Bonjour à tous, aujourd’hui j’ai la chance d’interviewer un investisseur très particulier puisqu’il est propriétaire de dizaines de parking en France, mais c’est aussi un entrepreneur. Il a créé un blog sur lequel il parle de son expérience, Julien a le blog « parkinggarage » et sur ce blog il raconte en donnant les chiffres de ces investissements et en vous expliquant, comment est-ce que vous pouvez vous en inspirer pour réussir dans vos investissements.

Tanguy : Bonjour Julien !

Julien : Bonjour Tanguy !

Tanguy : Merci d’être venu, dans cette vidéo je voudrais vraiment qu’on parle de ton parcours, de tes investissements, de ta grande spécialité, mais il y en a d’autres dont on parlera dans la suite de la vidéo. Ta grande spécialité c’est quand même les parkings, les garages ; tu es vraiment un pro dans ce domaine-là, et la première question que j’ai envie de te poser c’est pourquoi tu as investi dans les parkings et surtout pourquoi est-ce que c’était un investissement rentable ?

Julien : J’ai investi dans les parkings, mes premiers garages je les ai acheté en 2012 parce que je voulais créer un restaurant en fait, c’est ce que je voulais me mettre à mon compte déjà et j’ai vu que financièrement cela allait être compliqué, donc il fallait des revenus un peu plus passifs qui ne dépendent pas de mon activité, donc avec l’argent que j’avais économisé j’allais le mettre dans l’immobilier. J’ai visité des apparts, et franchement je ne m’y suis pas retrouvé, c’était compliqué : l’exposition, les travaux… ont constitué un coup de frein et dans ma vie, j’ai toujours eu l’habitude de simplifier les choses. Donc qu’est-ce qu’il y a de plus simple dans l’immobilier ce sont les parkings et les garages. Je me suis mis à chercher, j’ai acheté mes 4 premiers garages et comme j’ai galéré, il manquait des infos parce qu’il n’y avait pas grand-chose sur internet pour acheter les parkings et les garages, j’ai décidé d’écrire et de tout balancer sur le web et de voir si la sauce prenait et donc le fait est que cela a pris puisque aujourd’hui c’est mon activité professionnelle. Pourquoi j’ai investi dans les parkings et les garages et pourquoi est-ce que vous aussi vous devriez faire cela? parce que c’est bien rentable, parce qu’il n’y a pas de charges : pas de plomberie, pas d’électricité à payer. C’est juste des murs, un toit et une porte pour un garage, un parking c’est une dalle et puis terminé. C’est aussi très souple juridiquement, c’est-à-dire que tous les petits soucis, les impayés etc. En général, ce n’est pas de grosses sommes qu’on gère en négociant avec les locataires, et s’il s’en va, le parking vous le relouer. Si cela va au clash ça ira toujours plus vite de dégager un locataire de parking qu’un locataire d’appartement. Pour moi c’est lié à la sécurité et le rendement et puis en terme de temps de gestion aussi j’ai acheté des appartements et honnêtement cela me prend beaucoup plus de temps de gérer 4 appartements que 99 garages, il n’y a pas photo.

Tanguy : C’est bien que tu mentionnes aussi le nombre de garage : une petite centaine c’est assez hors norme. Les gens souvent quand ils parlent d’investir dans un garage c’est d’acheter une place de parking dans une grande ville comme à Paris, mais toi j’imagine que ce n’est pas ce que tu as fait parce que pour en avoir 99 tu n’as pas fait 99 actes d’achat, c’est quoi ta technique quand tu as investi dans les parkings ?

Julien : D’abord je n’ai pas investi à Paris parce que je n’habite pas en région parisienne, si j’habitais à Paris ou à Nantes, c’est fort probable que j’aurai investi dans ces villes moi aussi, j’aurai sans doute moins parce que c’est plus cher que là où je les achète, ma technique c’est de trouver des lots, je ne m’estime pas d’acheter un parking par-ci par-là, mais principalement ce que je voulais c’est des achats à partir de deux ou trois jusqu’à mon plus gros lot en fait c’est 50 garages. Cela va vite quand on achète par 20 ou par 50. En tout j’ai fait 6 opérations immobilières, il n’y a pas que les garages dedans mais les garages j’en ai fait 4 et cela a suffi pour arriver en tout jusqu’à 95 garages.

Tanguy : Impressionnant ! Est-ce que quand on achète plusieurs on a un prix de gros, est-ce qu’il y a une telle logique j’en achète du coup j’ai un prix de gros. Tu achètes forcément plutôt à des investisseurs j’imagine.

Julien : Oui, il y a un prix de gros effectivement qui est valable en province mais pas à Paris. À Paris comme les lots sont très rares et que c’est un produit typique d’investissement, ils ne s’adressent pas à des gens comme toi et moi qui sont jeunes, etc. Ils vont surtout s’adresser à une population très riche qui va chercher des rendements faibles, souvent ils vendent le lot plus cher que s’ils vendaient des places à l’unité. Ce qui n’est pas logique, mais du coup, tu as une espèce de surcôte pour les lots de parkings à Paris alors qu’en province au contraire, ils font des décotes si l’on achète en gros.

Tanguy : Ce qui m’avait aussi frappé est que tu es très connu pour les parkings et tu ne t’es pas arrêté là. Tu aurais pu t’arrêter là en te disant que cela me ramène de l’argent et que tout va bien, mais j’ai vu que tu avais aussi investi dans un immeuble ; est-ce que tu peux nous en dire plus pourquoi un immeuble ? Comment cela se passe ? Comment tu l’as choisi ? Est-ce que c’était près de chez toi aussi ?

Julien : L’immeuble il est beaucoup plus près de chez moi à 40 minutes alors que les autres lots garages sont à une 1h30 voir 2h30 de route, ça ne se gère pas du tout de la même façon et c’est aussi pour cela que je l’ai pris plus proche, je voulais aussi répartir mon risque c’est-à-dire que l’immeuble n’est pas venu d’une passion, c’est plutôt venu d’une logique, je me suis dit les garages et les parking tu y crois, mais  il faut diversifier et donc il faut rester dans l’immobilier parce que je ne fais pas encore dans la bourse comme toi. La logique est donc de diversifier le type, misé un peu sur l’habitation tout en restant sur le parking, mais on prend quand même une petite part d’habitation dans le patrimoine. Tester parce que je suis curieux de nature, je n’ai pas peur de dire ou de découvrir les lots d’habitations ou de comment gérer un plombier ou un électricien. Donc je me suis lancé là-dedans pour cela et comment je l’ai choisi : Déjà géographiquement, j’ai pris une ville qui fait 7000 habitants, assez industrielle, bord d’autoroute et pour être sûre qu’il y a des emplois parce que ça c’est important. J’ai pris plein centre-ville parce que c’est un emplacement numéro un dans une petite ville plutôt que d’être loin. Certainement je l’avais payé un peu plus cher que si j’avais été en bordure mais il y a ses proches commerces, les parkings sont gratuits, il y a une boulangerie, une supérette, il y a tout ce que tu veux et j’ai pris quelque chose de rénové parce que je ne voulais pas casser les pieds avec les travaux. Je soupçonnais déjà que cela allait prendre du temps alors si j’avais dû faire plus que la rénovation je crois que je ne m’en suis pas sortie, je n’avais pas les compétences pour le faire non plus.

Tanguy : Et en terme de gestion, tu gères directement ou tu passes par une agence ?

Julien : Aujourd’hui, le seul patrimoine que je gère par agence c’est un lot de deux garages qui étaient déjà gérés par agence et comme cela se passait bien je leur laissais le mandat en plus cela tombait bien parce que c’est plus loin de chez moi il est à 2h30. Comme j’ai un blog, j’aime partager mon expérience, il faut aussi que je me fasse de l’expérience donc j’aime bien avoir des locataires en direct et de voir ce qui se passe etc. Après je n’exclus pas de déléguer un jour la gestion de tous mes lots, sincèrement on perd un peu d’argent mais au final c’est du temps qu’on gagne de l’autre côté, il y a les frais de déplacement aussi mais pour l’instant cela me va bien de gérer en direct.

Tanguy : Et par rapport à ton plan, est-ce que tu avais estimé comme revenu, comme charge est-ce que tu avais eu des surprises ou est-ce que c’est à peu près conforme à ce que tu avais convenu ?

Julien : Pas de surprise du tout autant sur les parkings que les garages si ce n’est que certaines relations avec les locataires, des impayés ou autres, mais ça se règle facilement et on parle de billet de centaines d’euros cela ne va jamais plus loin. Là sur l’immeuble, j’ai déjà dû refaire deux cuisines, trois douches et j’avais prévu 8% ou 10% des loyers en travaux de rénovation par an, c’est déjà conséquent, j’ai dépassé l’enveloppe peut-être pas loin de 10.000 euros de frais dont 7.000 pas budgété. Donc, un petit conseil, quand on va sur l’immobilier traditionnel, il ne faut pas calculer juste, il faut avoir un matelas sécurité parce qu’il y a toujours un truc qui va déraper, pour moi c’est rénové,  je n’ai pas eu de problème d’électricité, mais j’ai eu un problème de chaudière, un problème de douche, les cuisines si je ne l’avais pas traité, c’était un problème pour louer donc j’étais forcé de le faire parce que sinon je n’avais pas de rentrée d’argent en face. Donc il faut avoir un matelas financier en l’occurrence, ce n’est pas compliqué, c’est le lot de 23 garages qui finance l’immeuble. Le surplus de mon immobilier garage même si j’ai emprunté 100% pour les deux, ce sont les garages qui payent l’immeuble même si c’est plus petit et c’est hyper rentable, c’est un surplus par rapport à l’immeuble.

Tanguy : Tout à fait ça c’est un très bon conseil, moi je le vois même pour mes maisons aux États-Unis, même quand c’est géré par des pros, il y a toujours des surprises, des choses et quand il faut changer, il le faut tout de suite maintenant. Il faut avoir du cash, donc c’est un très bon conseil. Il y a une note de tes particularités, tu as acheté l’immeuble en SCI plutôt que d’acheter en nom propre, pourquoi est-ce que tu as fait ce choix, c’est quoi un peu les avantages ?

Julien : La SCI pour moi cela répond à une organisation de mon patrimoine, cela me permet de séparer mon activité d’investissement par rapport à une activité professionnelle, donc si je plante mon activité professionnelle, ils ne viennent pas me saisir ce qu’il y a en SCI et inversement. J’ai aussi l’optique de transmission, c’est-à-dire que dans mes statuts, qui sont un document qui fixe les règles entre les associés, j’ai prévu aussi des cas de transmission. Aujourd’hui je me suis associé avec ma maman, mais à terme c’est plutôt ma femme voire mes futurs enfants qui vont avoir mon patrimoine. Et si je n’avais pas acheté en SCI, cette transmission-là aurait été trop compliqué, cela aurait coûté plus d’argent donc je fais les choses directement, je mets le société, je mets des règles dans les sociétés, je transmets à madame, je transmets à mes enfants, mais je garde les pouvoirs, mais je leur donne quand même des choses et comme cela, je peux transmettre plus jeune et plus facilement. Il y a aussi l’aspect fiscal, j’ai pris d’option un peu sur les sociétés et un peu sur les revenus, ce qui me permet en fait d’encapsuler les revenus de ma SCI et s’il paie l’impôt sur la société et ensuite si l’argent reste dans la SCI alors moi je ne paie pas d’impôt. Je ne paie de l’argent que quand je me sers, je me verse des dividendes puisque c’est une société que l’on dit opaque et cela me permet de ne pas monter dans les tranches d’imposition parce que j’ai déjà en nom propre 70 garages et cela représente quand même plusieurs dizaines de milliers d’euros de revenus plus mon boulot et cela suffit, je n’ai pas envie d’avoir plus et ce qui dépasse, c’est-à-dire les 23 garages plus l’immeuble, je ne paie pas d’impôt dessus et je me verserai du dividende quand je serai à la retraite.

Tanguy : Cela c’est une très bonne stratégie, cela permet en France comme dans tout l’immobilier, ce sont quand même des placements sur lesquels dès que l’on va toucher des loyers, on est assez imposé donc si vous avez une activité comme Julien ou comme moi, vous avez un taux d’imposition marginal qui sont élevés et après c’est compliqué de faire du rendement, mais ce qui est important c’est le rendement net. Ca, c’est vraiment un sujet que tu connais extrêmement bien, et d’ailleurs tu en as fait une formation, il y a des gens qui me posent des questions sur la SCI, c’est quand même un sujet assez complexe. Est-ce que tu peux nous dire un mot sur  ce que cette formation contient.

Julien : Effectivement comme toi en fait, j’ai eu pas mal  de questions sur la SCI et c’est un problème qui m’a touché à titre personnel et me dire à quoi cela sert, pourquoi j’ai fait ce choix. Je l’ai fait aussi en famille, je suis associé à une petite société familiale qu’on a créé pour acheter un petit local artisanal et moi j’ai 30% des parts, mes deux sœurs ont 30% et mes parents ont 10% et comme cela, ils nous ont transmis le local artisanal qu’ils voulaient acheter, plutôt qu’ils l’achètent et ils nous le transmettent après. On a fait des choses bien directement ainsi. Donc notamment dans la formation “Le mode d’emploi de la  SCI” je vais présenter ce cas d’étude. Ce serait intéressant, ce sont mes conseils en fait parce que mes parents ont fait une société un peu particulière, c’est-à-dire qu’ils ont 10% des parts, mais ils ont 53% des pouvoirs, c’est-à-dire qu’ils font ce qu’ils veulent, ils sont chez eux alors qu’ils ont que 10% de la valeur des choses, donc ils ont fait la transmission sans quasiment payer d’impôt et encore ils sont majoritaires. Cela ce sont de petits aménagements que la SCI permet, ce sera une étude de cas que je vais présenter dans la vidéo deux, dans la vidéo trois, je vais comparer les régimes fiscaux d’hier un peu sur le revenu que la plupart des gens connaissent, mais ce qui est moins connue, c’est la partie IS, donc je ferai un petit tableau de compte de résultats pour comparer les différences, les amortissements, l’impôt sur la société, le versement des dividendes les plus values et puis la première vidéo d’introduction, ce sera à quoi sert une SCI, les différents avantages. J’en ai parlé dans mon cas parce que tu m’as posé la question, mais il y d’autre cas d’usage qui sont assez communs et qui ne me concernent pas moi, mais qui peut concerner tes lecteurs et c’est pour cela qu’il y a une invitation qui est lancé et si vous voulez suivre la formation, elle démarre le Mardi 16 mai, c’est-à-dire que les invitations sont disponibles dès maintenant et par contre, je les ferme le lundi 15 au soir. Et une fois que cela part le Mardi 16, il y a beaucoup de personnes qui suivent la formation et comme cela, je pourrais me concentrer sur les commentaires parce que l’année dernière, il y en avait 500 ou 600 que j’avais besoin d’être sur le coup et pas de gérer les invitations.

Tanguy : Génial, on arrive à la fin de l’interview, Julien pour les personnes qui nous regardent et qui voudraient investir et notamment comment c’est investir, quel conseil tu pourrais leur donner pour réussir leur premier investissement ?

Julien : Alors déjà de ne pas penser SCI car ça c’est bien pour structurer mais pas pour débuter, donc, un investissement si tu entends bourse ou immobilier, mais je vais traiter en général, il faut se former parce que ce n’est pas évident, il faut connaître les règles fiscales parce que c’est souvent là où la plus grosse charge en fait que ce soit en immobilier ou en bourse sur les revenus et après moi j’aime bien demander aux personnes qui ont déjà fait des investissement leurs conseils. Là je suis en train de suivre une formation pour devenir un conseiller en gestion de patrimoine, j’ai avec moi des banquiers qui vendent des actions, des produits structurés, etc. Avant d’investir, je suis en train de discuter avec eux ou je lis, bref je me forme avant d’entrer dans ce domaine-là. À mon avis, il vaut mieux investir dans la formation avant d’investir soi-même plutôt que d’y aller se casser la gueule sachant que cela peut être douloureux et se dégoûter aussi parce que pour les premiers investissements Il faut faire très attention parce que c’est cela qui fait démarrer le cercle et s’il n’y a pas d’allumage et que si la première compression ne marche pas, cela casse un peu toute la dynamique de construction patrimoine et je pense que dans tes lecteurs que dans les miens, ils reviennent à 45 ans, 50 ans ou 60 ans pour dire que voilà je n’ai pas assez investi quand j’étais plus jeune, car je me suis cassé la gueule et il faut bien faire les choses depuis le début progressivement s’y commencer petit, c’est important.

Tanguy : C’est un très bon conseil, formez-vous, il y a beaucoup de ressources qui sont disponibles et j’en rajouterai essai de vous former surtout avec des ressources de qualité parce qu’il y a une énorme différence. Allez plutôt chercher la qualité des gens qui ont réussi idéalement et d’appliquer leur conseil et voilà, c’est aussi simple que cela, mais ne vous lancez pas sans vous formez. Merci beaucoup Julien.

Julien : Merci Tanguy.

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