Interview d’un serial investisseur immobilier aux USA (et sa méthode révélée)

Beaucoup de lecteurs m’ont demandé quelles étaient les étapes concrètes d’un investissement immobilier aux USA. J’ai donc demandé à un serial investisseur immobilier aux USA, propriétaire d’une trentaine de maisons dans 3 Etats différents de faire la lumière sur le sujet. Avec toutes ses maisons et l’excellent rendement qu’il en tire, il vit aujourd’hui de ses loyers.

Je connais personnellement cet investisseur depuis 2011 car c’est lui qui m’a aidé à devenir moi-même investisseur immobilier aux USA en achetant mes premières maisons. Après avoir investi pour son propre compte, il aide en effet des francophones à investir aux USA

Je vous présente donc François Braine-Bonnaire qui était déjà intervenu dans l‘interview des experts. François est diplômé de l’EM Lyon. Entrepreneur, il co-fonde l’agence média AWE à Paris en 2000. 10 ans plus tard, il immigre aux Etats-Unis et investit dans l’immobilier résidentiel américain après les « foreclosures ». Il lance USA-IMMO.com dès 2011. Il a accompagné à ce jour l’achat de près de 400 maisons à visée locative par des investisseurs particuliers francophones.

Dans cette vidéo, vous apprendrez:

• Comment François a bâti un mini empire immobilier d’une trentaine de maisons depuis 2010 et pourquoi il continue à acheter des maisons
• Comment François accompagne concrètement les investisseurs francophones dans leur investissement immobilier et les étapes à suivre
• Quelles sont aujourd’hui les meilleures offres d’investissements

Vous trouverez sous la vidéo la transcription écrite

Tanguy: Bonjour François, je suis ton parcours depuis maintenant 5 ans. Quel est ton bilan de 2015 au niveau de tes investissements et d’USA-IMMO.com?

François: Bonjour à tous ! USA-Immo.com s’adresse aux investisseurs francophones qui cherchent du rendement locatif aux USA (pas des biens pour se faire plaisir); Je vais prendre les investisseurs par la main en partageant mon expérience et mon réseau car comme tu l’as dit je suis moi-même investisseur.
A date, j’ai 31 maisons, bientôt 32 dans quelques semaines, réparties dans différentes villes. J’ai commencé à investir en 2011 après avoir fait un audit d’un an en 2010. Certaines villes comme Las Vegas, Détroit ou Miami ne m’ont pas paru intéressantes. J’ai choisi d’autres villes dans lesquelles j’ai audité des partenaires maîtrisant les fonctions clés de l’investissement comme savoir acheter aux banques, faire des rénovations, gérer des biens (property management).
J’ai investi progressivement sur plusieurs années…
Avec USA-IMMO : j’ai en effet accompagné et aidé l’achat de près de 400 maisons à ce jour par des investisseurs particuliers francophones.

Tanguy: Pour les lecteurs qui ne te connaissent pas, peux tu nous expliquer comment tu as construit ton mini empire immobilier? Je connais pas beaucoup de monde qui possède une trentaine de maisons. Quelle a été la chronologie de tes investissements ?

François: J’ ai acheté mes maisons le plus souvent individuellement. J’habitais à Washington ou l’immobilier est cher comme à New-York. Je suis allé sur place pour acheter, puis à distance lorsque la relation de confiance était établie avec mes partenaires. J’ai beaucoup acheté en 2011 et 2012. En 2013 et 2014 lorsque les fonds d’investissements de Wall Street se sont rués sur le marché, j’ai un peu moins acheté car les prix étaient artificiellement gonflés. Ils ont vu ensuite que c’était un métier qui n’était pas le leur. En 2015, les prix se sont stabilisés et j’ai continué à investir.

En termes de performance, depuis que mon portefeuille est en vitesse en croisière (depuis 3 ans), elle est stable ce qui est une bonne nouvelle, autour de 10% net avant impôts. Ça c’est pour le revenu locatif qui est très satisfaisant. Je vis de mes loyers. Cerise sur le gâteau, mes biens se sont également valorisés, d’environ 50% depuis 2011 soit 10% par an d’appréciation. Je suis très content et comme je ne connais pas de meilleur investissement malgré ma lecture assidue d‘investir et devenir libre 🙂 je continue à y investir mon argent.

Tanguy: Tu parlais des fonds et c’est vrai que Warren Buffett avait conseillé d’y investir en raisons des fondamentaux solides. Tu as accompagné plus d’une centaine d’investisseurs francophones depuis 2010, dont moi, peux tu nous dire quelle est l’avantage pour un investisseur d’être accompagné ?

François: A l’été 2011, j’ai commencé l’accompagnement une fois mon audit fait et mon réseau en place. Pour la petite histoire, Tanguy est l’un des trois premiers clients que j’ai accompagné. Je ne suis pas le vendeur des maisons ou celui qui est chargé de trouver les locataires; En fait je met à disposition un réseau de spécialistes (avocats, comptables, property managers…). Des personnes que j’ai moi-même testé et approuvé avec mon argent. Vous n’aurez donc pas à vous demander si votre argent sera envoyé en sécurité ou si les travaux seront bien réalisés. J’élimine les zones d’ombres.

La grosse différence avec mon concurrent direct sur le marché de l’investissement aux USA, Myusinvesment qui est un acteur sérieux, est ce que je ne facture aucun honoraire. Aux USA le marché est différent de la France. J’ai beaucoup étudié l’immobilier aux USA en obtenant d’ailleurs ma licence d’immobilier aux USA. Aux USA, donc l’acheteur ne paie pas de commissions d’agence. Elle est payée par le vendeur. J’ai appliqué ce modèle. J’ai un contrat d’apporteur d’affaires. Je toucherais donc une commission du vendeur. Mais je ne vous facturerais aucun honoraire à la différence de mon concurrent. C’est important car 6,000 euros d’honoraires, c’est 6% d’un bien à 100,000 euros.

A noter également que je ne fais pas signer de mandat d’exclusivité à la différence de mon concurrent

Tanguy : Peux tu nous en dire plus sur les étapes concrètes d’investissement entre le moment ou quelqu’un te contacte et la réception des loyers sur son compte en banque.

François: Effectivement tu m’as demandé de mettre par écrit toutes ces étapes. Elles sont au nombre de 12, mais ce n’est pas du tout les 12 travaux d’Hercule. Tout le processus se passera de façon très professionnelle, grâce à des expertises locales reconnues et de confiance, et en toute sécurité. Le processus se fera en plusieurs étapes successives, :

Etape 1:  D’abord un premier RDV très complet ensemble pour se présenter mutuellement, vous décrire le processus de A à Z, répondre à vos questions, pendant 1h30, par skype et non par téléphone. afin de se voir.  J’habite à l’année aux USA mais je suis à Paris chaque été pour rencontrer les clients qui le souhaitent
Je propose 4 offres réparties dans 3 trois villes, nous y reviendrons dans la suite de l’interview.

Etape 2: Création préalable de la LLC dans l’état d’investissement et de la représentation comptable et fiscale aux USA, par un CPA américain.

Il n’est pas légalement obligatoire d’avoir une LLC pour investir (versus en son nom propre) mais cela serait une erreur de ne pas le faire. La LLC protégera votre patrimoine, comme une SARL le fait pour son gérant en France. La LLC est une sorte de coquille de protection

Le CPA aux USA va obtenir votre numéro fiscal, réaliser votre comptabilité annuelle, et faire votre déclaration d’impôts aux USA au plus tard en avril, en amont donc de la France en mai. Cette personne est quelqu’un qui m’accompagne à titre personnel: je vous fais bénéficier d’un tarif négocié. Je ne touche rien sur cette mise en relation

Etape 3:  Parallèlement à ces étapes administratives, nous allons sans perdre de temps de notre côté chercher et sécuriser des bonnes maisons d’investissements pour vous, sachant parfaitement quoi acheter et où l’acheter, notre expertise

Tanguy : Faut-il un compte en dollars pour récupérer l’argent des loyers ?

Etape 4: La première chose est qu’il faut un compte en dollars pour réceptionner vos loyers nets.
Vous avez deux options.
Soit en France ce qui est gratuit dans la plupart des banques.
Soit aux USA malgré la frilosité des banques vis-à-vis des non-résidents depuis les attentats Il faut normalement aller sur place pour ouvrir son compte. J’ai noué de bonnes relations avec une banque régionale américaine qui va permettre d’ouvrir un compte à distance.
Au dela de la préférence d’avoir un compte aux USA ou en France, la principale différence est que le coût sera plus élevé avec un compte en France car le property manager devra faire un virement international. Dans les faits, il vous fera un virement trimestriel vers votre compte en France au lieu d’un virement mensuel si vous avez votre compte aux USA.
Ensuite vous pouvez venir sur place pour acheter ou le faire à distance. D’ailleurs Tanguy tu as acheté à distance

Tanguy : Oui j’ai acheté à distance, avec la naissance des enfants, ce n’était pas simple de me rendre aux USA. J’ai pu profiter d’un déplacement professionnel à Chicago pour y ouvrir un compte

J’ai accompagné différents types investisseurs: des gens qui se regroupent pour acheter à plusieurs, d’autres (la plupart) individuellement, certains qui achètent une maison seulement, ou d’autres qui achètent 3 à 4 maisons, et d’autres qui en ont acheté plus de 10 et même parfois très sensiblement plus.

L’investissement est cash (pas d’emprunt) ce qui est un élément important pour calculer le nombre de maisons que vous pouvez acheter.

Pour le choix de se déplacer ou non, je constate que les avis sont très tranchés « Oui bien sur je viens » ou « Non je ne veux pas me déplacer, c’est un produit financier ». Vous êtes les bienvenus dans les 2 cas de figures

Etape 5: Choix de vos maisons d’investissement
Cela peut se faire lors de votre voyage aux USA, ou à distance de chez vous, comme vous le préférez. C’est au sein de notre présélection judicieuse que vous vous ferez votre choix de maisons, aidé si vous le voulez par nous.

Etape 6: Signature des contrats

Les contrats sont en anglais. Ils sont standards mais améliorés grâce à mes exigences, avec des clauses qui vous protègent. Les prix seront fermes (sans négociation), et tout compris incluant : maison + travaux + garanties + commissions ou marges des personnes impliquées. A la différence de la France, pas de mauvaise surprise sur le dépassement du budget travaux.

Dans certains cas les travaux seront déjà réalisés, dans d’autres ils seront à réaliser, mais toujours sous contraintes contractuelles de durée et de qualité.

Et enfin des garanties sur les travaux après réalisations.

Pas encore de versement d’argent à ce stade mais vous êtes engagées de manière ferme.

Tanguy : Comment est assuré la sécurité du transfert du titre de propriété et le virement bancaire pour l’achat ?

Etape 7:  Achat et transfert de propriété (dit Closing) par équivalent notaire américain (Title & Escrow company, adossé à un cabinet d’avocat).

Donc envoi des montant en toute sécurité, sur compte séquestre avec contraintes légales. L’agent n’est pas envoyé à François ou à l’agence qui vend le bien. C’est le notaire qui va collecter l’argent, faire la recherche d’antériorité sur le titre de propriété et vérifier qu’il n’y a pas de problème. Vous serez assuré au moment du closing sur le titre de propriété (dit Title Insurance). Cette assurance vous permet de récupérer l’intégralité de la somme investie si il y avait une dispute sur le titre de propriété. Cela ne m’est jamais arrivé sur les 400 maisons que j’ai suivi. Mais si cela arrivait, vous êtes protégé.

Vous recevez ensuite votre titre de propriété (dit Deed) après quelques semaines chez vous.

Etape 8: Travaux si non déjà réalisés, sous garanties.
On part sur 45 jours de travaux. Puis vous recevrez les photos complètes de fin de travaux, sous garantie de qualité, les aléas étant couvert pendant 6 mois.

Etape 9:  Recherche et mise en place du premier locataire. 
Vous serez tenus bien sur informés, délai moyen de 30 à 60 jours. Le locataire pouvant être classique ou « Section 8 »

Tanguy : Effectivement je confirme que la durée des travaux a été tenu dans mon cas (à la différence de mes travaux en France :-)) . Une fois le locataire en place, comment suis-je informé de la situation des revenus et des charges ?

Etape 10:  Réception mensuelle de votre compte rendu financier détaillé de propriétaire (dit Owner Statement).
Il inclut les recettes, les dépenses avec copie des factures. Si les dépenses sont importantes (> environ 250 dollars), votre autorisation sera demandée par email au préalable.

Etape 11:  Réception de vos loyers net, payés par l’agence (dit Property Manager), sur votre compte en banque
Vous pouvez également demander à votre Property Manager de déduire votre assurance de vos loyers et votre property tax annuelle (taxe foncière locale). Vos loyers nets seront versés directement sur votre compte, tous les mois par virement gratuit sur votre compte aux USA ou tous les trimestres sur votre compte en France.

Etape 12:  Déclaration fiscale aux USA prise en charge par votre CPA (expert-comptable) au plus tard en avril de l’année N+1, au titre le l’année N.  Vous signez et votre CPA enverra votre déclaration au fisc américain

La fiscalité sera très favorable, même pour les résidents français. Et même bien plus favorable que celle qui s’applique à des biens immobiliers en France. Vous n’êtes pas redevable en France des prélèvements sociaux sur vos loyers américains. Votre revenu américain va rentrer en ligne de compte pour le calcul de votre tranche d’imposition mais vous ne paierez pas en France d’impôts sur vos revenus américains. Vous paierez vos impôts aux USA à des taux plus faibles qu’en France.

Donc meilleure rentabilité aux USA qu’en France et cerise sur le gâteau: moins d’impôts.

Tanguy : Je peux confirmer que  sur ma dernière déclaration j’ai obtenu un dégrèvement des impôts, c’est tout à fait légal. Donc 12 étapes successives, c’est très clair. Faut-il parler anglais pour réussir ?

12 étapes successives, cela peut sembler beaucoup à certains. Mais parfaitement accompagné de A à Z par des grands professionnels, il ne s’agit aucunement des 12 travaux d’Hercule. Le processus est simple et facile, parfaitement orchestré pour vous.

Il faut prendre cependant en considération qu’un niveau d’Anglais (même limité) sera néanmoins absolument nécessaire, notamment pour des échanges d’emails (donc à l’écrit plus qu’à l’oral).
Il ne faut donc pas être allergique à l’anglais. Les gens ne vont pas s’offusquer si vous faites des fautes de grammaire ou d’orthographe mais un niveau minimum est nécessaire.

Nombre d’autres points sont traités à cette page du site « Questions & Réponses » que je vous invite à consulter en intégralité

Tanguy: Tu continues à acheter encore en 2015 malgré la hausse du dollar. Quels sont les biens à privilégier?

François: Les Français sont les champions du monde pour se plaindre. Le taux de change ne doit pas servir d’excuse pour ne rien faire. C’est vrai que l’euro-dollar n’est pas aussi favorable qu’il y a 3 ans. A 1,09, l’euro dollar pourrait néanmoins continuer à baisser si l’on en croit Goldman Sachs qui prévoit un euro à 0,8 dollar en 2017. Cela me parait très bas mais a priori ils savent cela mieux que moi.

Ou investir ? Je propose 3 villes dans 3 états voisins. Tampa en Floride, Atlanta en Georgia, Birmingham en Alabama, dans le dynamique sud-est des USA, avec mon réseau de partenaires. Des offres différentes en termes de prix. A partir de 55,000 dollars à Birmingham (sur l’une de mes 2 offres) jusqu’à 130,000 dollars à Atlanta en passant pas 95,000 dollars à Tampa.
La question que vous devez vous poser c’est de savoir si vous recherchez plutôt le rendement locatif pur (par exemple si vous cherchez des revenus complémentaires) ou alors un équilibre entre le rendement, la liquidité et le potentiel d’appréciation pour revendre dans quelques années. J’ai des maisons modestes en milieu ouvrier ou plus cossues pour la middle-class. Avec ces 3 villes et 4 offres, je propose une offre très complète.
Il est bien de diversifier géographiquement pour ceux qui le peuvent, comme tu l’as fait Tanguy

Tanguy: En évitant le Dakota du Nord dont nous avions parlé sur le blog…

François: En effet, le Dakota du Nord est à éviter ainsi que les sites de « chasseur immobilier’ qui en font la promotion. Il y a des gens sérieux et d’autres qui sont à bannir de tout projet d’investissement.

Tanguy: Que conseillerais tu à quelqu’un qui voudrait se lancer dans l’immobilier aux USA?

François: Déjà de ne pas attendre trop longtemps car le prix des maisons augmentent et la parité euro/dollar continue à baisser.

Ensuite je vous conseille de lire, par exemple le blog investir et devenir libre, mon site usa-immo et pourquoi pas aussi celui de mon concurrent myusinvestment . Puis de bien définir votre horizon d’investissement et ce que vous souhaitez entre la rentabilité pure ou la recherche d’un équilibre rendement/appréciation.

Puis lorsque tout cela est clair, me contacter et je vous guiderais sur les biens et les rentabilités. Aujourd’hui j’ai des rentabilités nettes fiables (incluant les travaux, la vacance inévitable) entre 7,5 et 9,5% nettes avant impots. Faites bien attention à mes petits concurrents qui n’incluent pas tous les frais dans le calcul de la rentabilité. Il ne s’agit pas d’un produit garanti comme le fonds euro de l’assurance-vie. D’ailleurs si vous regardez cette vidéo c’est peut-être que vous en avez assez de votre assurance-vie. Je propose donc un rendement élevé, bien supérieur à l’immobilier en France. Avec en plus des bonnes perspectives d’appréciation.

Tanguy: Merci François pour cette interview et pour cette heure passée ensemble. Merci à vous d’avoir suivi cette vidéo, j’espère que vous en savez plus sur l’immobilier aux USA. Si vous souhaitez démarrer tout suite par l’étape 1, remplissez le formulaire ci-dessous pour être mis en relation avec François