Projet Immobilier III : Financement, cash ou emprunt?

Je vous retrouve pour cette 3ème partie de mon achat immobilier d’un T4 à Bordeaux, autofinancé.

Après la partie 1 consacrée à la définition de la stratégie, et la partie 2 sur la négociation et l’achat du bien, nous allons aborder l’étape majeure du financement.

Retrouvez toutes les parties de la série :

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous pouvez l’acheter cash, à crédit ou en combinant les 2. Dans mon cas, j’ai cherché à maximiser mon endettement en respectant 2 limites que nous aborderons plus loin.

Devez vous achetez de l’immobilier cash ou par emprunt ?

Nous verrons d’abord quel est l’intérêt de s’endetter, les risques et comment vous devez l’adapter à votre situation.

C’est d’ailleurs une question que m’a posé ma fille de 11 ans ce week-end. Alors que je signais l’offre de prêt, elle m’a demandé pourquoi je n’achetais pas cet appartement avec mon argent au lieu de demander à une banque. Vous allez lire ce que je lui ai répondu.

Quel est l’intérêt de s’endetter?

Tout l’intérêt est d’utiliser l’argent de la banque pour acheter un bien qui sera loué et dont le loyer couvrira les mensualités de prêt de la banque et les charges

Prenons le cas de M. Cash et de M .Emprunt que nous simplifierons volontairement.

M. Cash et M. Emprunt achètent tous 2 un T4 à Bordeaux, pour une valeur tout compris (travaux, frais de notaire,..) de 200,000€

M. Cash paye comptant son acquisition Il perçoit donc chaque mois la totalité des revenus locatifs moins les charges. Mais sans rien devoir à la banque.

Au bout de 20 ans, il possède toujours ce bien qui vaut 300,000€. Il a également collecté chaque mois des loyers. Disons 1000€ net par mois soit 12,000€ par an. Soit 240,000€ de loyers net sur 20 ans. Pour un investissement de 200,000€, il a gagné 540,000€.

M. Emprunt finance les 200,000€ par la banque. Au bout de 20 ans, il a remboursé son crédit. Il possède un bien qui vaut 300,000€. Tous les loyers qu’il a touché ont servi à payer le remboursement de l’emprunt et les charges. Pour un investissement de 0, il a gagné 300,000€.

Qui a gagné le plus?

Pour comparer, il faut savoir ce que M. Emprunt aura fait des 200,000€ de départ qu’il n’a pas utilisé pour acheter le bien. S’il l’a placé judicieusement en actions à 7% par an, il aura quadruplé son capital au bout de 20 ans et transformé ainsi 200,000€ en 800,000€. Au bout de 20 ans, pour un investissement de 200,000€ et un emprunt de 200,000€, il a gagné 1.100,000€. Soit 2 fois plus que M. Cash

Que s’est il passé?

La banque a permis de faire un effet de levier: l’investissement a été permis sans immobiliser de capital de départ
Le rendement immobilier a été suffisant pour auto-financer le bien
Le capital ainsi libéré a été investi à long terme sur un placement rémunérateur permettant un enrichissement plus rapide

Bien sûr, s’endetter comporte des risques

L’effet de levier peut être négatif s’il est utilisé pour acheter un bien qui in fine perdra de sa valeur, car par exemple situé dans un zone en déroute économique. De plus, un emprunt vous engage et doit être remboursé. Les propriétaires bailleurs Airbnb qui ont vécu la crise du coronavirus de plein fouet peuvent en témoigner. Acculés par les traites certains ont du revendre leur bien.

L’effet de levier est très puissant, mais il est nécessaire d’être raisonnable.

Il est donc essentiel d’adapter l’effet de levier à votre situation.

Si par exemple, vous avez fait le choix d’être principalement investi en fonds euros, vous n’aurez bien sûr pas le même intérêt à vous endetter, que si vous investissez sur des placements plus rémunérateurs comme la bourse ou l’immobilier.

S’endetter à 1% et placer son capital disponible sur du fonds euros à 1% n’est pas intéressant. Il pourra être moins risqué d’utiliser votre capital.

De même, si vous avez une somme d’argent à investir. Au lieu d’investir en fonds euros, vous pouvez choisir rembourser par anticipation le crédit de votre résidence principale. Pourquoi investir à 1% si vous pouvez rembourser un prêt à 1% ?

Il est donc essentiel de savoir ce que vous rapporte votre épargne, pour mesurer l’intérêt de l’effet de levier.

Maintenant que vous avez compris l’intérêt de s’endetter pour financer des investissements immobiliers rentables, nous allons aborder dans la prochaine vidéo la question de la recherche du financement. Je vous donnerai les 5 éléments essentiels à définir.

Pour lire la suite, c’est ici
Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit