Ce que cache la tendance actuelle de l’immobilier en France

Vous avez peut-être lu dans les journaux les titres positifs sur la tendance actuelle de l’immobilier. Selon les Echos, la reprise est là et les prix de l’immobilier ancien reparte à la hausse. Qu’en est-il vraiment ? Et surtout quelle est la réalité de l’endettement des ménages français?

Avant d’entrer dans le détail, prenons un peu de recul et regardons la tendance des prix de l’immobilier dans quelques grands pays. Sur ce graphique de Jacques Friggit – dont j’avais mentionné par ailleurs sa thèse baissière sur l’immobilier français ici – on remarque que la tendance est :
– En baisse pour l’Espagne depuis 2008 ( 8 années de baisse ! );
– Incertaine pour la France;
– Franchement à la hausse aux USA et en Allemagne depuis 2011;
– De retour à la hausse en Angleterre depuis 2012.

 

Les raisons de la hausse aux USA sont connues. Après l’effondrement du marché en 2008, les américains ont massivement déserté le marché immobilier, sont redevenus locataires pendant que les banques verrouillaient l’accès au crédit. Le marché est en train de se normaliser depuis 2011 avec un accès plus large au crédit et un retour de confiance dans l’immobilier.

En Allemagne, après une décennie de baisse post-réunification, les Allemands se sont désendettés. Conséquence, le taux de propriétaire y est plus faible qu’en France. On observe en ce moment une phase de rattrapage des allemands qui sont plus nombreux à vouloir acheter et des achats étrangers sur des zones précises comme Berlin, où les prix du m2 sont deux fois moins cher qu’à Paris et trois fois moins qu’à Londres.

En France, la situation est tout autre. Après une fantastique hausse entre 1997 et 2007, les prix ont amorcé une baisse : faible à Paris et plus conséquente en province surtout dans les zones rurales, comme le montre ce graphique. Sur le terrain on parle de baisses très fortes sur le marché des résidences secondaires.

 

La thèse de Friggit est d’ailleurs que les prix sont actuellement trop élevés par rapport au pouvoir d’achat des Français et que les prix doivent baisser de 30% pour revenir dans leur moyenne historique par rapport au revenu des Français.

Cette thèse n’est pas en train de se réaliser dans les proportions qu’évoquent Jacques Friggit. En effet, si les revenus des Français augmentent peu, c’est l’endettement qui a pris le relais. L’endettement immobilier des ménages atteint ainsi des sommets, à 71% en janvier 2016.

Difficile de savoir quelle sera l’évolution de l’immobilier français. Si vous songez à y faire un investissement, prenez bien en compte plusieurs facteurs :
– D’abord que les prix sont élevés par rapport au pouvoir d’achat. Les perspectives de hausse de pouvoir d’achat étant faibles (malgré la baisse du prix du pétrole), ce ratio ne va pas s’améliorer si les prix ne baissent pas;
– Ensuite que la hausse est financée par la dette. Certes les taux d’intérêts sont bas voire continuent de baisser mais cette hausse n’est pas aussi saine que si elle était financée par les revenus. En Allemagne, lorsque le pays a commencé à se désendetter, le résultat a été très négatif sur l’immobilier avec les prix que l’on connait aujourd’hui;
– Enfin, le poids de la fiscalité va continuer à peser lourd dans la rentabilité de l’immobilier locatif en France. À l’inverse si vous investissez aux USA ou en Allemagne, vous bénéficierez d’une faible imposition.

Adversus periculum naturalis ratio permittit se defendere*

Bons investissements

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