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Boom immobilier à Bordeaux – Reporting été 2017

Ecrit par Tanguy

Boom Immobilier à Bordeaux

Cet été j’ai vu passé un article de presse frappant: Immobilier : Bordeaux, deuxième ville la plus chère après ParisEn m’installant dans cette ville en 2014, je ne savais pas que j’assisterais en direct à un boom immobilier à Bordeaux. La qualité de vie et le TGV à 2h de Paris contribuent à attirer notamment des cadres parisiens. Cela est-il durable ? 

FAITS MARQUANTS Eté 2017 – Boom Immobilier à Bordeaux

  • Depuis le 2 juillet 2017, Bordeaux n’est plus qu’à 2h de Paris en TGV. Cette  nouveauté a largement participé au boom immobilier de Bordeaux, très visible ici. J’ai ainsi un ami qui a mis en vente son appartement et qui a été surpris de voir les vendeurs sur-enchérir pour au final vendre son bien à un prix supérieur au prix de l’annonce. Autre signe d’un boom immobilier à Bordeaux, les primo-accédants avec lesquels j’ai échangé me parlent de leurs difficulté à acheter car il y a souvent des dizaines d’acheteurs en concurrence. J’ai même vu un couple d’amis faire une offre sur un bien qu’il n’avait même pas visité ! Et comme vous avez en plus une partie d’investisseurs qui achètent pour faire de la location, tout est en place pour alimenter le boom immobilier à Bordeaux, sans parler des faibles taux d’intérêts !
  • D’ailleurs savez vous que vous pouvez maintenant accéder aux prix des ventes immobilières en ligne ? C’est le nouvel outil PATRIM, accessible depuis le site impots.gouv.fr. Grâce à cet outil, vous avez accès à des informations précieuses sur le prix de vente, la date de vente ou encore la superficie d’un bien. Côté interface, ce n’est pas encore ZILLOW loin de la, mais c’est déjà une très bonne nouvelle pour y voir plus clair dans les prix de l’immobilier. Ce qui manque c’est de pouvoir lire la progression de la valeur des biens dans le temps pour lire le boom immobilier de Bordeaux. L’accès à cet outil se fait depuis votre espace personnel en ligne sur les impôts dans la rubrique « Données publiques » il faut cliquer sur « Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien »
  • J’ai fait une simulation sur mon quartier et on a bien accès aux dernières ventes des biens situés dans un périmètre géographique pré-défini en quelques clics !

  • Malheureusement cet outil ne donne pas d’estimation de prix de ventes. Mais en regardant des biens similaires au sien, on peut savoir à quel prix ils se sont vendus. Mes voisins viennent de vendre, je vais donc savoir combien ils ont vendu ! Si vous suivez ce blog depuis plus de 2 ans, vous savez que j’ai acquis ma résidence principale ici. C’est mon premier achat immobilier de résidence principale car j’avais toujours préféré louer et investir dans l’immobilier aux USA ou dans les actions. Je me suis rendu compte que compte tenu des faibles taux d’intérêts, je paye en intérêts à la banque 2,5 fois moins que le loyer théorique de cette maison. Et que la hausse du marché me permettait de revendre cette maison à un prix supérieur à son cout d’achat + travaux + frais de notaire. Donc finalement une affaire pas si mauvaise, alors que j’étais quasiment sur d’y perdre financièrement. L’inconvénient principal, c’est d’immobiliser une part importante de son capital… Voir de perdre si on achète dans une ville en perte de vitesse…

  • Côté USA, le Warren Buffett ratio est de 135%, un niveau extrême certes mais rationnelle en
    raison des taux bas comme le disait récemment William Higgons, le gérant du fonds Indépendance et Expansion
  • Si on regarde une autre mesure que j’aime bien, le CAPE Schiller, nous constatons également des plus hauts historiques, à plus de 30 fois les bénéfices moyens sur 10 ans. Encore une fois, il faut garder en tête que les taux souverains à 10 ans sont à 2,1 aux USA (et 0,3 en Allemagne !).

  • La hausse de l’euro-dollar se poursuit et atteint désormais 1,20 au plus haut depuis 2,5 ans ce qui est une bonne nouvelle pour les détenteurs d’un patrimoine en euro mais pénalise la performance du portefeuille.

PORTEFEUILLE

  • Le portefeuille est toujours majoritairement investi (47%) en immobilier USJe suis propriétaire de 5 maisons. Sur Juillet-Aout le cash flow est de 1181 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America. La baisse récente du cash-flow s’explique par la situation sur mes 2 maisons à Atlanta que j’avais acheté en direct et dont les loyers rentrent mal (Je vous en dis plus dans les prochaines étapes ci-dessous.)
  • Le cash disponible est de 25% suite à une rentrée d’argent non encore investi. Je prends le temps de réfléchir aux différentes opportunités et prévois d’avoir investi une bonne partie d’ici la fin de l’année. Nous verrons ensemble sur quel(s) actifs !
  • Les actions sont le 3e poste le plus important (17%). J’investis dans la valeur en suivant les excellentes analyses de l’Investisseur Français.
  • Le PEA recule de 4% soit une progression de 272% depuis juin 2014
  • L’or et l’argent représentent 10% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com. L’or a bien rebondi suite à l’actualité sur la Corée du Nord, conformément à son statut de valeur refuge. 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Un livre indispensable à lire: The little book of behavioral investing de James Montier, recommandé par William Higgons dans l’interview que j’avais fait. On y découvre comment notre psychologie est notre pire ennemi en bourse et comment la dompter.
  • Une fois n’est pas coutume, un livre en français sur l’investissement. Savoir investir de Gerald Autier, un guide très pratique pour éviter les erreurs lorsqu’on débute l’investissement et qui couvre largement les classes d’actifs. Suite à ma lecture, j’ai d’ailleurs échangé avec Gerald Autier qui a accepté de nous en dire plus dans un prochain article à venir !
  • Un article fouillé du blogueur Mad Fientist expliquant le capital nécessaire pour arrêter de travailler et vivre de ses rentes (qui confirme mon article précédent sur la règle des 25)
  • Un article sur le marché du sucre, dont le cours est sur des plus bas depuis mon dernier article lorsque j’avais joué le rebond. Je n’ai pas encore décidé d’y ré-investir mais cela peut être une piste car les cours sont redescendus sous le coût de production.

PROCHAINES ÉTAPES

  • La hausse de l’euro-dollar s’est poursuivi et c’est évidemment une bonne nouvelle pour acheter des actifs libellés en dollars (actions et immobilier US). La hausse de l’immobilier US se poursuit, je conserve donc mes maisons. Toutefois je vais rationaliser mon portefeuille et étudie la possibilité de revendre mes deux maisons à Atlanta qui sont les moins performantes, pour réinvestir dans un meilleur bien et améliorer ainsi mon rendement.
  • Deux nouvelles interviews d’investisseurs seront publiés prochainement ! Surveillez vos mails !
  • Je me consacre également aux étudiants de la FORMATION PEA, lancée cet été. Il s’agit de ma formation sur l’investissement en bourse composée de mon guide « Investir en bourse » complété de 7 modules vidéo et d’un suivi personnalisé avec des webinaires en ligne.

Bons investissements

A propos de l'auteur

Tanguy

8 Commentaires

  • Bonjour Tanguy, qu’utilisez vous pour suivre le P&L / cash flow de vos locations? Avez vous construit votre propre fichier Excel?
    Et est-ce qu’il est plus pertinent de regarder le P&L ou le cash flow ?
    Merci pour ce super Blog!

    • Bonjour Isabelle,
      je suis sur un fichier excel à la fois le P&L et le cash-flow. Les 2 sont pertinents: le plus simple à calculer est le cash flow car il me suffit de regarder les entrées/sorties sur mon compte bancaire US chaque mois. Le P&L permet de suivre la rentabilité de chaque bien en détail en déduisant des revenus les 4 postes principaux: frais de gestion, maintenance, assurance, impots locaux. Je peux ainsi calculer les ratios de rendement brut et net de mes biens. Ces rendements sont calculés sur le prix d’achat du bien.
      Tanguy

  • Bonjour Tanguy,

    Merci pour cet article toujours aussi intéressant.
    (Juste une coquille : Il s’agit de PATRIM et non PARIM). Un outil bien pratique.

    A bientôt!

    • Merci Jean,
      je viens de faire la modification. Cet outil est en effet vraiment pratique, j’espère qu’il ne s’agit que du début et que nous aurons bientôt l’équivalent de Zillow en France !

  • Bonsoir Tanguy. Pouvez-vous nous dire quelles sont les raisons pour lesquelles les maisons locatives à Atlanta posent problème? Est-ce un problème de locataires? Un problème de gestion de la part de l’agence immobilière? Merci pour ces informations car j’étudie actuellement la possibilité de (ré)investir aux US.

    • Bonjour,
      en fait il s’agit de 2 maisons que j’ai acheté en direct, à une époque ou je voulais investir à Atlanta mais qu’aucun offre d’accompagnement n’existait (Cela a changé depuis)
      J’en suis à 3 property manager en 2 ans et les locataires sont de mauvais payeurs. Je vais donc lancer une procédure de mise en vente et racheter un autre bien avec le fruit de la vente. Je continue de penser que les USA sont un bon placement immobilier, à condition d’être bien accompagné bien sur

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