Immobilier USA Investir Psychologie

Comment j’ai acheté quatre maisons aux USA et les cinq règles à respecter

Lorsque je parle à mon entourage de mes investissements immobiliers aux USA, j’ai souvent beaucoup de questions car cet investissement sort un peu des sentiers battus. Il est très rentable; et pourtant, peu de gens souhaitent franchir le cap et envisager sérieusement la question. C’est pourquoi j’ai pris le temps de raconter mon expérience, revenant sur mes investissements et qui j’espère vous donnera les clés pour y investir avec succès. Tout est dit plus bas, organisé en quatre parties:

  • Les raisons qui m’ont amené à m’intéresser à l’immobilier aux USA
  • Les démarches que j’ai du entreprendre
  • Les résultats chiffrés
  • Les facteurs clés de réussite que vous pouvez appliquer pour réussir vos investissements immobiliers

N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires et bonne lecture.

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Partie 1:  Il y a trois raisons qui m’ont amené à m’intéresser à l’immobilier aux USA

1. En 2010, je voulais investir dans l’immobilier mais l’immoblier francais était cher. Les courbes de Friggit montrait que l’immobilier francais était en haut de cycle avec un risque de forte baisse possible. J’avais de l’épargne à placer mais je n’avais envie de continuer à investir sur mon assurance vie ou de laisser l’argent sur mes livrets. Surtout je voulais diversifier mes investissements pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier. C’est à ce moment que j’ai regardé hors de nos frontières et les subprimes faisaient encore la une des journaux.

2. L’immobilier aux USA avait lui subi une forte baisse des prix. Certains biens avaient perdu plus de 50% de leur valeur. Le risque de baisse future était donc limité selon moi. La psychologie des investisseurs avait été fortement marquée par les subprimes et la baisse qui en a résulté. Plus grand monde ne voulait y investir son argent. Et c’est dans ce genre de situation que l’on peut faire de bonnes affaires.

3. La valeur de l’immobilier avait baissé d’accord mais est-ce que mon investissement allait être rentable ? Allais-je être sûr que cela rapporterait ? En cherchant sur internet j’ai découvert que les loyers n’avaient pas vraiment baissé et qu’on pouvait atteindre des rendements bruts de près de 20%. Ensuite qu’ils existait un système fédéral qui permettait de réduire très fortement le risque d’impayés. Cet investissement était peu risqué car les revenus allaient être au rendez-vous, et ce, quelque soit l’évolution du prix de l’immobilier.

Ma décision était prise, mais je ne savais pas comment faire. Par ou commencer ? Était-il faisable de gérer des biens à plusieurs milliers de kilomètres de distance. Voici comment je suis passé concrètement à l’action.

 

Partie 2:  Pour réussir, il est préférable de se faire aider par des experts

Avant de sauter le pas, j’ai cherché un intermédiaire capable de m’aider à investir à plusieurs milliers de kilomètres. En cherchant sur internet, j’ai trouvé le site usa-immo.com et pris contact avec son fondateur, lui même investisseur français dans l’immobilier aux USA.

Je recommande vivement de passer par un intermédiaire compétent, idéalement ayant lui même investi sur place. En effet cela va vous permettre d’investir « clés en mains » et donc de gagner du temps et de l’argent et:

  • Investir sur des biens préalablement sélectionnés pour leur qualité intrinsèque
  • Investir sur des zones géographiques dynamiques (attention, il existe de grandes disparités entre les états américains)
  • Vous mettre en relation avec des partenaires locaux fiables: avocat, comptable, gestionnaire locatif,…
  • Vous aider au quotidien dans vos démarches, qui peuvent être un peu ardues si l’on est tout seul.
  • Vous conseillez dans votre déclaration fiscale, votre ouverture de compte bancaire aux USA,…

Passez par un intermédiaire vous permet de sécurisez votre investissement et d’être guidé pas à pas dans vos démarches. Concrètement vous allez devoir:

  • Créer une société dite LLC (par un avocat) qui va portez vos investissements
  • Ouvrir un compte en dollar (idéalement aux USA) pour collecter vos loyers
  • Recherchez des biens, préalablement sélectionnés par votre intermédiaire sur place, aux choix
  • Signer un contrat avec une agence locative qui assurera la gestion de votre bien immobilier
  • Une fois la maison trouvée, préparer et signer le closing day

Ca y est vous êtes propriétaire, il vous reste à présent à:

  • Rénover le logement si besoin puis trouver un locataire. C’est votre agence qui va s’occuper des ses démarches, elle pourra si vous le souhaitez, chercher un locataire « section 8 ».
  • « Section 8 » est un programme de subvention fédéral (un équivalent des aides aux logement) qui va éliminer quasiment le risque d’impayé, le risque n°1 de tout investissement locatif. En contrepartie, le loyer peut-être légèrement (-5%) en dessous du marché
  • Une fois le locataire trouvé, vous commencez à recevoir vos loyers et un document de reporting de votre agence détaillant les revenus perçus et les dépenses (maintenance, gestion locative, …).

Pour mon premier investissement, je suis donc passé par USA Immo qui m’a parfaitement conseillé. J’ai acquis une maison à Tampa, en Floride, qui a été rapidement rénovée puis louée au prix annoncé, sans surprises. Entre le moment du closing (16 Aout 2011) et le premier loyer (Octobre 2011), il s’est passé 6 semaines malgré une importante rénovation (l’efficacité américaine en action!).

Pour le financement, il ne m’a pas été possible d’ emprunter en France ou aux Etats-Unis. J’ai du financer cash (heureusement cela rapporte plus que l’assurance-vie).

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Partie 3:  Les résultats (ca marche!)

Je vais partager avec vous les résultats chiffrés pour vous montrer ce que l’on peut attendre de ce type d’investissements. Sur mon premier investissement à Tampa, j’ai à présent 2 ans d’historique de loyers.

  • Investissement net (Maison + assurance + frais de closing): 70 756 $
  • Revenus nets (après maintenance, gestion locative, assurance,..): 18 227$
  • Soit un rendement net de 25,8% sur 2 ans (12,2% sur les 12 premiers moi puis 13,6% sur les 12 derniers mois) soit 1,1% par mois

Cela m’a donné envie de continuer. J’ai acheté une deuxième maison, en Alabama cette fois, en mai 2012.

  • Investissement net (Maison + assurance + frais de closing): 43 664 $
  • Revenus nets (après maintenance, gestion locative, assurance,..): 6 931$
  • Soit un rendement net de 15,9% sur 16 mois soit 1,0% par mois

De ces revenus, il faut retrancher les impôts. Le sujet est assez technique car il y a une convention fiscale entre la France et les Etats-Unis, qui évite la double de non imposition. En gros (mais je vous invite à consulter l’intermédiaire que vous choisirez),  vous serez redevables de l’impôt aux USA sur les revenus fonciers de votre LLC. En France, vous devrez déclarer ces revenus qui seront pris en compte dans votre revenu fiscal de référence (donc augmentant votre taux marginal d’imposition) mais il sera annulé par un crédit d’impôt équivalent. Vous devrez également régler les prélèvements sociaux liés à ces revenus.

En juin 2013, j’ai continué en achetant deux nouvelles maisons, l’une à Atlanta et une autre en Alabama. Il est trop tôt pour faire un bilan mais pour l’instant cela fonctionne bien. Chaque mois, je vais donc percevoir environ 2 000$ (avant impôts), un premier pas vers l’indépendance financière.
De plus cet investissement profite de la reprise de l’immobilier américain et générera une plus-value à la revente. Il est également protecteur de l’inflation (voir les articles sur l’inflation).

 

Partie 4:  Les 5 règles à respecter pour vous aussi réussir vos investissements aux USA

  • Se faire aider par un professionnel de qualité, comme USA immo qui a lui même investi dans l’immobilier aux USA
  • Faire gérer votre bien par une bonne agence locative qui s’occupera de (presque) tout
  • Acheter un bien dans une zone dynamique des Etats-Unis, ou les flux migratoires sont positifs
  • Si vous le pouvez, louer via le programme « Section 8 » qui réduit fortement le risque locatif
  • Ouvrir un compte aux USA pour réduire les frais bancaires lors du versement de vos loyers

Pour aller plus loin, lisez mon guide pour investir sur l’immobilier aux USA à haut rendement. Il contient un tableau de rentabilité et des exemples de biens.

Je vous conseille de lire mon interview des 3 principaux experts du marché immobilier américain sur le thème: Faut-il investir aux USA ?

N’hésitez pas à poster un commentaire ou à me contacter directement !

Si vous disposez d’un budget supérieur ou égal à 100 000€, il est intéressant pour vous de l’investir dans l’immobilier aux États-Unis. Complétez le formulaire ci-dessous pour avoir plus d’informations et être mis en relation avec François Braine-Bonnaire. François est un français qui a réussi à bâtir un mini empire dans l’immobilier aux États-unis grâce à sa société USA-IMMO.com. Il a ce jour accompagné l’achat de près de 400 maisons à visée locative par des investisseurs particuliers francophones.

A propos de l'auteur

Tanguy

162 Commentaires

  • […] Je suis toujours positif sur l’immobilier aux USA. Certes, les prix ont repris environ 15-20% depuis leurs plus bas de la crise mais considérant que la chute a été d’environ 50%, il y a encore de la marge à la hausse. Surtout, il est tout à fait possible d’obtenir du 15% de rendement locatif brut soit du 7-8% net. Pour en savoir plus sur mes investissements aux USA, lire mon article ici. […]

  • […] Je suis toujours positif sur l’immobilier aux USA. Certes, les prix ont repris environ 15-20% depuis leurs plus bas de la crise mais considérant que la chute a été d’environ 50%, il y a encore de la marge à la hausse. Surtout, il est tout à fait possible d’obtenir du 15% de rendement locatif brut soit du 7-8% net. Pour en savoir plus sur mes investissements aux USA, lire mon article ici. […]

    • Bonjour Alex,
      Je ne me suis pas rendu sur place pour visiter sur place, c est mon agent local qui a estimé les biens pour moi. Bien souvent, ces biens sont vendus dans la journée il est donc difficile d aller voir un bien vu en avance. Sinon il faut aller sur place et voir ce qui est disponible a la vente pendant ce séjour. Dans mon cas, je n ai pas trouve difficile de le faire a distance mais bien sur il faut un relais local de confiance.

    • Bonjour,
      Pourquoi avoir investi en direct alors que vous auriez pu passer par une societe d investissement type SCPI pour mutualiser les risques, lisser les eventuelles pertes (vacances locatives par exemple) et ne pas trop avoir a vous soucier de la gestion de votre investissement ?

      • L’investissement en direct présente 2 avantages principaux selon moi:
        – maitriser complètement le processus d’investissement: acheter et vendre sans contraintes
        – éviter les frais de gestion sachant que je paye déja un property manager pour la gestion au quotidien
        Mais sinon vous avez raison, un investissement type SCPI présente bien les avantages que vous mentionnez.

        • Il y a d’autre options qui peuvent etre meme plus rentable et plus souple. Nous offrons des participation dans un fonds de rachat de prets en default qui limite les risques tout en profitant du marché affaiblie. Pour etre plus precis notre fond pricinpal rapporte plus de 14% par an depuis 2005. Les risques sont tres limités ou meme inexistant car chaque achat est guaranti par un hypotheque du terrain. Une autre option est l’achat en direct de faillite immobiliere mais a travers les encheres de banques et des coures localles. L’intervention en direct de l’investisseur lui donne un meilleur controle. Ces ventes sont faites en ligne et non pas en personne. Nous offrons un service d’inspection, de renovation et de gestion pour ce genre de produit.

          • Bonjour, je suis intéressé par votre fond, pourriez-vous me communiquer d’avantage de détails SVP?

        • Bonjour,

          Est-ce que dans votre rendement vous avez tenu compte des différentes charges à payer car j’ai essayé de voir les investissements immobiliers dans différents états américains (Californie, Michigan, Floride), lorsque je déduisais les charges et taxes, le rendement (pourcentage loyer-charges et taxes sur la valeur de l’investissement) revenait souvent à celui de la France sachant qu’en France la plus-value d’un bien dans les villes les plus importantes est plus conséquent et plus sûr que ceux dans les Etats américains. Est-ce que dans votre investissement vous êtes sûr d’avoir au moins la valeur du bien que vous avez payée si vous avez besoin de le revendre et rapidement?

          Une autre question, comment, avec tous les scandales et les histoires d’escroquerie de tout genre dont on entend parler, vous avez pu faire confiance à distance pour des investissements importants sans vous rendre sur place? Est-ce que vous connaissez bien le fondateur du site USA immo ou est-ce que vous en faites partie?

          Merci et bonne journée

          • Bonjour,
            en effet le rendement tient compte des différentes charges (assurances, maintenance, vacance, taxes locales,…) hors impots sur le revenu. Et c’est significativement supérieur à ce que je pourrais espérer en France. Le rendement brut est de près de 20% soit environ 10% net. Et depuis mes achats, je profite de la remontée des prix de l’immobilier aux USA qui permet l’appréciation et la liquidité. Je ne pense pas vendre en 2016 mais peut-être en 2017 si comme le prévoit Goldman Sachs, l’euro dollar tombe à 0,80 !
            Effectivement la confiance est clé et je n’aurais jamais investi sans cela. J’ai pris contact avec François (le fondateur d’USA Immo) et pris des références. Il se trouve que nous avions des connaissances en commun, ce qui m’a permis d’être rassuré sur le sérieux de sa démarche. D’ailleurs je conseille toujours de prendre des références. Dans le doute, demandez l’avis d’un client !
            A bientôt

      • Bonjour Tanguy,
        Suite à votre description élogieuse du site USA-IMMO.COM,je les ai contacté le 16 MAI dernier,via leur adresse mail ainsi que par leur fiche de contact,mais je n’ai eu à ce jour aucune réponse.
        Est ce que leur site existe toujours?
        Ils ont l’air très sérieux et professionnels et je souhaiterai qu’ils s’occupent de mon projet.
        Merci d’avance pour votre réponse.
        Nathalie

        • Bonsoir Nathalie,
          je vous confirme que le site usa-immo.com existe bien, n’hésitez pas à me recontacter si vous n’avez pas de réponse rapide de leur part.
          Tanguy

        • bonjour,
          comment investir aux USA quand ont ne dispose pas d’autant de liquidité disponible ?
          Le financement par un établissement bancaire français pour un investissement à l’étranger est impossible ou difficile à trouver?
          merci

          • Bonjour Vincent,
            il est actuellement très compliqué d’investir. Pour moi il n’y a que 2 solutions:
            – Pour les petits montants, jusqu’à 20,000 euros: souscrire un prêt personnel
            – Pour les plus gros montants: monter un dossier auprès d’un organisme spécialisé comme celui-ci http://www.credit-international.com/ comme l’avais suggéré un lecteur du blog. Mais je n’ai pas de retour d’expérience sur la qualité de cette structure.

    • Sirem, le mieux c’est de se rendre sur place et rencontrer son intermediare ou visiter leur bureaux. Nous ne travaillons que sur la Floride du sud et nous avons une variete de solutions.

    • Bonjour

      en faisant des recherches et en recoupant les éléments. Pour ma part c’est ce que j’ai fait. Je ne suis pas passé par les sites indiqués dans le post car j’ai trouvé une autre personne de confiance qui m’avait été recommandé. Mais je pense en effet qu’il faut bien tout vérifier car certaines sociétés prennent trop de commission pour vous représenter et vous conseiller, même si elles sont peut être par ailleurs sérieuses.

      J’ai acheté en août 2014 et vais surement refaire un achat d’ici peu.

      A votre dispo si vous avez des questions.

      Olivier

  • Ma mère décédée en 2011 résidait en Floride et a presque toute sa vie vécue sur les revenus de biens immobiliers. Dans les années 70, elle et son compagnon géraient une trentaine de maison autours de Ft Lauderdale. Dans les dernières années, elle m’avait confié qu’au vu des augmentations de primes d’assurances après Katrina, elle avait décidé de ne plus assurer les derniers biens qui lui restaient. Elle disait toujours que « maintenir les maisons » et « gérer » les locataires était un travail épuisant et sans fin. C’est la raison qui l’a amenée à se séparer de ses bien au fur et à mesure que son age avancait.

    • Merci Richard pour ton commentaire, effectivement gérer 30 maisons devait bien l’occuper, elle et son compagnon !
      Je passe par une agence pour la gestion quotidienne, en échange je leur verse 10% du loyer. C’est en effet un vrai travail, et tout travail mérite salaire 🙂

      • Bonjour,
        Je n’ai pas trouvé votre adresse mail et j’interviens donc ici, ça peut intéresser d’autres personnes après tout.

        J’étais allé en Floride avant le krach pour prospecter la région d’Orlando et j’avais trouvé quelque chose de bien à Kissimmee au sud de la ville et au bord d’un lac, avec un ponton privé… J’étais cornaqué par « Maisons en Floride » fondée par un français du nom de Bouchenot (j’ai aussi fait des visites avec des agences pendant une semaine). Cela s’est gâté pour trouver le financement. Les banques américaines demandaient pour commencer un numéro de sécurité sociale américain… Les banques françaises, même ayant une filiale américaine, refusaient de me mettre en rapport avec elles alors qu’elles auraient pu prendre un mortgage sur place. Bref: échec. Là dessus quelques années plus tard arrive le krach… je me suis alors félicité de n’avoir pas pu investir là-bas !

        Mais après le krach j’y ai repensé, on trouvait même à l’époque des maison à 3000 dollars sur Ebay.com! Mais à Buffalo ou à Détroit, souvent propriété des banques qui se retrouvaient avec des centaines ou des milliers de maison sur les bras (la-bas si on en paye plus l’emprunt, la banque devient propriétaire et expulse l’occupant), généralement vandalisées à morts par les ex occupants contraints de partir…

        Donc j’y repense 2 ou 3 ans encore plus tard. Mais je n’a pas le financement. J’ai bien un petit parc immobilier français mais je ne peux pas me permettre de brader en ce moment (j’ai des finances en flux tendu, j’ai besoin de ces revenus) alors que, par ailleurs, l’immobilier français… en province… avec les problèmes d’impayés qui montent, avec la nouvelle loi « alur » qui plus est… Bref mieux vaudrait investir aux USA .Si je pouvais me permettre de vendre ici, je ferais comme vous.. Peut-être me faudrait-il hypothéquer un bien français pour avoir un crédit ici mais j’imagine qu’il y a des frais de transfert des fonds et des risques de change.

        Voilà ce n’est ni une question ni une info breaking news, juste une contribution à la discussion. En tout cas, je confirme que l’immobilier américain, si on a de l’argent, c’est autre chose qu’en France et il n’y a pas autant de risques d’impayé. Là bas en cas d’impayés c’est assez violent, en tout cas en Floride, vous avez droit à une affiche sur la porte de la maison qui en informe tout le quartier! Personne n’a envie de ça… Par ailleurs il y a pas mal de vente de maisons occupées et toutes celles que j’ai visitées occupées lors de mon déplacement là-bas (avec des agents francophones) étaient hyper bien tenues.
        Cordialement,
        André P

        PS votre lien pour usa-immo.com a un m de trop…

        • Merci pour cette contribution André, j’ai corrigé la typo sur l’adresse usa-immo.com 🙂
          Effectivement le financement est « LE » souci. J’ai fait pas mal de démarches sans jamais trouver la solution. Apparemment, la situation s’améliore. Un investisseur m’a parlé d’un organisme qui fait des prêt à l’étranger, a priori avec 30% d’apport. http://www.credit-international.com/
          Je ne connais pas donc je n’ai pas d’avis, mais effectivement si j’avais pu emprunter en dollars, je l’aurais fait ! Car les loyers auraient payé les mensualités.
          Sinon il y a la solution de la prise en garantie d’un bien immobilier pour obtenir un prêt. Mais comme je ne suis pas propriétaire en France, je n’ai pas pu le faire non plus.
          Les banques sont vraiment frileuses, l’un d’elle m’a même dit que dans leur classification interne, l’immobilier aux USA était assimilé aux jeux d’argent type paris hippiques, casinos.. Mais de l’autre côté c’est aussi parce que les banques sont frileuses que l’opportunité existe. Le jour ou les banques accorderont à tout va des prêts immobiliers alors il sera sans doute prudent de se retirer du marché….

          • Je vous copie-colle ci-dessous un extrait de la rubrique USA du site que vous m’indiquez. Cela me parait complètement déconnecté de la rapidité des transactions aux USA. SI on arrive au bout avec ça… c’est que vraiment personne n’en voulant du bien immobilier que vous ciblez..
            Pour info les banques américaines travaillent en amont et donne un accord de principe pour un certain montant valable 3 mois (du moins pour les résidents), ce qui rassure le vendeur et lorsqu’on signe elles débloquent les fonds rapidement. Ici c’est tout l’inverse…
            Cordialement,
            André P

            Documents à fournir

            Copie du passeport ou carte d’identité de chaque emprunteur
            Copie du compromis de vente
            2 derniers avis d’imposition (3 derniers pour les emprunteurs non-salariés)
            3 derniers bulletins de salaire (salariés) ou 3 derniers bilans et liasses fiscales (non salaries)
            Contrat de travail
            3 derniers relevés de comptes bancaires (tous cos comptes)
            Tableaux d’amortissement des prêts (habitation, consommation etc..) en cours
            Quittance de loyer ou contrat de bail
            Justificatif(s) de l’apport
            Titre de propriété ou dernier avis de taxe foncière des biens
            Certificat de mariage
            Jugement de divorce
            Justificatif de domicile
            Relevé d’Identité Bancaire- compte bancaire à ouvrir en France pour la domiciliation des échéances
            Formulaire Crédit International à remplir
            Termes et conditions générales de Crédit International à signer

            Procédure de crédit:

            Etude du projet par Crédit International
            Etude de la faisabilité du projet
            Evaluation du montant empruntable
            Estimation du taux d’intérêt négociable
            Simulation
            Signature de la promesse de vente : contrat qui matérialise l’accord entre le vendeur et l’acquéreur de la vente du bien. Lors de la signature le vendeur est en droit (elle n’est pas obligatoire) d’exiger une garantie financière. En générale cette garantie n’excède pas 10% du prix d’achat.
            Demande de crédit auprès de Crédit International : Montage et Dépôt du dossier auprès de Crédit International. Accord de principe sous 1 semaine. Déblocage des fonds lors de la signature chez le notaire.
            Signature de l’acte final : Vente du bien définitive et déblocage des fonds. A cette étape, l’acquéreur est pleinement propriétaire du bien

          • Effectivement André, c’est l’autre souci avec le crédit. C’est que potentiellement on peut manquer les meilleures affaires, les banques préférant les acheteurs cash… Néanmoins certains y arrivent.
            Je crois aussi que certains malins contournent la difficulté en faisant des prêts personnels (ou prêt à la consommation). Mais les montants empruntables sont de fait plus restreints.

  • Bonjour

    J’ai investi a Las Vegas et en Floride depuis 2010.

    Je me rends aux USA deux fois par an et je deduis cela de mes taxes americaines.

    Les frais de transfert sont negligeables par rapport aux rendements obtenus et ne doivent pas representer un frein a l’investissement.

    Pour le risque de change, oui il est reel et peut s averer dangeureux si un jour le dollar ne vaut plus rien. Il y a des cycles immobiliers et comme tout investissement, il faut savoir retirer ses billes au moment. Time is of the essence !

    Pour ma part, j’ai ouvert un compte en dollar, ce qui me permet de lisser les fluctuations. Bien sur, un des premiers gains d’investissement, c’ est d’acheter bas. Bas en prix d’acquisition, bas en taux de change.

    cordialement

    Isabelle

    • Isabelle, merci de partager ton expérience. Effectivement, un bon conseil que l’on peut donner à tout investisseur aux USA, c’est d’y ouvrir un compte en dollars. Cela permet de réduire les frais bancaires. J’en profite pour remonter un point d’attention pour les francais expatriés en Angleterre comme moi. Si vous transférer de l’argent depuis les Etats-Unis (ou la France d’ailleurs) vous pourrez avoir à payer des taxes supplémentaire, le fisc anglais les considérant comme des revenus.
      Et oui effectivement il y a un risque de change contre lequel il n’est pas vraiment facile de se couvrir.

  • Les prix étant bien remontés, investir aujourd’hui ne donne plus le rendement que vous avez obtenu.
    .
    La commission de gestion locative aux USA est habituellement plus proche de 20%-25% que des 10% que vous indiquez car les gestionnaires perdent beaucoup de temps pour se rendre sur place à cause des énormes distances. La densité de construction, en dehors des très grandes villes, est très faible et les immeubles ont le plus souvent moins de 5 étages. Les quartiers sont donc très étendus.

    Probablement y-a-t-il des suppléments en cas de déplacements pour faire des devis de réparation ou des états des lieux lorsqu’un locataire s’en va, etc…

    Le principal intérêt d’investir dans l’immobilier locatif US c’est que les USA défendent les intérêts des propriétaires en priorité et non celui des locataires comme en France. Cela est une garantie contre les impayés puisque les locataires indélicats ne pourront pas s’incruster plus que 2 semaines dans les lieux alors qu’en France on peut être privé de ses loyers jusqu’à trois années à cause de la procédure et sans pouvoir récupérer les arriérés de loyers.

    Au niveau de la déclaration des revenus à l’administration US vous ne parlez pas qu’on peut amortir l’achat en déduisant chaque année des loyers, une fraction de l’investissement et ainsi subir une faible imposition, concept interdit en France.

    Vous ne dites pas clairement qu’il n’y a aucun avantage fiscal pour l’impôt sur le revenu puisque l’administration française va reconstituer l’impôt que vous auriez du payer si vous aviez été propriétaire de ces immeubles en France et vous ne pourrez déduire que l’impôt sur le revenu que vous aurez payé à l’administration US. Vous n’échapperez pas non plus à la CSG+++ etc…

    Concernant l’impôt foncier annuel vous ne dites pas qu’il est basé sur la valeur de marché du bien et non sur une valeur locative fictive comme en France.

    Les américains tiennent des listings publics et consultables sur l’internet de toutes les transactions immobilières faites sur leur territoire. L’administration connait tous les appartements qui ont été vendus dans tel immeuble et se base la-dessus pour établir la taxe en appliquant un pourcentage. Un non-résident n’a pas droit à l’abattement prévu pour résidence principale.

    Lorsque les prix de l’immobilier remontent, cet impôt augmente dans la même proportion alors que les loyers peuvent ne pas suivre.

    Sur le plan humain, il est interessant d’observer que la facture de la taxe foncière est adressée en deux fois: une première pré-facture pour vous préparer à la somme finale approximative à payer, quelques mois après, arrive la facture définitive qui va comporter la ventilation complète de l’utilisation de votre impôt par la commune (écoles, éclairage des routes, entretien des voies, aide sociale etc..) C’est clair et respectueux du contribuable qui devraittoujours avoir le droit de savoir à quoi sert son argent pour ses taxes en France, ce qui n’est pas le cas actuellement.

    La cerise sur le gâteau c’est le grand respect de l’administration envers le contribuable.

    Le calcul de la taxe étant basé sur une moyenne des dernières ventes faites dans votre immeuble, l’administration écrit: « Si vous n’êtes pas d’accord sur la valeur attribuée à votre bien, veuillez prendre rendez-vous avec l’agent estimateur pour en discuter »

    La facture n’est pas rédigée comme en France avec: « Si cette somme n’est pas payée le……, vous aurez une pénalité de 10% » ou: Sans règlement avant le…., je ferai saisir ce qui se trouve chez vous » (expression approximative)

    L’administration US écrit sur la facture: « Si vous éprouvez des difficultés pour payer avant la date limite fixée au……, vous pouvez régler à la date de votre choix moyennant des intérêts proportionnels au retard » Suit des coupons à découper avec le montant total pour chaque mois de retard, intérêts compris, allant jusqu’à un maximum de un an de retard.

    On se sent respecté et il est inutile de subir l’humiliation d’aller quémander un délai auprès du percepteur.

    J’espère avoir contribué à compléter l’information que vous avez donnée pour investir aux USA et je vous complimente pour votre travail remarquable car une information aussi détaillée en français est introuvable sur le Net.

    Merci

    • je possede 3 maisons en Floride et une au Delaware, je peux vous affirmer que je ne crois nullement aux rendements indiques
      chaque annee mon rendement est quasiment nul, j’ai un excellent property management en Floride, au Delaware les gens qui habitaient ont casse beaucoup de chose ce qui m’a coute 4000 $ de reparations et pendant 2 mois ils n’ont pas paye et impossible d’etre rembourse car non solvable perte totale 4000 + 2×1300 = 6600 les taxes 1075 $ l’assurance 2300 $ total 10000$
      loyer sur 10 mois 13000 comme vous povez le constater le rendement n’est pas de 15 ou 2o%, j’ai habite la Floride 8 ans et je peux vous assurer que 70 % des investisseurs sont decus de leur placememt

      • Bonjour Bénédicte, et merci pour ce commentaire. Effectivement, il s’agit d’un investissement locatif avec les risques classiques: non paiement des loyers, dégradations,.. J’ai eu la chance de ne pas avoir eu de gros soucis comme des locataires insolvables. L’une des solutions est de prendre un locataire « section 8 ». Car ces locataires seraient radiées de ce système avantageux d’aide fédéral (qui ressemble un peu à nos APL francaises) s’ils dégradaient le bien. De plus le loyer est payé par l’état fédéral ce qui évite aussi les impayés. Mais vous avez raison, il y a bien des risques associés. J’ai déja entendu une histoire d’un propriétaire dont la maison était squatté par un dealer et qui a du faire intervenir la police. Evidemment, sa maison n’était pas dans le meilleur des quartiers.
        Une autre solution est de diversifier sur plusieurs maisons comme ca, les aléas d’une maison sont compensées par les autres.
        Néanmoins, les rendements dont je parles sont bien réels et mon cas est loin d’être unique: de nombreux autres investisseurs que je connais sont très satisfaits de leurs rendements. Mais bien sur, les Etats-Unis sont vastes donc chaque situation est particulière.

    • Bonjour

      je ne suis pas d’accord avec certains points de vos commentaires.

      Tout d’abord la gestion est comprise entre 8 et 10% et non 20 ou 25% ce qui serait une aberration.

      Concernant la fiscalité il y a bien un avantage en fonction du montage, de l’Etat, et surtout de votre TMI en France. Il est donc hasardeux à mon avis de donner des informations qui peuvent tromper les gens car chaque cas est différent et nécessite je pense une étude.

      Concernant l’amortissement (27.5 ans) ce n’est pas « possible » mais obligatoire et pour information cela existe aussi en France. La seule différence se situe sur la durée entre 20 et 40 ans légalement mais à l’appréciation de votre expert comptable et compris en général entre 20 et 25 ans. Cela existe par exemple pour le LMNP.

      Cordialement,

  • bonjour , je vis dans le nord de la Floride depuis 25 ans ….et ma question est ….pourquoi acheter une maison ….pourquoi pas un appartement?? ….je suis d’accord avec l’auteur qui parle des degats ….un appartement me semble plus facile gerer ….oui c’est vrai aussi que il y a des condominiums fee a payer ….je serais interesse de connaitre la difference de rendement
    merci pour votre article
    thierry

    • Bonjour Thierry,

      Les HOA fees sont effectivement très élevées (quand il n’y a pas de CDD…). Cela réduit fortement la rentabilité sachant que même si on économise ensuite sur l’assurance et la maintenance, le niveau de charges reste élevé (property management qui est le même alors qu’effectivement il y a en théorie moins de maintenance, taxes et solde de maintenance et d’assurance). Ensuite on prend toujours le risque que les finances du HOA ne soient pas en bon état, c’est donc un audit supplémentaire et il y a également des estopel à payer à l’achat et à la vente…

      Bref, vu que les charges ne sont pas refacturables aux locataires, le rendement net des condos est « toujours » inférieur à celui des « single famlily », d’après ce que j’ai pu observer. Pour faire simple, un locataire s’occupera lui-même de tondre la pelouse, quand on a un condo, le propriétaire paie pour cela.

      Cela a ceci étant fait plus baisser la valeur des condos et townhomes qui ont remonté plus que les maisons!

      • Je dirais plutôt le contraire. Je ne vois pas de raison objective pour que la plus-value soit inférieure sur un condo que sur une maison. C’est certainement moins d’entretien et de soucis car une partie de la maintenance revient au HOA. Par contre de mon expérience c’est 1 à 2% de rendement en moins. Ceci dit les « good deals » sont toujours possibles mais pour moi cela n’a jamais fonctionné.

  • Bonjour Tanguy,

    Merci de relayer à travers votre blog vos informations et de nous raconter votre parcours au combien intéressant.

    Nous sommes actuellement propriétaires d’un bien immobilier en France, que nous vendons dans l’objectif de faire d’autres investissements immobiliers afin de bénéficier de rentes et bénéfices « rapides ».

    Aujourd’hui comme vous le savez la conjoncture économique française morose, ainsi que les taxes et impôts excessifs du gouvernement plongent la France dans un immobilisme de l’investissement immobilier désarmant.
    Mon Époux et moi-même hésitons entre investir dans un studio à Paris, Lyon ou autre ville française ou acheter une maison (pour le même prix) aux USA dans le but d’une rente locative ou d’une revente ?
    Selon vos expériences, Quelle solution d’ investissement est aujourd’hui la plus avantageuse entre ces 2 Pays ?
    Investir dans l’immobilier en France ou Investir aux USA ?

    Merci et bonne continuation.

    • Empuria, je dirais que tout dépend de votre objectif. A mon avis, il est moins risqué d’investir dans l’immobilier aux USA que dans un studio à Paris, en raison de 1 L’écart de rendement: 8% aux USA contre 2% à Paris. et 2. La position du cycle: début de cycle haussier aux USA et fin de cyce haussier
      Je vais bientôt publier une interview des 3 meilleurs experts francais sur la question de l’immobilier USA. .J’espère que cela vous aidera dans votre réflexion.

      • Bonjour,

        j’ai acheté une maison aux USA l’an passé et je ne sais pas comment remplir la declaration d’impôt 2014. Pourriez-vous me montrer un exemple svp afin de ne pas faire d’erreur.

        Cordialement

        Christophe

        • Bonjour Christophe, je passe par un comptable pour remplir ma déclaration d’impôts. Je ne me suis donc pas encore plongé directement dans le sujet… Vous pourrez peut-etre trouver réponse sur des forums spécialisés.

        • En quelques mots. Une fois que vous avez fait faire votre déclaration aux USA par le comptable local (CPA), vous devez retraiter les comptes pour l’administration française.

          Enlevez toutes les charges non déductibles en France (billets d’avion, etc.), supprimez les amortissements et les charges à répartir (comme la mise en place d’un crédit). Passez en charge (dépenses) les charges amortissables (aux USA) se rattachant à l’exercice/année. Vous avez maintenant votre résultat foncier aux normes françaises (si il n’y a pas d’autres choses compliquées que vous auriez pu faire…).

          Il faut déclarer ces revenus fonciers comme si vous les aviez perçus en France. Ensuite, remplir une déclaration 2070 pour indiquer à l’administration fiscale que ces revenus sont de source étrangère.

          Le tout se reporte dans votre déclaration d’impôts.

          Franck

          • Bonjour,

            Si j’ai bien compris, il n’est pas possible de déduire l’amortissement du bien. Seuls les déductions « acceptées » en France sont valides, à savoir frais de gestion, assurance, réparations, et taxes diverses. Ensuite je suppose que je dois reporter le montant ainsi déterminé sur la declaration 2042, mais savez-vous ou dois-je inscrire le montant afin que celui-ci soit « crédité » en crédit d’impôt?

            Merci pour vos explications

            Cordialement

            Christophe

          • Dans la 2047 (REVENUS IMPOSABLES DE SOURCE ÉTRANGÈRE OUVRANT DROIT À UN CRÉDIT D’IMPÔT ÉGAL AU MONTANT DE L’IMPÔT FRANÇAIS CORRESPONDANT À CES REVENUS)

          • Je ne trouve pas dans la declaration 2044 la ligne sur laquelle je dois imputer les charges(dépenses) amortissables aux USA maisons en France. Auriez vous le numéro de la ligne svp?

            Merci

            Christophe

          • Bonjour Franck,
            Merci pour vos précieux conseils. J’ai investi également l’an dernier aux USA, par le bias d’une LLC. Ma question concerne la déclaration de revenus en France. J’ai bien compris le schéma : double déclaration avec retraitement du bénéfice en France… Mais dans le cas d’un investissement par le biais d’une LLC « transparente » (2 associés à parts égales), comment dois je déclarer ma quote-part de revenus fonciers en France ? Faut il les déclarer directement dans la 2044 comme si la LLC n’existe pas ? Ou faut il passer par une déclaration Sociétés (comme pour les SCI) ?
            Merci de votre réponse. Bonne journée.

          • Oui vous déclarez comme une société (pas par maison) comme vous le feriez pour une SCI mais aucune déclaration pour votre LLC n’est nécessaire. Et vous ne déclarez que votre quote-part.

  • Bonjour Tanguy,

    J’ai moi même acheté plusieurs maisons autour d’Atlanta en 2012, j’ai choisi des maisons récentes et plutôt haut de gamme ; environ 250 m2, construction 2006 et totalement remises à neuf.
    L’achat s’est bien passé même si j’ai attendu près d’un an pour avoir les papiers de la dernière maison.
    Un intermédiaire Belge s’est occupé de tout, y compris de la constitution de la LLC et de l’ouverture du compte là-bas.
    Les rendements proposés en Géorgie sont de l’ordre de 12 % après déduction de toutes les charges, frais et impôts.
    Après 18 mois de gestion, le rendement serait certainement très proche si je n’avais pas des problèmes de gestion. Je devrais dire nous car j’ai suivi des amis qui avaient ouverts la voie.
    Visiblement nous avons des difficultés à trouver une société sérieuse pour gérer nos maisons…
    J’en suis à la 5ème société en 18 mois… Les 2 premières semblaient là au départ uniquement pour appâter le client, donnant des garanties de location sur 12 mois mais se retirant au bout de 3 ou 4 mois en prétextant ne pas gagner assez.
    Une des deux s’est retirée sans me dire que le locataire était parti, c’est la nouvelle société qui en a retrouvé un autre 4 mois et demi après, me laissant 4500 dollars non perçus et comme la société de gestion fait le mort, il faut entamer une action en justice collective pour éventuellement les récupérer puisqu’ils garantissaient les loyers sur 12 mois.
    Cette nouvelle société avait des pratiques plus que douteuses puisque sur des maisons presque neuves et révisées, elle trouvait des travaux à effectuer sans arrêt (3500 dollars sur une maison) et malgré de nombreuses relances, refusait de donner copie des factures…
    Nous avons envoyé une personne sur place pour vérifier les réparations demandées et il s’est avéré que la moitié était totalement injustifiée…
    Comme par hasard, à la suite de çà, la société a été revendue à une autre (après enquête on retrouve l’ancienne directrice comme actionnaire de la nouvelle société) et on ne perçoit plus les loyers, les mails restants sans réponse… Au passage et sans rien dire les frais mensuels ont augmentés de 30 % et la prime de reconduction est intervenue 4 mois en avance.
    La société Belge qui y laisse aussi des plumes se propose d’avancer les premiers frais de procédure, soit 20 000 dollars, avance à récupérer sur nous les propriétaires.
    Maintenant on me propose une ancienne collaboratrice, sois disant sérieuse pour reprendre le tout en main…

    Je ne regrette pas mes achats, en 18 mois les maisons ont augmentées de 30 % en valeur et en tenant compte de toutes les pertes diverses, il y a encore 5 % de rendement locatif. Certes ce n’est pas les 12 % annoncés au départ, mais c’est toujours mieux qu’en France, j’espère encore trouver un jour une société de gestion digne de ce nom mais ils savent que nous sommes à 6 000 km et en profitent.

  • bonjour, est ce que vous êtes passer vous même par ces agences que vous nous recommandé : usinvest et immo usa ?
    est il possible de faire appel a eux si on a déja trouverr une maison qui nous plait, et dans un état oùils ne prospectent pas encore, l’ohio.
    merci…

    • En toute transparence, je suis passé par Immo USA pour 3 maisons et j »ai été très satisfait. Je n’ai pas acheté via MyUSinvestment mais je connais son fondateur, et c’est quelqu’un de sérieux et recommandable.
      Pour votre question, je ne saurais répondre à leur place, n’hésitez pas à les contacter de ma part.

  • Bonjour Tanguy,

    Merci de nous avoir relaté votre intéressante expérience !

    Je cherche aujourd’hui à créer ma LLC en Floride pour acheter des biens moi même sur place.

    Etes vous satisfait du comptable qui a créer votre LLC et qui gère vos déclarations en Floride ?

    Pourriez vous m’en donner les références pour que je puisse peut être le contacter. Car sur internet, il y a beaucoup de sites qui proposent leur services, mais je ne leur fais pas confiance…

    Merci d’avance !

      • Bonjour,
        Nous avons suivi vos conseils : Créé une LLC et acheté 3 maisons à Tampa.
        Pourriez vous nous communiquer en MP les coordonnées de votre comptable afin d’assurer la gestion de nos biens?
        D’autre part, qu’en est-il vraiment de la déclaration de nos revenus en France ?
        Le rendement va se réduire très vite si comme je l’ai compris, on doit unclure dans nos revenus les revenus obtenus aux USA …

        Merci par avance de votre aide et …double merci pour votre site
        Cordialement

        • Bonjour Velasco,
          3 maisons wow ! je suis impressionné ! Ok pour le comptable, je vous réponds sur messagerie.
          Pour la déclaration de revenus en France, j’ai écris un article qui explique la marche à suivre, pas à pas
          http://investir-et-devenir-libre.com/comment-declarer-ses-impots-en-france-sur-vos-revenus-immobiliers-aux-usa/
          Ce n’est pas très compliqué une fois que l’on a compris comment ça marche.
          Pour l’imposition et l’impact sur le rendement, vous (comme moi) allez bénéficier de la convention fiscale entre le France et les USA. Cette convention stipule que vous serez imposés aux USA. Pour la France, vous devez certes déclarer vos revenus mais vous bénéficierez d’un crédit d’impôt équivalent. Première bonne nouvelle: vous n’êtes imposé qu’une fois. Deuxième bonne nouvelle: vous êtes imposées aux USA sur des qui ne prennent pas en compte vos revenus francais donc généralement entre 10% et 20% selon vos revenus locatifs.

  • Bonjour
    Merci pour cet article. L’immobilier est un marché très local, et finalement il est toujours plus simple d’investir à côté de chez soi… Mais vous avez choisi de sortir des sentiers battus avec succès semble-t-il et donc félicitations, car ce n’est pas une décision simple.
    Je suis tout à fait de votre avis, l’essentiel est de savoir s’entourer des bonnes personnes, et c’est ce que vous avez semblé faire. Nous avions rédigé un article sur la Floride il y a quelques mois sur notre site et j’avais pu constater que cela ne semble pas si inaccessible que cela. La fiscalité semble relativement bien encadrée puisque la France et le USA ont une convention… Je réfléchis même à me lancer… un comble quand on travail dans l’immobilier en France 🙂
    Bien cordialement

    • Bonjour Caroline,

      pour mon premier job, j’ai travaillé pendant 2 ans comme vendeur pour un marchand de bien a Paris, lui même opérant depuis Genève et j’ai gardé cette conviction: dans les pays de l’OCDE ou la stabilité juridique et fiscale sont établies, il ne faut pas hésiter à aller chercher les cycles de hausse ou de baisse selon que l’on soit acheteur ou vendeur.
      Aux USA ns sommes clairement sur une hausse régulière et installée depuis maintenant près de 3 ans: ce n’est pas mon analyse perso mais il s’agit là d’un consensus. Si vous ajoutez à cela un réajustement du $ par rapport a l’euro dans le futur on peut parler de très belle opportunité qui ne risque pas se se représenter de si tôt.
      J’ai moi même cherché depuis 2010 à investir en Floride sans succès puisque je n’avais pas trouvé la clef (malgré un voyage avec un copain qui lui travaillait chez Kauffman&Broad): acheter aux enchères, faire du 8/10% sur les loyers hors plus value, Ces chiffres étant pour moi le minimum syndical pour justifier l’effort et les contraintes liés a un investissement outre atlantique. C’est fin 2012 que j’ai trouvé Franck Beaugendre qui avait démarré sa société avec quelques investisseurs avisés et aguerris, après une étude approfondi de leurs méthodes de travail je les ai rejoint: il y a maintenant 42 actionnaires pour un montant de 9M€ investis dans un portefeuille de + de 200 maisons. si vous souhaitez en savoir plus je vous invite a consulter le site http://www.home-and-stone-investments.com/ . leur approche mutualisant le risque et tout intégré façon SCPI ont achevé de me convaincre, les loyers étant distribués trimestriellement.
      Bons investissements a vous en tout cas !

  • Bonjour Tanguy,

    Expert-comptable français, cela fait un moment que je m’intéresse à la façon d’optimiser mon patrimoine et je tiens à vous féliciter pour votre contribution !
    La courbe élaborée par Friggit est très éloquente et milite nettement en faveur d’un investissement aux USA pour autant qu’il soit bien entendu encadré par de véritables professionnels et experts de l’immobilier.
    Las de la fiscalité française, je viens de céder ma résidence principale et songe clairement investir le produit de la vente dans un bien immobilier américain.
    Pour cela je tiens à m’entourer des meilleurs professionnels : c’est la raison pour laquelle je vous serais reconnaissant de bien vouloir me communiquer les coordonnées de votre CPA.
    Merci d’avance.

  • Bonjour Tanguy.

    Pour vous qui avez investi aux USA ces dernières années, j’aimerais vous faire connaître la société IREIS SA qui permet aussi de réaliser des investissements immobiliers sur le sol américains.

    Pour plus d’infos vous pouvez me contacter par e-mail.

    Très bonne journée,

    Lucie.

  • Bonjour Tanguy,

    Votre article est très intéressant et surtout très bien expliqué. Cependant, vous parlez du revenu avant impôt à l’IRS, sans toutefois donner le pourcentage que la LLC doit reverser à l’état. L’impôt est-il différent suivant les états dans lesquels vous avez un bien immobilier où bien l’impôt est-il dû à l’état dans lequel vous avez créé votre LLC ?
    Bonne journée.
    Marc

    • Bonjour Marc,
      merci pour votre commentaire.
      les taxes sont variables selon les états et les biens. Il s’agit de l’équivalent de notre taxe foncière, en France. Le calcul n’est donc pas un pourcentage que la LLC verse mais un montant annuel fixe qui dépend de la valeur du bien.
      Ensuite tous vos revenus sont consolidés par votre comptable et déclarés à l’IRS
      Tanguy

  • Bonjour,

    Une question qui n’a pas ete abordee ici est celle du visa.

    Avez-vous eut besoin d’un visa lorsque vous avez cree votre LLC et si oui lequel? S’agissait-il d’un visa E2? le visa est-il necessaire?

    Merci

    • Bonjour Daniel,
      merci pour votre question.
      Je n’ai pas eu besoin de visa pour créer ma LLC. Il suffit de fournir une pièce d’identité. Les non-résidents américains peuvent en effet créer des LLC.
      Bons investissements,
      Tanguy

  • Bonjour Tanguy,

    Je reviens à nouveau vers vous pour éclairer ma lanterne. Dans votre article, vous parlez de votre premier achat à Tampa en Floride. Cet état ne prélevant pas d’impôt sur le revenu, votre revenu locatif doit être plus léger non ?
    Merci.
    Marc

  • Bonjour Marc,
    merci d’avoir lu mon article
    mes revenus locatifs ne sont pas imposés au niveau de chaque état mais au niveau fédéral. C’est à l’IRS que je déclare l’ensemble de mes revenus locatifs et c’est sur cette base que sont imposés mes revenus. Donc cela ne fait pas différence pour moi. Ce qui varie localement ce sont les impots locaux, l’équivalent de notre taxe foncière. Ceux ci dépendent de la valeur du bien, pas des revenus locatifs qu’il génère.

    • Bonjour Tanguy,

      cela n’est pas totalement exact. Les états, les comtés et les villes ont la possibilité de lever de l’impôt sur le revenu également. C’est le cas par exemple dans le Michigan (Détroit) ou en Californie. Quand c’est le cas, cet impôt sur le revenu local est une charge déductible du revenu fiscal fédéral.

      En Floride en effet c’est impossible, la constitution l’interdit (et ça m’étonnerais qu’un jour une majorité des habitants votent pour modifier la constitution sur ce point 🙂 ), c’est donc simplement les taux fédéraux qui s’appliquent.

      Franck

  • Bonjour Tanguy,

    Tout d’abord, félicitation pour car article. Merci d’avoir pris le temps de nous raconter votre réussite. Tout cela m’a redonné envie de poursuivre un de mes rêves (malheureusement mis de côté pour des raisons professionnelles) : Acheter une maison aux Etats-Unis.
    Je serais très heureux de pouvoir vous faire part de mon idée d’investir à San Francisco, où les maisons sont sans doute bien plus chères malheureusement que dans l’Alabama.
    J’aurais plusieurs questions à vous poser :
    En lisant les articles d’experts dans le domaine, je remarque que les avis divergent. Certains disent que le prix des maisons à fortement augmenté et qu’il n’est plus très rentable d’acheter (en tout cas pour le moment). D’autres disent le contraire. Qu’en pensez-vous?
    Je comptais me rendre sur place dans 2 semaines pour avancer. Mais avant cela, j’ai encore quelques questions. Seriez-vous d’accord de m’aiguiller?

    Merci d’avance !

    • Bonjour Menten,
      si je regarde mes maisons, je peux vous dire qu’effectivement dans certaines zones, le prix des maisons à fortement augmenté. Ma maison à Tampa, Floride, acquise en 2010 pour 70 K$ en vaudrait aujourd’hui le double. Je pense que c’est surtout vrai pour les biens de qualité qui ont été les premiers à bénéficier de la reprise. Par contre sur les biens de moindre qualité, on trouve encore des maisons à 40 k$ avec des rendements satisfaisants. Il s’agit encore d’un marché d’investisseurs dans la mesure ou les classes populaires ne sont pas encore capables d’accéder au crédit immobiliers.
      Bons investissements !

  • Bonjour, pour ma part j’ai investi dans deux maisons, une première à Tampa (je me suis rendu aux USA pour la choisir, avant travaux);en Mai 2013, achetée 85000 dollars (63000 euros au taux de l’époque), son rendement/loyer actuel est de 995 dollars/mois, 4 chambres 120 m2, maison en briques; La seconde est différente, c’est une frame-house, maison a structure métallique, achtée en Alabama, pour 40000 dollars en Avril 2014. (36000 euros) son rendement/loyer actuel est encore meilleur 865 dollars. Bref j’ai investi 99000 euros sur un an, mes retour mensuels sont actuellement 1860 dollars soit 1500 euros environ… (15% cette annee) en plus de la valeur des deux biens qui augmente car la courbe de l’immobilier est à la hausse et l’Économie repart aux USA. N’hésitez plus… Laurent

  • Bonjour,

    J’ai acheté il y a un an à Pittsburgh, et en lisant votre article je me suis rendu compte que j’ai suivi la pluspart de vos conseils.

    J’ai monté un LLC, j’ai à présent 2 maisons.

    Mais nous avons divers problemes:
    1) Il m’est impossible d’aller aux USA pour ouvrir un compte… Je cherche à le faire depuis la France, mais cela semble devenu tres difficile… Avez vous des conseils la dessus?

    2) Nous avons des problemes avec l’agence de location du bien: en effet apres avoir mis plusieurs mois pour trouver des locataires, nous avons 2-3 mois OK, puis des impayés. Resultat nous avons du virer le dernier locataire, et recommencer les recherches…
    Avez vous des informations sur comment ameliorer la location / trouver une bonne agance?

    3) Est il possible d’obtenir les coordonnées des experts que vous avez consulter, qui semble avoir été tres utiles. Avocats, comptables etc…

    Merci de votre aide

    • Bonjour,
      à ma connaissance, il faut aller aux USA pour y ouvrir un compte. L’alternative est d’ouvrir un compte en dollars auprès de votre banque en France.
      Je ne connais pas bien Pittsburgh, désolé, j’investis a Tampa (Floride), Birmingham (Alabama) et Atlanta (Georgia)

  • Bonjour je ne vois personne évoquer la constitution d’une LLC dans le delawere pourtant un état où la fiscalité est inéxistente ou quasi inéxistente pour les sociétés… Il me semble que cela permettrai de limiter de manière drastique l’imposition de tout types de revenus, locatifs ou de plus values… Auriez vous des indications à ce sujet ?

    Et ma seconde question concerne l’obtention de visa, peut on obtenir une carte verte simplement en investissant 500 000 dollars des des biens immobiliers a travers une société type LLC ?

    Car je compte m’installer en Floride a partir de Janvier… Merci de vos réponses… Cordialement D.G

    • La fiscalité fédérale est due partout. Celles des états est souvent inexistante ou faible (Floride, etc.) et elle est de toute façon due dans l’état où le bien se trouve. Avoir une compagnie au Delaware est assez cher du fait des fees pour la maintenir.

      Il y a des programmes eb5 pour les visas (Google) mais vous ne pouvez pas choisir votre bien du coup. Par ailleurs la Green care est une carte de resident, elle implique donc la résidence fiscale…

  • J’ai deux LLC pour desu investissement en Floride et Alabama, la fiscalite y est très interessante. je ne m’occupe de rien j’ai un comptable aux USA, (CPA) il me transmets les infos a indiquer au fisc Francais.

    • Attention, vous ne pouvez pas copier/coller vos revenus US. Les revenus doivent être (re-) calculés selon les normes fiscales françaises… C’est un travers typique des comptable / conseils US qui peinent à penser que quiconque puisse calculer différemment d’eux 🙂

      • Oui on a vu qu’il fallait tout redevelopper sur la déclaration en France, mais c’est assez facile, c’était la première, ça ira mieux pour la prochaine … ;0)

        • Oui ce n’est pas compliqué. L’essentiel des retraitements revient à passer les investissements en charge et à supprimer les amortissement et remplacer les charges diverses par les 20€ autorisés par local…

  • Bonjour Tanguy et Bravo pour votre blog.

    Nous avons de la famille à washington DC que nous visitons 1 à 2 fois par an.
    L’idée d’investissement sur place nous attire depuis un moment.
    Votre blog nous y encourage davantage!!
    D’après votre expérience, quelle est la ville la plus intéressante pour une acquisition à hauteur de 50 000 $ ?
    Merci et encore félicitations pour votre parcours.

    Marie

  • Bonjour, je souhaiterais acheter un bien avec un apport d’environ 50 000 euros, dans le secteur de Los Angeles. J’ai vu un terrain en vente 40 000 euros pour une surface de 240 m2. Combien faut-il compter pour construire une maison d’environ 100 m², est-ce compliqué ?

    J’ai contacté avant de vous connaître Invest Los Angeles, Invest Miami….est-ce sérieux.

    Mon ami est artiste photographe et a déjà travaillé aux Etats Unis. Il connaît bien cette région et aurait besoin de pouvoir s’y rendre 1 ou 2 fois par an. La question est ; y a t’il un intérêt à acheter et à louer en saisonnier…?

    D’avance, merci de votre réponse

    • Bonjour Nadia,
      je n’ai pas fait construire, cela va être difficile de vous répondre, le mieux est sans doute de faire un devis sur place avec une entreprise de BTP locale. Pour la location saisonnière, je n’ai pas d’avis sur la question et n’ayant pas les chiffres pour vous répondre. Cela se regarde surement vu le potentiel touristique de LA.
      Bonne chance pour votre futur achat !
      Tanguy

      • Bonjour Nadia,

        effectivement il faut parler à un constructeur, s’assurer que l’on peut construire ce que l’on veut construire et s’assurer que ce qu’on aura construit aura la valeur qu’on espère selon l’emplacement, le type de bien, etc. Tout ceci demande de discuter avec un avocat spécialisé, un constructeur et un agent immobilier (ou plusieurs…). Donc: voyage sur place nécessaire et obligatoire!

        240m² c’est un très petit terrain et il y a généralement une distance minimale entre la maison et le terrain…

  • Dans cet article (Comment j’ai acheté quatre maisons aux USA et les cinq règles à respecter) vous dites que il faut payer les impots aux USA sur le revenus fonciers. Et les déclarer aussi en france mais l’impots sera effacé avec un crédit d’impot par le système de la non double imposition de par la convention fiscale. Je suis tout à fait d’accord. La où je le suis moins c’est quand vous dite que nous devons payer sur ces revenus les prélèvements sociaux. Pour avoir investi aux US et contacté le service des impots en france, de par la convention, les revenue foncier US ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Réponse du fisc francais. Et ce point est bien explique sur le site de myusinvestment
    Pourvez apporter réponse sur ce point.

    • Bonjour Fabien,
      je ne suis pas fiscaliste mais effectivement les prélèvements fonciers seraient bien encadrés par la convention fiscale franco-américaine et ne génèreraient pas d’imposition supplémnentaires.
      Bons investissements aux USA, 2015 s’annonce bien !

      • Alors pourquoi affirmez vous que nous devons supporter les prélèvements sociaux. Il faut dans tous ces blog ne fournir que des informations sûre et certaines sino les lecteurs finissent pas etre perdu. Avez vous payer vous les prelevements sociaux sur vos investissements?

        • Fabien, la CSG et CRDS sont dues mais dégrevées du fait de la convention FR-US. A la fin effectivement on paie 0 sur les revenus fonciers (et ceux-ci uniquement). Mais il est très courant que le centre des impôts n’applique pas le dégrèvement… Il faut alors déposer une réclamation.

          Franck

          • Bonjour Tanguy,

            Merci pour votre blog très intéressant.
            Nous avons également acheté une maison à Tampa et crée une LLC – néanmoins pour ouvrir un compte sur place au nom de la LLC les banques demandent un justificatif d’adresse permanente aux US – que nous n’avons pas puisque nous n’y résidons pas et qu’ils n’acceptent pas les documents tels que les avis de taxes comme justificatif.
            Pouvez vous svp m’indiquer comment vous avez procédé de votre côté pour ouvrir le compte sur place ? Merci

            Stephanie

          • Bonjour Stéphanie,
            pour l’ouverture du compte bancaire, je me suis rendu directement sur place, dans une agence Bank of America à Chicago
            Tanguy

          • Bonjour à tous et à Stéphanie en particulier

            concernant la CSG CRDS tout est exact et en effet très bien expliqué. Le problème peut arriver dans certains centre des impôts.
            Pour l’ouverture compte bancaire il faut tout simplement avoir une domiciliation chez votre avocat ou votre expert comptable sur place. C’est ce qui est à mon avis le plus facile.

            Cordialement,

  • Hello Tanguy, j’ai deux trois questions pour toi:

    J’ai acheté 6 maisons a Nashville dans le Tennessee il y a 2 ans maintenant. Mais je les ai achetés sous mon nom dans l’urgence et sans créer de LLC, on m’avais vaguement expliqué a l’époque que je pourrais plus tard créer une LLC et mettre mes investissements dans cette société plus tard. Maintenant que j’ai le temps de m’occuper de tout ça, je voudrais savoir si tu sais s’il est possible de créer une LLC 2 ans après l’achat et mettre mes maisons dedans? (si je suis clair ahah)
    Ensuite, une fois que j’aurais créé ma LLC, puis je avoir un visa d’investisseur?

    Merci beaucoup d’avance pour tes réponses !

    • Bonjour Melvil,
      je ne suis pas expert des questions juridiques, je te conseille de voir directement avec ton avocat ou comptable sur place. Mais sur le principe oui, je crois qu’il est possible de créer une LLC qui détienne tes maisons.
      Pour le visa d’investisseur, la encore je ne suis pas expert mais j’avais entendu dire qu’il fallait au moins 1 million de dollar et faire une demande en plus. Tu trouveras plus d’infos sur ce lien
      http://www.europusa.com/visa-eb5-visa-investisseur-aux-usa

    • Transférer des biens a posteriori à une LLC qu’on a créé après ne pose pas de problème. On appelle cela un quit claim deed (au moins en Floride car les noms peuvent changer d’un Etat à l’autre). A faire avec une title company ou un avocat. Pas très cher.

      Pour le visa E2/investisseur il faut une société active (un pur investissement immobilier est passif) et des employés. E2 est plus une question de création d’activité que de montant investi. Sauf à avoir investi beaucoup d’argent (>1m c’est sûr). Avec un investissement de 500k/1m on peut avoir une green card via EB5 mais pas avec ses propres investissements.

        • Vous pouvez toujours le demander. Mais sachez une chose : lorsque vous entrer aux USA avec l’ESTA ou même que vous demandez l’ESTA on vous demande si on vous a jamais refusé un VISA. Si on vous refuse un Visa, même pour de bonnes raisons, vous risquez de ne plus avoir d’ESTA et de passer beaucoup plus de temps à l’immigration en entrant aux USA… Donc bétonnez bien les choses.

  • Bonjour Tanguy,
    Toute votre expérience et ces échanges sont très intéressants. Je suis canadienne d’origine francaise et je cherche à réaliser mon premier investissement aux US. Je constate que les prix des maisons remontent vite comparé à ce que l’on trouvait encore il y a un ou deux ans. Je trouve intéressant de voir que certains investissent ailleurs qu’en Floride. Je n’aurais jamais pensé à l’Alabama. Je regarde du côté de la Floride,du Texas, de la Virginie. J’ai lu que beaucoup de Canadiens anglophones investissaient dans l’Arizona. Je suis indécise quant à l’état à choisir.
    Je ne me suis pas encore lancée, je me documente toujours (fiscalité canadienne et américaine/dollar canadien moins fort). J’hésite toujours entre section 8 et location saisonnière au soleil. Je vais plusieurs fois par an aux US, donc la visite sur place ne sera pas un souci.
    Merci pour toutes ces infos en français.

  • Bonjour,
    J’ai achete et vendu des biens aux USA et ca me semble bien plus interessant que de faire ca en france; la france est un petit panier ou il y a donc peu de diversite; l’autre aspect negatif en france est la situation economique qui oblige l’etat francais a augmenter les impots, comme par exemple sur les residences secondaires en france, donc des qu’il y a profit en france ce sera taxe d’avantage, sans parler de saisi de vos bien en france si vous avez des problemes d’impots, ce qui ne peut se produire si vos biens sont aux USA.
    Je prefere investir dans l’immobilier aux USA car vos locataires payent ou ils doivent partir tout de suite, c’est peu taxe, en plus du rendement locatif la valeur du bien augmente aussi, les transactions sont simples et rapides, il y a plus de demande locations que d’offres dans certains etats; pour un investissement de 80-100 000 dollars vous recevez un loyer de 750-800 dollars par mois.
    Je lisais plus haut quelqu’un qui se felicitait de ne pas avoir achete aux USA car il y a eu un crach economique aux US juste apres; je trouve ca sans interet car une fois que les prix sont descendus et doivent remonter et c’est ce qui se passe; beaucoup de personnes ne pouvaient plus payer leurs emprunts et ont perdu leurs maisons et ces gens sont arrives sur le marche locatif; donc je dirai que meme avant le crach il aurait toujours ete interessant d’acheter car vous etes certain de louer votre bien.
    Achetez aux USA si vous avez du cash, ouvrez un compte bancaire aux USA pour recevoir les loyers, laissez l ‘argent sur le compte amercain et ulisez le avec une carte bancaire, utilisez un avocat/title company pour la transaction(il n’y a pas de notaire aux US pour les transactions immobiliaires), vous pouvez acheter au travers d’une societe aussi, en cas de succession vous tranferez les parts ou vous mettez vos enfants des le depart dans la boite et l’etat francais ne peut rien saisir, vous pouvez meme mettre directement vos biens aux noms de vos enfants et l’etat francais ne peut rien taxer ou saisir en cas de successions.
    Donc en resume, un bon investissement locatif avec guarantie que vos locataires payeront, une augmentation du capital constente, pas de droit de succession a payer a l’etat francais…..
    Dimitri

  • Bonsoir Tanguy,

    Excellent article, merci beaucoup.
    Pourriez vous me communiquer les avantages et inconvénients de la création d’une LLC au lieu d’un bien mon nom propre, vis à vis des lois US et Françaises. Je vous en remercie.
    JeanMi

    • Bonjour JeanMi,
      je ne suis pas expert mais la création de LLC permet de se protéger. C’est la société qui est responsable juridiquement. Fiscalement, c’est transparent et à ma connaissance il n’y a pas de différence mais je peux me tromper.

  • Bonjour Tanguy

    Je suis tombée sur votre blog en faisant des recherches sur l’investissement immobilier à Détroit, et vous m’avez convaincue d’élargir mon champ de recherche vers des villes plus dynamiques ! Détroit est un pari, il est possible d’y faire de bonnes affaires comme de tout perdre, et à mon sens l’avenir immobilier de la ville se discute. Les villes ou vous investissez me semblent plus sûres.

    Néanmoins, de nombreux témoignages se rejoignent sur une chose, l’échec ou le succès dépendent des intermédiaires trouvés sur place, à qui on doit faire entièrement confiance pour la gestion du bien. Beaucoup se sont cassés les dents à cause d’un intermédiaire véreux !

    Ce qui me retient encore d’investir aujourd’hui c’est ce risque, car je n’ai pas une grosse capacité d’investissement.

    Si vous avez la chance d’avoir trouvé des contacts fiables, et êtes d’accord pour en diffuser le nom, je suis preneuse, ainsi que pour tout autre conseil.

    Merci pour vos précieux conseils, continuez à nous tenir informés 🙂

  • Bonjour Tanguy,

    Tout d’abord bravo et merci pour le retour de vos expériences, vos informations et astuces …

    « Faire travailler dur son argent » est devenu tellement difficile aujourd’hui. C’est pourquoi l’investissement aux USA me tente énormément. Cependant, et comme votre lectrice du message ci dessus, je suis encore réticent pour franchir le cap dans un investissement aussi loin de chez moi et sur un marché immobilier américain que je trouve très « incertain ».

    J’ai bien compris par que vous etiez passé par USA-IMMO.com mais vous pouvez me/nous fournir les coordonnées de vos contacts fiables qui pourraient me faire passer ce fameux cap.

    Encore merci pour vos conseils

    • Bonjour
      Pour moi je suis passé par ce site investir-aux-usa.fr.
      Le dirigeant est français et est implanté aussi sur place. Très professionnel. Il a pris le temps de tout m’expliquer et de répondre à mes nombreuses questions.
      J’en suis à ma deuxième acquisition et je pense en faire une autre avant la fin de l’année.

      Olivier Laurent.

  • Bonjour, je vous remercie pour votre article et vos réponses successives riches en informations.
    Je m’interroge sur la possibilité pour une SCI d’investir aux Etats-Unis par rapport à une personne physique. Il m’est impossible de procéder autrement. Je suis plutôt désemparée par rapport aux personnes à contacter, vous serait-il possible de me fournir les coordonnées de vos contacts ?

  • Bonjour à tous,
    La rentabilité n’est pas aussi élevée qu’annoncée, mais ça reste tout de même intéressant.
    J’ai un appartement d’environ 75 m² sur Orlando situé dans la résidence du Palms Club – Metro West (piscines, club-house, terrains de sport, salle de jeux,…).
    Je souhaite le vendre 80000 dollars net vendeur.
    Il est en gestion par une société française (implantée en France et Floride).
    Si vous ou votre entourage êtes intéressés, merci de me laisser votre email pour contact ou votre tél.
    Cordialement.

  • Bonjour

    Merci pour ce blog très intéressant !
    Je voulais certaines infos concernant votre experience , je vois des maisons pouvant ce louer a 1000$ par mois soit 12000$ par an ,

    – Que se passe t’il au moment de payer les impôts ? que faut il payer et ou ? France , USA ? comment cela se calcul t il en gros ?

    – également j’achète une maison 80000$ aujourd’hui , imaginons qu’elle est une valeur de vente de 150000$ 5 ans plus tard , combien la France prend t elle et déduira t elle les frais tels que les taxes , éventuels travaux ? en savez vous plus la dessus ?

    très bonne journée a vous
    Alex

  • Bjr Tanguy,
    Est ce que vous êtes allé voir les quartiers en Alabama, si oui, est ce que cela vous semble être des quartiers porteurs compte tenu des conditions d’insécurité à Birmingham?. Pourriez vous nous indiquer la durée des baux sur vos maisons (il y a t il du turn over)?.
    Bonne soirée,

    • Bonjour Marie,
      merci pour votre excellente question
      je ne suis pas allé sur place malheureusement. Tout dépend ce que vous appeler « porteur ». Ce que je peux vous dire par contre c’est que!
      1) Sur mes 2 maisons je n’ai pas eu de problème de sécurité type squat ou autre. Il s’agit de quartier de « working class » loué à des locataires section 8.
      Ce qui réduit les potentiels problèmes de vacances. J’ai eu 2 mois de vacances depuis 4 ans.
      2) Il est possible d’investir également sur des quartiers middle class, a priori plus à meme de se revaloriser dans le temps.
      Le ticket est alors de 95,000 dollars pour une maison de 4 chambres louées sur le marché privé(non section 8) pour un loyer de $950

      Si cela vous intéresse d’en savoir plus, vous pouvez remplir le formulaire suivant

        • Bonjour Marie, Il m’est adressé et me permet, en fonction de votre budget, de vous présenter 2 options. En fonction de l’option qui vous intéresse le plus, je vous mets en contact avec: soit un fonds spécialisé qui détient des maisons à Tampa en Floride, soit un contact pour vous aider à investir en Alabama en achetant des maisons. À bientôt, Tanguy.

  • slt Tanguy, tout d abord j y tien a te felicite pour ta reussite sur le marche immobilier american, et j avoue que je suis tres interesse a partager la meme avanture que toi. ton explication aux sujet loi immobiliere aux usa et tres benefique pour nous tous,et je te remerci bocoup pour ca. j ai une question, es toujour valable investir au etats unie,et que pouvons faire avec par example 100 a 150 mille dolars actuellement sur le marche immobilier au usa? je suis particlierment interesse comme un investiteur,car chez nous en europe avec ca on ne peu pas acheter memme pas un WC pour ainsi dire. merci d avance Tanguy, et bonne continuation a toi…

  • Bonjour Tanguy

    Merci pour tous ces précieux conseils. je dois avouer que j’ai commencé à faire des recherches sur des investissement en Floride, il y a deux ans et je n’ai toujours pas acheté car je ne suis visiblement pas tombé sur les bons interlocuteurs ! Le but est de bien acheter, certes, mais je pense que le fait de déléguer la gestion et les déclarations fiscales a des personnes compétentes aux Etats Unis est primordial.
    J’ai visité des biens sur Orlando et les rendements ne sont pas à la hauteur de mes espérances. Les réponses obtenues sur place sont approximatives et ne collent pas à la réalité: prévoir un mois de vacance ou des travaux dans le logement est la moindre des choses pour coller parfaitement à la réalité.
    De plus, les prix ont augmenté et je pense que les bonnes affaires (en matière de rendement) sur la Floride se sont déplacées (peut être Tampa).

    Bref, j’en profite au passage pour savoir si tu as des coordonnées de personnes compétentes pour la création de la LLC, un avocat, et un comptable.

    je me demandais également si quelqu’un connaissait Audrey Benassi, agent immobilier en Floride?

    Voilà, merci pour la qualité de nos échanges,

    • Bonjour Dédée,
      je te réponds en MP
      Il y a la Floride mais aussi l’Alabama et la Georgie si tu veux faire un investissement rentable. Je vais en parler dans ma prochaine vidéo qui donnera toutes les étapes pour y investir et les meilleurs « spots » pour investir en 2016
      Tanguy

  • Bonjour,
    Je m’appelle Aurore et je me permets de vous contacter via ce forum car je tiens à remercier très sincèrement Mme Monnier Evangelina pour suivi de mon dossier demande d’un prêt. J’ai eu mon virement comme vous me l’aviez indiqué et si je n’ai pas eu le temps pour vous remercier avant lors de nos échanges je le fais maintenant MERCI à vous Mme Monnier, je vais pouvoir décompresser et repartir du bon pied. La relation avec vous a été à des moments difficiles,mais vous avez compris mon inquiétude et m’avez mis en confiance. c’était incroyable! Je ne croyais pas que ce serais si facile et rapide de faire un emprunt entre particulier. Car cela fait 3 fois déjà que je me sur faire arnaquer auprès des faux prêteurs pour avoir demandé de crédit.
    Si quelqu’un me demandait pour faire un prêt je leur dirai ,d’aller chez : monnier.evangelina@gmail.com
    Maintenant j’en parle autour de moi pour faire vivre cette expérience très réussie
    A tous ceux qui veulent obtenir un prêt entre particulier très rapide et sérieux contacter : monnier.evangelina@gmail.com
    Cordialement.

  • Bonjour,
    Je viens de parcourir tous les échanges sur l’investissement au USA.
    Pour notre part, nous avons réalisé notre premier investissement en novembre 2014 après 2 visites sur place, en Floride, dans une petite ville (72000 habitants !) du nord de l’état. La gestion a été confiée à une agence (10% de com) et tout se passe bien pour le moment. Nous n’avons pas acheté en LLC et devrons étudier la chose prochainement.
    Nous sommes parvenus (cela semble incroyable à la lecture des différents commentaires) à obtenir un financement de 50% de la valeur du bien avec une banque française, les autres 50% étant CASH (soit ~$50 000 cash), moyennant hypothèque sur notre résidence principale française. les taux d’intérêts français étaient bien inférieurs aux USA
    Pas de soucis pour ouvrir un compte en banque aux USA en étant sur place.
    Je ne suis pas passée par des représentants français sur place mais me suis débrouillée avec des agents immobiliers locaux : je sais que c’était téméraire mais j’ai eu le bonheur de rencontrer un agent SUPER et qui parle aussi le français !
    Par contre, nous allons faire notre première déclaration fiscale aux USA, et je ne suis pas sûre du formulaire à remplir, ni de la procédure…..pourriez-vous m’éclairer ?
    L’agence de gestion en place peut-elle ou est-elle habilitée à nous aider dans cette démarche ?

    Merci encore de partager vos expériences !

    Magali

  • Attention! Au moment de la revente de votre bien immobilier, n’oublier pas FIRPTA!

    La FIRPTA se réfère à la loi sur l’impôt foncier de 1980. relative aux investissements immobiliers étrangers (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) . Cette décision autorise les Etats-Unis à une retenue d’impôt lorsqu’un bien est vendu, échangé, offert en cadeau, transféré ou liquidé par un étranger. Les autorités fiscales américaines prennent 10% du produit et le gouvernement prend également un pourcentage. https://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding

  • En fait c’est un withholding. Un depôt de garantie en attendant que vous déclariez vos impôts (15% sur la plus value). Mais bon généralement faut mettre un avocat et ça coûte un bras en plus de l’expert comptable…

  • Bonjour, je suis très tentée par l’achat de maisons aux USA, mais en ce début 2016, n’est-il déjà pas trop tard ? Les prix ne sont -ils déjà pas trop remontés ? Florence

  • Bonsoir,
    Merci pour cet article plein d’espérance et de vision.
    Je regarde actuellement pour investir en Floride, entre autre grâce à vous alors encore merci.
    Que pensez vous de la ville d’orlando ? C’est ce qui m’est proposé par la societe avec laquelle j’échange actuellement.
    J’ai pu d’autre part, voir des terrains du côté de Cape Coral, qui seraient des investissements rentables. Qu’en pensez vous?
    Merci d’avance pour votre réponse et du temps accordé.

    • Bonjour Thomas,
      je ne connais pas la ville d’Orlando, ni les terrains à Cape Coral, donc je n’en pense a priori ni du bien ni du mal.
      Ce que je sais par contre c’est que Tampa, Birmingham ou Atlanta restent de bonnes zones pour faire du locatif.
      Si cela vous intéresse, je vous invite à laissez vos coordonnées ici

    • Bonjour Aeva,
      Vous n’avez pas besoin d y vivre, en vous rendant dans une agence aux USA vous pouvez ouvrir un compte sur place ou même à distance via un prestataire spécialisé. Vous vous êtes déjà inscrite via le formulaire « investir dans l’immobilier aux USA », vous pouvez me poser plus de questions par e-mail si vous le souhaitez et/ou je peux vous mettre en contact avec l’agence que je connais qui s’en occupera pour vous sur place.

      Tanguy

      • Bonjour à tous, je découvre ce forum intéressant, j habite depuis 1 ans sur Orlando, avec ma petite famille, si vous souhaitez des infos sur le coin et les différents « quartiers » n’hesitez pas. C’est toujours sympa d’échanger avec des compatriotes !

  • Bonjour Tanguy, j’ai comme toi investi aux US à Orlando, la ville de Wilfrid début d’année
    j’attends de voir sur une année ce que cela donne. J’espère du 5,5 net, bcp moins que toi mais cela reste acceptable par rapport à bcp d’autres placements
    Que penses tu du Panama pour des investissements immo ?
    Merci à toi

    • Bonsoir Mestre,

      Bravo pour ton investissement, j’espère aussi que cela va porter ses fruits. Pour Panama, avec le climat actuel je ne suis pas convaincu, c’est très agité. De plus je ne connais personne sur place donc je ne pourrais pas t’éclairer.

      Merci pour ton commentaire,

      À très bientôt,
      Tanguy.

  • Thomas
    bonjour à tous et en effet on peut féliciter Tanguy , car moi je suis dans le demarrage et je connais au debut les complexités mais un bon guide …. et c’est bon.
    mais qlq questions me préoccupent vis a vis du fisc francais .

    j’ai crée une LLC ( cette année et par son intermedaire j’ai acheté une maison en Floride que je loue occasionnellment ).
    La LLC a été crée par un avocat americain , j’ai ouvert un compte americain au nom de la socièté et j’ai un comptable americain( qui malheureusement pas bon …disons qu’il ne repond pas exactement aux questions que je pose .. .
    je voulais cette année declarer tout cela au fisc francais, mais, en dehors du formulaire d’un compte à l’etranger, malheureusement ni un expert comptable ni un specialiste fiscal ni meme le fisc n’ a pu me renseigner: quel formulaire ou page à remplir pour declarer et s’il est nécessaire de déclarer le compte american de la société..

    Chers amis et évidemment Tanguy pourriez vous m’aider

    Question très technique à Tanguy: La LLC est floridienne selon mon avocat mais le N° EIN obtenu par mon comptable est sous l’entitée étrangère « Foreign éligible entité calssified as association taxable as a corporation  » Donc quel est reellement son statut et ses conséquences
    Merci
    thomas

  • Bonjour et merci pour vos conseils. Ayant déjà effectué plusieurs investissements en Outre-Mer, et souhaitant à mon tour me lancer aux USA, je me rend compte qu’il va s’avérer être une démarche plus compliqué qu’à la coutume. Dans tout les cas, je ne baisserais pas les bras, et tiens à vous remercier pour votre article.

    Merci,
    Arnold

  • Bonjour Tanguy,

    Excellent site, surtout bravo pour ce que vous faite et merci pour tous les conseils apportés.

    Est il obligatoire de créer la LLC dans l’état où nous achetons les biens ? Peut on créer une LLC en floride par exemple et acheter dans un autre état?
    Le coût en floride serait de 125$ (+40$ pour le EIN).

    J’ai vu qu’un agent registrered était obligatoire, C’est tout simplement une personne avec une adresse postale dans l’état où est créée la LLC, qui a pour but de récupérer et transmettre documents et autres éléments importants de la LLC? Tout le monde peut jouer ce rôle?

  • Bonjour Tanguy,

    Comment allez-vous?? J’ai une qst concernant l’investissement aux USA. Est-il judicieux d’utiliser sa capacité d’endettement pour l’acquisition d’un bien immobilier en France ou aux USA??
    Je m’explique : je peux emprunter environ 125.000€ pour l’acquisition d’un bien immobilier en France (primo accédant ou locatif). Pensez-vous qu’il faille s’endetter pour investir en locatif aux USA?? Ou mieux vaut ne pas s’endetter mais plutôt avoir 100.000€ de cash??
    Cordialement

    • Bonjour Lionel, techniquement c’est possible. J’ai 2 banques qui me l’avait aussi proposé à l’époque, mais sous la condition de disposer d’un collatéral que je n’avais pas alors. Il fallait soit être propriétaire ou avoir une assurance-vie (fonds euro uniquement). Après la question qui se pose est de savoir si cela est souhaitable. Et la, tout dépend de votre situation. J’aurais tendance à dire NON pour la grande majorité des gens. Pourquoi ? Car vous allez être exposé au risque de change euro/dollar. Et si le dollar venait à se déprécier, votre dette agirait comme un effet de levier négatif. Mais ce n’est que mon avis…

      • Bonjour,

        je possède moi même de l’immobilier commercial et résidentiel en Californie depuis 2013;

        Tout d’abord il me semble important de souligner pour les personnes intéressées que dans le cadre d’un investissement locatif classique, une propriété financee intégralement en fonds propres ne présente aucun intérêt.
        Il semblerait que vous aillez acheté au creux de la vague et bénéficié de prix tres bas, donc l’appréciation de l’immobilier aura pu éventuellement compenser l’absence de levier financier et des abattements fiscaux dont il permet de bénéficier.

        Le financement
        Il est important de souligner qu’en tant que français non résident fiscal et même résident récent, il vous sera impossible d’emprunter a moins de justifier d’un credit history conséquent et d’un capital investi aux US d’au minimum plusieurs millions de $, ce qui rend donc l’opération déjà inintéressante voir impossible pour de nombreuses personnes qui ne peuvent par conséquent accéder au financement
        Si par ailleurs vous trouviez une solution de financement vous aurez des taux d’intérêts de l’ordre de 4%minimum ce qui n’est pas compétitif par rapports aux taux d’intérêts européens du moment.
        Une stratégie possible si vous êtes résident

        la fiscalité
        Il est important de mentionner que les impôts locaux (property taxes) sont assez élevés aux US dans les grandes agglomérations; je paye annuellement 1.26% de la valeur de mes biens chaque année en impots fonciers a Los Angeles, mais peut être beaucoup plus élevés selon les villes.
        En tant que non résident vous serez imposes en vertu de la convention fiscale US/France, vous ne bénéficierez pas de certaines abattements et déductions dont jouissent les contribuables américains; les impôts seront dus aux etats unis
        selon le barème progressif de l’impôt fédéral et de l’etat. Ces revenues viendront augmenter votre taux d’imposition sur le revenu en France; la seule différence avec l’impot qui aurait ete du sur un bien francais in fine est l’absence de CSG CRDS.
        Les impôts sur les plus values sont les même qu’en France dans la mesure ou quel que soit l’impôt paye aux US, le montant US ne sera qu’un credit sur l’impôts que vous auriez du payer en France. En revacnche il semblerait que la CSG CRDS soi récupérable. Le taux combiné etat/federal en californie pour 500k de plus value serait de 31.6%;
        en France en théorie l’impot et de 19% + 6% pour les plus values de plus 50k + 15.5% de prélèvements sociaux
        Si la csg crds est remboursée, cela veut donc dire qu’il n’y a pas d’impots dus en France.
        Il est sinon possible aux US pour les NRA (non resident aliens) de beneficier comme les americains du 1031 exchange qui permet de réinvestir directement dans un autre bien après une vente sans payer d’impots, ce qui est extrêmement intéressant.
        En investissant aux US vous ne pourrez pas non plus bénéficier de l’exoneration d’impots sur votre residence principale;
        Aux US vous pourrez déduire tax free 250k de plus value au bout de deux ans ou 500k en couple.

        Le marche
        Le marche américain est cyclique et donc beaucoup moins stable que le marche européen.. Vous prenez donc plus de risque qu’en investissant localement en France. Vous pouvez en revanche vous enrichir si vous savez saisir le bon moment. Investir dans les coins ruraux des US est très risque en cas de crise et je conseil plutôt de viser les grandes villes dont les marches résistent mieux aux aléas de l’économie.
        Il est a vous de déterminer si le marche est sur ou sous évalué et si les conditions macro économiques sont favorables, pour définir une stratégie

        La structure juridique
        Je lisais des commentaires plus haut sur l’intérêt de former une LLC pour abriter les propriétés de potentielles poursuites judiciaires. Sachez qu’une LLC ne protège en rien votre capital est qu’il est un jeu d’enfant pour un avocat de percer le corporate veil. Les llc sont des pass through entities et la plupart du temps « disregarded » d’un point de vue fiscal; n’importe qui peut savoir qui est derriere une LLC. La theorie voudrait que vous mettiez chaque propriete dans une societe differente. Cette strategie a un cout élevé et n’offre aucune garantie de protection. Vous devrez tenir une comptabilité pour chaque societe et payer des frais et taxes fixes chaque annee. Ce que je recommande est ce qu’ils appellent une « umbrella policy », ou police d’assurance parapluie qui couvrera l’integralite de votre capital a hauteur de plusieurs millions de dollars selon la couverture que vous choisissez; ceci vient s’ajouter a votre assurance immobiliere standard.
        Ce type d’assurance est extrêmement efficace et les avocats de la compagnie assurance auront vite fait de décourager quiconque voudra vous attaquer en justice. La meilleure assurance dans tous les cas est de garder votre propriété en bon état et en conformité avec le code de la sécurité et de la construction local. Vous pouvez faire appel a une société d’inspection pour vérifier la conformité de votre propriété et résoudre les éventuels problèmes avec la ville.
        Au niveau impots, a moins que vous fassiez des millions de revenus locatifs, il est généralement plus avantageux de choisir le regime de l’impot sur le revenu, ceci afin d’éviter la double imposition sur les dividendes.
        En cas de loyers impayés, sachez que bien que liberals, les etats unis ne sont pas le far west et que vous ne pourrez pas non plus déloger si facilement de mauvais payeurs. Pour en avoir moi même fait les frais, il vous en coutera des mois de procédures ainsi que des frais important de justice que vous devrez avancer. Certains états comme la Floride sont plus libres de lois protégeant les locataires que d’autres comme New york et a Californie.

        En résumé, il est plus avantageux fiscalement d’être domicilie aux US concernant les revenus fonciers et les plus values, d’autant plus qu’il vous sera possible a terme de financer et donc par conséquent d’augmenter votre rentabilité en utilisant le levier financier et le mécanisme de déduction des intérêts. En tant que non résident la seule différence sera d’échapper aux 15.5% de cotisations sociales qui auraient été dus sur un revenu locatif français.

        Il convient donc de bien analyser la rentabilité in fine de votre investissement car il est probable que par le manque d’accès au financement, sa rentabilité soit plus que médiocre et sa gestion compliquée et risquée.
        Si le marche américain de 2008 – 2012 offrait des opportunités même pour les non résidents en vue de réaliser une plus value rapidement, je trouve personnellement les conditions bancaires bien plus favorables en france pour le moment. En sollicitant un credit en France vous pourriez acheter localement 10x ce que vous avez aux US en fonds propres avec des frais de gestions inférieurs puisque vous pourriez vous même vous en occuper.
        De plus, sans être sans danger, le marche Francais reste pour le moment plus protégé contre les crise financières que les US.

  • Créer une LLC n’est pas du tout obligatoire; c’est de la pure désinformation.
    Le faire dans le but de protéger son capital n’a aucun intérêt. C’est couteux, contraignant et inutile, souvent recommande par des avocat peu scrupuleux pour vous prendre de l’argent.
    Renseignez vous et vous verrez que n’importe quel avocat peut percer votre société et vous attaquer sur vos biens propres surtout dans le cadre d’une LLC. Prenez a cout moindre une assurance « umbrella policy » qui couvrira votre capital a hauteur de plusieurs millions de $, et gardez votre propriété entretenue et scrupuleusement en conformité avec le code local et vous n’aurez aucun problème. Votre protection sera assurée par les avocats de la compagnie d’assurance ainsi qu’une garantie de plusieurs millions et pas par un montage de société bidon recommande par des sois disant experts sur des forums.

    Enfin, un investissement locatif sans financement n’a aucun intérêt si il n’est pas finance. En tant que non resident, vous ne bénéficiez d’aucun avantage fiscal ni d’aucun levier financier. Donc pour 99% des investisseurs locatifs qui ne peuvent pas financer les états unis sont dans le meilleur des cas un investissement médiocre et risque.
    L’intérêt est seulement spéculatif a court / moyen terme et dans certaine conditions.
    En Europe, les taux d’intérêts sont en ce moment extrêmement bas; l’exposition au risque économique est plus modéré, et surtout vous pourrez financer votre investissement locatif jusqu’a 90% ce qui vous permettra d’acheter 10x plus qu’aux états unis, vous permettra de mettre vos bien en SCI en vue de donation etc. Avantages fiscaux que vous n’aurez pas aux US. La convention fiscale France/US est extrêmement défavorable aux français. Sachez qu’en cas de décès ou de donation vous exposez votre capital a une taxe de 40% max qui sera prélevée par le fisc américain sans AUCUN moyen d’y échapper même par le montage de sociétés, trust etc qui sont complètement inutiles pour les français non résidents dans le cadre de petites opérations.
    En plus de cela, il est toujours déconseillé d’investir dans des marches que vous ne connaissez pas localement;
    la distance et les frais de gestions et de déplacement amoindriront d’autant plus la rentabilité de votre investissement.

    En résumé, les investissements locatifs n’ont aucun intérêt pour l’investisseur lambda français non résident; seul un investissement de de dizaines de millions et la création d’un corporation pourront rendre l’investissement attractif.
    L’intérêt des US pour un non résident est essentiellement dans le développement immobilier, et la spéculation, d’autant plus que vous pourrez beneficer du 1031 exchange qui vous permet de réinvestir directement le produit de la vente sans vous acquitter des impots.

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