Projet immobilier, Partie II : Acheter et négocier le bien

• Partie 1. Définir sa stratégie, chercher le bien et simuler la rentabilité
• Partie 2. Acheter et négocier le bien
• Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)
• Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur
• Partie 5. Négocier son crédit et établir une bonne relation avec sa banque
• Partie 6. Organiser les travaux
• Partie 7. Mettre en location
• Partie 8. Choisir le bon régime fiscal

Pourquoi négocier le bien ?

Négocier est une étape souvent indispensable pour faire un bon investissement immobilier. Dans la vie, je négocie parfois ce que j’achète bien que ce n’est pas mon naturel. Mais je m’oblige à négocier tous les montants importants: achat immobilier, salaire. Je vais très rarement négocier de petites choses, mais j’ai toujours été satisfait de négocier des sommes plus importantes. Car en quelques minutes, vous pouvez gagner quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros.

J’ai ainsi toujours négocié mes salaires d’embauche, gagnant ainsi des milliers, puis dizaines de milliers d’euros en quelques minutes, certainement mes meilleurs investissements. Et j’ai été récompensé avec cet achat immobilier.

Le T4 que je viens d’acheter à Bordeaux était annoncé à 185,000€ FAI. J’ai en effet pu négocier une baisse de prix de près de 20% à 149,000€. Soit 36,000€ d’économies réalisées par quelques coups de fils et d’échange d’email. L’agent immobilier était surpris que le prix puisse descendre autant, mais il n’était pas contre pour autant. J’y reviendrais dans la suite de cet article.

Reconnaitre un bon et un mauvais vendeur

Pourtant tous les biens ne se prêtent pas à une telle négociation. Un bien en parfait état et sans défaut sera plus difficile à négocier qu’un bien en mauvais état et avec beaucoup de travaux.

Le plus important sera de trouver le bon vendeur. C’est à dire le vendeur motivé pour vendre rapidement, car à l’inverse, il sera vain de négocier avec certains vendeurs. Dans ma recherche, j’avais trouvé un T1 transformable en T2 déjà meublé et rénové par l’ancien propriétaire. Mais celui-ci souhaitait vendre seulement 2 ans après avoir acheté ce bien, suite à une mutation professionnelle. Il souhaitait donc vendre mais j’ai vite compris que le prix ne baisserait pas. En effet, il avait acheté le bien un peu cher, n’avait quasiment pas remboursé son crédit et ne pouvait donc pas se permettre de vendre à perte. Je ne sais pas s’il a vendu, mais je suis passé à autre chose.

A l’inverse le bon vendeur est pressé de vendre. Le T4 que j’ai acheté était vendu par 2 sœurs qui détenaient ce bien en indivision de leur maman qui y habitait et venait de décéder. Elles souhaitaient vendre rapidement, n’ayant aucune envie de s’embêter avec ce bien. La mission de l’agence était claire, trouver rapidement un acheteur solvable.

Comprendre le rôle de l’agent immobilier

On entend souvent dire qu’il est préférable d’acheter en direct, sans passer par un agent immobilier. Contre-intuitivement et malgré les frais d’agence, passer par un agent permet d’accéder à de bons vendeurs, pressés de vendre et prêts à négocier. Le but de l’agent immobilier est en effet, avant tout, de conclure la vente. Il est donc un allié et peut, dans certains cas, aider à la négociation. J’ai ainsi appris pour l’achat du T4 quelle était la situation des vendeuses et qu’il n’y avait pas eu d’offres sérieuses.

Mon exemple de négociation

Pour être concret, je vous partage les échanges avec l’agent qui ont abouti à la baisse du prix de 185,000€ à 149,000€ FAI.

Etape 1: Après la visite du bien avec l’agent, je lui ai fait part de mon intérêt et de mon souhait de négocier :

Bonjour Madame,

Le bien m’intéresse et j’ai contacté une agence spécialisée en collocation pour étudier la faisabilité. Néanmoins, les attentes des 2 vendeuses me semblent élevées, MeilleursAgents estimant le bien à 150,000€ alors qu’il y a de nombreux travaux. Tenez moi au courant si elles sont disposées à baisser leur prix.

J’ai reçu la réponse suivante :

Monsieur Caradec,

Oui, je pense que à 159.000€ (au lieu de 185 000) il est possible d’avoir ce bien. Il ne faut pas oublier qu’il est en dernier étage et qu’il possède garage, place de parking et une cave (les huisseries ne sont pas à changer).

Etape 2: les vendeuses sont donc ok pour négocier. A présent, il faut montrer que mon projet est sérieux. Si elles veulent vendre, elles vont en effet regarder de près la motivation et le profil de l’acheteur, tout en donnant des arguments concrets pour la négociation. Dans ce cas présent, l’état du bien, car il est dans son jus des années 60 et il faut tout refaire.

Bonsoir Madame ,
Bonne nouvelle, l’agence de colocation m’a confirmé le potentiel de l’appartement pour une colocation.
Par contre leur budget de rénovation + ameublement est a 55K€ alors que j’espérais plutôt 45K€.
Je suis donc toujours intéressé, surtout si les vendeuses sont pressées.
J’ai envoyé la simulation du projet à ma banque, qui avait déjà pré-validé mon enveloppe.
Tenez moi au courant.

J’hésite avec un appartement similaire mais un peu plus grand (80m2) pour faire 4 chambres et 2 salles de bain si vous en rentrez, pour augmenter un peu la rentabilité.

Réponse de l’agent :

Bonjour Monsieur Caradec

Merci de votre retour, nous pourrions tester 150 000€. Qu’en pensez-vous ?

Etape 3 : 150,000€ me convient tout à fait pour que le bien s’auto-finance. Mais il faut toujours essayer d’aller plus loin :

Bonsoir Madame ,
Compte tenu que l’appartement est à rénover entièrement : électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, sol et peintures, le budget prévisionnel de travaux est de 55,000€.
Je pensais donc faire une offre à 135,000€. Cela ferait un budget total de 180,000€ auquel je dois rajouter les frais d’agence et de notaire soit un total d’environ 200,000€.
Cela me permet d’atteindre une rentabilité de 7,4% brute en collocation sur la base de 3 chambres louées à 450€/mois pendant 11 mois par an.
Cette rentabilité permettrait d’être à l’équilibre, ce qui est mon objectif pour cette opération.
Je comprendrais que cette offre puisse sembler trop basse. Mais si elle était acceptée, je peux vous dire que l’argent serait rapidement dans la poche des propriétaires, car mon dossier a été accepté par ma banque.
Je vous laisse en parler avec les propriétaires pour avoir leur retour.

Le retour de l’agence: après un échange téléphonique l’agence m’explique que l’offre a 135,000€ ne passe pas et me rappelle 2 jours après pour me proposer un accord à 149,000€. Je confirme donc immédiatement à l’agence qui me confirme par écrit la réservation du bien, afin d’éviter de perdre le bien face aux nouveaux acheteurs qui vont visiter le bien. Je sais qu’à ce niveau de prix, une offre concurrente supérieure est très probable.

Bonjour Monsieur Caradec,
Je vous confirme la bonne nouvelle, soit l’acceptation de l’offre à 149 000 € FAI.

Dans la prochaine vidéo, je vous parlerai de la recherche du financement. Car le but est bien de faire travailler l’argent des banques. La négociation joue également un rôle, mais d’une manière plus subtile. L’objectif ne sera pas forcément de choisir l’offre la moins chère.

• Sommes nous dans une bulle ? Le point de vue de Ray Dalio sur le sujet. Selon lui, certains segments de marchés sont en bulle, mais le marché dans son ensemble ne l’ait pas. Je rejoins cette analyse et finalement je constate qu’une nouvelle fois, la hausse alimente la hausse. Je ne serais pas surpris que de plus en plus de gens investissent en bourse, ce qui poussera à la hausse les valorisations
• Bulle ou bulles ? Un papier sur les valorisations extrêmes actuelles, bien détaillé, que je vous encourage a lire. Dans la lignée du récent post de Ray Dalio.
  J attends la lettre annuelle de Warren Buffet qui sort aujourd’hui.
  En tout état de cause, après avoir bien profité de nos achats en mars 2020, il est imperatif d etre bien diversifié et préparé mentalement a un krack.
• La lettre 2020 de Warren Buffett est disponible: assez positive au finale. Pour s enrichir, il faut détenir des actifs (actions, immobilier, fermes) et laisser le temps agir en restant patient

PORTEFEUILLE – Février 2021

• Le portefeuille est toujours investi (27%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 924 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
• Les actions sont à présent le poste le plus important et on atteint pour la première fois la barre symbolique des 50%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
  • Le PEA progresse de 3,9% ce mois-ci soit une progression de 406% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
  • La hausse spectaculaire du mois s’explique par la bonne tenue des marchés et le bond d’EasyJet qui connait une forte hausse de ses réservations
  • Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements et qui dépasse pour la première fois les +400% de performance !
    
  • J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct

• Le cash disponible est 3%, en baisse car j’ai apporté 7,000€ pour la promesse de vente. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur ce projet immobilier à hauteur de 19,000€ au total.
• Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
• L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.