bas de la distribution des revenus, il y a de moins en moins de propriétaires et par contre dans les déciles élevés, il y a plus en plus de propriétaires – donc les inégalités à l’accès à la propriété se renforcent. Il semblerait quand même qu’il y a des arguments distributif assez forts pour s’orienter vers une taxation sur la valeur. Mais il y aura, il y a des résistances.

TC. Des résistances logiques dans un pays de propriétaires ! 

AT. Il y a des arguments politiques qui peuvent aller contre cette proposition.

TC. On en parle un peu moins, mais j’étais frappé par le sentiment de décrochage lors des protestations sociales des gilets jaunes. La contestation de gens qui étaient plutôt dans la classe moyenne, qui pouvaient gagner 4000 euros par foyer, et qui au-delà des questions de perception d’injustice fiscale, exprimaient la crainte de ne plus pouvoir accéder à la propriété, d’être bloqué à un moment. Ce qui était vraiment senti comme un déclassement.

AT. Absolument !

TC. On n’est même plus dans le placement ou dans le calcul rationnel d’un investissement. Comme si on enlevait un acquis social. Si je travaille et que mon revenu est supérieur à la moyenne, j’attends de pouvoir être propriétaire.

AT. Le fait d’avoir à s’éloigner du centre, de la zone d’emploi – la France qui a à peu près 300 zones d’emploi et le sens de la zone d’emploi c’est la ville centre dans laquelle vous avez les emplois, mais aussi les services, les médecins généralistes et médecins spécialistes – pour pouvoir devenir propriétaire peut être considéré comme une relégation. Pour une partie, certains peuvent être très content d’être à la campagne et d’éviter la pollution. Mais ça peut être vu comme une relégation et donc comme vous le dites un déclassement social qui retentit sur les études politiques. 

TC. Pour revenir au coeur de la proposition, aujourd’hui ce que je comprends c’est qu’on a quand même beaucoup d’impôts sur l’immobilier mais finalement les 60 milliards dont on parlait sont répartis dans plein d’impôts un peu différent. Certains taxent plutôt le stock, d’autres plutôt la mobilité comme les frais d’acquisition (les frais de notaire) Aujourd’hui votre proposition c’est de rationaliser et de changer la base ?

AT. Partons sur les 60 milliards, ne cherchons pas à taxer plus ou taxer moins. Est ce qu’on pourrait pas avoir une base plus performative? Le raisonnement est qu’il vaudrait mieux uniquement taxer la partie terre de l’immobilier, avec une pure taxe foncière. 

En fait, aujourd’hui la taxe foncière taxe l’ensemble du bien immobilier que ce soit la propriété des bâtis que la terre. Donc notre proposition est la suivante: si on arrive à valoriser la terre qui est le sous jacent d’un logement, d’une usine, d’un bureau, elle pourrait être taxé. Pourquoi?
La première raison, c’est une raison connue par les économistes depuis qu’ils réfléchissent depuis XVIIIe siècle, c’est le fait que c’est une base qui ne va pas bouger beaucoup avec la taxe. En effet quand vous taxez, la base se réduit, on considère qu’il y a un effet mauvais pour l’économie.

TC. Trop d’impôts tue l’impôt !

AT. Voilà c’est ça. Mais trop d’impôts tue un peu l’impôt c’est déjà négatif pour l’économie. Donc la terre possède des propriétés uniques. 

D’abord, c’est qu’elle n’a pas été produite. Quand vous faites un impôt sur la partie bâtie prenons par exemple historiquement l’impôt sur les portes et fenêtres qui existait jusqu’en 1926. Qu’est ce qui s’est passé? Les français ont réduit le nombre de fenêtres et on fait des toutes petites fenêtres à tel point que Pasteur et ses successeurs se sont inquiétés de la mauvaise ventilation dans les maisons françaises qui pouvait déjà à l’époque avoir des répercussions sur l’état de santé. Il faut bien voir que cette possibilité n’existe pas pour la terre. La terre elle est là donc elle va pas se rétrécir.

D’autre part vous pouvez pas partir avec un morceau de votre terre sous le bras à l’étranger C’est une propriété très importante: la terre n’est pas transférable à l’étranger et donc c’est une base qu’on appelle inélastique. Inélastique au taux de taxes. Ca c’est la première propriété.

Le deuxième intérêt c’est que vous avez une base très large. J’ai parlé de 7,000 milliards. On comprend donc que si on taxait à 1% quel que soit le propriétaire cela rapporte déjà 70 milliards. C’est déjà plus que les 60 milliards. Et comme la terre représente grosso modo 50% de la valeur immobilière, ça ne représenterait que 0,5% de la valeur totale de l’immobilier.
On sait bien, tous les spécialistes des finances publiques, les professeurs de droit et d’économie se rejoignent pour dire qu’il vaut mieux un impôt à taux réduit sur une base très large et là on a une base énorme. Donc le premier chapitre de notre ouvrage, publié chez Odile Jacob avec Etienne Wasmer, c’est 7,000 milliards avec un point d’exclamation parce que c’est le fruit de dix années de recherche. 

Ce n’est qu’assez récemment qu’on s’est rendu compte de l’énormité de cette base. Juste pour donner un ordre de grandeur, l’ensemble du capital dans les machines, dans les brevets ne représente que 1,500 milliards. Donc si on met de côté l’immobilier d’entreprise, notre richesse industrielle entrepreneuriale en stock en valeur ne représente pas beaucoup par rapport à cette richesse terre.

C’est l’idée majeure du livre et ça permettrait en plus à mon avis une meilleure gestion. Cela permettrait de résoudre des problèmes qui se posent sur le marché immobilier. 

TC. On va en parler. Vous avez parlé du côté inélastique, c’est d’autant plus intéressant maintenant que nous vivons dans un monde complètement ouvert. On voit bien que dès qu’on veut taxer des choses mobiles comme des capitaux, que finalement la base a tendance à se réduire donc là c’est quand même un avantage énorme pour ce type d’impôt. Est-ce que vous n’avez pas peur que cela soit pour les français, je caricature, la double peine donc ceux qui se disent non seulement l’immobilier est cher mais en plus je vais payer beaucoup d’impôts dessus ?

AT. Sur la deuxième remarque, je vais payer beaucoup d’impôts : je ne propose pas dans cette “petite réforme” que les gens payent au total un centime de plus que ce qu’ils payent aujourd’hui. Il opérait sous la forme d’un seul impôt, donc évidemment ce serait peut-être plus visible que ce qu’ils payent aujourd’hui selon différentes modalités.

Mais alors évidemment on peut dire quand on est plus riche, est ce qu’on a envie de faire décroître le taux ou bien est-ce qu’on accepte que le taux reste le même en se disant qu’une petite partie ira financer l’ensemble des dépenses publiques de la nation. 

J’observe simplement que par exemple s’agissant des successions, par le raisonnement que je tiens depuis avec vous depuis une demi-heure, la France a forcément des niveaux d’héritage qui sont de plus en plus élevés. D’ailleurs le montant des droits de succession en termes de recettes publiques ne fait qu’augmenter. Il est passé de 10 à 15 milliards en une dizaine d’années. 

On pourrait se dire que c’est normal puisqu’on est plus riche avec les mêmes taux, ça va rapporter plus. Donc certains s’étaient dit que c’était une occasion d’augmenter ce type d’impôt et diminuer d’autres impôts. On constate que les différentes propositions qui sont présentées par les candidats à l’élection présidentielle 2022 ne vont pas dans cette direction. lls disent : parce que vous êtes plus riches et bien on va vous taxer moins, donc effectivement je ne peux pas répondre sur la façon dont sera reçue la proposition. Parce que vous êtes plus riches vous pouvez payer un peu plus d’impôts ou parce que vous êtes plus riches comme maintenant cela va faire des montants plus importants, il faut absolument monter ou diminuer ces montants versés. 

C’est une réaction psychologique que l’économiste doit prendre en compte et l’homme politique encore beaucoup plus puisque lui, il se présente devant les suffrages. Mais est-ce-que ça nous permet de contrebalancer tous les autres arguments qui peuvent être mis en ligne pour appuyer cette réforme, on peut se poser la question. En tout cas je vous remercie en tout cas de donner l’occasion d’essayer de faire en sorte qu’il y ait un débat.

TC. Oui tout à fait et c’est ce qui est intéressant dans le livre, c’est qu’il n’y a pas uniquement ce constat. En creusant, il y a beaucoup davantage d’effets positifs possibles, tant sur la société que sur le volet social (progressivité) ou encore écologique d’emprise au sol. On pourrait avoir aussi un peu d’optimisation aussi parce que forcément en taxant plus, cela peut encourager des gens à faire un meilleur usage. Si vous avez un logement vacant et que demain vous êtes plus taxés dessus, parce que on ne vous taxe pas sur vos revenus locatifs et suis juste le fait de détenir, vous allez avoir un incentive plus fort à faire quelque chose : le louer, le vendre.

AT. Tout à fait; Aujourd’hui il faut souligner les graves défauts de la gestion de notre patrimoine immobilier. 

D’abord on a un taux de vacances qui est très important. Il est plus important que dans les autres pays. il est de plus de 8% en France. En Grande-Bretagne il serait aux alentours de 3%, en Allemagne aussi. Bien sûr, on peut parler d’un sous-emploi frictionnel. Lorsque votre locataire part, avant d’en retrouver un autre. C’est normal qu’ ils ne puissent pas être occupés à 100% tout le temps. Il y a ce qu’on appelle des frictions. D’ailleurs il faudra peut-être s’interroger sur la possibilité de diminuer ces frictions. 

Mais c’est quand même un problème parce que on parle beaucoup de mal logement, on parle beaucoup des zones où existe une difficulté à se loger. Je constate quand même qu’en Allemagne et en Grande-Bretagne, on est à 3% de frictionnel. Il y a quand même 5 % de logements qui sont plus ou moins vacants et dont on ne fait rien !

Qu’est ce que ça veut dire un patrimoine qui ne sert à personne ? C’est du gâchis, un gâchis collectif.

Il est évident que si vous taxez la détention, quels que soient les usages, cela stimulerait la recherche de revenus liés, la vente ou la donation. Cela va mettre plus de biens sur le marché. On aura une optimisation du parc. 

Je trouve qu’on parle beaucoup de constructions de logements mais avant de construire de nouveaux logements, optimisons le parc. Il me semble que cet impôt, ramassé sur la terre, concentré uniquement sur la valeur de la terre, c’est une manière de mieux gérer non seulement notre parc logement mais aussi notre stock de terre de façon à ce que nous soyons économe dans l’utilisation des terres, dans les fonctions urbaines, pour tout type de logement.

TC. J’ai en tête beaucoup d’exemples de logements non optimisés. Soit des personnes qui ont des logements beaucoup trop grands pour eux. Soit des logements pas occupés. Soit des gens qui ne sont pas au bon endroit: des gens qui n’ont pas forcément besoin d’être en centre ville mais qui vont l’occuper. On n’a pas le temps d’entrer dans tous les détails, mais c’est vrai qu’en France voilà on a vraiment l’impression que ce n’est pas géré, alors que c’est un des problèmes principaux des français. Nous allons arriver à la fin de cet entretien, on pourra encore parler des heures.
Je rappelle le titre de votre livre Le grand retour de la terre dans les patrimoines avec Etienne Wasmer aux éditions Odile Jacob.
Est ce que, comme le dit le sous titre de ce livre vous voyez une bonne nouvelle dans l’adoption de cette idée  ? Dans les programmes économiques des candidats à la présidentielle, est ce qu’il y a des candidats qui se rapproche de vos propositions? Voyez-vous des échos positifs de certains candidats ?

AT. Notre livre est sorti le 19 janvier 2022 On l’a envoyé à la moitié des candidats qui se présentent. Certains nous ont répondu pour dire qu’ils le liraient avec beaucoup d’intérêt. Mais donc ça n’a pas eu le temps de percoler. Donc je pense qu’il ne faut pas se faire d’illusions. Selon mon collègue Pierre Cahuc, ses idées avaient mis 10 ans à percer (et toutes ne percent pas). 

Il faut donc que le débat s’installe. C’est une petite révolution. On espère que lorsque les conditions seront redevenues normales, on pourra aborder un débat de fond, sans tabous. 

En France, il y a beaucoup de sujets tabous. A force de ne jamais soulever le couvercle, la marmite finit par exploser. Donc j’espère qu’on pourra aborder ce débat. Lorsqu’on parlera d’écologie, de zéro artificialisation nette, des problèmes du logement, du renforcement de notre capital productif, d’industrialisation du fait que les salaires net sont faibles en France. Il y a plein de facettes avec différentes perspectives

J’espère que le débat pourra avoir lieu et je vous remercie beaucoup de donner l’occasion que ce débat puisse émerger et qu’il y ait un véritable controverse sur sur ce type de sujet 

TC. Merci beaucoup Alain Trannoy. Si ceux qui nous écoutent pensent que le système fiscal peut être améliorée, qu’on puisse réformer les impôts pour favoriser la croissance et la production, je vous encourage vivement à lire ce livre Le Grand retour de la Terre dans le patrimoine des français (et pourquoi c’est une bonne nouvelle)

Merci Alain pour cet interview 

AT. Merci Tanguy