Immobilier en Allemagne : rentabilité nette de 15% avec Christophe

Aujourd’hui, je vais vous parler d‘immobilier en Allemagne. Cette fois je laisse la parole à Christophe, pour qu’il puisse nous parler de son expérience et de ses investissements immobiliers en Allemagne. Le sujet saura sans doute retenir votre attention puisqu’il a su dégager une rentabilité nette de 15% sur ses investissements.
A la fin de l’interview, vous pourrez laisser vos coordonnées si vous souhaitez vous aussi faire comme Christophe.

Je vous laisse profiter de l’interview.

Bonjour, peux-tu te présenter et nous expliquer l’origine de ton projet ?

Bonjour, mon nom est Christophe, j’ai 26 ans et je suis fiscaliste en Ile-de-France.

En 2014, après avoir vendu mes actions et liquidé mon PEA ouvert en 2013, j’ai décidé de réinvestir mes économies dans des actifs moins volatiles. Il ne s’agissait pas de sommes importantes, pourtant je me suis tourné vers des actifs immobiliers. L’idée était de placer de la trésorerie dans des actifs à moyen terme pour dégager une rentabilité.

Après un bref tour d’horizon sur le marché français, je me suis vite tourné vers le marché allemand. Mes économies ne m’auraient même pas permis d’acheter un parking à Paris… (environ vingt mille euros).

Comment t’es venue cette idée ?

L’idée est venue naturellement, puisque j’avais déjà vécu en Allemagne pendant mes études et ma première expérience professionnelle.  En effet, j’avais travaillé dans un cabinet d’avocat qui accompagnait des investisseurs français en Allemagne sur leur projet immobilier.

De plus, les investissements immobiliers réalisés outre-rhin offrent de nombreux avantages : les mises de départ sont souvent inférieures, la rentabilité est généralement supérieure et la fiscalité moins lourde.

Quelles remarques ferais-tu pour ceux qui veulent se lancer ?

Je pense qu’il est important de comprendre que le marché allemand est très hétérogène. On parle d’un marché avec quatre dynamiques très différentes :

• Les métropoles (Berlin, Munich, Francfort, Hambourg)
• Les hubs régionaux
• Les petites villes
• Les campagnes et villes délaissées d’Allemagne de l’Est ou de la Ruhr.

Tout dépend de la logique de l’investissement. Certains ont préféré investir dans les métropoles pour tirer profit de la hausse des prix de l’immobilier. Il me semble que cette époque est quasiment révolue, mais certains quartiers peuvent offrir de belles opportunités de plus-value.

Pour ma part, je me suis plutôt dirigé vers les villes de taille moyenne. En ne recherchant pas la plus-value mais avant tout une bonne rentabilité. 

En me dirigeant vers des biens moins liquides, j’aurais pu obtenir des rentabilités bien supérieures, mais je ne voulais pas prendre le risque d’avoir des vacances locatives.

L’enseignement que je retire de mes premières acquisitions est qu’il faut faire très attention à l’emplacement, bien se renseigner sur l’état de la copropriété et sur le syndic tout comme sur la structure des locataires et des autres copropriétaires.

 

Peux-tu donner un exemple d’opération chiffré ?

Cette année, j’ai acheté deux appartements, dont un petit trois pièces de 60m2 à retaper entièrement.

Prix d’acquisition      11.000 €

Frais d’acquisition      2.000 €

Frais de rénovation 17.000 €

Total :                       30.000 €

 

Au final l’appartement est loué 660 € dont 160 € servent à couvrir les charges.

La taxe foncière s’élève à 98 €  et l’impôt sur les sociétés à 550 €.

Le revenu net annuel tiré de cet appartement est de 5.352 € pour un investissement total de 30.000 €.

 

Merci pour ton retour d’expérience.

Pour compléter cette interview sur la fiscalité, sachez qu’elle est attractive du fait de la convention fiscale entre l’Allemagne et la France, comme évoqué dans mon article précédant :

 

Pour les biens détenus par les personnes physiques :

• Vous serez imposé en Allemagne sur vos revenus locatifs  à un taux compris entre 14% et 45% conformément au barème applicable aux non-résidents (le montant de la franchise étant additionné à vos revenus locatifs) en fonction de l’importance de vos revenus locatifs (la surtaxe de 5,5% sur le montant de votre impôt sur le revenu allemand pourra vous être appliquée – Solidaritätszuschlag). Avec quelques biens, vous serez dans la tranche basse car vos revenus du travail ne seront pas pris en compte (Pour évaluer votre niveau d’imposition vous pourrez vérifier le barème annuel au §32a EStG – Einkommensteuergesetz – loi sur l’impôt sur le revenu allemand).

• Par rapport à la France (et comme aux USA) vous avez la possibilité d’amortir le bien en intégrant les coûts annexes d’acquisition (une quote-part est toutefois attribuée au terrain et ne sera pas amortissable, en général 20%). L’amortissement fiscal linéaire s’élève à 2,5 % pour les biens construits avant le 1.1.1925 et 2% après le 1.1.1925 de la valeur du bien. Les nouvelles constructions et les bâtiments placés sous le régime des bâtiments classés au patrimoine culturel ou historique bénéficient d’un régime fiscal encore plus avantageux. Les amortissements permettent de réduire substantiellement l’assiette.
  

• Vous êtes exonéré d’impôts supplémentaires en France par le jeu de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne (vos revenus locatifs devant être déclaré dans la rubrique revenus soumis au crédit d’impôt sur l’imprimé 2047).
• Attention vos revenus locatifs seront toutefois soumis aux prélèvements sociaux en France.
• A la revente, il y a un dispositif exonération d’impôts sur la plus-value immobilière après 10 ans de détention (contre 30 ans en France).

 

Pour les biens détenus par des sociétés :

• La société sera soumise à l’impôt sur les sociétés allemand (Körperschaftsteuer) à hauteur de 15% et à la surtaxe de 5,5% en l’absence d’établissement stable en Allemagne. Vous échappez ainsi à la taxe professionnelle allemande.

• Les revenus locatifs seront aussi imposés selon la convention fiscale au crédit d’impôt.

• Le régime des amortissements et l’exonération des plus-values pour durée de détention restent sensiblement similaires.

Merci à toi Christophe d’avoir partagé ton expérience !

Mise à jour le 15/03/2016
Si vous avez vu l’émission de Capital consacré à l’immobilier en Allemagne, vous avez aperçu Fabrice Alvaro, notre investisseur immobilier en Allemagne. Je l’avais interviewé dans cette vidéo il y a 3 mois. Certains d’entre vous ont déjà investi en Allemagne avec Fabrice. Si vous voulez faire comme eux, il suffit de le contacter ici
Pour en savoir plus sur l’immobilier en Allemagne, lisez cet article