Interview de Guillaume de la Gorce, investir dans l’immobilier au Royaume-Uni.

Aujourd’hui j’ai le plaisir de retrouver Guillaume de la Gorce pour une nouvelle vidéo, après l’interview que nous avions déja fait en 2016. Guillaume a fait le choix d’investir dans l’immobilier au Royaume-Uni, avec un succès certain car il a crée un mini-empire immobilier !

Dans cette nouvelle vidéo, vous allez apprendre

• Pourquoi Guillaume a investi dans la conversion de bureaux ?
• Comment en partant d’un premier studio, il a bâti un mini-empire immobilier de plus de 100 appartements ?
• Comment il arrive à obtenir une rentabilité élevée de ses investissements ?
• Comment il permet à des investisseurs de financer ses projets ?

Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez rentrer en contact avec Guillaume en cliquant ici 

 

 

Vous trouverez sous la vidéo la transcription écrite.

Bonjour ! bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

Aujourd’hui j’ai la chance d’accueillir un investisseur immobilier exceptionnel, il a investi en Angleterre et plus particulièrement dans la conversion de bureau qu’il transforme en logement, sa société s’appelle Homes of England. Il s’est formé ici pour se lancer dans l’immobilier et a même obtenu un prix.

Dans cette nouvelle vidéo, vous allez apprendre :

• Comment, en partant d’un seul appartement, il a déjà aujourd’hui un parc de plus d’une centaine d’appartements ?
• Comment il arrive à obtenir une rentabilité bien supérieur à celle qu’on observe dans le locatif classique en France ?
• Comment aujourd’hui il permet à des investisseurs de partager cette expérience ?

Alors aujourd’hui je ne suis pas à Bordeaux, je ne suis pas à Paris, je suis dans les locaux de sa société à Londres dans le quartier du Mayfair.

Tanguy: Bonjour Guillaume, merci de m’accueillir dans tes locaux. Pour tout vous dire, je passais à Londres pour Noël et avec Guillaume, on s’est dit que ce serait une bonne idée de venir dans ses locaux. Guillaume, la première question que je vais te poser c’est qu’à la base tu n’as pas fait l’école d’immobilier, tu es ingénieur Supélec de formation, qu’est-ce qui t’a amené à investir dans l’immobilier? Est-ce que tu peux nous raconter un peu ton parcours et ton début ?

Guillaume: C’est une bonne question effectivement. Revenons au début, j’habite à Londres depuis 2007, donc j’ai eu l’occasion de découvrir la ville pendant quelques années, j’étais Parisien pendant mes 20 premières années. Au début à Londres, je revenais très souvent à Paris, j’ai eu du mal à m’acclimater, on ne découvre pas Londres immédiatement, ça prend quelques années. Au bout de quelques années, je me suis rendu compte des dynamiques différentes entre Paris et Londres. Je me suis rendu compte du potentiel de l’immobilier, il y avait quelque chose qui commençait et je me suis intéressé à l’immobilier. Au tout départ, j’avais des économies, je louais et je me suis dit que j’allais acheter mon appartement. C’est en faisant la tournée des agences que je me suis dit que c’était le bon moment et finalement je me suis rendu compte assez vite que ça ne m’intéressais pas d’acheter un appartement puisque on va dans une agence, on achète à un prix coûtant et on fait difficilement une affaire. Je connaissais des gens dans mon entourage qui faisaient des ventes aux enchères, donc j’ai fait la même chose, j’ai fait toutes les ventes aux enchères à Londres à partir de 2010 pour trouver mon appartement. Il se trouve que même si on fait mieux en vente aux enchères et qu’on peut acheter moins cher avec des opportunités, j’ai vu des possibilités d’acheter un appartement et de le rénover et de faire une marge supérieure. Et au fur et à mesure, j’ai décidé qu’au lieu d’acheter mon propre appartement parce que c’est difficile de vivre dans un appartement qu’on rénove, j’ai acheté un petit studio aux ventes aux enchères pour commencer. C’était un tout petit, on l’a acheté à 180.000 GBP et on a retapé, on a transformé le studio en one bedroom, on l’a revendu, et c’était notre première petite opération. C’est là où je me suis rendu compte que c’était un peu limité, que cela prend beaucoup de temps, il faut être très impliqué parce qu’on est obligé de tout faire par soi même. Donc, il a fallu passer à l’étape suivante, c’est à dire trouver des projets de taille supérieure, et c’est là où on va dire que la société a vraiment commencé, c’était en 2013, quand on a commencé à acheter des immeubles en dehors de Londres.

Tanguy : Ok ! Là tu as vraiment en plus une stratégie qui est très particulière et j’en ai déjà souvent parlé sur le blog : Sur l’immobilier, il ne faut pas faire la même chose que tout le monde sinon vous aurez le même résultat que tout le monde. Ta stratégie est très particulière puisqu’on va parler du développement. Mais pour en arriver là, comment est-ce que tu as fait ? J’imagine que tu as dû te former, en plus ce n’est pas la France c’est l’Angleterre, c’est quand même des compétences à part, alors comment est-ce que tu t’es formé ?

Guillaume : Effectivement, parce qu’on se lance dans un projet et beaucoup de gens le font, et on se rend compte à quel point c’est difficile et il faut manager, il faut gérer. Il y a un moment où on rencontre un mur dans l’apprentissage et c’est là, vers 2012, que j’ai fait le choix de trouver une formation complémentaire. Quand j’ai décidé de me former, j’ai fait le tour de tous les séminaires et des formations à Londres, j’en ai choisi une qui faisait une formation à l’année, cela a été très important d’apprendre. On apprend beaucoup de choses, on n’apprend pas seulement le développement, parce qu’à la base je ne savais pas forcément que j’allais me tourner vers cette direction, mais on apprend les stratégies de location, les managements de location professionnelle, de différentes choses. D’ailleurs la plupart des gens qui assistent à ces formations se dirigent dans des directions différentes, plus dans le locatif, et moi j’ai décidé de me diriger dans le développement.

Tanguy :  La première fois que je t’avais rencontré, j’avais regardé les chiffres et c’était très intéressant de voir la valeur à laquelle tu pouvais acheter des bureaux par rapport à la valeur à laquelle tu pouvais les revendre en tant que logement. Est-ce que tu peux nous dire comment s’est passé ta découverte de cette opportunité de développement ? Est-ce que c’était spécifique à l’Angleterre ? parce qu’en France j’imagine qu’entre les autorisations …c’est quand même un projet assez compliqué de transformer des bureaux en logement.

Guillaume : Effectivement, je pense que si j’étais resté en France, je n’aurais pas forcément fait de développement. La vrai raison pour laquelle, à partir 2013 en particulier, j’ai voulu absolument faire du développement, c’est qu’il y avait un besoin énorme en Angleterre qui est simple, il suffit d’ouvrir les médias et on voit placardé à peu près partout qu’il y a besoin d’un million de logements à construire pour les quatre prochaines années. Et tout simplement en tant qu’entrepreneur, je cherche à résoudre un problème, le plus gros possible. Donc c’est là d’où ça vient. La deuxième raison aussi d’avoir fait le développement, c’est qu’à partir de 2013 une autre opportunité en plus s’est ajoutée qui est le fait que étant donné que le gouvernement a un objectif de un million de logements en quatre an, forcément ils aident les entrepreneurs comme nous à créer des logements. Et en 2013, la mesure qui a été prise est d’autoriser à transformer des bureaux en appartement, parce qu’il y avait beaucoup de bureaux inutilisés sur tous les périphéries de Londres et il manquait de logement. La mesure concrète logique c’était d’autoriser à les convertir. Donc à partir de 2013, on commençait à se spécialiser dans les achats de bureau. Pour nous c’était plus simple d’acheter un immeuble de bureaux et d’y apporter beaucoup de valeur, plutôt que d’acheter un immeuble d’appartement en mauvais état, car même en les rénovant la valeur ajoutée n’est pas énorme. C’est plus en créant, en répondant aux besoins de création plutôt que de rénovation qu’on répond vraiment à la demande en Angleterre.

Tanguy : Tu as eu ce changement un peu conjoncturel, il y a eu le soutien du gouvernement pour le faire, comment est-ce que tu as vu que ça allait être rentable? J’imagine que tu as regardé un peu le marché, que tu as regardé le prix au mètre carré, je sais qu’à Londres c’est vraiment très cher le prix au mètre carré et même largement au-dessus des prix de Paris. Sur des rentabilités très faibles, tu t’es dit : je ne vais pas aller chercher dans Londres, je vais plutôt aller chercher dans les villes aux alentours et la périphérie de Londres.

Guillaume : Nous depuis 2010, on était vraiment à Londres, on n’a fait que des projets à Londres, parce que c’est là qu’on habitait. On n’a pas eu l’idée naturellement d’aller en périphérie surtout sur les petits projets qui prennent beaucoup de temps, pour qu’on doit y aller tous les jours. C’est vraiment à partir du moment où j’ai pu déléguer davantage que j’ai pu m’intéresser à quel est le meilleur endroit pour faire les projets. Et effectivement, la réalité c’est que Londres était déjà très cher : plus de 10.000 GBP /m2, alors que dans les villes périphériques, là où l’on est établi aujourd’hui, souvent c’est entre 3000€ à 4000 GBP le m2, il y a une différence de prix énorme et en particulier les bureaux. Après c’est aussi très conjoncturel les bureaux, parce qu’après une crise comme celle de 2008, les prix des bureaux vont fluctuer énormément. Le prix de l’immobilier en temps de crise fluctue de 20% mais un bureau inutilisé qu’une entreprise veut vendre, elle peut vendre à moitié prix si elle en a besoin, surtout un bureau inutilisé pendant quelques années, il y a des taxes à payer qui sont importantes, donc on n’a pas envie de garder un bureau inutilisé, ça coûte très cher. On le sait parce que nous qui convertissons les bureaux, en attendant pendant la conversion avant d’avoir des appartements, on a beaucoup de taxes professionnelles à payer, il y a la business rates en Angleterre et c’est un gros coup. C’est un incentive pour vendre rapidement un bien.

Tanguy : Donc tu nous a dit, dans le besoin d’un logement, la banlieue c’est moins cher, mais au final, c’est quand même demandé, parce que ça permet d’aller rapidement à Londres. Et une fois que tu as fait la rentabilité, tu peux donner des idées du prix au mètre carré entre l’achat et une fois que tu la revends. C’est quoi à peu près le levier que tu vas faire ?

Guillaume : Effectivement, je reviens sur ce que tu dis sur la banlieue parce que en fait ça c’est une notion qui est très intéressante. Historiquement, le centre de Londres était plus intéressant pour construire, parce que c’est la zone qui montait le plus et qui résistait le mieux aux crises, maintenant que c’est tellement cher et que les gens ne peuvent plus se le permettre. De plus en plus les développeurs sont allés en zones 2. 3 ou 4 jusque dans les banlieues de Londres, Londres est une ville très grande, il faut bien s’en rendre compte, parce que Paris à côté c’est tout petit, mais en zone 6 ou 7 de Londres il faut entre 1h et 1h30 en transport en commun pour y aller. Ensuite, nous notre idée c’est que si tu achètes en zone 5 et que tu mets entre 1h et 1h30 pour aller chez toi, ce n’est pas très intéressant, car tu paies encore des prix élevés. L’idée c’est d’aller bien au-delà de cette zone, et d’utiliser les trains, c’est à dire qu’on met une demi heure pour aller dans les zones où on travaille, et les prix sont pour le coup quatre fois moins cher. En fait, on a simplement prédit, on s’est dit que la situation naturelle, il faudrait que la demande monterait beaucoup plus dans ces zones là, parce qu’il vaut mieux faire une demi heure de trajet avec un prix quatre fois moins cher que de faire 1h30 et d’avoir un prix deux fois moins cher. Cela nous a paru logique et à priori la loi du marché fait qu’au fur et à mesure, la demande se crée dans ce genre d’endroit.

Tanguy : Oui, tu me disais tout à l’heure avoir un portefeuille de plus de cent appartements, et que tu as démarré au début à Londres avec un. Comment est-ce que tu as fait construire ce portefeuille important en seulement quelques années ?

Guillaume : On a aujourd’hui 180 appartements, on en a à peu près 200 qui sont en construction et qui seront terminés l’année prochaine, mais comme tu dis on a fait les choses progressivement. On a commencé tout petit avec un petit studio de 30 m2 et au fur et à mesure, en 2013, on a fait un premier immeuble de 12 appartements et ensuite on en a fait d’autres, on a fait 30 et cette année on a commencé avec un immeuble de 100 appartements. La raison pour laquelle on a pu grossir aussi rapidement c’est le contexte, que tous les voyants sont au vert vu que le besoin est là et que le gouvernement nous soutient, la raison c’est qu’on a essayé d’avoir des partenaires de qualités dès le départ, c’est une chose dont je ne t’ai pas parlé effectivement, mais en parallèle de la construction et des projets etc c’est beaucoup de rencontres dans le milieu de l’immobilier, beaucoup de conseils, beaucoup d’apprentissages, qui passe à la fois par la formation et par les rencontres. De mon point de vue, c’est aussi le financement, l’une des raisons pour laquelle on grossit c’est d’avoir le financement et la réalité c’est que l’image qu’on produit attire beaucoup de financement tout simplement. Depuis quelques années, le financement est très attiré en Angleterre, il y a des fonds d’investissement divers qui étaient plus ou moins accès dans la bourse précédemment et qui s’intéressent maintenant en immobilier en Angleterre plus spécifiquement et des fonds qui s’intéressaient à Londres en particulier et qui au fur et mesure s’intéressent de plus en plus aux périphériques comme nous, parce que les rendements à Londres sont à 2%) alors que les périphéries sont à 5% ou 6%. Donc naturellement le contexte c’est que le financement est attiré dans ces zones là.

Tanguy : Justement c’était la question que j’allais poser. Est-ce que en terme de rendement sur les opérations, j’en avais parlé dans le dernier article du blog, en terme de rendement sur une opération type, c’est à peu près quoi le type de rendement que tu peux atteindre entre l’achat, la rénovation, et la revente et/ou la mise en location.

Guillaume : Bien sûr! Je peux parler de celui qu’on a terminé l’an dernier, notre immeuble à Peterborough de 120 appartements, on l’a acheté à peu près de 3,5 millions GBP à l’achat, il y avait 8000 m2. On a eu pour 8 millions de travaux plus les coups divers etc donc c’était à 13,5 millions. Là il vient d’être fini totalement et loué depuis fin Novembre, il a été valorisé à 19,6 millions, donc tu vois il y a des marges : 13,5 millions de coûts et 19,6 millions de valeur finale.

Tanguy : C’est quasiment à 50% !

Guillaume : Un peu moins oui.

Tanguy : Et en combien de temps ?

Guillaume : C’est un projet qu’on a acheté en début 2015, nous avons fait quelques mois d’organisation, on a lancé les travaux en été. Il y a eu 12 mois de travaux, terminé en été 2016, ensuite il a fallu le mettre en location jusqu’à novembre.

Tanguy : Quel est ta stratégie entre la location et la revente, tu fais la distinction entre le type de bien selon leur taille, leur position, l’utilité de ton portefeuille ?

Guillaume : Il y a deux choses. Moi je préfère garder un bien comme celui là. En fait on a deux concierges, on a embauché quelqu’un qui s’occupe de tout, de le louer, c’est un travail à temps plein pour ce type de bien. Mais tout est beaucoup plus simple à organiser quand les gens sont sur place, les gens sont content d’avoir un concierge, les choses se passent bien. Donc ça c’est un bien qu’on a envie de garder, évidemment, il y a aussi une deuxième chose c’est que les prix montent dans la région c’est une ville qui est bien placé et les prix montent fort en ce moment en tout cas, pour l’instant on a très envie de le garder parce que autant c’est bien de faire de la marge en travaillant dure parce que c’est beaucoup de travail de construire tout ça, autant sans rien faire, si jamais ça monte et bien pourquoi pas. Effectivement, si on était en France aujourd’hui avec exactement la même opération, on aurait vendu tout de suite. On espère pas que ça va valoir le coup de garder quelque chose en France aujourd’hui.

Tanguy : Oui ça c’est clair, cela c’est hyper important, on a déjà pas mal parlé sur le blog, mais il faut bien regarder où est-ce qu’on est dans le cycle immobilier, parce que même si on ne peut pas prédire l’avenir, on peut avoir une bonne idée d’où est-ce que vous vous trouvez, que vous êtes en bas du cycle ou au milieu du cycle, et c’était vraiment le cas de d’autres investissements dont j’avais parlé. Si vous voyez que le cycle est en train de monter autant garder quelques années. Donc ça c’était une belle opération parce que quasiment 50% de rentabilité c’est quand même pas mal, moi ce qui me frappe aussi c’est les délais parce qu’il me semble qu’en France, le temps que tu déposes ton permis, que tu ais l’autorisation, c’est quand même assez long.

Guillaume : Effectivement, du retour d’expérience que j’ai eu de mes collègues qui font la même chose en France, c’est très différent. On a eu une vraie chance, pour moi c’est de la chance parce que c’est le contexte qui l’a fait, ce n’est pas nous qui sommes exceptionnels. On a l’autorisation, on a acheté le bien en mars 2015 je crois et on a pu commencer les travaux très rapidement. On a pas commencé immédiatement parce qu’il y a eu des choses à organiser, et ça c’est pour moi très important.

Tanguy : Donc c’est vraiment hyper rapide. Il y a une autre question que je vais poser c’est qu’on en a parlé tout à l’heure, c’était le financement. Tu disais que dans les dernières opérations que tu avais fait c’était vraiment des immeubles avec beaucoup d’appartements. Aujourd’hui, comment est-ce que tu te finances sachant qu’il y a des taux qui sont assez bas. Est-ce que tu fais appel classiquement à des banques ? Est-ce que tu as d’autres sources de financement ?

Guillaume : On fait appel effectivement à des banques classiquement, ce serait dommage de s’en passer quand les conditions sont bonnes. Elles nous financent à peu près 70% – 80% des coûts et nous on apporte les compléments. C’est la façon la plus classique de faire, pour l’instant en tout cas, après il y aura surement des façons plus efficaces. Par contre ce qui est important c’est qu’on a eu des propositions de fonds d’investissements qui ont voulu s’associer avec nous pour nous faire un gros chèque et qui nous permet de faire plus d’appartements, mais on n’a jamais accepté parce que les conditions ne sont pas acceptables on va dire.                 

L’intérêt de travailler avec une banque, c’est dans une certaine mesure elle nous prête, elle prend des sécurités, elle a des clauses en sa faveur évidemment, mais c’est moins extrême qu’un fond d’investissement qui s’associe avec vous.

Tanguy : Tu permets aussi à des particuliers de participer à l’aventure ?

Guillaume : Initialement, c’est mes fonds, mes économies que j’ai prêtées à la société pour les premiers projets, qui ont complémenté les banques. Ensuite, comme tu dis, au fur et à mesure on a fait des projets plus importants, soit les profits qu’on a généré qui ont été réinvestis, soit d’autres personnes qui aiment le projet et qui sont venus me voir, qui ont prêté également à la société.

Tanguy : C’est intéressant parce que c’est vrai qu’aujourd’hui c’est un peu dur de trouver des placements avec du rendement. On en reparlera peut être tout à l’heure mais c’est vraiment pas évident. Vu les opérations que tu fais, j’imagine que ça permet pour les investisseurs qui te suivent dans le projet de servir des rendements plus intéressants.

Guillaume : Oui, la question du rendement est très intéressante et je pense que comme les taux sont très bas aujourd’hui, les gens nous posent la question “pourquoi est ce qu’on n’utilise pas que les banques” . Parce que la perception c’est qu’on va pouvoir emprunter à 1%. Ca je voudrais juste revenir là-dessus parce que c’est très intéressant. Si tu achètes ton appartement à Paris et que tu vis dedans et que tu as un salaire, tu vas payer 1% ou je sais pas 1,5% par an à l’amont. Si ensuite au lieu d’acheter et de louer un seul appartement, tu achètes un immeuble de 20 appartements et tu fais la même chose, le point de vue de la banque c’est que le risque est différent ou supérieur, donc elle va passer à 3% ou elle va te prêter davantage à un taux supérieur. Et ensuite si tu es une entreprise, parce que nous on travaille par l’intermédiaire d’une entreprise parce que officiellement c’est un peu plus intéressant. Si c’est une entreprise qui fait le projet, elle va encore augmenter un peu son taux parce qu’elle juge qu’il y a un risque supérieur. Ce qui fait qu’on n’emprunte pas du tout à 1%. Là je parle seulement d’un bien terminé, avec un locataire. C’est à dire que les 180 appartements qu’on a fini, on emprunte à des taux de l’ordre de  4%. Alors maintenant sur les projets de construction, quand la banque nous prête sur un projet de construction, elle nous prête à un taux qui va être supérieur. Nettement supérieur, ça ne va pas être 5%, ça va être plutôt 7% – 8%. Et c’est pour ça aussi que l’immobilier c’est parfois difficile, c’est que si tu n’arrives pas à générer des marges conséquentes, les intérêts coûtent chers. Parce que personne ne te prêtera à 1 ou 2% pour faire les travaux.

Tanguy : Oui c’est vrai parce que la plupart des gens qui regardent cette vidéo pensent au taux pour la résidence principale, mais là du coup on n’est pas exactement dans ce contexte là. Et c’est vrai que parfois les banques, même si on explique très bien le rationnel de l’investissement, ça a été mon cas personnel quand j’avais acheté de l’immobilier aux Etats-Unis, la banque n’a pas voulu me prêter parce qu’ils disaient que c’était spéculatif. Et pourtant on était en 2011, et les maisons ne valaient plus rien en étant en bas de cycle.

Guillaume : Est ce que tu faisais des travaux dans la maison ?

Tanguy : Et en plus je ne faisais même pas de travaux. C’était vraiment incroyable et pourtant quand tu dis, sur le type de rebond que tu fais, voilà tu achètes à un certain prix, il y a du risque, mais derrière tu as quand même une marge de sécurité importante.

Guillaume : La banque va dire que c’est du spéculatif car il y a pas de création de valeur, si ça ne monte pas, ça peut baisser, il peut y avoir un risque sur tout point de vue. Soit tu crées de la valeur et tu passes par les travaux et donc elle ne va jamais te prêter au même prix qu’un bien qui est loué. Il faut bien voir qu’un bien qui est loué dans le cas qui va rapporter 6% par an, ça couvre largement les intérêts de la vente et pourtant on cherche quand même un intérêt bien supérieur à celui d’un particulier.

Tanguy : Ce qui m’intrigue c’est est-ce que tu peux me donner un peu l’explication de la mécanique ? Si par exemple, demain je me dis que je vais faire la même chose, je voudrais investir, comment est-ce que ça fonctionne concrètement toi qui as une société qui est basé en Angleterre ? C’est quoi le schémas aujourd’hui que tu as mis en place pour ce type d’investisseur privé ?

Guillaume : Le schémas qui a été mis en place était très naturel, c’est à dire que le premier projet qu’on a fait, il a fallu convaincre la banque et apporter les 30% supplémentaires. C’est moi qui est fait le prêt à une société, au fur et à mesure que d’autres gens sont aussi intéressés par ce qu’on a fait. On a gardé le même schéma, il y a eu des gens qui ont dit si vous avez besoins de tant pour le prochain projet alors écoute cela nous intéresse, on a eu des gens qui ont prêté à la société de la même façon. Et ensuite au fur et à mesure qu’on a fait plus de projet, il y a une chose qui est importante à comprendre c’est que la structure de la société, on est une Holding qui s’appelle “Homes of England” de manière à augmenter la sécurité de ce qu’on fait, on crée une nouvelle filiale pour chaque nouveau projet. Cela nous permet que sur chaque nouvelle filiale, à chaque achat d’un nouvel immeuble, la banque prête à la filiale uniquement avec une hypothèque sur le bien et la société mère nous prête le reste. Cela nous permet d’être plus flexible et ça nous permet aussi aujourd’hui, après quelques années d’existence et de projets terminés, de faire remonter les profits dans la holding. C’est à dire que quand le projet rapporte de l’argent, les profits sont investis dans la holding et ça consolide l’ensemble de la structure. Quelqu’un qui a prêté aujourd’hui à la Holding, il bénéficie des profits passés qui sont déjà remonté dans l’année.

Tanguy : Je comprend le fonctionnement avec la Holding, tu crées des nouvelles sociétés à chaque fois qu’il y a un nouveau projet, cela veut dire que dans le pire des cas, par exemple s’il y a un investissement qui ne fonctionne pas bien, c’est complètement décorrélé, c’est à dire que c’est la société qui porte le risque, mais ce n’est pas le porteur investisseur.

Guillaume : Tout ce qu’on fait c’est de réduire toutes les risques, j’entendu parlé d’une grosse société qui avait fait faillite parce qu’elle n’avait justement pas mis en place ce systèmes de filiale. Le jour où il y a un gros projet qui a un problème, cela a un effet domino. C’est ce qu’on a voulu éviter, alors c’est beaucoup plus administratif, c’est beaucoup plus de processus, donc cela demande du travail et d’embaucher quelqu’un qui s’en occupe, mais ça reste très important pour nous.

Tanguy : La question que je vais te poser Guillaume c’est que d’après toi c’est quoi l’avantage pour les investisseurs privés de venir chez toi ?

Guillaume : L’avantage ou la raison oui, c’est qu’il n’y a pas beaucoup de solutions dans le monde aujourd’hui, en Europe en particulier, les solutions qui existent sont, on les connaît tous, et tu les connais mieux que moi et en France, c’est des assurances vie, c’est des locations  à 1% ou 2% net, ce que tu m’as dit tout à l’heure, des rénovations qui apportent des marges assez faible.

Tanguy : Voir pire la défiscalisation type loi Pinel où tu finis par perdre de l’argent au bout de quelques années alors que c’est du capital durement accumulé par le travail.

Guillaume : Et même des assurances vies, parce qu’il y a des gens qui ont fermé des assurances vie et ont jamais pensé qu’ils ont perdu de l’argent car ils ont touché moins à la sortie qu’à l’entrée mais parce qu’il y a des frais dans tous les sens. Donc ça c’est la réalité en France. Ce que je pense tout simplement c’est que moi j’essai d’être concret, d’apporter une solution, pour répondre à un vrai besoin concret dans le logement d’Angleterre, et de cette façon répondre à la fois aux besoins du financement en France. Parce qu’on crée de la valeur, on répond en même temps aux besoins de financement qui existent en France ou en Europe. Moi j’ai énormément d’exemple de personnes qui ont essayé de faire des petits projet en France, j’ai des personnes dans mon entourage qui faisaient des petites rénovations, de la location saisonnière afin d’optimiser leur rendement. c’est beaucoup de travail et finalement, on est dans les 3% ou 4%, on arrive pas non plus à passer au niveau supérieur. Pour moi la façon de passer au niveau supérieur c’est de commencer à faire des projets de taille supérieure. Je te parlais de mon premier studio, on avait beaucoup travaillé, on a fait un certain nombres de ventes aux enchères pour trouver le bon bien, pour faire augmenter le maximum de valeur, malgré cela, le rendement final, n’aurait pas permis de rembourser ou  de financer un investisseur, je crois qu’on a fait 8% net de profit, ce qui est bien trop faible pour faire financer quelqu’un et de faire une marge.

Tanguy : C’est assez logique parce qu’au final, des petites opérations dont beaucoup de gens le font, alors des opérations d’une échelle que tu fais à présent avec plusieurs centaines d’appartements, il y en a assez peu qui le font en plus dans le bon timing et sur un marché qui est porteur.

Guillaume : Exactement le timing c’est très important et mon impression est que c’est naturel. De plus en plus c’est la tendance aussi, les gens cherchent quelque chose de tangible, il y a une espèce de ras le bol par rapport au produit financier.

Tanguy : Ce n’est pas prêt de s’arrêter avec les dernières mesures sur les assurances vies où l’état Français a passé la mesure qui fait qu’en cas de problème des banques, les assurances vies peuvent être bloquées. Alors une question toute bête comme tu es basé en Angleterre et je suis allé tirer de l’argent tout à l’heure à la banque, il n’y a pas encore l’euro ici et ce n’est pas le Brexit qui va changer quelque chose, Est-ce que cela veut dire que, je dois avoir des livres en fait, pour devenir un investisseur institutionnel? J’imagine que tu as plutôt des Français qui investissent, c’est en livre ou ça peut être en euro ?

Guillaume : Tous les financements sont en livres, l’essentiel de notre financement est en livre, ensuite effectivement, on a aussi des investisseurs en France qui nous prêtent en euro. Ça c’est juste disons une assurance sur le change à mettre en place qui nous permet de ne pas prendre le risque de change.

Tanguy : Donc les deux sont possibles, ça change en plus maintenant avec internet, il y a plein de services type moneycorp, et il y en a plein de services sur internet pour échanger facilement de l’argent, donc tu peux faire les deux, livre ou euro. Livre ça rapporte un peu plus…

Guillaume : Mais toi tu n’as pas besoin de faire de change.

Tanguy : Mais du coup si quelqu’un se dit moi j’ai des euros sur mon compte en banque, et si au lieu de t’envoyer des euros, il t’envoie plutôt des livres.

Guillaume : Il peut nous envoyer des euros. En fait, on a un compte en euro et un compte en livre, et c’est drôle puisque tout le monde parle effectivement de ces sociétés qui font des changes pas très cher et général c’est de l’ordre de 0.5% et il y a un énorme marché aujourd’hui parce que les banques quand tu leur envoies de l’argent d’un compte en livre en un compte en euro, elle te prenne 2% à 3% ; on est très content de payer 0.5% mais si tu veux on a des broker professionnels qui font encore des prix dix fois inférieur. C’est vrai que si quelqu’un nous prête en euro ou si tu nous envoi des euros, on dit que si c’est 100.000 pound, on dit que c’est 120.000 euro, les frais de change sont quasiment nuls, on bénéficie d’une structure de taille un peu supérieur. Effectivement, les coûts sont inférieurs.

Tanguy : Alors ça c’est pour la partie durée, maintenant il y a un point qui est toujours intéressant, c’est la fiscalité de manière générale parce que la fiscalité, ça dépend du cas de chacun, mais pour avoir une idée si moi je suis un investisseur français, résident fiscal français, ça rentre dans quelle case de la fiscalité ?

Guillaume : On a l’habitude d’avoir une structure de fiscalité un peu compliquée, dans la réalité dans le cas du prêt, quelque soit ton pays de résidence, quand tu fais un prêt tu vas être imposé sur le revenu dans ton pays de résidence. Ce qui est très important c’est que tu es imposé dans ton pays de résidence et que si tu es un Anglais, tu vas payer un impôt sur le revenu, si tu es un français tu vas payer un impôt sur le revenu, plus CRDS en France sur les valeurs immobilières que tu touches. Tu peux être résident américain ou suisse tu seras toujours imposé à ton pays de résidence.

Tanguy : Tu n’as pas de double imposition c’est ça que tu dis, la seule imposition c’est celle du pays de résidence. Donc ça c’est la partie fiscalité, toi tu as la fiscalité standard, est-ce que tu as d’autre fiscalité différente ou est-ce qu’il y a des choses que tes investisseurs font par exemple en Angleterre, il y a des créations de société pour avoir des avantages un peu différents ?

Guillaume : Effectivement la réalité c’est que certaines personnes ont un impôt sur le revenu qui est très important ou qui est très élevé, En France, avec la CSG qui s’ajoute ça peut être très important, donc évidemment après tous les cas sont différents, mais dans les cas particuliers, il y a toujours des moyens de créer une société en Angleterre par exemple, c’était déjà intéressant aujourd’hui et ça le sera peut être encore plus parce que la prévision est de baisser l’imposition sur les sociétés en Angleterre, donc les options sont multiples.

Tanguy : Est-ce que tu peux m’en dire plus sur la performance de rendement pour les investisseurs privés ?

Guillaume : Très bonne question, la réponse n’est pas aussi simple que peut être tu l’espérais parce que au fur et à mesure du temps, on a mis en place différents fonctionnements qui prend en compte la devise, le fait de prêter en pound ou en euro, qui prend en compte la durée, est-ce que tu prêtes sur un projet , deux ou trois projets, qui prend en compte le montant, évidemment si tu nous prêtes 30.000 euro, on ne vas pas pouvoir acheter grand chose vue le prix au mètre carré à Londres, si tu prêtes un million, là on aura la potentialité de faire un projet entier donc le bénéfice est supérieur pour nous. Donc ça aura une grosse conséquence sur le rendement. Historiquement, on a fait les choses de façon très flexibles, parfois on peut verser les intérêts mensuellement, annuellement, il y a beaucoup de critères en fait qui font que c’est un peu au cas par cas.

Tanguy : Tout ça c’est assez flexible, est-ce qu’il y a quand même un montant minimum ? Tu disais tout à l’heure 30.000 euro c’est un montant minimum pour investir ?

Guillaume : A peu près oui.

Tanguy : Alors on a parlé de fiscalité, on a parlé de rendement, maintenant, sur les différents investisseurs qui te suivent, aujourd’hui il y a quand même un contexte qui est particulier parce qu’on a eu le Brexit il y a quelques mois seulement, est-ce que tu penses que cela va avoir un impact favorable ou défavorable sur la suite ? on a eu déjà vu l’impact un peu sur la livre sterling, mais sur le marché immobilier, c’est quoi ta vision, c’est qu’il va y avoir un changement ou pas spécialement ?

Guillaume : Déjà le changement était attendu pas seulement dans le futur, mais déjà depuis 6 mois. Donc là c’est un bon moment pour en parler puisqu’on est 6 mois après le Brexit, et qu’on commence à avoir suffisamment de données pour étudier l’évolution des prix, et dans la réalité, tu sais qu’en en Angleterre, il y a tous les historiques des prix qui est bien répertoriés donc on a une courbe jusqu’en octobre de cette année qui nous montre que les prix continue à monter, à aucun moment il y a eu de chute brutale des prix, donc ça surprend beaucoup de gens peut être que nous ça nous surprend un peu moins parce que quand tu regardes les fondamentaux comme on le fait depuis toujours, il n’y a pas de raison que les prix baisses. Ce qui compte c’est la demande, le besoin, ce dont on a parlé jusqu’à maintenant. Donc on est pas vraiment surpris, cela va surprendre certaines personnes parce qu’il y a eu beaucoup de discussion sur le sujet, mais en réalité si tu regardes concrètement ce qui s’est passé après le brexit, c’était pas une baisse de prix du tout, et ce n’est pas cela de toute façon le plus dangereux pour nous, ce qui s’est passé c’est qu’il y a eu une période d’incertitude très forte avec des banques qui ne savaient plus, qui ont mis en pause leur financement. Deux mois avant le brexit jusqu’à trois mois après, il y a eu un gros ralentissement de tout ce qui est financement, et c’est ça qui pose un problème, ce n’est la baisse ou la hausse des prix, donc toutes les personnes qui ont fait du développement ont été dans cette situation, ça posait un problème, cela a ralenti, cela a fait tomber à l’eau certains projets de financement ou de développement, mais il n’y a pas eu baisse de prix. La réalité, elle est là, pourquoi simplement parce que les banques ont eu peur, ont ralenti et ont dit attendez un peu avant de savoir ce que je fais. Il y a eu aussi beaucoup de fonds américains qui avaient investi des fonds en Angleterre qui ont retiré très vite de l’argent. Et quand l’argent est retiré des fonds d’investissement des banques, même les banques sont financés par des investisseurs et beaucoup d’investisseurs américains retiraient leur argent et pendant quelques mois il y a eu une pause. Là, le business repart comme avant, mais pendant 6 mois on a eu une pause. Je peux donner un exemple très concret puisqu’on a vécu ça de façon directe. On avait un prêt immobilier sur un immeuble qui est arrivé en échéance le 22 juin, donc le 23 juin le référendum, comme je l’ai dit, déjà avant que les choses ont ralenti et nous on était en train de mettre en place le financement des travaux de l’immeuble, depuis déjà plusieurs mois et le ralentissement a fait que finalement la banque a d’abord pris du retard, puis n’avait pas la liquidité pour le faire, et on n’a pas eu le financement. On a perdu quelques mois et la banque précédente qui devait être remboursé a forcément dit “remboursez-moi le plus tôt possible” ce qui fait qu’au lieu de construire une immeuble qui était une très bonne opération, on a été obligé de vendre l’immeuble pour des raisons de financement.

Tanguy : Donc avec le Brexit, il y a eu un stress momentané.

Guillaume : Et pour nous une grosse déception, car c’était un immeuble qu’on voulait développer et qui était une belle opération qu’on n’a pas pu faire, parce que la banque n’a pas était au rendez-vous à l’heure. Après ce n’est pas forcément sa faute, c’est la conjoncture etc, mais c’est la réalité, c’est ce qui est arrivé après lebrexit.

Tanguy : Après ce problème avec la banque, comment est-ce que tu t’es retourné? Tu as pu revendre au même prix ou ?

Guillaume : En fait on l’a vendu plus cher qu’on l’avait acheté heureusement, la raison ce n’est pas que les prix ont monté particulièrement, mais c’est qu’on a plusieurs façon d’augmenter la valeur, on en a parlé depuis le début, ce qu’on a essayer de faire c’est de créer le maximum de valeur quoiqu’on fasse et très simplement, on achète un immeuble et on le transforme en appartement. Dans la réalité c’est plus compliqué, cet immeuble en particulier, on l’avait acheté en 2015, on avait acheté trois immeubles en même temps, en fait il y avait deux immeubles et un terrain, parce qu’en fait quand tu fais de la conversion, tu n’as pas besoin d’avoir du logement social par exemple. Quand tu fais une construction neuve, tu as besoin d’avoir du logement social, ce site en particulier, il y avait une partie construction et une partie conversion et il y avait du logement social. Et ce qu’on a fait c’est qu’on a acheté trois sites, on a négocié avec la mairie d’avoir un site où il y a 100% de social et deux sites où il y a pas du tout de social. parce que normalement, il y a 30% de social sur chaque nouveau bâtiment, je pense que c’est la même chose en France et donc grâce à cela en fait on a revendu le site où il y avait 100% social à une association qui fait ça dans son métier, on a fait un petit profit en revendant ce site là et on gardé les deux autres qui ont prit de la valeur parce qu’il n’y avait plus de logement social, donc ça c’est une des chose qu’on a fait. On a aussi derrière, on a eu une permis de construire pour 99 appartements, on l’a transformé en une permis de construire pour 120 appartements. Donc on a aussi augmenté la valeur du bien de cette façon. On ne fait pas seulement de la conversion, on fait aussi d’autres choses quand on peut et qu’il y a une opportunité ce qui nous a permis d’augmenter la valeur du bien. On l’avait acheté à 2,2 millions, on l’a revendu à 3,7 millions à cause de ça, parce qu’on avait augmenté au fur et à mesure la valeur du bien. Heureusement, parce que sinon avec les intérêts qu’il faut payer sur la durée etc, on était dans une situation difficile.

Tanguy : A l’avenir, comment tu vois les choses parce qu’il y aura pas de Brexit encore et encore, et par rapport aux banques et la rigidité de la financement bancaire, c’est quoi les pistes pour être plus simple, plus souple pour toi.

Guillaume : Moi je vois les choses de façon très simple c’est bien qu’il y a des banques et on est tous d’accord que c’est bien d’emprunter à un taux faible, 1% ou 2% les gens sont très contents et ils empruntent. La chose c’est que quand tu achètes un appartement à toi, tu veux l’acheter sur 15 ans, tu te dis moi je vais habiter là après 15 ans, tu fais un prêt sur 15 ans ou 20 ans. La banque elle est contente de prêter sur 15 ans, il y a un fit. La différence dans notre cas c’est que la banque elle emprunte à des gens qui veulent de l’argent à de très court terme et ensuite, elle nous prête à nous sur des projets qu’elle considère un peu à long terme 12 à 18 mois ou 24 mois. Alors que la personne qui met son argent à la banque peut le retirer à tout moment, donc il y a un gros écart de liquidité. Ce qui fait que la banque a tendance à nous pousser à prêter le moins longtemps possible, c’est un peu un problème parce que nous ce qu’on veut c’est financer la durée du projet même prévoir les problèmes parce qu’il y a toujours un problème.

Tanguy : Et pour toi c’est du business, c’est pas du placement financier, tu rénoves, il y a la construction, il y a les aléas.

Guillaume : voilà tout simplement, il y a de la réalité côté financier et bancaire.

Tanguy : c’est tangible, il y a des appartements, des immeubles, c’est des gens qui les louent, des gens qui les achètent.

Guillaume : Exactement, c’est un métier où il y a des délais et c’est vrai que moi quand je parle à une banque et qu’elle nous oblige à prêter le minimum de temps et que derrière on va parler à un investisseur privé qui lui me dit écoute pour moi il n’y a pas de problème cela me va ou s’il va me prêter sur une durée plutôt courte sur un projet, mais il comprend la durée du projet, je lui explique, je lui dit « écoute cela peut durer 12 mois mais cela peut aussi durer 24 mois au pire, est-ce que ça te va si on te dit entre 12 et 24 mois » ? Et il dit oui. La réalité c’est que la banque c’est un middleman c’est un intermédiaire qui assume, parce que ces investisseurs qui sont institutionnels, ils ont toujours envie de prêter à court terme le maximum, ils veulent la liquidité, un fonds d’investissement qui investit dans une banque par exemple, ça arrive il va dire je prête seulement si je peux récupérer mon argent sous 6 mois par exemple, il veut du court terme. Il y a une grosse différence et j’apprécie énormément de travailler avec des investisseurs privés pour cette raison. Je leur explique comment ça marche, je leur explique comment ça fonctionne et ils apprécient qu’il y a une réalité sur le terrain. Ils n’ont pas le besoin de prêter ou de récupérer leur argent le lendemain, en général ce n’est pas le cas,  mais s’ils veulent le faire, qu’ils n’investissent pas dans l’immobilier, qu’ils investissent dans d’autres supports. Et tant que nous on a des investisseurs qui comprennent ce qu’on fait et qui sont en phase en terme de durée et de rendement, il ne peut pas y avoir de gros problèmes. Le gros problème encore une fois c’est quand il y a un écart d’attente et un écart de liquidité.

Tanguy : Merci Guillaume et merci à vous d’avoir suivi cette vidéo sur l’immobilier en Angleterre. Alors dans cette vidéo, on a vu comment Guillaume fait des rendements très importants en Angleterre grâce à la reconversion des bureaux en immobilier d’habitation Alors si vous voulez en savoir plus, cliquez sur ce lien pour entrer en contact avec Guillaume. C’est un investissement qui sort un peu des sentiers battus, mais qui est intéressant et comme vous l’avez bien compris avec Guillaume cela vous permet de ne pas passer par les banques, d’investir dans un projet qui a de la valeur, qui est tangible. Merci encore Guillaume.

Guillaume : Merci beaucoup d’être venu et j’espère j’ai été assez clair.

Tanguy : Si vous avez des questions, n’hésitez pas pas à les poser juste en bas sur des commentaires ou des réactions si vous pensez que c’est intéressant et à partager si vous connaissez quelqu’un dans votre entourage que ça pourrait intéresser. Merci beaucoup.

 

Bons investissements

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit