investir dans l’immobilier allemand
Faut-il investir dans l’immobilier allemand ?
Après avoir investi dans l‘immobilier aux USA depuis 2011 et y avoir acheté 5 maisons, je continue à regarder de nouvelles opportunités de placement dans l’immobilier. Et plusieurs raisons me font dire qu’investir dans l’immobilier allemand est intéressant à regarder.
- Comparativement à la France, l’immobilier allemand est moins cher
- Le cycle de l’immobilier allemand est favorable
- Il n’existe pas de risque de change (euro) mais une protection contre l’explosion de l’euro
- La fiscalité est avantageuse pour l’investisseur résidant fiscalement en France
Regardons dans le détail les différents arguments.
- Comparativement à la France, l’immobilier allemand est moins cher
Vous savez que je considère que les prix de l’immobilier en France sont élevés. En Allemagne, les prix sont plus modérés.
Sur la courbe de jacques Friggit, on remarque que comparativement aux revenus, l’immobilier allemand (en vert) n’est pas surévalué (et c’est clé pour investir dans l’immobilier allemand) Pour plusieurs raisons:
La démographie.
L’Allemagne est un pays ou la population diminue. A l’inverse de la France, il y a chaque année plus de morts (12,3 pour 1000 habitants ) que de naissances (8,4 pour 1000 habitants). L’immigration est positive (1 pour 1000 habitants ) mais ne suffit pas à combler l’écart.
Si cette tendance perdure et que la natalité ne remonte pas en Allemagne, les démographes anticipent que la population française dépasse la population allemande.
Les ménages allemands se sont désendettés ce qui est un facteur positif pour investir dans l’immobilier allemand
En France l’envolée des prix de l’immobilier n’aurait pas été possible sans la forte augmentation de l’endettement des ménages.
On constate qu’en 2000 l’endettement des ménages allemands était élevé et qu’il a connu une période de baisse depuis, à l’inverse de ce qui s’est passé en France.
L’Allemagne, un pays avec comparativement peu de propriétaires
L’Allemagne compte seulement 53% de propriétaires (contre 63% en France, 68% au Royaume-Uni et 82% en Espagne). Parmi eux, 28,1% ont encore un emprunt ou une hypothèque. 25,3% ont remboursé l’intégralité de leur crédit, l’ont payé sans emprunter ou en ont hérité. Sur les 46,6% de locataires, 39,9% paient un loyer au prix du marché, et 6,7% ont un loyer à prix réduit ou gratuit.
2. Le cycle de l’immobilier allemand est favorable
D’abord nous sommes sur des niveaux bas. D’après l’institut allemand DIW, les prix allemands ont largement baissé depuis 1970 si on les compare aux autres pays développés.
Source: http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.489772.de/14-47-3.pdf
Ensuite, la tendance a changé. Après une longue période de stabilité entre 2000 et 2010, on constate une hausse des prix. Cette accélération de la croissance des prix de l’immobilier en Allemagne date en fait de 2011 : ils montent depuis d’entre 3.5% et 7% par an
Les prix de la location qui étaient historiquement bas ont également monté dans les grandes villes entre 2007 et 2012: +30% à Berlin +23% à Hambourg, + 19% à Francfort et + 14% à Munich, d’après les chiffres du DIW.
3. Il n’existe pas de risque de change (euro) mais une protection contre l’explosion de l’euro
A l’inverse des USA, investir en Allemagne n’entraine pas de risque de change. Cependant, il me faut quand même mentionner le risque en cas d’explosion de l’euro (ce qui est improbable demain mais arrivera un jour car les monnaies sont mortelles).
En cas de retour à des monnaies nationales, votre bien en Allemagne aura une valeur en monnaie allemande. La question est donc de savoir si vous prenez un risque d’être dans le mauvais sens ou pas. On sait qu’historiquement le franc français a toujours été dévalué par rapport au deutsche mark allemand. Je ne sais pas de quoi demain sera fait mais j’estime plus probable que l’histoire se répête plutot que l’inverse. Autrement dit, l’éclatement de la zone ferait probablement apparaitre une ré-évaluation du mark allemand sur le franc français par rapport aux taux de change actuels au sein de la zone euro. Investir dans l’immobilier allemand serait donc plutot une bonne protection en cas d’explosion de la zone euro. Sans en être la meilleure, on peut penser qu’il vaut mieux avoir de l’or, des francs suisses ou des dollars si l’euro disparaît.
4. La fiscalité est avantageuse pour l’investisseur résidant fiscalement en France
Enfin, last but not least, j’ai regardé la fiscalité pour un résident français qui investirait en Allemagne. Et bien comme dans le cas de l’immobilier aux USA, nous avons droit à une bonne surprise pour ceux qui sont fortement imposés et c’est une raison supplémentaire d’investir dans l’immobilier allemand. L’imposition fonctionne en 2 temps.
- Dans le premier temps, vous êtes imposé en Allemagne sur vos revenus locatifs à une taux compris entre 14% et 42% selon que vous avez des revenus locatifs faibles ou élevés.
Par rapport à la France (et comme aux USA) vous avez la possibilité d’amortir le bien (entre 2 à 2,5% par an de la valeur du bien selon son age). Ce qui permet de réduire d’autant le bénéfice et donc les impôts. - Dans un deuxième temps, vous êtes exonéré d’impôts supplémentaires en France par le jeu de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne.
- A la revente, il y a un dispositif exonération d’impôts sur la plus value immobilière après 10 ans de détention (contre 30 ans en France)
- Enfin, la fiscalité en Allemagne est beaucoup plus stable qu’en France, encore un élément qui rassure pour un investissement moyen/long terme.
En conclusion, nous voyons qu’il s’agit d’un investissement présentant bien des avantages par rapport à l’investissement locatif en France. Il s’agit surtout d’un pari sur la revalorisation des prix et des loyers. La rentabilité locative d’un appartement à Berlin est entre 2% et 5% ce qui n’est pas vraiment supérieure à la rentabilité locative de Paris. Par contre la perspective de plus-value est plus forte, le ticket d’entrée (et donc votre risque) est plus faible et l’imposition plus modérée.
Sur des villes touristiques comme Berlin, il doit être possible d’augmenter la rentabilité locative en faisant du saisonnier via des sites comme Airbnb.
Mise à jour le 15/03/2016
Si vous avez vu l’émission de Capital consacré à l’immobilier en Allemagne, vous avez aperçu Fabrice Alvaro, notre investisseur immobilier en Allemagne. Je l’avais interviewé dans cette vidéo il y a 3 mois. P. Certains d’entre vous ont déjà investi en Allemagne avec Fabrice. Si vous voulez faire comme eux, il suffit de le contacter ici ou de remplir le formulaire ci-dessous
Dans Capital, il était également question d’immobilier aux USA. J’y ai également investi en achetant 5 maisons. Selon moi Miami n’est plus le meilleur endroit pour investir mais il existe d’autres zones intéressantes dans le dynamique sud-est des USA dont je parle dans cet article.
Bons investissements,
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Salut Tanguy,
Intéressant comme article ! Tu dis que les prix sont interessants et que l’allemagne n’est pas en haut de cycle, mais as tu des exemples de prix avec le rendement theorique ?
Après il me semble important de parler allemand.
@ +++
Bonjour Vegas,
oui on trouve facilement des annonces sur le net.
Pour un achat d´un appartement entre 30 et 50m² à Berlin à l´intérieur du Ring, le rendement moyen se situe actuellement entre 3 et 4,5% avant impôts, d’après une société présente sur place.
3-4 % c’est tres peu. Ensuite faut voir si on peut faire une plus value mais meme avec ca, c’est pas super engageant je trouve.
On peut trouver mieux en France.
Bonjour,
Si effectivement les rendements ne sont pas (plus) au RDV à Berlin, il y a d’autres villes et régions en Allemagne qui permettent d’obtenir de meilleurs rendements tout en profitant de la situation économique privilégiée de l’Allemagne en Europe (donc bénéfice de la fiscalité + protection contre le risque euro).
Il faut aller voire dans des villes de moindre taille et moins médiatisées.
Effectivement on peut trouver des rendements plus élevées dans des villes plus petites et toujours avec le double avantage de (1) payer peu au m2 comparativement à la France et (2) de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les loyers et les plus-values
Bonjour Tanguy,
Merci pour votre article très intéressant comme toujours.
Cela fait plusieurs mois que je réfléchis moi-aussi à l’intérêt d’investir dans l’immobilier en Allemagne.
Dans votre réflexion sur l’immobilier allemand, privilégiez-vous uniquement l’investissement locatif dans des appartements achetés et gérés en direct ?
Comment pensez-vous dénicher un appartement sur place ? Uniquement grâce à les annonces sur Internet comme vous dîtes ? ou en passant par un intermédiaire ?
Pour éviter ces soucis de recherche puis de gestion locative, avez-vous étudié et envisagé l’achat de SCPI de bureaux en Allemagne ?
Que pensez-vous de NOVAPIERRE et de LFP EUROPIMMO ?
Avez-vous aussi entendu parlé des fonds de FAIRVESTA ?
Et si oui, qu’en pensez-vous ?
A côté de l’Allemagne, il parait que les marchés immobiliers irlandais et grecs sont sous-évalués. Mais c’est pays sont frappés par la « crise »…
Cordialement,
Rico
Bonjour Rico,
et merci de lire le blog. Effectivement je regarde le locatif géré en direct. Comme pour mes investissements aux USA. Le problème avec les fonds ce sont les frais en tout genre et le risque de fraude. Je ne me suis pas encore décidé pour investir mais si je devais le faire cela serait surement par une agence. J’ai contacté l’agence Aden immo qui m’a envoyé quelques propositions de bien. Ce qui me retient c’est la faible rentabilité locative. Et le financement à hauteur de 50% seulement par l’emprunt. Idéalement, je voudrais faire du saisonnier à Berlin, ville que j’adore. Mais Aden Immo n’est pas sur ce créneau.
Je n’ai pas regardé les fonds investis sur l’immobilier allemand mais la réputation de Fairvesta est tout de même arrivé à mes oreilles. Je n’ai pas entendu de choses positives mais encore une fois, je n’ai pas cherché à creuser. Dans le doute, je m’abstiens.
J’ai regardé d’autres marchés en europe, la Moldavie s’en sortait bien avec 10% de rendement. Mais cela en vaut il vraiment la chandelle quand on peut investir sur ces niveaux dans l’immobilier de la première puissance mondiale ? Mon choix a été vite fait…
Bonjour
Le pb de Berlin, c’est que le pouvoir d’achat est plus faible qu’ailleurs en Allemagne et la population est en décroissance. Difficile d’imaginer une plus-value importante à la revente. Ceci explique aussi que les prix y soient plus bas qu’ailleurs.
Ce serait effectivement plus intéressant de pouvoir faire du saisonnier…
Et as-tu vu cela ?
http://www.directgestion.com/sinformer/dgmag/23031-investir-dans-limmobilier-allemand-avec-des-placements-wunderbar-
Bonjour à tous,
Je voulais d’abord apporter une nuance à l’article. Certes, la population était en décroissance nominale sur l’ensemble de l’Allemagne, néanmoins il faut savoir que les villes allemandes connaissent elles une forte croissance de leur nombre d’habitants. A titre d’exemple Berlin gagne 40000 habitants tout les ans…
En plus, la politique migratoire vient de changer. L’Allemagne vient d’accueillir 800.000 immigrés pardon « réfugiés »… cette année.
4,5% de rentabilité, c’est juste mauvais. Sur des biens moins liquide on peut facilement trouver du 10%. Sur mes deux appartements, j’ai un peu plus de 9.500 € de revenus APRES impôts et pour un ticket d’entrée à 60.000 € (frais annexes d’acquisition et travaux compris) (et c’est pas du saisonnier, dont la gestion est onéreuse…).
Les loyers en plus ne sont pas payés par les locataires mais par les régions…
Je vous laisse réfléchir. Au plaisir de vous lire.
Le rendement locatif atteigne 6 0/0 dans les villes moyennes soit 5.8 ,€ m2 pour des appartements et plus de 10 0/0 pour des immeubles
Il existe des sociétés offrant un service en français y compris le notaire
Merci de cet excellent article.
Il semblerait que le moyen le plus simple soit d’acquérir des scpi spécialisées sur l’Allemagne.
Cependant vous suggérez qu’il semble difficile de procéder à ce type d’achat par crédit.
Avez vous des précisions sur ce sujet? Est ce les banques françaises qui freinent?
Merci par avance.
Frederic