Je vous présente une offre d’investissement dans l’immobilier aux USA pour ceux qui souhaitent déléguer entièrement la gestion et profiter d’un effet de portefeuille. Il s’agit de devenir actionnaire d’une société qui gère l’achat, la rénovation et la gestion immobilière, dans la même logique que ce que font les SCPI. Lors de l’entretien avec les experts, Franck Beaugendre avait donné un premier aperçu de cette offre ici.
Dans cet article, vous allez découvrir si cet investissement est fait pour vous.
Place à Franck et Jean-François, les 2 dirigeants du fonds
Bonjour Franck et Jean-François est-ce que vous pouvez vous présenter ?
Franck Beaugendre, diplômé de l’ESSEC, ancien de Worms & Cie et de la Réunion des musées nationaux. J’ai commencé à investir personnellement aux USA en 2011 et au fil de mes rencontres je suis devenu gérant d’une société qui possède actuellement 250 maisons et appartements aux USA.
Jean-François Chauffeté: je dirige la société expertise et optimisation des retraites que j’ai créée en 1995 dont l’activité consiste à accompagner les actifs dans leur formalités de départ en retraite et calculs et bilan de retraite (www.eor.fr). Après l’explosion de la bulle Internet de 2001 puis la crise des subprimes en 2008 je me suis définitivement écarté de la bourse pour investir en direct dans des sociétés à fort rendement, dont la société d’investissement locatif aux États-Unis créée par Franck.
En quoi est-ce toujours intéressant d’investir dans l’immobilier aux USA ?
Tout d’abord l’économie américaine se porte plutôt bien voire même très bien : taux de chômage à 5,1% croissance de 3,2% à l’échelle nationale et 4,5% dans l’état dans lequel nous investissons à savoir la Floride. Donc nous investissons dans un pays à forte croissance sans instabilité juridique et à faible fiscalité. De plus les familles américaines reviennent vers l’investissement immobilier ce qui est positif pour la poursuite de la hausse des prix. Les rendements actuels sont plus importants que dans des villes et pour des biens comparables en France et en Europe et le potentiel de rebond des prix aux USA reste important car nous sommes encore 30 à 40% en deça des prix d’avant la crise des subprimes sur notre créneau de biens.
Quels sont les avantages de votre modèle d’investissement locatif ?
Comme peut le faire une SCPI nous mutualisons les risques, il n’y a pas à gérer les biens et nous avons un savoir-faire particulier puisque nous achetons aux enchères ce qui permet d’avoir un rendement locatif plus élevé qu’en achetant sur le marché traditionnel des agences et également d’avoir une perspective de plus-value plus importante. Ensuite l’investissement mutualisé permet de de lisser le revenu. Si l’on a que 2 ou 3 maisons, la sortie d’un ou deux locataires et quelques opérations de grosses maintenance (clim, toiture) peuvent rapidement vous amener à avoir une ou plusieurs années blanches ou négatives en termes de revenus. Attention avec le climat en Floride, l’entretien d’une maison est très très éloigné de nos standards européens !
Point non négligeable la fiscalité est en quelques sortes rêvée puisque vous ne supportez ni la CSG et la CRDS ni d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années puisque nous faisons du déficit foncier. Ensuite, l’imposition reste d’environ du tiers de celle d’un même investissement en France.
Enfin, si vous êtes à l’ ISF vous bénéficiez d’une décote significative du montant investi.
Si j’ai bien compris les investisseurs sont des actionnaires, doivent-ils remplir des conditions particulières pour vous rejoindre?
Oui effectivement quelqu’un qui investit devient actionnaire à nos côtés puisque nous investissons aussi notre propre argent dans la société.
Les frais de gestion sont réduits et les décisions importantes sont prises soit à la minorité de blocage de 35% soit à la majorité de 50% donc tout le monde a son mot à dire. Pour nous rejoindre c’est simple il faut être en mesure d’investir au minimum 100.000 €, ce qui en fait un placement réservé aux investisseurs avertis qui doivent prendre connaissance des statuts et faire leur propre analyse de la pertinence ou non d’un tel investissement.
Dans quelles conditions peut-on sortir de la société ?
À tout moment si vous avez vraiment besoin de récupérer votre argent mais dans ce cas une pénalité de 20% sur la plus-value sera appliquée à titre défensif pour éviter les investisseurs qui ne viendraient que pour la plus-value et non pas le rendement locatif.
Sinon l’horizon de sortie est de 5 à 7 ans selon la décision des actionnaires et les statuts prévoient la vente automatique de tous les biens et la récupération des investissements et des plus-values au bout de 9 ans. Il faut bien comprendre que c’est une société dont les investisseurs sont majoritaires : ce sont eux qui décident, il n’y a pas une société de gestion qui a tout pouvoir…
Concrètement quelles sont les rentabilités que vous pouvez sortir?
Le revenu locatif qui est distribuée tous les trimestres est de l’ordre de 6,5% nets et en tablant sur une hausse des prix de 5% par an on atteint un TRI qui devrait dépasser 10% annuels.
La société que vous développez actuellement est la “petite soeur” de la société déjà existante. Pouvez-vous nous en dire plus sur les performances passées?
La hausse de la valeur de la part atteint déjà plus de 35% en dollar et plus de 65% en euros. La société verra son portefeuille arriver à maturité l’année prochaine et nous visons de 7 à 9% de rendement locatif (la variation de rendement étant liée à la date d’entrée de l’actionnaire)
Y a-t-il des risques?
Oui bien sûr comme dans tout investissement dans l’immobilier il y a des risques. Quels sont-ils ?
- Un ouragan mais nous sommes assurés à neuf. De plus, nous achetons nos maisons dans une zone qui est plus grande que l’Île-de-France donc cela limite aussi ce type de risque.
- Les risques locatifs classiques comme les impayés. La force de la mutualisation c’est que ces risques sont lissés et en Floride un locataire indélicat est expulsé en 8 semaines par le shérif.
- Le risque de change. Mais toutes les études voient plutôt le dollar s’aligner sur l’euro dans le temps : donc investir à l’indice d’aujourd’hui permet peut-être de gagner 10% à 12% supplémentaires.
- Enfin, nous sommes sur de l’immobilier donc même en cas de catastrophe financière il nous restera toujours des actifs tangibles : maisons, terrains ou mobil-homes.
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