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Forger son caractère (et devenir riche et heureux)

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Les marchés financiers ont été pour moi récemment une grande source de satisfaction, comme je l’écrivais dans mon reporting sur la performance de +462% du PEA depuis 7 ans. L’immobilier n’est pas en reste, les maisons aux USA ayant largement dépassé leurs plus hauts de 2007 avec un effet d’accélération post covid sur les maisons avec jardin.

L’aventure n’est pas finie et de nouvelles opportunités existent. Je viens de signer une promesse de vente pour un 2e appartement sur Bordeaux / Talence alors que les travaux viennent de démarrer dans l’appartement de 3 chambres à  Bordeaux acheté le mois dernier. 

Je vais également renforcer les versements sur mon Plan Epargne Retraite après avoir constaté son efficacité pour bien défiscaliser ET bien investir. J’en reparlerais prochainement car j’ai du aller creuser dans le détail du calcul de mon impot pour maximiser ma réduction d’impot pour l’an prochain.  

Toutefois, les évènements récents ont rappelé à quel point les marchés étaient volatiles. A la baisse (en mars 2020) comme à la hausse (depuis avril 2020). Hors, savoir gérer cette volatilité est indispensable pour l’investisseur individuel même s’il délègue la gestion de son patrimoine à un gérant de fonds. Vous devez donc avoir (et acquérir si vous ne l’avez pas) la force émotionnelle nécessaire pour faire face à la volatilité des actions. Comme disait Peter Lynch « L’organe clé ici n’est pas le cerveau, c’est l’estomac. Avez vous l’estomac nécessaire, avez vous la patience nécessaire, pour gérer la volatilité des marchés financiers » J’adapterais la citation de Peter Lynch pour mentionner que c’est selon moi la force de caractère qui permet de faire face à la volatilité.

Et il faut reconnaitre que forger son caractère n’est pas vraiment un sujet à la mode.

Notre civilisation a même tendance à l’amoindrir par certains aspects comme la recherche du confort et du superflu. Pourtant c’est un domaine passionnant à explorer et une des recettes selon moi d’une vie riche et pleine. 

Warren Buffett aime donner des conférences à des étudiants et à l’occasion leur proposait un jeu. Imaginez que vous pouviez toucher 10% de tous les revenus d’un des étudiants de votre classe pendant toute sa vie. Qui choisiriez vous? Celui qui a les meilleures notes.? Celle qui est la plus belle? Probablement pas. Et si vous deviez vendre à découvert un élève? C’est à dire payer 10% des revenus d’un élève? Warren Buffet cherche dans les candidats qui postulent chez Berkshire 3 qualités: intelligence, énergie et intégrité. Ce sont des qualités que nous pouvons tous travailler.  Et qu’un certain Benjamin Franklin, que Warren Buffett cite, ont décidé de travailler intentionnellement.

Dans son autobiographie, Benjamin Franklin explique qu’il avait décidé de vivre une vie vertueuse. Pour cela il avait fait une liste de 13 vertus dont vous trouverez ici la version originale en anglais. Certaines sont un peu datées, après tout l’auteur vivait au 18e siècle. Mais nous retrouvons plusieurs principes partagés avec plusieurs religions :

  • Tempérance. Ne mangez pas à l’ennui ; ne buvez pas à l’altitude.
  • Silence. Ne parlez que de ce qui peut profiter aux autres ou à vous-même ; évitez les conversations insignifiantes.
  • Ordre. Que toutes tes affaires aient leur place ; laissez chaque partie de votre entreprise avoir son temps.
  • Résolution. Décidez ce que vous que vous devez faire ; effectuez sans faute ce que vous résolvez.
  • Frugalité. Ne faites pas de dépenses mais faites du bien aux autres ou à vous-même ; ne gaspillez rien.
  • Industrie. Ne perdez pas de temps ; soyez toujours employé à quelque chose d’utile ; éliminer toutes les actions inutiles.
  • Sincérité. N’utilisez pas de tromperie blessante ; pensez innocemment et avec justice, et, si vous parlez, parlez en conséquence.
  • Justice. Ne vous trompez pas en faisant des blessures ou en omettant les avantages qui sont de votre devoir.
  • Modération. Évitez les extrêmes ; abstenez-vous de ressentir les blessures autant que vous pensez qu’elles le méritent.
  • Propreté. Ne tolérez aucune saleté dans le corps, les vêtements ou l’habitation.
  • Tranquillité. Ne soyez pas dérangé par des bagatelles, ou lors d’accidents communs ou inévitables.
  • Chasteté. Utilisez rarement de la vénerie, mais pour la santé ou la progéniture, jamais à l’ennui, à la faiblesse ou à la blessure de votre propre paix ou réputation ou de celle d’autrui.
  • Humilité. Imiter Jésus et Socrate

Ce qui devient plus intéressant, c’est la mise en œuvre. Benjamin Franklin a mis ces principes par écrit pour en être conscient et il dédiait chaque semaine plus spécifiquement à une de ces 13 vertus. Il regardait donc son comportement de la semaine et notait sur un carnet le nombre de fois où il n’avait pas agi en accord avec cette vertu. 

Au bout de 13 semaines, Il avait ainsi fait le tour des 13 vertus. Et il recommençait le processus. Soit 4 fois par an (13 x 4 = 52 semaines).

Selon moi, la discipline peut permettre à la fois de s’enrichir mais aussi de vivre une vie vertueuse, c’est à dire prédisposée à faire de bonnes actions.

Et vous que pensez vous de cette philosophie de vie?

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Retour d’une semaine de voile entre l’ile d’Yeu, la Rochelle, l’ile d’Oléron et l’ile de Ré ! Parfait pour déconnecter, les mouillages ne permettant pas de charger son téléphone qui reste donc éteint. L’occasion de lire « A guide to a good life« , de William B. Irvine, un excellent ouvrage qui traite du stoïcisme comme philosophie de vie et comment l’utiliser pour gagner en tranquillité d’esprit. J’ai beaucoup apprécié, notamment les quelques exercices pratiques comme la visualisation négative. Cela consiste à imaginer un évènement négatif, par exemple la perte de la vue, puis à constater qu’aujourd’hui il ne s’est pas produit. Et donc à mieux profiter de ce que l’on a. Inspirant
  • L’autobiographie de Benjamin Franklin. Un personnage éclectique, qui a démarré dans l’impression pour ensuite s’investir dans les affaires publiques, une fois atteinte son indépendance financière. Une philosophie de vie intéressante, reposant sur des valeurs, du travail et de la discipline. Les quelques commentaires sur son époque nous rappellent comment le monde à évoluer. A l’époque il fallait un bateau à voile pour faire Philadelphie – Londres. Et du mal de mer ! Le progrès technique est passé par la. Par contre la nature humaine a peu changé, l’auteur rencontra dans sa vie des gens admirables mais aussi des voleurs, lâches ou paresseux.
  • Je viens de terminer un excellent ouvrage sur l’histoire du Plan Marshall. Dans cet ouvrage fouillé, l’auteur explique les mécanismes de la réussite de ce plan, l’une des plus grandes réussites de la diplomatie américaine. Je l’avais lu suite à une recommandation d’Hubert Védrine et je ne le regrette pas, l’auteur décompose excellement la relation américano-soviétique au sortir de la 2e guerre mondiale, le role stratégique de l’Allemagne et pourquoi cette aide économique a permis de consolider le bloc occidental en Europe de l’Ouest. En le lisant, j’ai aussi mieux compris pourquoi l’Allemagne avec aussi bien rebondi après sa défaite mais aussi pourquoi sa réunification avait rendu la Russie plus hostile également et facilitant l’accès au pouvoir de Vladimir Poutine

PORTEFEUILLE – Juillet 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (29%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1070 €. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Les actions sont le poste le plus important à 48%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA progresse de 1,7% ce mois-ci soit une progression de 474% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%. La valeur de la part dépasse pour la première fois les 100€, soit une multiplication de 5,7 depuis le point de départ à 17,5 en 2014 !
    • PEA Fortuneo: réinvestissement du dividende du tracker Vanguard Europe
    • PEA Bourse Direct: renforcement du tracker world Amundi CW8
  • Le cash disponible est 4%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon apport sur mon futur projet immobilier et financer des travaux sur ma résidence principale
  • Les obligations représentent 20% de mon patrimoine, dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
    • Je prévois de réduire la poche d’épargne de précaution Nalo pour la réinvestir sur mon Plan Epargne Retraite. En effet, j’ai un plafond important et non utilisé des 3 dernières années qui vont me permette de défiscaliser à hauteur de 30% de mon apport. J’ai posté un résumé sur le forum devenir rentier

  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Ce que dit la lettre de Warren Buffett en 2019 !

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Comme chaque année, Warren Buffett vient de publier sa lettre aux actionnaires et il y a, comme toujours, plusieurs pépites.

Pour relire les éditions précédentes, cliquez sur ces liens ci-dessous

 Alors que pouvons-nous apprendre de  Warren Buffett dans sa lettre 2019 ?

Dans l’édition 2019, la lettre Warren Buffett revient sur la performance de Berkshire, qui a réalisé 20% par an depuis 1965 contre 10% par an pour le SP500, dividendes réinvestis. Grace à la puissance des intérêts composés, sa performance est donc de 2,744,062% contre 19,784% pour le SP500. Berkshire a déclaré plus de 80 milliards de dollars de revenus en 2019 ! Bref, des chiffres qui donnent le tournis.

Mais ce n’est pas le plus intéressant dans la lettre de Warren Buffett, ce qui le rend unique, c’est qu’il distille régulièrement d’excellents conseils d’investissements, sous forme de courtes leçons. Et dans cette lettre 2019, Warren Buffett nous explique comment les bénéfices non distribués l’ont rendu riche et comment vous pouvez en profiter.

Ce concept a été découvert dans un livre qui a changé le monde de l’investissement.

En 1924, Edgar Lawrence Smith, économiste obscur et conseiller financier, écrivit le livre Common Stocks as Long Term Investments, un livre petit mais qui a changé le monde de l’investissement. En effet, l’écriture du livre a changé Smith lui-même, le forçant à réévaluer ses propres croyances en matière d’investissement. Au début, il prévoyait de faire valoir que les actions seraient plus performantes que les obligations pendant les périodes d’inflation et que les obligations offriraient des rendements supérieurs en période de déflation. Cela semblait assez sensé, mais Smith allait être choqué par ce qu’il allait découvrir.
Son livre a donc commencé par une confession: Ces études sont le témoignage d’un échec – l’échec des faits pour soutenir une théorie préconçue. Heureusement pour les investisseurs, cet échec a conduit Smith à réfléchir plus profondément à la façon dont les actions devraient être évaluées

Ce livre a donc changé le monde de l’investissement, car il a démontré avec des exemples concrets et analysées que les actions faisaient mieux que les obligations, certes lorsque même lorsque le dollar devenait plus fort, mais ce qui est intéressant, c’est la raison inhérente.

Pour l’essentiel de la perspicacité de Smith, je citerai un des premiers critiques de son livre, nul autre que John Maynard Keynes: «J’ai gardé jusqu’à la fin ce qui est peut-être le plus important de M. Smith: Les sociétés industrielles bien gérées ne distribuent généralement pas aux actionnaires la totalité de leurs bénéfices réalisés. Les bonnes années, sinon toutes les années, ils conservent une partie de leurs bénéfices et les réinvestissent dans l’entreprise. Il y a donc un élément d’intérêt composé fonctionnant en faveur d’un solide investissement industriel. Sur une période de plusieurs années, la valeur réelle de la propriété d’un industriel sain augmente à intérêt composé, indépendamment des dividendes versés aux actionnaires.

Et avec cette bénédiction de Keynes, Smith n’était plus obscur.

Il est difficile de comprendre pourquoi les bénéfices non répartis n’ont pas été appréciés par les investisseurs avant le livre de Smith. Après tout, ce n’était un secret pour personne que des richesses époustouflantes avaient auparavant été amassées par des titans tels que Carnegie, Rockefeller et Ford, qui avaient tous conservé une énorme partie de leurs revenus commerciaux pour financer la croissance et produire des profits toujours plus importants. 

Dans toute l’Amérique également, il y a longtemps que des capitalistes de petite taille sont devenus riches avec la même méthode. 

Néanmoins, lorsque la propriété des entreprises a été découpée en petits morceaux, appelées aussi actions, les acheteurs de la période antérieure à Smith ont généralement considéré leurs actions comme un pari à court terme sur les mouvements du marché. Même au mieux, les actions étaient considérées comme des spéculations. Les Gentlemens préféraient les obligations.

Bien que les investisseurs aient mis du temps à se mettre au courant, le calcul de la rétention et du réinvestissement des bénéfices est maintenant bien fait compris. Aujourd’hui, les écoliers apprennent que combiner l’épargne et l’intérêt composé fait des merveilles.

 

Chez Berkshire, Charlie et moi nous concentrons depuis longtemps sur l’utilisation avantageuse des bénéfices non répartis.

Alors vous me direz peut-être que cette théorie est intéressante, mais que veut nous dire exactement Warren Buffett. Est-ce-que cette théorie de 1924 est elle toujours valide ? Et bien oui pour Warren Buffett, les actions sont moins chères par rapport aux obligations. 

Prenons un exemple concret. Disons que je veux investir 10.000 euros à long terme, disons 30 ans. 

L’investisseur français qui souhaite investir en euros a 3 choix :

  • Le cash court terme avec le Livret A à 0.75%
  • L’assurance-vie avec un rendement moyen net de 2%
  • Les actions européennes avec un rendement de 6% dont la moitié sont distribués en dividendes (donc 3%) 

A horizon 30 ans, vous recevrez :

  • Un revenu fixe chaque année de 0.75% ou 2% et le même capital à la fin, toujours 10,000 euros
  • Un revenu variable chaque année, de 3% en 2020 mais qui peut ensuite évoluer à la hausse ou à la baisse. Mais aussi une plus-value à terme. Il serait faux de croire que cette plus-value à terme est uniquement le fruit de la spéculation. En fait cette plus-value est en fait dépendante de la part des revenus non distribués, c’est à dire la différence entre les 6% de rendement et les 3% de dividendes. Cerise sur le gateau, ces 3% sont réinvestis dans les entreprises. Hors le taux de rendement du capital des entreprises est de 13% ce qui correspond à un doublement en moins de 6 ans. 

C’est cela qui fait dire à Warren Buffett que les actions sont actuellement à long terme bien plus intéressantes que les obligations, si les taux d’intérêt restent bas et les bénéfices après impots stables. Dans le premier cas, vous achetez un business à 16 fois les bénéfices, contre un ratio de 1 à 50 pour les obligations avec la certitude que les ses bénéfices n’augmenterons pas. Le système capitaliste a démontré que les entreprises, sur longue période, avaient la capacité d’augmenter leurs bénéfices ce qui ajoutent encore à la différence.

De plus, ces bénéfices non distribués permettent de réduire votre imposition. Car vous ne payez pas d’impôts sur ces bénéfices (tant que vous ne vendez pas) alors que vous devez payez des bénéfices sur vos dividendes même si vous les réinvestissez (hors du plan épargne actions, comme je l’expliquais dans cette vidéo sur les avantages du compte-titres) 

Alors bien sur, certains investisseurs n’ont pas le choix et doivent acheter des obligations. Je pense par exemple aux assureurs qui placent les primes d’assurances et doivent payer des dommages à un horizon court terme. Mais, l’investisseur particulier n’a pas ces contraintes. Il doit certes avoir une coussin de sécurité mais peut, pour ses investissements à long terme, choisir l’investissement le plus profitable pour lui.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PORTEFEUILLE

  • Le portefeuille est toujours majoritairement investi (59%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 5 maisons. Sur Février le cash flow est de -4647 USD, en raison du paiement de travaux de rénovations entre 2 locataires. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont le 2e poste le plus important (26%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA baisse de 7,3 % ce mois ci soit une progression de 330% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 29%
    • J’ai renforcé ma position en tracker USA, Europe et Emergent, plus que prévu pour profiter des soldes du coronavirus. Mon allocation est à 45% sur les USA, 45% sur l’Europe et 10% sur les pays émergents.

PROCHAINES ÉTAPES

  • D’habitude régulier dans les investissements, j’ai réagi à la baisse très forte du coronavirus en dégageant des liquidités pour racheter des actions. J’ai ratissé des liquidités disponibles et prévois, si la situation baissière se poursuit de continuer à renforcer
  • J’ai également vendu une partie de mes positions en or et en argent pour les arbitrer en faveur des actions. L’or a beaucoup monté depuis que j’en détiens et je suis content de m’alléger à bon compte.

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Krach boursier: ce que vous devez savoir

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Aujourd’hui nous allons parler ce qui fait peur à tout le monde en bourse: les krachs boursiers. Dans cet article je vais vous donner ma méthode pour gérer ces situations et même gagner de l’argent. En effet la gestion des krachs est essentiel pour réussir ses investissements.

J’ai reçu une question d’un membre de la formation PEA, Sofiane, qui me dit : »la bourse est exactement le contraire du loto, au loto, on perd sur le long terme, mais il ne suffit que d’un seul gain pour être rentable, en bourse on gagne sur le long terme, mais un krach de -50% au bout de 10 ans me mettrait dans le rouge »

Explorons ensemble le risque des krachs en bourse et regardons en détail de quoi il s’agit.

Qu’est qu’un krach boursier?

C’est une baisse rapide du prix des actions. Comme la bourse est un marché d’échange entre la vente et l’achat des actions, cette forte baisse est liée à un déséquilibre entre l’offre et la demande donc une hausse considérable du nombre de vendeurs que d’acheteurs. Si ce phénomène continue, cela peut atteindre un niveau de panique et nous pouvons assister à des krachs séculaires de -50%.

Quelle en est la cause ?

Le krach boursier est causé par la perte de confiance des investisseurs, qui vendent leurs actions. En effet les gens pensent que les actions qu’il ont acheté potentiellement quelques années auparavant n’est plus un bon investissement pour eux et qu’ils risquent de perdre de l’argent.

Quand arrivent-ils ? Peut on les prévoir ?

On peut estimer selon plusieurs ratios si le marché est cher ou bon marché. Et les krachs ont tendance à arriver lorsque les marchés sont chers, comme le krach des années 2000 de la bulle internet. Il n’existe pas de moyen de deviner lorsqu’ils vont arriver.

Peut on s’enrichir malgré les krachs ?

Oui, la bourse à fait du 10% par an depuis 100 ans, malgré les krachs ! En fait les krachs sont des événements normaux comme la neige en hiver ou la chaleur en été. Ils arrivent. D’ailleurs la gestion des krachs est probablement la première raison de la différence de performance entre les bons investisseurs (ceux qui font +10%/ an) et les mauvais investisseurs (ceux qui font 2% par an)

Peut on surperformer en évitant les krachs ?

Non. Dans l’idéal, un investisseur voudrait vendre juste avant les krachs boursiers, racheter au plus bas et aurait ainsi des performances exceptionnelles. Mais ce monde n’existe pas. Il ne font donc pas chercher à éviter les krachs mais dépasser leur peur et les gérer.

Comment ne pas paniquer ?

Il faut comprendre que la bourse fini toujours par remonter et progresser. J’ai vu la bulle internet en 2000, le 11 septembre, le krach des subprimes. A chaque fois la bourse est remontée et a atteint des plus hauts. Sur le long terme, la bourse monte toujours

Les actions sont elles le meilleur placement à long terme ?

Bien sur ! supérieur à l’immobilier, aux obligations . Lorsque vous lisez dans les journaux que l’immobilier a doublé en 20  ans, la bourse elle aura multiplié votre capital par 4 sur la même période.

Conclusion: vous avez 2 choses à faire :

– Travailler votre mental pour résister au krach car c’est un phénomène normal. Se former et apprendre comment cela fonctionne et aussi bien comprendre les mécanismes de la bourse.

– Adapter votre exposition aux actions. Vous pouvez choisir d’avoir un portefeuille équilibré entre le fonds euros et les actions pour amortir les chocs.

Avez-vous déjà vécu des krachs boursiers? Si oui comment les avez-vous vécu ?

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Acheter ou vendre l’immobilier aux USA ?

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Aujourd’hui j’ai le plaisir d’interviewer le meilleur expert francophone de l’immobilier aux USA François Braine-Bonnaire, qui vit de ses investissements immobiliers aux USA. Dans ma précédente vidéo, j’expliquais comment mon premier achat immobilier aux USA m’avait permis de multiplier mon capital par 4 en 6 ans. J’ai eu plusieurs questions me demandant « Aujourd’hui faut-il acheter ou vendre l’immobilier aux USA ?
Dans cette interview, François va également nous expliquer en vidéo et dans le résumé écrit ci-dessous

  • Pourquoi les prix de l’immobilier ont remonté aux USA?
  • Faut-il acheter ou vendre l’immobilier aux USA ? Ce qu’il est préférable de vendre et les endroits ou il est encore temps d’acheter?
  • Quelle est sa stratégie pour acheter et vendre?
  • Quelles sont étapes pour vendre ?
  • Quelle est la fiscalité pour la vente et un moyen peu connu mais très efficace pour l’optimiser?

 

Tanguy: Bonjour François, est-ce que tu pourrais te présenter ? 

François:

-Je suis Français & Américain, investisseur en immobilier locatif aux USA depuis 2010, et je vis de cela.

-Je suis aussi le fondateur et dirigeant d’USA-IMMO.com qui a facilité depuis 2011 l’achat de sensiblement plus de 500 maisons de ce type, dans 3 différents états aux USA.  Et cela sans facturer le moindre honoraire aux investisseurs.

-Parmi les nombreux investisseurs francophones que j’ai accompagnés, j’ai eu le plaisir de le faire pour toi Tanguy.

 

Tanguy: Dans la précédente vidéo tu avais détaillé les étapes pour acheter de l’immobilier aux USA. Depuis plusieurs années, les prix ont remonté. Comment l’expliques-tu ?  

François:

-Les prix de l’immobilier aux USA ont commencé à remonter de façons diverses dans les différentes villes et États que je pratique, cela depuis 2015 (ou un peu avant parfois).

-Cela s’est expliqué au début par la montée en puissance des investisseurs étrangers, ayant bien vu l’intérêt de ces placements : faible prix par bien, rentabilité très supérieure à ce que l’on peut connaître en Europe, et enfin un traitement fiscal très favorable aux USA, versus celui de la France par exemple.

-Actuellement la montée des prix est liée au fait que dans certaines villes, certains américains sont à nouveau, sous conditions, capables d’emprunter auprès des banques pour acheter ces maisons comme leurs résidences principales, versus comme des biens d’investissements.

-Donc maintenant les prix montent du fait d’une amélioration de l’économie américaine, alors qu’auparavant c’était plutôt un ajustement et des opportunités liés à une anomalie de marché profonde, liée la crise des sub-primes de 2008.

 

Tanguy: Que penses-tu du niveau des prix actuels ? Faut-il acheter ou vendre l’immobilier aux USA ? 

François:

-C’est une bonne question, mais qu’il ne faut pas se poser en général ; mais marché par marché, et type de bien par type de bien.

-J’interviens, depuis des années donc sur 3 états voisins : Floride, Alabama, Géorgie, et 2 types de biens et quartiers : ceux ouvriers dits « C » dans notre jargon immobilier, et ceux de classe moyenne dits « B ».

-Il suffit de faire preuve de bon sens et de se demander : comment sont les prix actuels à la vente de maisons d’occasions, par rapport aux prix à la vente de bien neufs ?

-C’est ce qu’on appelle la notion de « replacement cost » (ou de coût de remplacement en Français), pour acheter un terrain et faire construire à neuf une maison dessus, versus acheter une maison d’occasion très bien rénovée.

-Si les prix de l’ancien sont proches des prix du neuf, alors il est judicieux de vendre ses maisons anciennes sans tarder car les acheteurs locaux, américains, risquent de les dénigrer au profit des maisons neuves.

-Par contre si les prix de l’ancien bien rénové bénéficient encore d’une forte décote sur le neuf, alors il est encore judicieux d’acheter ces biens, comme nous le faisons nous investisseurs.  

-A mon avis, il est temps de vendre en Floride, car les prix sont très hauts, pour acheter à la place avec mon aide en Alabama et en Géorgie, où les prix sont bas et le potentiel encore bien là.  

-On me pose souvent cette question et la réponse est clairement : oui, il est encore très judicieux d’investir aux USA. Cela en choisissant bien ses villes (par exemple, n’allez surtout pas faire la grosse bêtise d’investir à Detroit, ville promue par certains sans scrupules et incompétents), et en étant bien accompagné.

 

Tanguy: Ta stratégie est-elle d’acheter pour conserver ? Ou as-tu procédé à des achats / ventes, ou inversement des ventes / achats ? 

François:

-Initialement, j’ai acheté pour conserver ces biens en locatifs pendant des années, et cela n’a pas changé.

-Mais je fais cependant évoluer et travailler mon propre portefeuille de maisons depuis 2015, cherchant à l’optimiser par rapport à mes propres objectifs de : rentabilité et stabilité de revenus, liquidité à la revente, et perspective d’appréciation, qui sont je le pense les 3 critères clés pour les investisseurs immobiliers.  

-Et pour reprendre ce que je conseillais auparavant, j’ai pour ma part vendu une bonne partie de mes maisons à Tampa en Floride, avec des belles plus-values, et je me suis renforcé à la place avec des achats additionnels à Birmingham en Alabama et à Atlanta en Géorgie.

 

Tanguy: Quelles sont les étapes pour vendre son bien immobilier aux USA?

François:

-La première étape est une question à se poser : est-ce un bien pur d’investissement, de type « C » ? (comme expliqué plus haut) et alors il vaut mieux essayer de le vendre comptant à un autre investisseur, avec un locataire dedans. Ou est-ce un bien plus middle class de type « B » ? (comme expliqué aussi) et alors il faut mieux le vendre vide, après avoir faire rafraichir la maison, en ciblant un acheteur dit occupant, qui financera l’acquisition avec un crédit bancaire , puis vivra dans ce bien.  

-Cela fait, vous pourrez dans la plupart de cas demander à votre property manager en place aux USA de se charger de vendre le bien pour vous, ce qui sera le plus simple. Il va donc « lister » (comme on dit ici) le bien après vous avoir suggéré un prix de vente adapté au marché, et se mettre en quête d’acquéreurs avec ses outils, notamment sur Internet.

-La commission de vente, toujours payée par le vendeur aux USA, est de 6%, cela étant non négociable, pour des biens d’une valeur de moins de $500,000.  

-Le processus sera plus long si en face votre acheteur a recours au crédit, car sa banque fera évaluer le bien en amont, puis il y aura potentielle petite renégociation sur le prix (ou petites réparations demandées).

-Mais le processus est bien rodé, et bien régulé, comme c’est le cas aux USA.

-A noter que le vendeur étranger n’aura pas à se déplacer aux USA, en revanche il devra nécessairement au moment de la vente faire authentifier sa signature de l’acte de vente (dit « Deed » ici) par un notaire, ou encore un avocat, dans son pays.

 

Tanguy: Quelle est la fiscalité applicable ? 

François:

Cela va devenir un peu technique ici, mais cependant très favorable aux USA, même pour les investisseurs étrangers.

-Si le bien est détenu plus de 12 mois, ce qui est le cas bien sûr, alors plus-value dite long terme aux USA. Les taux sont de 0% si votre revenu annuel global (revenus fonciers + plus-values) aux USA est de moins de $39K, de 15% si revenus annuels de $39K à $426K, ou de 20% si plus de $426K de revenus annuels. Il s’agit ici des tranches pour les célibataires (ou personnes seules actionnaires dans leurs LLC), et cela depuis la réforme fiscale favorable de Trump (qui n’est donc pas à 100% désagréable) applicable au 1er janvier 2018. Si plus d’une personne dans la LLC, par exemple un couple marié, le tranches sont plus élevées en montant, mais les % de fiscalité sont les mêmes.

-La plus-value est calculée sur prix de vente (net de frais de vente) – valeur nette comptable du bien. La valeur nette comptable du bien est calculée ainsi : prix d’achat initial – amortissements annuels passés depuis l’achat (= environ 3% par an de la valeur du bien).

-A noter que les non-résidents aux USA se verront prélevés à la vente par le notaire aux USA la retenue dite FIRPTA (« Foreign Investment in Real Property Tax Act »). C’est une retenue de 15% du prix de vente que le fisc américain fait pour s’assurer que l’impôt sera bien payé. Mais pas d’inquiétude car lors de votre déclaration fiscale suivante faite pour votre expert-comptable (CPA) aux USA, vous récupérerez bien le trop versé lié à ce prélèvement, car votre impôt aux USA sera bien inférieur à ces 15% (cf. explications données auparavant).

 

Tanguy: Existe t il une façon de diminuer son imposition en faisant une revente / rachat ?

François:

-Il existe en fait une excellente façon de différer (mais pas d’annuler) tout paiement d’impôt liés à la revente d’un bien, et cela même par un investisseur étranger. Il s’agit d’un processus fiscal dit « 1031 LKE » (pour « Like Kind Exchange »).

-Concrètement il faut sécuriser sous contrat dans les 45 jours suivant la vente un bien dit de remplacement, à l’acheter par notaire dans les 180 jours suivant la vente.

-Il faut que les ou les biens achetés en replacement aient un prix égal (ou supérieur) au fruit de la vente nette ; mais pas inférieur.

-Entre la vente et le ré-achat, le produit de la vente nette en $ doit légalement nécessairement rester sur un compte séquestre (donc sécurisé) d’un notaire spécialisé, qui sera aussi en charge de la partie documentaire de ce processus 1031 LKE.

-A noter enfin qu’en faisant cela, à la vente il n’y aura pas ce prélèvement dit FIRPTA (décrit auparavant), donc c’est le montant total net de la vente qui sert au ré-achat. C’est un autre avantage de ce processus.

-Il faut bien comprendre que ce n’est pas une annulation ad vitam de la fiscalité sur les plus-values, mais on la repousse à plus tard, à une vente finale, en pouvant d’ici là ré-investir toute la somme.

-C’est un très gros avantage, j’ai utilisé ce processus de nombreuses fois pour moi, et il est bien applicable aussi aux investisseurs étrangers.

-Cela semble un peu compliqué, mais cela ne le sera pas avec mon aide dès le début de ce processus, et les bons prestataires que j’ai choisis. Il faut juste bien suivre les règles et le calendrier décrit.

 

Tanguy: Conseilles tu à tes clients de faire en ce moment des reventes / rachats ?

François:

-Absolument, et comme décrit ci-dessus avec le 1031 LKE. En particulier s’ils ont acheté très tôt, entre 2011 et 2014 à Tampa en Floride avec mon aide. C’est un excellent processus pour rebondir sur d’autres opportunités et destinations d’investissements sur lesquels je peux les aider.  

-Car en effet, dans le cadre de ce processus 1031 LKE, le bien de replacement peut être situé dans un état différent de celui de la vente du bien. Exemple, je vends en Floride pour ré-acheter en Géorgie.

-État différent pouvant impliquer la création d’une seconde LLC dédiée à ce nouvel état, cela aussi avec mon aide bien sûr.

 

Tanguy: Merci, François pour cette interview. Pour les lecteurs qui voudraient te suivre, ou peuvent-ils te trouver ? 

François:

-Ils peuvent me contacter par mon site USA-IMMO.com et être assurés de ma réponse comme toujours dans les 24 heures.

-Mon accompagnement sera sans pareil en termes de sérieux et qualité, cela sans honoraires. 

-Ils peuvent aussi me contacter à travers toi Tanguy, j’en profite pour te remercier.

Un grand bravo pour ton excellent site de référence : Investir-et-devenir-libre.com

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4 leçons d’investissement de Warren Buffett

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4 leçons d’investissement de Warren Buffett (ou comment VOUS pouvez faire mieux que les hedge funds)

Comme chaque année, Warren Buffett publie sa lettre aux actionnaires. Dans cette lettre, nous avons 4 leçons d’investissement de Warren Buffett. Avant de les détailler, le sage d’Omaha revient sur le bilan de cette année.
D’abord il explique pourquoi son groupe a fait peu d’acquisitions en 2017, en raison de prix élevés.

Dans notre recherche de nouvelles entreprises autonomes, les principales qualités que nous recherchons sont des forces concurrentielles durables; gestion compétente et de haute qualité; de bons rendements sur les actifs tangibles nets nécessaires à l’exploitation de l’entreprise; des opportunités de croissance interne à des rendements attractifs; et, enfin, un prix d’achat raisonnable. Cette dernière exigence s’est avérée un obstacle à la quasi-totalité des transactions que nous avons examinées en 2017. En effet, le prix semblait presque hors de propos pour une armée d’optimistes acheteurs

Il revient ensuite sur le pari gagné contre un gérant de hedge funds il y a 10 ans. En 2008, Warren Buffett avait parié qu’un fond indiciel low cost du SP500 surperformerait un panier de hedge funds activement géré. Ce pari a été relevé par la société Protégé.

Voici les résultats de ce pari: l’approche passive  (comme celle dont je parle dans ma formation PEA) a largement surperformé la gestion active. Il s’agit d’un exemple bien sur mais les statistiques montrent qu’une minorité de fonds sont capables de livrer une performance supérieure au marché, nette de frais.

Suite à ce pari gagné, 4 leçons d’investissement de Warren Buffett sont partagées. Je vais revenir sur chacune car vous allez voir que vous pouvez les appliquer pour augmenter le rendement de votre épargne.

Leçon 1: Économiser les frais de gestion augmente votre performance de manière certaine

Permettez-moi de souligner qu’il n’y avait rien d’aberrant dans le comportement boursier au cours des dix dernières années. Si un sondage auprès des «experts» en matière d’investissement avait été demandé à la fin de l’année 2007 pour une prévision des rendements des actions ordinaires à long terme, leur Les estimations auraient probablement été proches des 8,5% effectivement délivrés par le S & P 500. Gagner de l’argent l’environnement aurait dû être facile. En effet, les «assistants» de Wall Street ont gagné des sommes stupéfiantes. Alors que ce groupe prospéré, cependant, beaucoup de leurs investisseurs ont connu une décennie perdue. La performance vient, la performance va. Les frais ne faiblissent jamais.

Leçon 2: Pour bien investir, il ne faut pas être plus intelligent mais avoir les pieds sur terre 

Ce pari démontre une autre leçon importante d’investissement: Bien que les marchés soient généralement rationnels, ils font parfois des choses folles. Saisir les opportunités alors offertes ne nécessite pas une grande intelligence, un diplôme en économie ou une connaissance du jargon de Wall Street tels que l’alpha et le bêta. Ce dont les investisseurs ont alors besoin, c’est de pouvoir à la fois ignorer les craintes ou les enthousiasmes de la foule et se concentrer sur quelques fondamentaux simples. Une volonté de paraître sans imagination pendant une période prolongée – ou même de paraître stupide – est également essentielle.
 
 Vous doutez peut-être de votre capacité à investir. Mais il n’y a pas de raison car il ne s’agit pas d’avoir un DEA en finance. Autre leçon donnée par le maitre.
 
Leçon 3: A long terme, les obligations sont parfois plus risquées que les actions
 
Les obligations à long terme prétendument «sans risque» en 2012 représentaient un investissement beaucoup plus risqué qu’un investissement à long terme dans des actions ordinaires. À l’époque, même un taux d’inflation annuel de 1% entre 2012 et 2017 aurait diminué le pouvoir d’achat des obligations gouvernementales que Protégé et moi avons vendues. Je tiens à reconnaître rapidement que dans toute journée, semaine ou même année à venir, les actions seront plus risqués – de loin plus risqué que les obligations américaines à court terme. À mesure que l’horizon d’investissement d’un investisseur s’allonge, un portefeuille diversifié d’actions américaines devient progressivement moins risqué que les obligations, en supposant que les actions sont achetées à un prix raisonnable, mesurée par un multiple des bénéfices par rapport aux taux d’intérêt alors en vigueur.
C’est une erreur terrible pour les investisseurs ayant des horizons à long terme – parmi eux, les caisses de retraite, les collèges des dotations et des individus soucieux de l’épargne – de mesurer leur «risque» d’investissement par le ratio d’obligations de leur portefeuille aux actions. Souvent, les obligations d’un portefeuille d’investissement en augmentent le risque.
 
Dans ce contexte, Warren Buffett avait décidé au début du pari  en 2008 d’acheter une obligation d’Etat à zero coupon dont la valeur certaine était de 1M$ en 2018. A mi-parcours en 2002, réalisant que l’obligation ne rapportait plus que 0,88%, il a décidé en accord avec Protégé de vendre l’obligation et d’acheter des actions Berkshire. En 2018 à la fin du pari, cet investissement valait non pas 1M$ mais 2,2 M$
 
Leçon 4: Il ne faut pas multiplier les décisions d’investissement: une seule bonne décision suffit
 
Une dernière leçon à tirer de notre pari: respectez les grandes décisions «faciles» et évitez les activités. Pendant ce pari de dix ans, les 200 gérants de hedge funds impliqués ont presque certainement fait des dizaines de milliers de décisions d’achat et de vente. La plupart de ces gestionnaires ont sans aucun doute réfléchi à leurs décisions. Dans le processus d’investissement, ils ont étudié les rapports annuels, interviewé les directions, lu des revues spécialisées et échangé avec les analystes de Wall Street. Protégé et moi, quant à nous, ne s’appuyant ni sur la recherche, ni sur les idées, ni sur la sophistication, n’ont fait qu’une seul décision d’investissement au cours des dix années. Nous avons simplement décidé de vendre notre investissement obligataire à un prix supérieur à 100 fois le bénéfice (95,7 prix de vente / .88 rendement), ceux-ci étant «gains» qui ne pourraient pas augmenter au cours des cinq années suivantes. Nous avons fait la vente afin d’investir notre argent dans un seul titre – Berkshire – qui, à son tour, possédait un groupe diversifié d’entreprises solides. Alimentée par les bénéfices non répartis, la croissance de Berkshire en valeur était peu susceptible d’être moins plus de 8% par an, même si nous devions faire l’expérience d’une économie en demi-teinte. Après cette analyse d’un niveau de maternelle, Protégé et moi avons fait ce changement et nous sommes détendus, confiants que, avec le temps, 8% était certain de battre .88%. Par beaucoup.
 
 
Si vous aussi, vous voulez investir avec l’approche passive
mais ne savez pas par où commencer, regardez ma série de vidéo
« La méthode simple pour gagner en bourse »
 
 

FAITS MARQUANTS Février 2018

  • Côté USA, malgré la correction de 10% début février, le Warren Buffett ratio monte à 145% soit un niveau équivalent à décembre 1999 ! C’est un niveau très élevé, surtout alors que les taux remontent fortement depuis 1 an (graphique du taux Us à 10 ans depuis 5 ans)
  • L’euro-dollar se tasse à 1,23

PORTEFEUILLE

  • J’ai enfin vendu une maison à Atlanta qui avait des problèmes de gestion. Achetée 38,000 USD, je l’ai revendu 45,000 USD soit 43,700 USD nets de frais. Techniquement je fais une plus-value symbolique car j’ai du payer un arriéré de taxes locales dont j’ai appris l’existence en préparant la vente. Mais je suis content d’avoir pu vendre un bien qui ne générait plus de cash-flow. Le portefeuille est toujours majoritairement investi (48%) en immobilier US. Sur Janvier le cash flow hors transaction d’Atlanta est de 2549 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Les actions sont le 2e poste le plus important (28%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA. 
    • Le PEA progresse de 1,2% ce mois ci soit une progression de 299% depuis juin 2014
    • Début février, j’ai renforcé ma position en tracker SP 500 suite à la baisse (malheureusement trop tôt). Mon allocation est à présent 51% sur les USA, 39% sur l’Europe et 10% sur les pays émergents.
  • Le cash disponible est de 14%
  • L’or et l’argent représentent 10% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
  • A présent une part significative de mon patrimoine est composée de ma résidence principale à Bordeaux, du fait de l’appréciation des prix ainsi que du remboursement du crédit.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PROCHAINES ETAPES

  • Une maison de vendue ! Il me reste encore une deuxième maison à vendre à Atlanta, c’est bien engagé mais j’attends la conclusion avant de crier victoire.
  • Les tensions sur le prix des actifs se font plus fortes à mesure que les taux remontent. 2018 sera surement une année beaucoup plus volatile que 2017, plus que jamais il faudra se préparer (réduire ses dettes, acquérir des actifs, consolider ses revenus) et garder son sang-froid et pour cela relire les 4 leçons d’investissement de Warren Buffett

Bons investissements

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Bilan 2017: Un bon cru – Reporting Décembre 2017

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Bilan 2017: un bon cru !

Je vous souhaite une très belle année 2018 et je vous remercie de suivre (ou de découvrir le blog si c’est votre première visite). Il est temps de partager mon bilan 2017 avant de démarrer cette nouvelle année et de dire au revoir à 2017. Ce fut une année fructueuse pour mes investissements malgré des erreurs stupides… En fait surtout 2 erreurs principales, dont j’espère pouvoir apprendre pour continuer à m’améliorer.

Erreur n°1

Mes deux maisons à Atlanta que j’avais acheté en direct ont connu des difficultés. Pourtant tout avait bien commencé. La première maison achetée à 38,000 $ générait un loyer de 650$ par mois, soit une rentabilité brute de 20%. La dernière maison acheté à 38,000 $ générait un loyer de 1,000 $ par mois, soit une rentabilité brute de près de 30%. Pendant 2 ans et demi, tout s’est bien passé. Puis en 2017 à la suite de changements de locataires et de property managers, au final les loyers ne sont plus rentrés. J’ai donc pris la décision de revendre mes 2 biens, ce qui sera réalisé début 2018 si tout va bien.
Morale de l’histoire: attention à l’excès de confiance. J’ai acheté ces 2 maisons alors que les 3 premières tournaient bien. J’ai décidé d’investir à Atlanta ou je ne connaissais pas d’agent sur place (à l’époque, cela a changé depuis). J’ai saisi la première opportunité qui me paraissait bien sans vérifier les qualités de l’agence de location.

Erreur n°2

De Gaulle avait dit des allemands « Ils furent mon plus grand espoir, ils sont mon plus grand désespoir ». En faisant le bilan 2017, je constate que cela s’est appliqué à SEARS. Je croyais énormément dans cette thèse, comme Serge de l’Investisseur Français ou Francis Chou.  Les actifs tangibles étaient la, pour plus de 10 milliards de dollars. Et la société se négociait en bourse pour une fraction de sa valeur. Mais je n’ai pas vu que le management était prêter à continuer à faire des pertes, financées par les cessions d’actifs. D’ailleurs Francis Chou a pris acte de la situation et décider de solder sa position. J’aurais pu faire de même, en suivant le conseil de William Higgons qui m’avait conseillé de vendre régulièrement la ligne la moins performante de son portefeuille. J’ai décidé d’attendre et de voir l’épilogue du dossier SEARS.
Morale de l’histoire: s’il faut savoir restant patient en bourse, il faut aussi savoir reconnaître lorsque l’on s’est trompé. Cela a été le cas sur le dossier et j’aurai du sortir plus tôt.

MON PORTEFEUILLE

Malgré ces erreurs, mon portefeuille s’est bien comporté en 2017. Majoritairement investi en immobilier US, il a profité de la poursuite de la reprise. Les actions, 2e poste du portefeuille, se sont également appréciées.

L’immobilier aux USA

Je détiens 5 maisons (1 en Floride, 2 en Alabama et 2 en Géorgie, par ordre chronologique d’achat).
Ma première maison, acheté 68,000$ en 2011 vaudrait 176,000 $ aujourd’hui d’après Zillow, soit un prix multiplié par 2,6 en dollars en 7 ans, et par 3 en euro, l’euro dollar s’étant dévalorisé sur la période passant de 1,4 à 1,2


La progression s’est poursuivie en 2017 avec 8% d’augmentation. Pendant ce temps, les loyers continuent à rentrer (sauf sur les 2 maisons en Géorgie).
Je n’ai pas calculé la progression de mon patrimoine en fonction de l »évolution de l’immobilier aux USA. J’attends de voir à quel prix je vendrais pour calculer ma plus-value totale. Mais si j’en crois Zillow, le retour de ces investissements immobiliers aux USA est au dessus de 15% par an, loyers compris.

Les actions

Les marchés actions ont été bien orientés en 2017, déjouant pour l’instant les tenants d’un krack imminent. Celui qui a vu juste pour l’instant, c’est Warren Buffett qui expliquait que les actions n’étaient pas si chères comparativement aux taux très bas.
Le SP500 a ainsi progressé de 20% en 2017 !

Cette année, j’ai profité de la tendance en appliquant une stratégie d’investissement passive via des trackers low cost sur de larges indices diversifiés. J’ai à présent 50% de mon portefeuille actions investi sur ces trackers. Pas uniquement l’indice SP 500, mais également son équivalent européen ainsi que les pays émergents.
Je continue également à rester investi sur quelques titres en directs, si ceux ci me paraissent sous valorisés par le marché.

Le cash

Le cash ne rapporte plus grand chose, je garde donc uniquement une poche nécessaire en cas de besoin, correspond à environ 6 mois de dépenses.

L’or et l’argent

Depuis leurs plus hauts de 2012, l’or et l’argent n’ont pas retrouvé la faveur des investisseurs. L’or a progressé de 20% en dollars (graphique ci-dessous) mais sera resté stable en euros.

L’argent a également progressé en dollars, mais sans enclencher de franche tendance haussière.

FAITS MARQUANTS Décembre 2017

  • Côté USA, le Warren Buffett ratio continue sa hausse avec un nouveau record de 142,5%, encore un nouveau plus haut historique, hormis la bulle de 2000.
  • L’euro-dollar progresse et passe de 1,18 à 1,20

PORTEFEUILLE

  • Le portefeuille est toujours majoritairement investi (47%) en immobilier US. Ce montant est sous-estimé car il comptabilise les maisons quasiment à leur valeur d’achat. Je suis propriétaire de 5 maisons. Sur Décembre le cash flow est de 1443 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America. Ce cash-flow correspond à 3 maisons, car je suis en train de vendre mes 2 maisons à Atlanta. Je reinvestirais probablement le produit de la vente dans un autre quartier ou une autre ville des USA.
  • Les actions sont le 2e poste le plus important (26%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme et j‘investis dans la valeur en suivant les excellentes analyses de l’Investisseur Français. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le portefeuille est stable sur ce mois
    • J’ai diversifié mon portefeuille passif avec un tracker pays émergents
    • J’ai reçu un dividende d’une de mes valeurs décôtées, éligible au PEA
  • Le PEA est stable ce mois ci soit une progression de 294% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 46% ce qui aura fortement contribué à la bonne performance de mon bilan 2017. Principale ligne contributrice: Easyjet que j’avais acheté au moment du Brexit
  • Le cash disponible est de 17%
  • L’or et l’argent représentent 10% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Le dernier livre d’Edouard Petit, Créer et piloter un portefeuille d’ETF. Un livre qui explique avec pédagogie comment investir avec les ETF pour se créer un portefeuille passif. Edouard est passionné par le sujet ce qui rend la lecture agréable en plus d’être instructive.
  • Un livre pour ceux qui veulent gagner du temps. La 25e heure est co-écrit par un ami et ancien collègue consultant. Je l’ai dévoré et mis en application plusieurs de ces conseils. Ce livre est déja meilleur vente Amazon dans la catégorie gestion financière.
  • Un article des Echos illustrant le pessimisme des gérants sur les perspectives des actions. Le souvenir de la crise des subprimes est encore présent et la hausse actuelle fait craindre une correction à court terme.
  • Le point de vue de Vanguard en 2018, prudent sur les retours futurs et rappelant la nécessité d’une approche d’investissement diversifiée, disciplinée et low cost (graphique intéressant page 23 sur le niveau relatif de valorisation des actions). A mettre en perspective du très favorable bilan 2017 sur les actions.
  • L’étude annuelle d’Allianz (en anglais), très détaillée. Il est rappelé qu’avec les taux bas, les épargnants sont pénalisés, restant massivement investi en équivalents cash. On y apprend que les américains font mieux travailler leur épargne que les européens, en investissant largement en actions. Les français épargneraient de moins en moins, avec une baisse de près de 40% de l’épargne depuis la crise de 2008. Une des raisons évoquées est la difficulté d’accès aux bons produits d’épargne. Effectivement il faut se retrouver dans la jungle des placements et c’est pour cela que j’ai crée la formation PEA pour vous donner ma méthode d’investissement, que j’applique étape par étape.

PROCHAINES ÉTAPES

  • L’article du mois prochain sera consacré à mes investissements en 2018. Ce que je prévois de faire avec mon argent et les classes d’actifs que je compte privilégier.
  • Je reviendrais également sur les changements de fiscalité effectifs en 2018 et ce que cela change pour vous et moi.
  • Selon l’évolution de son cours, nous reparlerons surement du bitcoin pour faire (ou pas) l’épilogue de cette bulle hors normes qui aura défrayé la chronique en 2017 !

Bons investissements

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Interview de Julien Delagrandanne, auteur, blogueur, investisseur

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Aujourd’hui j’ai le plaisir d’interviewer Julien Delagrandanne qui est à la fois auteur, blogueur et investisseur. J’ai découvert Julien par son blog et je l’ai naturellement contacté après avoir lu plusieurs de ses excellents articles sur l’investissement. La particularité de Julien, c’est le zéro bullshit. Pas de miroir aux alouettes, Julien a les pieds sur terre avec un « bon sens paysan » comme il le dit lui même. C’est également est un excellent analyste capable de séparer le bon grain de l’ivraie, de décortiquer les sujets complexes et de les communiquer simplement. Pas étonnant que ses livres figurent dans le top des ventes de la catégorie sur Amazon.  

Tanguy: Bonjour Julien, est ce que tu pourrais te présenter ?

Julien: Je te remercie Tanguy de m’accueillir aujourd’hui sur ton blog et de m’accorder cet interview. Appréciant particulièrement les articles de ton blog, et notamment tes interviews des gérants de fonds, j’espère que tu me feras bientôt l’honneur de répondre à une interview de ma part.

J’ai 37 ans, je suis ingénieur de formation. Même si j’étais un peu atypique au cours de mes études d’ingénieur : je préférais lire Capital pendant que mes camarades lisaient quant à eux plutôt l’Usine Nouvelle ou démontaient le dernier moteur. Je me suis retrouvé là plus parce que j’étais bon en maths au lycée et qu’on m’a donc envoyé en maths sup-spé.

J’ai été très jeune en quelque sorte « passionné » par la finance. Côté investissement, j’ai acheté ma première action à 13 ans. C’est pratique, cela m’a laissé le temps de toucher à beaucoup de choses très tôt avec des petites sommes et donc de faire beaucoup de mes erreurs de débutant sur ces petites sommes. Et à l’époque, ces petites sommes représentaient quelque chose pour moi et ce n’était donc pas seulement de la gestion virtuelle, dont les leçons sont à mon sens plus difficiles à tirer.

Je suis logiquement venu à l’immobilier plus tard. En parallèle, je tiens un blog dédié à l’investissement et j’ai écrit 3 livres papier :

Tanguy: Parlons de ta philosophie d’investissement. Quelle est ton approche ?

Julien: Contrairement à beaucoup d’investisseurs qui ne parlent qu’une langue, soit la bourse soit l’immobilier, j’ai choisi pour ma part de parler plusieurs langues et d’avoir une approche diversifiée du patrimoine. Je m’appuie sur l’ensemble des 3 vrais piliers de l’enrichissement :

  • La bourse.
  • L’immobilier.
  • Dans une moindre mesure l’entrepreneuriat, puisque je classe dans cette case mon blog et l’écriture de mes livres.

Mes racines rurales font que le bon sens paysan n’est jamais loin. Ainsi, en bourse, c’est la philosophie d’investissement dans la valeur (ou value investing) qui a tout de suite résonné à mon oreille et qui constitue la majorité de mon portefeuille.

En immobilier, j’investis plutôt dans l’ancien dans des bons emplacement de villes moyennes (type zone B2), même si j’ai touché à autre chose comme l’investissement défiscalisant dans le neuf en faisant l’impasse sur le promoteur (et donc en évitant ses prix surévalués et ses commissions élevées).

Tanguy: Quelle est ta performance ?

Julien: Je mesure ma performance précisément depuis mi-2012. Ma performance sur le portefeuille boursier était d’environ 15% de rendement annuel au 01/01/2017. L’année 2017 a été plutôt difficile et si je jette un œil au niveau à date on est retombé à un gros 12% annuel. Deux remarques à ce sujet :

  • Une philosophie d’investissement value, est par essence contrarienne. Elle a donc tendance à sous-performer le marché quand les indices montent, et tire en général sa surperformance à long terme d’une meilleure résistance quand ceux-ci se mettent à baisser.
  • A partir du moment où je n’ai pas signalé publiquement en temps réel tous mes mouvements de portefeuille sur l’ensemble de cette longue période, te donner ma performance ne signifie pas grand-chose. Je pourrais te raconter n’importe quoi. À mon sens, beaucoup trop de gens donnent aujourd’hui sur la blogosphère la performance de leur portefeuille sans s’être astreint à cette exigence préalable, pourtant nécessaire pour que cette performance soit auditable et vérifiable et donc pour qu’on puisse lui donner un réel crédit.

Sur le patrimoine dans son ensemble, incluant l’immobilier avec levier, ma résidence principale, les liquidités, je suis plutôt à un TRI net d’impôts qui approche 7%. Selon la règle des 72, ça permet de le doubler tous les 10 ans (hors effort d’épargne supplémentaire)… Si je continue comme ça et ça me convient.

Tanguy: Peux tu expliquer la règle des 72 ?

C’est un moyen mnémotechnique et simplifié pour calculer rapidement l’effet des intérêts composés. La règle des 72 est une méthode pour estimer le temps de doublement d’un capital. Si un capital est placé avec un taux de t% par an, il faut 72/t années pour le doubler. A 4% par an, il faut 18 ans, à 6% il faut 12 ans, à 10% il faut 7 ans, à 7% il faut 10 ans etc… 

Tanguy: Que penses-tu des marchés aujourd’hui ? Est-ce le bon moment pour investir ?

Julien: Les marchés sont plutôt à un niveau élevé globalement, en tout cas au niveau des indices. Quand on creuse un peu plus, on voit qu’il y a d’énormes disparités :

  • Si on enlevait le poids GAFA et autres Tesla, Netflix etc., les indices ne seraient pas à un niveau apparaissant comme aussi élevés.
  • Des secteurs sont massacrés notamment tout ce qui a trait au retail classique. À la fois les détaillants, et les malls qui accueillent leurs murs d’immobilier aux Etats d’Unis.

Si tu ajoutes le niveau historiquement bas des taux d’intérêts qui justifie logiquement une valorisation haute des entreprises, et avec l’incertitude sur la durée pendant laquelle ils vont rester à ce niveau-là, tu as un cocktail sympathique.

Je reste pour ma part sceptique sur la montée en flèche de la gestion indicielle où on achète et vend un indice dans un ensemble. Je préfère encore chercher des entreprises qu’on peut individuellement acquérir à prix raisonnable, même si pour cela il faut aujourd’hui de plus en plus chercher parmi les mid-caps ou small-caps et que c’est de plus en plus difficile.

Je pense également qu’en raison des incertitudes disruptives et des valorisations élevées, on est dans une période où il faut plutôt chercher à diversifier un peu le portefeuille qu’à trop le concentrer. J’ai pour ma part mis récemment 10% de mon portefeuille sur des entreprises japonaises : ce n’est pas à la mode, et il y en a donc des solides, versant un dividende, qu’on trouve encore là-bas à prix d’ami (et ce, justement, car les actions japonaises ne sont justement pas à la mode depuis maintenant 20 ans…)

Tanguy: Que conseillerais-tu à quelqu’un qui débuterait en bourse?

Julien: De se former avant d’agir. Aujourd’hui avec les livres, les formations sur Internet, on a accès à une base de connaissance dont on n’aurait même pas soupçonné l’existence avant l’avènement Internet. Je rêverais d’avoir eu connaissance en 1995 qu’il y avait un livre qui s’appelait L’investisseur Intelligent écrit dans les années 50 et d’avoir pu le lire à 15 ans. Je serais beaucoup plus riche aujourd’hui !

Et ensuite, de commencer petit, avec une part raisonnable de son patrimoine ou de ses revenus, mais de commencer en réel. Pour moi, s’exercer à gérer un portefeuille virtuel n’apporte rien, car on occulte alors l’aspect gestion des émotions, qui est une part essentielle de la réussite en bourse.

Enfin, de rester dans le classique. Ne pas toucher au forex, bitcoins, warrants, CFD, éviter les ventes à découvert etc. Cela parait beau sur le papier, mais sur le long terme c’est toujours avec le plus simple et le plus tangible qu’on finit par gagner de l’argent.

Tanguy: Et sur l’aspect immobilier, si c’était à refaire que changerais-tu?

Je commencerais plus tôt. La première fois que j’ai cherché à acheter ma résidence principale, c’était quelques mois après l’obtention de mon premier CDI en 2005 (j’avais 25 ans). J’étais sur Poitiers, et n’y connaissant pas grand monde, je voulais absolument être en centre-ville.

Puis, je me suis aperçu que les prix au mètre carré en centre-ville étaient très élevés par rapport au niveau de vie de la ville. Et le centre-ville étant très exigu avec une géographie particulière (relief formant un plateau et le rendant non-extensible), les prix à 1 ou 2 km de distance du centre-ville fléchissaient (par rapport à ceux du centre) plus que dans n’importe quelle autre ville de province.

J’ai finalement décidé à cette époque-là de ne pas acheter ma Résidence principale en le justifiant de cette phrase devenue depuis pour moi culte : « Je ne vais pas acheter en centre-ville à Poitiers, les prix sont les mêmes qu’à Bordeaux, ce n’est pas normal (et donc ce ne serait pas un investissement rationnel) ».

A l’époque c’était quasiment vrai. Mais, je n’aurais pas dû arrêter le raisonnement là, et fort de ce constat, tout de suite faire un investissement locatif à Bordeaux. Avec l’envolée des prix qu’a connu Bordeaux depuis, cela aurait été le pactole… A la place, je me suis contenté d’utiliser ma capacité d’emprunt pour acheter quelques SCPI (certes à l’époque on était moins en situation de bulle sur les SCPI qu’aujourd’hui).

Plus généralement, il faut commencer le plus tôt possible en investissement immobilier locatif. Le temps est notre allié une fois un investissement effectué. Mais avant que l’investissement soit effectué, le temps est notre ennemi : comme on achète par emprunt, on ne sait jamais ce qui peut arriver : un problème de santé, une difficulté professionnelle, et notre capacité d’emprunt que l’on pensait définitivement acquise s’envole soudainement…

Tanguy: As-tu d’autres regrets ?

Peut-être de m’être trompé d’époque.

Ce que je veux dire par là, c’est quand j’étais à l’Ecole d’ingénieur, tout le monde cherchait à intégrer un grand groupe. L’entrepreneuriat n’était jamais envisagé. Aujourd’hui, la révolution numérique (et l’accès facile aux capitaux – en tout cas pour le moment) permet aux jeunes de lancer assez aisément leur start-up et beaucoup s’orientent dans cette direction.

Ensuite, en étant salarié, j’ai toujours senti que j’avais beaucoup plus une âme d’entrepreneur que mes collègues.

Bref, je n’ai pas intrinsèquement une âme de salarié, les quadrants du cash-flow de Kyosaki m’ont immédiatement parlé, et j’ai plutôt besoin de décider moi-même de mon sort et de mes priorités. Surtout avec l’âge qui avance, car contrairement à beaucoup je n’ai jamais arrêté d’apprendre et de me former, ce qui veut dire que …non en fait, je vais m’arrêter là, je ne sais pas qui risque de lire cette interview… 😉

Bref, je me dis que peut-être en étant né 15 ans plus tard, j’aurais pu faire l’impasse sur la case du salariat qui n’est pas ce qui me satisfait le plus.

Tanguy: Tu as écrit plusieurs livres sur l’investissement, pourquoi ?

Julien: Car j’aime bien écrire, et d’après les retours des lecteurs, j’ai une certaine qualité pour écrire de façon pédagogique sur les sujets se rapprochant de l’univers de l’investissement. D’ailleurs, j’ai eu mes concours d’écoles d’ingénieur plus par mes notes en français que celles obtenues en maths (les maths étaient devenues trop abstraites pour moi en prépa, et ne voyant pas leur utilité concrète, je m’en suis désintéressé à partir de ce moment-là), mais ça il ne faut pas le répéter. 😉

A chaque fois, j’ai cherché à écrire quelque chose de différent de ce qui existait déjà.

Le premier livre donne les bases de la gestion de patrimoine. Plutôt que de parler de tous les actifs chapitre par chapitre (bourse, immobilier, or, exotiques comme les vins, oeuvres d’art comme font d’autres ouvrages), j’ai choisi de les classer en 3 catégories : actifs basés sur une monnaie et un taux, actifs de conservation (parfois utilisés à des fins de spéculation) et actifs productifs. Parce que pour, moi tout actif se retrouve dans l’une de ces 3 catégories et doit être analysé en fonction des attributs (but, avantages, inconvénients) de cette catégorie.

Les retours ont été positifs sur mon 1er livre généraliste.

J’ai alors enchaîné rapidement sur Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants l’année d’après. Là, le but a été de faire un livre en français qui donnait l’essentiel de la bonne philosophie à appliquer à celui qui ne voulait lire dans un premier temps qu’un seul livre sur le sujet.

J’ai attendu 4 ans de plus avant de publier ce mois-ci L’investissement immobilier locatif intelligent.

Pourquoi cette attente ? Car mon expérience de l’immobilier locatif datait d’il y a moins longtemps que celle sur la bourse, et que je pense qu’il faut avoir bien pris le temps de« digérer» son expérience pour être légitime avant de prétendre proposer un livre de « recettes » sur un sujet donné.

En faisant le parallèle avec la philosophie value que j’apprécie en bourse (où on cherche à acheter une entreprise à un prix inférieur à sa véritable valeur), j’essaie toujours dans mes livres de donner plus de valeur que leur prix.

Mes lecteurs doivent le reconnaître, car mes livres sont tous notés aux alentours de 4,5 étoiles sur Amazon, alors que je « n’achète » aucun commentaire (certains auteurs, notamment de livres sur l’immobilier, trichent quant à eux un peu, en échangeant l’accès à un groupe privé contre des commentaires 5 étoiles sur Amazon)

Tanguy: Quels sont les livres que tu conseillerais apprendre à investir son argent?

Julien:  Les miens ! 😉

Non plus sérieusement, sur la bourse, le mien est adapté pour qui ne veut en lire qu’un seul pour commencer. Mais celui qui veut en lire plusieurs aura intérêt à absolument lire L’investisseur intelligent de Benjamin Graham, Actions ordinaires et profits extraordinaires de Philip Fischer ainsi que Peter Lynch, et dans un autre style la biographie de Warren Buffett.

Sur l’immobilier, si c’est vraiment et précisément sur l’immobilier locatif, c’est justement parce que je trouvais que tous ceux déjà proposés sur le marché avaient un biais que j’ai écrit le mien. Soit c’était plus du storytelling qu’un vrai guide pratique, soit ils oubliaient un aspect essentiel comme la fiscalité, soit c’était une véritable pub pour la location saisonnière ou l’investissement dans les parkings, et ils étaient donc incomplets.

Enfin, dans un style plus développement personnel, j’adore les 7 habitudes des gens qui réussissent tout ce qu’ils entreprennent de Stephen Covey.

Tanguy: Aurais-tu une idée d’investissement que tu voudrais partager avec les lecteurs?

Julien: Pour qui ne croit pas à la chute perpétuelle et inexorable du retail physique, je pense qu’Orchestra-Premaman peut être une piste. J’ai récemment investi dedans aux alentours de 4 €/action.

Attention néanmoins :

  • Le management n’a pas toujours été clean-clean avec les minoritaires, donc c’est à faire sur 5% du portefeuille maximum.
  • L’action vient de subir une très lourde chute (c’est pour ça que je juge que l’entreprise se retrouve à un prix aujourd’hui très intéressant). Il peut être plus sage d’attendre un début de momentum, i.e que l’action ait commencé à reprendre une vraie trajectoire ascendante avant d’investir, quitte à la payer un peu plus cher qu’aujourd’hui.

Comme autre small-cap PEAable, j’aime bien Agfa-Gevaert, une entreprise qui a entamé sa mue avec comme pépite une division HealthcareDigital qui vient en remplacement des vieux systèmes de radiologie. Cela reste une small-cap, donc là aussi quelques précautions d’usage.

Et enfin, à quelqu’un dont je ne connais pas le niveau de culture boursière et de résistance émotionnelle, et qui me demanderait une action en conseil, je répondrai Berkshire-Hathaway pour minimiser les risques qu’il m’en veuille un jour… Warren Buffett conseille dans ces circonstances de répondre « un tracker du S&P 500 ». Moi, n’étant pas fan de gestion indicielle, je réponds « l’entreprise de Buffett »…. 😉

Tanguy: Merci, Julien pour cette interview. Pour les lecteurs qui voudraient te suivre, ou peuvent ils te trouver ?

Julien: on peut me retrouver régulièrement sur mon Blog, le Blog Mes Investissements

Ou sinon à travers mes écrits dans mes livres qui sont en vente sur Amazon.

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Le Bitcoin, bulle ou investissement ? Reporting Octobre 2017

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Le Bitcoin bulle ou investissement ?

L’évènement du moment est sans conteste le Bitcoin. Avec un cours multiplié par 6 cette année, la crypto-monnaie fait sensation auprès des spéculateurs. Les Echos notent justement que le Bitcoin serait en route vers les 10,000 dollars. La hausse est effectivement vertigineuse.


Alors nouvel eldorado ou gigantesque bulle spéculative ? Je suis le bitcoin depuis quelques années et je vais surement vous décevoir: je n’ai jamais acheté de bitcoin.

Je partage l’avis de Warren Buffet pour qui il s’agit d’une bulle spéculative. En effet, détenir un bitcoin, ne crée pas de richesses, comme l’était la détention de bulbes de tulipes au 17e siècle ce qui n’empêcha pas une fantastique bulle spéculative à l’époque.

Pourtant, cela n’empechera peut-etre pas le bitcoin de devenir une monnaie d’usage. Elle présente en effet l’avantage de se passer largement du système bancaire et de permettre des échanges de valeur immédiat et sans frais. Plus largement les systèmes de blockchain pourraient percer et permettre de remplacer tout ou partie du système financier et permettre de faciliter les échanges de valeurs entre les entreprises.

FAITS MARQUANTS Octobre 2017

  • Côté USA, le Warren Buffett ratio gagne encore un point à 138%, un nouveau plus haut historique, hormis la bulle de 2000. Il n’est plus qu’a une dizaine de point du record de mars 2000 !!!
  • L’euro-dollar s’est effrité et côte à présent 1,16

PORTEFEUILLE

  • Le portefeuille est toujours majoritairement investi (48%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 5 maisons. Sur Octobre le cash flow est de 645 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America. Ce cash-flow correspond à 3 maisons, car je suis en train de vendre mes 2 maisons à Atlanta. Je reinvestirais probablement le produit de la vente dans un autre quartier ou une autre ville des USA.
  • Le cash disponible est de 25%
  • Les actions sont le 3e poste le plus important (17%). J’investis dans la valeur en suivant les excellentes analyses de l’Investisseur Français.
  • Le PEA progresse de 4% soit une progression de 290% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 48,9%
  • L’or et l’argent représentent 10% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PROCHAINES ÉTAPES

  • La procédure de vente de mes 2 maisons à Atlanta est toujours en cours, les locataires devant quitter les lieux courant novembre. J’ai prévu d’y réinvestir l’argent de la vente, estimant le potentiel de rendement plus élevé aux USA qu’en France pour le moment.
  • Poursuite du plan d’investissement passif en bourse sur le PEA. Je vais rouvrir une session de la formation PEA avec une nouvelle promotion d’étudiants d’ici la fin de l’année, surveillez vos emails 

Bons investissements

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Quand le Dow Jones depassera le million – Reporting Septembre 2017

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Quand le Dow Jones dépassera le million

Warren Buffet, le célèbre investisseur américain, a récemment prédit que l’indice américain Dow Jones dépasserait le million d’ici 100 ans. Cet indice boursier américain côte actuellement 22 400 points, sur un plus haut historique. L’homme est pourtant avare de prédictions, surtout en ce qui concerne les marchés financiers. Mais selon lui c’est une certitude. Et d’ailleurs certains commentateurs lui emboitent le pas et pensent que cette prédiction est pessimiste. Car pour atteindre le million, il faut que l’indice Dow Jones progresse à une croissance annuelle de 3,9%.

Hors depuis 1900, l’indice a progressé en moyenne chaque année de 5,5%, franchissant la barre des 100 points en 1943 et celle des 1000 points au début des années 1980.

Warren Buffet ne sera plus la dans 100 ans pour constater si son pari a réussi. Mais je pense que cela ne le dérange pas. Il vient récemment de gagner un autre pari à 1 million de dollars. Dans ce pari, Warren Buffet affirmait qu’un tracker low cost SP 500 ferait une meilleure performance qu’ un panier de hedge funds.

FAITS MARQUANTS Septembre 2017

  • Côté USA, le Warren Buffett ratio gagne un point à 136%, un plus haut historique, hormis la bulle de 2000. 
  • La hausse de l’euro-dollar s’est stabilisé et côte à présent 1,18

PORTEFEUILLE

  • Le portefeuille est toujours majoritairement investi (47%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 5 maisons. Sur Septembre le cash flow est de 938USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America. Ce cash-flow correspond à 3 maisons, car je suis en train de vendre mes 2 maisons à Atlanta. Je reinvestirais probablement le produit de la vente dans un autre quartier ou une autre ville des USA.
  • Le cash disponible est de 25%
  • Les actions sont le 3e poste le plus important (18%). J’investis dans la valeur en suivant les excellentes analyses de l’Investisseur Français.
  • Le PEA progresse de 1% soit une progression de 274% depuis juin 2014

  • L’or et l’argent représentent 10% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com. L’or s’est replié après son sommet lié à la crise sur la Corée du Nord. 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PROCHAINES ÉTAPES

  • J’attends de pouvoir vendre mes 2 maisons à Atlanta pour réinvestir. On m’a demandé si je pensais que l’immobilier US était toujours intéressant. Je pense que oui, à condition d’être bien accompagné. D’ailleurs j’ai prévu d’y réinvestir l’argent de la vente, estimant le potentiel de rendement plus élevé aux USA qu’en France pour le moment.
  • Une prochaine interview à venir d’un investisseur value dont le mentor n’est autre que Warren Buffett. 
  • Mes étudiants de la FORMATION PEA, lancée cet été, ont suivi les 7 modules de la formation, ainsi que le premier webinaire en ligne. Le retour est positif, je pense donc rouvrir une session avec une nouvelle promotion d’étudiants d’ici la fin de l’année. Contactez moi si vous voulez dès à présent accéder aux modules de la FORMATION PEA! 

Bons investissements

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Interview de Gérald Autier: auteur et conseiller en gestion de patrimoine

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Aujourd’hui j’ai le plaisir d’interviewer Gérald Autier qui est un conseiller indépendant en gestion de patrimoine. Gérald est l’auteur de 2 livres Savoir investir Guide pratique pour particuliers avisés et Buffett, Soros, Icahn, fonds souverains… lecons de stratégie des meilleurs investisseurs

Tanguy: Bonjour Gérald, est ce que vous pourriez vous présenter et nous dire ce qui vous a amené à lancer dans la gestion de patrimoine ?

Gérald Autier: Tanguy, permettez-moi de vous remercier pour votre aimable proposition et de m’avoir fait connaître votre blog où j’y ai découvert de nombreuses choses intéressantes.
 
Après un troisième cycle en gestion de patrimoine à l’Université de Clermont-Ferrand, j’ai pris la décision de m’expatrier et ai démarré en tant que conseiller indépendant en Amérique du Sud pendant 4 ans (Chili, Argentine, Brésil). Le groupe leader de la gestion de patrimoine pour les expatriés m’a ensuite proposé de les rejoindre et d’ouvrir leur Family Office au Luxembourg (où je m’adressais à une clientèle internationale fortunée avec des solutions d’investissements et d’ingénierie très sophistiqués). J’ai parfait mon éducation à l’Institut du Private Equity de l’Université d’Oxford afin de pouvoir d’apporter des réponses à mes clients sur toutes les classes d’actifs. Suite à cette expérience luxembourgeoise, j’ai pris la décision de retourner à l’indépendance pour assurer l’impartialité de mon approche « conseil ». Mes clients sont principalement sont des cadres dirigeants expatriés (ou ancien expatriés) ou des personnes ayant une vision internationale de leurs actifs. Comme vous l’avez écrit en introduction, j’ai écrit deux livres sur le sujet. Enfin, j’enseigne les stratégies d’investissement  à l’Académie Russe de l’Economie Nationale et d’Administration Publique (elle forme notamment les futurs hauts fonctionnaires des institutions financières et gouvernementales russes).

Tanguy: Quelle est votre philosophie, votre approche de l’investissement ? 

Gérald Autier: Le conseiller n’a, par définition, pas d’approche d’investissement. Il est impartial dans son approche et s’adapte nécessairement aux contraintes de ses clients. Certains clients ont une approche favorisant la recherche de rendement (loyers, coupons, voire dividendes) et d’autres privilégiant la capitalisation de leur épargne. Certains auront un penchant naturel pour l’international, d’autres une stratégie exclusivement nationale. Enfin, certains vont souhaiter conserver, consolider l’existant quand d’autres chercheront une rentabilité à deux chiffres. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise approche mais des approches bien ou mal exécutées.

Tanguy: Quels sont les supports que vous conseillez à vos clients ? (Immobilier, actions, matières premières, obligations,…) ?
 
Gérald Autier: De la même façon, le conseiller est celui qui est capable d’accompagner ses clients sur toutes les classes d’actifs. C’est la raison pour laquelle, j’ai écrit « Savoir Investir ». Ce livre rappelle, qu’investir, ce n’est pas chercher un gain fiscal ou encore qu’une assurance-vie n’est pas un investissement mais une enveloppe juridique et fiscale avantageuse.  Mais, il traite surtout de toutes les classes d’actifs de l’immobilier en passant par les placements passions (art, vins…) ou les prises de participation dans les PME. En France, on a trop tendance à croire que les placements se réduisent à l’immobilier et à l’assurance-vie mais c’est une vision erronée.
Le rôle du conseiller est donc de construire la stratégie adaptée à son client et de veiller à sa bonne exécution. 


Tanguy: Vous proposez un service d’accompagnement à des particuliers, pouvez-vous nous en dire plus ?

Gérald Autier: L’accompagnement, c’est le conseil dans la durée. C’est la raison pour laquelle, mes clients rencontrés en 2006, sont toujours mes clients aujourd’hui.
Certains clients sont plus confortables avec l’investissement sur l’immobilier, d’autres sur la prise de participation dans des PME. D’autres encore recherchent l’optimisation fiscale. Le rôle d’un conseiller est de suivre le client dans la durée et de leur proposer des opportunités d’investissement en fonction de leurs objectifs patrimoniaux et financiers. J’analyse donc un grand nombre d’opportunités, j’évalue leurs forces et leurs faiblesses. Si l’investissement passe mon filtre – et mon filtre est très strict –  je suis en mesure de le proposer sur la plateforme que j’ai créé à cet effet (investae.com – elle est réservée à ce que l’AMF appelle les clients qualifiés).


Tanguy: Comment arrivez-vous à faire gagner de l’argent à vos clients ?

Gérald Autier: Lorsque les clients comprennent que risque et rentabilité sont intrinsèquement liés, la tâche est plus facile. Si ce n’est pas le cas, c’est mon rôle que de le leur expliquer. Mais de quel risque parlons-nous ? Risque de signature, de volatilité, de taux ? il faut être capable de les définir. Pour gagner de l’argent, il est certain qu’il faille savoir penser en dehors des sentiers battus.  
Quand James Chanos révèle le scandale Enron en 2000, personne ne le prend au sérieux. Son gain annuel sera de 90%. Idem pour John Paulson « l’homme qui a réussi le meilleur coup d’investissement de l’histoire ». Lorsqu’il déclare que le marché immobilier est surévalué en 2006, Wall-Street lui rit au nez.
Ce sont deux exemples qui illustrent, ce que veut dire penser en dehors des sentiers battus.
Mon deuxième livre traite des meilleurs investisseurs et de leurs stratégies. Quitte à mettre en place une stratégie d’investissement, autant s’inspirer des meilleurs. Alors oui, on ne parle pas des mêmes montants, oui ce sont tous des travailleurs acharnés avec le seul objectif de réussir financièrement mais il y a néanmoins quelques traits communs à leur approche :
–       Limiter les pertes – Chaque investisseur sait à l’avance qu’elle est sa perte maximale.
–       Gain asymétrique – Le gain s’il se réalise est supérieur à la perte.
–       Diversification – Ils ne mettent pas tous leurs œufs dans le même panier.
 

Tanguy: Que pensez-vous des marchés (financiers) aujourd’hui ? Est-ce le bon moment pour investir ?

Gérald Autier: Oui et non. Tout dépend de l’approche, de l’horizon, du montant engagé par rapport aux actifs. Du marché que l’on considère.

Tanguy: Que pensez-vous du rapport des français à l’argent et de leur façon d’investir ?

Gérald Autier: Comme je l’ai dit précédemment, les Français ont souvent et à tord une approche fiscalo-centrée. Comment le leur reprocher dans un pays où la pression fiscale est aussi importante? Ils font preuve, en revanche, d’un bon niveau en Finance. Mais leur niveau en économie est loin d’être satisfaisant. Or, sans comprendre les mécanismes de bases qui régissent l’économie, il est difficile de réaliser de bons investissements. Comment Soros aurait-il pu réaliser le coup de 1992 sans comprendre le triangle d’incompatibilité de Mundell (un pays ne peut avoir en même temps, un taux de change fixe, une politique monétaire indépendante, un circulation parfaite des capitaux ) ? 

Tanguy: Que conseillez-vous à quelqu’un qui hésiterait à faire appel à un conseiller indépendant en gestion de patrimoine?

Gérald Autier: Je lui dirai qu’un conseiller indépendant n’est pas la panacée et qu’il faut parfois savoir rester avec un bon banquier plutôt qu’un mauvais indépendant.  Ce qui compte est la relation d’intuitue personae. La relation qui si se développe avec le temps. Un conseiller doit être là pour son client dans la durée, et non pas essayer de faire une opération et puis s’en va. Quand est la dernière fois que votre conseiller vous a appelé ? si vous ne le savez pas ou plus, c’est que c’est le moment d’en changer.
Il faut être honnête. Un client n’a pas besoin d’un conseiller pour acquérir des SCPI ou souscrire à un contrat d’assurance-vie. Ce n’est pas là-dessus que la différence se fait. J’ai consacré quelques pages de mon livre « Savoir Investir » au sujet pour ceux qui s’y intéressent.

Tanguy: Quels sont les livres que vous conseilleriez apprendre à investir son argent?

Gérald Autier: Les trois meilleurs livres pour apprendre à gérer son argent ne sont pas des livres d’investissement. Je recommanderais :
L’Action Humaine de Ludwig von Mises. C’est un livre d’économie mais il est indispensable à ceux qui souhaitent comprendre le fonctionnement basique du marché.
J’ajouterais pour leur capacité didactique, les livres de Thomas Sowell. Par exemple « Faits et contre-vérités en économie ».
Enfin, The E-Myth Revisited de Michael Gerber. Pour comprendre ce qui fait fonctionner une entreprise.
 
Cela fait trois, et si vous me permettez d’en ajouter un : 
Savoir Investir . Je l’ai écrit justement parce que je n’ai jamais trouvé un livre d’investissement généraliste qui permette de donner une idée claire et sérieuse du sujet, qui sache à la fois partir de la base (qu’est ce qui fait monter le prix d’un bien immobilier) pour arriver à comment mettre en place une stratégie…
 
Et je déconseille évidemment les livres qui promettent des méthodes miracles. 

Tanguy: Auriez-vous une idée d’investissement que vous voudriez partager avec les lecteurs?

Gérald Autier: Oui, et je viens de le faire. Il n’y a pas meilleur investissement qu’un investissement dans la connaissance.


Tanguy: Merci, Gérald pour cette interview

Gérald Autier: Merci Tanguy et à bientôt.
 
Twitter : @geraldautier
Linkedin : Gerald Autier (pour ceux qui souhaitent entrer en contact, prière d’ajouter quelques mots d’introduction)
 

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