Faut-il acheter des SCPI à crédit ?

Les SCPI sont un moyen d’investir facilement dans l’immobilier locatif, et j’ose dire à « la mode » si on regarde les couvertures des journaux.

Facile car avec les SCPI, tout est géré par la société de gestion et vous percevez des revenus trimestriels, directement sur votre compte en banque. Pas de problème de locataire ou de travaux.

Les rendements actuels sont entre 4% et 6% ce qui reste supérieur à la performance des fonds euros. C’est d’autant plus remarquable que les taux d’intérêt sont bas.

Alors faut-il céder aux sirènes de votre conseiller ou  de votre banquier s’il vous conseille d’acheter des SCPI à crédit ?

Regardons à titre d’exemple une simulation d’investissement « SCPI de rendement à crédit » :
(NDLR: il ne s’agit que d’un exemple, pas d’une recommandation pour telle ou telle SCPI)
Pour l’acquisition de 520 parts de SCPI Primopierre (de Primonial) à 196 € la part
Soit, un investissement de 101 920 €, dont 25 000 € d’apport personnel et 76 920 € financé à crédit
Crédit sur 20 ans au taux de 2,6 % par an
Mensualité du crédit = 428 €/mois
Revenus de la SCPI Primopierre = 5,22 % net/an
Effort d’épargne mensuelle = 109 €/mois (mensualité du crédit – Revenu de la SCPI)
Pour un effort d’épargne limité, vous pouvez ainsi acheter des parts de SCPI à crédit qui généreront des revenus « passifs » une fois le crédit remboursé

Toutefois, les SCPI de rendement sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu. Cette fiscalité est très défavorable si vous avez des revenus importants .
L’effort d’épargne simulé est en effet hors impot sur le revenu. Pour calculer l’effort total, il faut réintégrer votre impôt sur le revenu. Si vous êtes sur la tranche d’imposition marginale de 30%, vous serez imposé à hauteur de 30% x 319€ = 95,7€
Néanmoins vous pourrez déduire les intérêt d’emprunts ce qui allégera un peu la note.

Une autre solution est d’investir sur une SCPI étrangère. Par exemple une SCPI allemande. Avantage, vous êtes imposés en Allemagne sur vos revenus locatifs et non France sur la totalité de vos revenus. Sur le même système que la fiscalité d’investissement en direct en Allemagne dont je parlais ici
Inconvénient, il sera difficile d’obtenir un prêt auprès de votre banque pour acheter des SCPI à crédit.

Conclusion:
Ce placement n’est donc, malgré les faibles taux, pas recommandé si vous êtes lourdement imposé. La fiscalité est dissuasive!
Il reste préférable de mon point de vue d’investir sur l’immobilier aux USA
ou les actions. Mon actions compte-titres affiche ainsi une progression de +59% depuis janvier 2014, tandis que le PEA est en hausse de 70% depuis juin 2014. 

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