Projet Immobilier Partie 8 : Choisir le bon régime fiscal

Voici la suite des épisodes sur mon projet immobilier avec le 8ᵉ consacré au choix du bon régime !

Il s’agit d’une étape essentielle qui va déterminer en grande partie la rentabilité de votre projet. La fiscalité immobilière est par défaut lourde en France, mais peut-être largement gommé en choisissant le bon régime fiscal. C’est mon cas et je paye 0€ d’impôts sur mes revenus locatifs via le statut de LMNP au réel. Alors que par défaut, en nue, je paierais 10,619€ / an ! Une sacrée économie. Et qui me permet de ne pas mettre de l’argent de ma poche tous les mois pour rembourser mon crédit, les biens s’auto-financent !

Pour revoir les épisodes précédents, c’est ici :

• Partie 1. Définir sa stratégie, chercher le bien et simuler la rentabilité
• Partie 2. Acheter et négocier le bien
• Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)
• Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur
• Partie 5. Négocier son crédit et établir une bonne relation avec sa banque
• Partie 6.Organiser les travaux 
• Partie 7. Mettre en location 
  

En 2011, lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier aux USA après la crise des subprimes, je ne me suis pas posé de question sur la fiscalité. Un seul régime était possible. 

10 ans plus tard, je décide d’investir dans l’immobilier en France pour plusieurs raisons: j’ai de la capacité d’endettement, les taux sont bas et après avoir longtemps laissé ce projet sur ma « NOT to do list » l’envie est trop forte.

Je me renseigne et je me rends compte que la fiscalité joue un rôle essentiel, ce qui sera confirmé par mon expérience actuelle, car j’économise chaque année 10,000€ d’impôts par cette optimisation.

Avant de se lancer, il est donc préférable de lire un livre sur la fiscalité immobilière ou de se faire conseiller. Pour cela je peux vous aider.

Personnellement, j’ai lu et je recommande ces 2 livres :

• L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne
• Comment INVESTIR en IMMOBILIER LOCATIF de Daniel Vu

Les régimes fiscaux

C’est essentiel, car il existe de nombreux régimes fiscaux possibles : 

Voici une très belle infographie réalisée par le CGP Camil Mikolajczack.

Et le régime appliqué par défaut est souvent défavorable.

Heureusement, des outils existent. Personnellement, j’ai utilisé les services d’Horiz.io qui est un simulateur qui donne tout simplement le meilleur régime fiscal selon votre investissement.

Voici le rapport que donnait cette simulation, et le tableau sur les régimes fiscaux :

Dans mon cas, c’est le régime LMNP au réel qui est de loin le plus avantageux. Loin devant le régime nu au réel et le LMNP micro-bic.

Il nécessite toutefois de respecter quelques conditions et d’effectuer des démarches.

Les conditions

Pour être éligible au LMNP fiscalement, il faut que l’une des conditions soit remplie.

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal soient inférieures 23 000 € 
• ou que les recettes ne dépassent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu 

Donc selon vos revenus, il est possible de dépasser le plafond de 23,000€. En clair, il ne faut pas que les revenus de votre LMNP dépassent vos revenus salariés. Sinon, vous basculez dans le régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP).

Les démarches

Par rapport à la location nue ou aucune démarche n’est nécessaire, dans le cas de la location meublée, vous devrez :

• Vous enregistrer auprès des impôts en faisant une déclaration d’activité LMNP via le formulaire P0i sur le site du service public. Ce formulaire doit être rempli dans les 15 jours suivant le début d’activité.
• Trouver un comptable. Personnellement j’utilise Jedeclaremonmeuble pour 649€ TTC / an pour 2 biens. C’est moins cher si vous n’avez qu’un seul bien. J’ai aussi entendu parler de Nopillo.
  Ensuite votre comptable vous guidera dans les formalités, vous devrez remplir une déclaration chaque année.

Le comptable s’occupe de votre déclaration et grâce à la déduction des frais de notaires, des frais d’agence, des travaux, vous pourrez ne pas avoir à payer d’impôts pendant plusieurs années comme vous le voyez sur mon relevé.

Conclusion

Chaque étape d’un investissement est importante. Dans cette série, vous avez un investissement de A à Z. La fiscalité n’est peut-être pas le sujet le plus facile pour vous, mais heureusement, avec les bonnes informations, il est facile d’augmenter significativement la rentabilité. Ce serait dommage de s’en priver. À suivre !