les 4 enveloppes possibles pour investir dans le SP 500
Un exemple d’ETF éligible pour chacune de ces enveloppes
Une simulation du rendement selon les enveloppes
Ma stratégie en 3 tiroirs pour utiliser au mieux chaque enveloppe
Qu’est ce que le SP 500 ? L’indice Standard & Poors 500Les 500 plus grandes entreprises US :
Apple, Amazon, Microsoft, Tesla, Google, Facebook…De la tech mais aussi de la santé, du pétrole, de l’industrie…80% de la capitalisation boursière US. Les US étant 2/3 de la capitalisation mondiale, mesuré par l’indice MSCI World.
Le SP 500 a délivré en moyenne +10% par an depuis 70 ans
Bien sur cela n’a pas été un long fleuve tranquille. La période de baisse actuelle en 2022 en est une illustration. Mais en prenant du recul, ce type de variation est normal !
Malgré ces variations, l’indice a continué de progressé régulièrement et pourrait donc logiquement continuer à faire de même tant que le système capitaliste américain fonctionne.
Capitaliser sans impôt sur le revenu: Le PEA et l’assurance-vie
Capitaliser sans avantage fiscal hormis la transmission avec les frais les plus bas: le CTO
Ma stratégie en 3 tiroirs
Le PEA est l’enveloppe sur laquelle je ferais des retraits lorsque j’arrêterais mon activité salariée. Au bout de 5 ans, on peut librement faire des retraits et des apports exonérés d’impot sur le revenu.
Le PER est destiné à mon épouse. Il est fiscalisé à la sortie mais reviendra sans frais à mon épouse à mon décès
Le CTO est pour mes enfants. Il peut être donné et bénéficier de l’effacement des plus-value
En résumé cela donne ceci:
L’assurance-vie n’est pas utile pour moi à ce stade, mais pourra l’être pour préparer ma succession. J’y vois plutôt un intérêt pour de l’épargne court terme, mais pas sur du long terme qui est l’horizon d’un eft SP500
Les frais de gestions sont conséquents à long terme !
Pour 100,000 € investis sur 40 ans à 10%, vous obtiendriez un résultat du simple au double avec le même risque !
Enveloppe
Assurance-vie Traditionnelle
Assurance-vie Optimisée
PEA Optimisé
CTO Optimisé
Capital départ
100,000€
100,000€
100,000€
100,000€
Frais entrée
3%
0%
0.2%
0.2%
Frais gestion
2%
0.84%
0.15%
0.07%
Capital après 40 ans à 10%
1,956,691€
3,229,744€
4,253,640€
4,392,112€
Mon espérance de vie est de 84 ans ce qui me laisse encore 40 ans d’horizon d’investissement…
Je viens de finir « Notre vie chez les riches » du célèbre couple de sociologues. Ce livre est une autobiographie des auteurs, expliquant comment ils en sont venus à faire des riches le sujet exclusif de leurs recherches au CNRS. J’avais lu la BD « Riche pourquoi pas » qui donne une approche ludique de leurs recherches. Mon objectif n’est pas de devenir riche dans ce sens, comme membre d’une classe privilégiée dominante, entre Deauville, Paris ouest et Gstaad. Je dirais plutôt qu’il s’agit d’atteindre un degré de liberté financière me permettant de vivre ma vie selon mes termes.
« La meilleure chose à faire pour améliorer ses performances cognitives, c’est de bien dormir, de bien se nourrir, de faire du sport, de s’entourer de personnes inspirantes et d’avoir un projet qui a du sens » Dr Guillaume Fond, Médecin Psychiatre et auteur du livre Bien Manger pour ne plus déprimer.
Je viens de finir l’excellent livre This could be our future de Yancey Strickler, le fondateur de Kickstarter. Une vision d’un futur l’objectif dépasserait la simple maximisation financière pour chercher la création de valeur pour la société. Une réflexion qui résonne avec mes aspirations d’un monde meilleur pour nos enfants
PORTEFEUILLE – Octobre 2022
Changement de reporting ! Je tiens depuis 2014 un reporting mensuel de mon portefeuille. Et récemment, un lecteur m’a demandé comment je suivais mes investissements. C’est l’occasion d’un prochain article sur le sujet (le mois prochain) mais aussi de revoir mon outil de suivi. Je suis reparti de 0 en simplifiant et en réorganisant pour le rendre le plus simple possible à utiliser. L’idée est qu’il puisse servir à d’autres. Conséquence, j’ai crée un nouveau tableau de bord que je peux mettre à jour à la demande avec un minimum de fréquence d’une fois par an au lieu d’une fois par mois.
Répartition du patrimoine net: une Résidence Principale, des actions, de l’immobilier locatif
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net)
Un livret A.
Une possibilité intéressante que j’ai testé, c’est le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit
La semaine dernière, un lecteur du blog m’a reconnu dans le train. Autour d’un café nous avons parlé entre autres d’investissement. Il était déjà bien avancé, possédant plusieurs biens immobiliers mais moins à l’aise avec la bourse.
En lui montrant mon simulateur comparant l’assurance-vie, le Plan Epargne Actions (PEA), le Compte Titre Ordinaire (CTO), je me suis dit qu’il fallait rappeler l’importance de bien optimiser ses investissements à long terme. Car cette optimisation de départ permet d’espérer le statut de multi-millionnaire là où un investisseur, qui faisant le même effort d’épargne et prenant les mêmes risques, n’optimiserait pas et deviendrait seulement millionnaire. Prenons un exemple concret de Monsieur Normal et Monsieur Malin.
Monsieur Normal est cadre et épargne régulièrement de l’argent. Il a souscrit une assurance-vie auprès de sa banque. Son capital est de 100,000€ et il souhaite à présent faire fructifier ce capital à long terme. Monsieur Normal ne connait pas les frais de son assurance-vie mais se dit que l’assurance-vie est un bon placement. Pour augmenter le rendement, il a pris une allocation offensive en unités de comptes. Cela correspond à son objectif et son conseiller l’a rassuré en lui conseillant des fonds diversifiés sur les marchés mondiaux.
Monsieur Normal est discipliné, il n’a pas vendu pendant les krachs. Il n’a pas non plus continué à alimenter ce contrat. Au bout de 40 ans, il est satisfait. Son contrat a atteint 939,215€ ! Une belle somme ! La performance de son contrat a été de 8% par an auxquels l’assureur a retranché 3% de frais d’entrée et 2% de frais de gestion.
Monsieur Malin a également investi un capital de 100,000€. Lecteur de ce blog, il a appris l’intérêt d’optimiser ses investissements. Il choisit donc d’ouvrir un Plan Epargne Action (PEA) pour ne pas payer les frais de gestion de l’assurance-vie. Il choisit également des trackers diversifiés dont les frais annuels sont de 0.15%.
Comme Monsieur Normal, il est discipliné et n’a pas vendu pendant les krachs. Et n’a pas fait d’autres versements, bien que n’ayant pas atteint le plafond de versement de son plan. Ce PEA a été ouvert auprès d’un courtier en ligne proposant des frais d’achats moyens de 0.2%.Au bout de 40 ans, Monsieur Malin est enchanté. Son PEA est valorisé à 4 243 640€. Avec ce seul investissement, il est devenu multi-millionnaire ! Les marchés ont cru de 10% par an, dont 0.15% ont été prélevés chaque année par l’émetteur d’ETF.
Morale de l’histoire :
Avec le même capital de départ de 100,000€, Monsieur Malin a gagné 4 fois plus que Monsieur Normal. Pourtant ils ont pris le même risque sur les marchés actions et investi sur la même période.
Sur 40 ans, Monsieur Malin a gagné 3 304 425€ de plus que Monsieur Normal.
Soit un gain en moyenne de 82 610€ par an, pendant 40 ans, soit un salaire de cadre supérieur ! Pourtant il n’a pas passé plus de temps à gérer son contrat que Monsieur Normal. Il a suffit de bien optimiser le dispositif de départ avec : des frais bas, des ETF qui répliquent le marché et une enveloppe fiscale adaptée.
Question subsidiaire :
Combien aurait gagné Monsieur Tout Le Monde ? Les rendements réels d’investisseurs sont plutôt autour de 3% d’après l’étude DALBAR. Car dans la vraie vie, les épargnants ont tendance à rentrer et sortir des marchés ou encore à changer leurs supports d’investissements au gré des modes.
A 3% par an, sur une assurance-vie traditionnelle comme celle de Monsieur Normal, le capital au bout de 40 ans serait de 141,027€ ! Loin derrière !
Monsieur Normal aurait été plus satisfait s’il avait investi sur le PEA, son capital aurait été de 306,579€, tout en restant loin de Monsieur Malin.
Vous voulez mettre en place votre plan d’investissement et souhaitez que je vous accompagne ? Il suffit de rejoindre les membres de ma formation bourse. Les avis parlent d’eux-mêmes : mes clients donnent une note excellente à cette formation de 5 étoiles.
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CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
Les voies de la puissance, de Frédéric ENCEL, lauréat du prix du livre Géopolitique 2022. Un tour d’horizon complet des différentes puissances actuelles.
Un podcast de la Martingale sur la succession ou comment Héloise Bolle, fait « mourir » ses clients. C’est un sujet qui m’intéresse car je suis à un stade ou je commence à penser mes placements pour mes enfants
Le PEA Fortuneo baisse de 6,6% ce mois-ci soit une progression de 434% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 22%. J’ai reçu le dividende trimestriel du Vanguard Europepas d’opérations ce mois-ci
Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit
Le PEA Bourse Direct recule de 5.9% ce mois-ci soit une progression de 42% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 15%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (36%) en immobilier US, en progression en raison de la hausse du dollar. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 171€. Un montant faible en partie j’ai une maison qui est en vente et n’est plus louée. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Les obligations représentent 1% de mon patrimoine
Mon Plan d’Epargne Entreprise: Je viens de bénéficier du dispositif de la loi pouvoir d’achat permettant de retirer 10,000€. L’argent vient tout juste d’arriver. A noter qu’il vous faut vous engager à utiliser la somme pour financer l’achat d’un bien ou la fourniture d’une prestation de service. Vous ne pouvez pas l’épargner sur un autre compte. C’est mon cas car j’ai encore des factures à payer pour mes travaux. C’est intéressant car mon Plan d’Epargne d’Entreprise ne bénéficie pas d’un support performant. Si vous voulez en savoir plus sur le PEE, lisez cet article
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net)
Le cash disponible est de 7%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. A court terme, une solution c’est le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Voici la suite des épisodes sur mon projet immobilier avec le 7ème consacré à la mise en location ! Un moment clé car c’est la récompense des efforts faits jusque là. Si tout va bien, c’est la que les loyers arrivent enfin sur le compte bancaire !
Comment mes colocations se sont remplies progressivement à 100%
Combien je touche de loyer, aujourd’hui
Comment je dégage du cash flow tout en me constituant un capital
Il peut être relativement facile de mettre en location un appartement pour une personne ou une famille. Dans certains cas, un locataire peut même rester plusieurs années. J’ai visité des biens loués dont le locataire était en place depuis plus de 10 ans. Ce qui n’est pas sans poser un problème lorsque les valeurs locatives augmentent plus vite que l’indice de revalorisation.
Mais dans mon cas, j’ai choisi une stratégie de colocation. Hors l’inconvénient que je trouve à la colocation, c’est la gestion locative chronophage. J’ai donc cherché des solutions pour déléguer et, dès les travaux terminés, j’ai contacté une agence pour la location. Je l’avais même contactée lorsque j’ai acheté le bien pour vérifier les montants de loyer et demande locative ce qui avait confirmé mes hypothèses.
Cette agence a enregistré le bien le 3 mars.
Après une période de vacance sans trop de visites, un dossier a été validé le 16 juin. 4 colocataires étudiantes qui ont choisi d’emménager le 4 juillet pour un loyer de 500€ x 4 = 2,000€ charges comprises (200€ de charges). Ce montant va me permettre de payer le crédit, toutes les charges et impôts et de laisser un petit bénéfice qui servira de réserve pour les futures périodes de vacances locatifs.
J’avais fait une simulation sur l’excellent site Horiz.io (ex rendement locatif), voici le rapport que donnait cette simulation.
J’ai également un deuxième bien, une colocation de 3 places, qui est également loué à 100% par de jeunes actifs pour un loyer de 490€ charges comprises x 3 = 1470€.
Le remplissage a été progressif. L’appartement est en location depuis début janvier. Le premier locataire a mis du temps à arriver, début avril. L’agence m’assure que l’appartement devrait se remplir, mais j’étais obligé de relancer et de surveiller. La réussite d’un investissement, c’est 50% le choix du bien et 50% le choix de l’agence. Un deuxième colocataire est arrivé en juillet puis le troisième en aout.
Enfin, ce bien était vendu avec un box de 14m2 que j’ai mis en location dès la signature chez le notaire pour 135€ cc/mois. Pour ce lot, je m’en suis occupé directement. J’avais déjà mis en location directement un autre box, qui était vendu avec ma résidence principale. Dans les 2 cas, c’est relativement passif. Mon travail se borne à envoyer des quittances et revaloriser les loyers selon l’indice national. Je viens d’ailleurs de revaloriser le loyer à 139€ cet été, l’indice de revalorisation des loyers étant de 3.6%.
Au total j’encaisse 3609€ de loyer par mois (2000€ + 1470€ + 139€)
Mes échéances de crédit sont :
982€ dont 803€ de remboursement de capital sur 20 ans
239€ en franchise de remboursement jusqu’en 2033 ou je rembourserai alors 2588€ par mois jusqu’en 2042
Cet investissement devrait donc me permettre non seulement de remboursement l’échéance et les charges, mais également de dégager un cash-flow positif. Sans le montage en franchise de remboursement, je serais sur un cash flow toujours positif mais de façon beaucoup plus limitée.
Point important, je ne paierai pas d’impôts sur ces loyers pendant 10 ans grâce à la déduction des travaux et à l’amortissement du bien et des frais de notaire.
Il faut savoir que la fiscalité est souvent la charge #1 en immobilier. Celui qui le sait peut éviter ce type de déconvenues dont on retrouve de nombreux exemples sur les forums et dont j’avais parlé ici
« Bonjour à toutes et à tous, Je viens de recevoir un courrier des impôts en France me demandant de payer plus de 8.000€ d’impôts pour 18.000€ de loyers environ (revenus locatifs) perçus en 2020 (!!!). Je suis en meublé non professionnel, je ne comprends pas ce montant que je trouve délirant. Quelqu’un aurait un très bon expert comptable à me conseiller (qui connaisse aussi la partie US), car j’ai vraiment l’impression de me faire plumer… Un grand merci par avance.«
A bientôt pour la prochaine série sur la déclaration d’impôts et l’optimisation fiscale.
CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
Je viens de finir le roman Poussière dans le vent, de L. Padura, un livre sur des Cubains qui ont choisi l’exil et qui détaille les difficultés des exilés mais aussi de leurs proches restés à Cuba, prisonniers d’un système les condamnant à la pauvreté et aux privations.
En vacances au Portugal cet été, je me suis plongé l’histoire des familles pauvres de l’Alentejo, Relevé de terre de José Saramago ou comment s’est transformé en quelques dizaines d’années d’un monde quasi féodal en une démocratie à l’économie dynamique
Le PEA Fortuneo baisse de 2,1% ce mois-ci soit une progression de 472% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 24%. PEA au plafond, pas d’opérations ce mois-ci
Le PEA Bourse Direct recule de 0.9% ce mois-ci soit une progression de 51% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 17%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (34%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 0€, pour cause de réparations (un arbre tombé sur la toiture). Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Le cash disponible est de 6%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Moins chanceux que pour mes appartements locatifs, les travaux s’éternisent même si le gros est fait, il manque encore des finitions.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit
Vous avez sans doute reçu votre avis d’imposition ! Mais savez-vous que les investisseurs se divisent en 2 catégories? Ceux qui optimisent la fiscalité et ont plutôt une bonne surprise, et les autres qui ont parfois de mauvaises surprises.
Ceux qui perçoivent des revenus réguliers et qui n’investissent pas ne sont en général pas concernés par ce type de surprise. Mais pour les investisseurs, cela peut faire mal.
Voici le type de message que l’on peut voir sur des forums d’investisseurs :
« Bonjour à toutes et à tous, Je viens de recevoir un courrier des impôts en France me demandant de payer plus de 8.000€ d’impôts pour 18.000€ de loyers environ (revenus locatifs) perçus en 2020 (!!!). Je suis en meublé non professionnel, je ne comprends pas ce montant que je trouve délirant. Quelqu’un aurait un très bon expert comptable à me conseiller (qui connaisse aussi la partie US), car j’ai vraiment l’impression de me faire plumer… Un grand merci par avance.«
Autant dire que le mal est fait et qu’il ne sera pas vraiment possible de contester. A l’inverse, il était possible d’avoir une bonne surprise. J’ai reçu un remboursement de 17,861€ des impôts, correspondant au remboursement de 30% de mon versement sur le PER de l’année dernière soit une coquette somme.
J’avais estimé que l’économie d’impôts serait de 16,000€ ce qui est donc le cas. Bien que j’ai pris la précaution de me le faire confirmer par les impôts l’année dernière, j’appréhendais un tout petit peu le fait d’avoir manqué quelque chose. Mais avec l’argent sur mon compte, l’approche est donc confirmée !
Et je suis très heureux d’avoir pris cette décision il y a un an.
Je pense réinvestir cette somme sur le PEA de mon épouse comme je l’avais expliqué dans ma stratégie Combo PER + PEA.
A l’inverse, la fiscalité en France, en particulier immobilière, peut rapidement devenir très lourde !
En effet sans charges à déduire, la fiscalité est dissuasive. Dans l’épisode précédent de la série immobilière, je rappelais que, sans optimisation, les revenus locatifs sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (TMI) sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Pour une personne seule, avec +26,071€ de revenus (barème 2022), la TMI est de 30%. Cette TMI passe à 41% si vos revenus excèdent 74,546€. Il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17.2%. Donc potentiellement vous pourriez payer 47.2% d’impôts sur vos revenus fonciers. Certes, vous pourrez déduire vos charges de vos revenus. Et l’administration fiscale peut appliquer un abattement forfaitaire de 30% si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15,000€ par an. Dans ce cas, pour 100€ de loyer, vous payez 33€ d’impôts !
Il existe de multiples façons d’optimiser les impôts et vous n’avez pas besoin de toutes les utiliser. Quelques leviers suffisent, en fonction de votre situation :
Donner. Les dons bénéficient de forts abattements. 75% pour les 1,000 premiers euros de dons s’il s’agit d’aide à des personnes en difficulté.
Investir dans le PEA. Cette enveloppe permet de détenir des actions sans frottement fiscale et avec une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 5 ans sur les retraits, limitant l’imposition aux prélèvements sociaux.
En gardant toujours en tête deux principes clés pour moi :
Les impôts sont une bonne chose pour la société car ils permettent de financer notre système éducatif, de santé, nos routes,…
L’optimisation fiscale est la cerise sur un bon investissement, pas une raison pour faire un investissement. Je reste donc toujours à l’écart des Pinel, Sofica et autres dispositifs fiscaux à la mode. Et vous ?
Avez vous eu une bonne ou une mauvaise surprise ?
CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
Je viens de finir Stuffocation, un livre avec lequel je me sens en phase. Ce livre est un remède face à notre faculté d’accumuler des choses matérielles. Sa lecture m’avait inspiré pour offrir (m’offrir) plus d’expériences que d’objets. Et je me suis rendu compte que mes enfants étaient demandeurs aussi. Leurs derniers cadeaux : un cours de skate board, des places pour le match des girondins de bordeaux, une participation pour un stage de cheval, un cours de couture. Inspirant !
Je n’ai pas résisté à emprunter ce livre de Marc Fiorentino lorsque je l’ai vu à la Bibliothèque. Un pavé certes mais dont beaucoup d’information est à un niveau débutant. J’ai bien aimé la dernière partie avec des cas pratiques, en particulier sur l’optimisation successorale. En revanche, je trouve dommage que l’assurance-vie soit systématiquement mis en avant, avec les SCPI. Mon Excel est formel : le PEA (voire le PER) est + intéressant
Le PEA Fortuneo progresse de 9,2% ce mois-ci soit une progression de 485% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 24%. PEA au plafond, suite au versement du dividende de l’ETF Vanguard, j’ai réinvesti les liquidités
Le PEA Bourse Direct progresse de 8% ce mois-ci soit une progression de 52% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 19%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (33%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 2414€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Le cash disponible est de 7%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Moins chanceux que pour mes appartements locatifs, les travaux s’éternisent même si le gros est fait, il manque encore des finitions.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit
Pendant le krach sur le bitcoin lessive les spéculateurs, nous autres investisseurs plus expérimentés gardons le cap.
J’ai eu ma part d’apprentissage en 2000 lorsque je jouais l’argent de mon prêt étudiant sur les valeurs de la « nouvelle économie » et j’ai progressivement appris à éviter les erreurs.
Certes mieux vaut tout perdre lorsque l’on est jeune, car les sommes sont réduites. Et apprendre. En parlant de garder le cap, je veux dire que nous continuons d’investir, c’est à dire d’acheter des actifs qui rapportent car ils produisent de la valeur.
C’est le cas des grandes entreprises cotées et de leurs millions de salariés qui continuent à travailler durs pour développer leur entreprise. Mais c’est aussi le cas de l’immobilier résidentiel, qui bien géré, permet de dégager un rendement financier.
Et justement, c’est la saison active de recherche de logement pour les étudiants, la cible que j’ai choisi pour louer mes appartements à Bordeaux. L’un d’eux vient d’être choisi par 4 colocataires pour une entrée dans les lieux début juillet. Ce qui va leur permettre d’emménager dans un appartement bien placé, meublé et refait à neuf. Et qui va me permettre de rembourser mon crédit et les charges sans bourse délier, car j’ai optimisé les coûts et en particulier le premier d’entre eux en immobilier à savoir la fiscalité.
Voici donc la suite des épisodes sur mon projet immobilier.
Si comme moi vous n’êtes pas bricoleur et / ou que vous avez eu de mauvaises expériences avec des entreprises du bâtiment (les 2 pour moi) alors la perspective de faire des travaux ne doit pas vous enchanter.
Dans le cas des maisons aux USA, tous les travaux ont toujours été délégués et personne ne m’a jamais demandé de choisir la couleur du carrelage ou la taille du frigo. Je réglais juste les factures.
J’avais donc en tête, pour ce projet immobilier en France, de déléguer au maximum les travaux, considérant ne pas avoir de valeur ajoutée sur le choix de la peinture ou des meubles de salles de bain. Et surtout pour garder du temps pour moi, ma famille et mes autres projets. Mais j’ai délibérément choisi d’acheter un bien avec des (gros) travaux. Pourquoi? Parce que les travaux permettent 4 avantages :
Défiscaliser car les dépenses de travaux peuvent être déduites du revenu locatif transmis aux impôts. Je rappelle que sans optimisation, les revenus locatifs sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (TMI) sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Pour une personne seule, avec +26,071€ de revenus (barème 2022), la TMI est de 30%. Cette TMI passe à 41% si vos revenus excèdent 74 546€. Il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17.2%. Donc potentiellement vous pourriez payer 47.2% d’impôts sur vos revenus fonciers. Certes, vous pourrez déduire vos charges de vos revenus. Et l’administration fiscale peut appliquer un abattement forfaitaire de 30% si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15,000€ par an. Dans ce cas, pour 100€ de loyer, vous payez 33€ d’impôts !
Optimiser le cash-flow: un appartement refait à neuf, c’est moins de maintenance. Hors la maintenance, c’est de l’argent qu’on peut difficilement emprunter auprès de la banque. A l’inverse, les travaux de rénovation peuvent être mis dans l’emprunt. C’est donc un élément important à avoir en tête, surtout si vous hésitez à garder une partie de l’existant. Dans mon cas, j’ai hésité à refaire des huisseries mais je ne voulais pas être dans la situation de vouloir ressortir du cash dans 5 ans, sans pouvoir faire appel au crédit.
Améliorer le potentiel locatif (meilleur loyer, moins de vacance) car un bien en excellent état, joliment rénové est plus attirant pour les locataires. L’appartement a plus de chance de partir vite et cela limite les négociations. Commentaire de mon agence de location « les clientes ont eu un coup de cœur sur l’appartement« . Une décision dans la journée et donc moins de visites à planifier.
Négocier le prix d’achat car un bien en mauvais état permet de justifier un prix plus bas. J’ai pu argumenter auprès de l’agence qu’il fallait tout refaire et négocier en intégrant le cout des travaux à faire et obtenir un prix plus faible au m2, a 2,000€ pour l’un des appartements de 2,500€ pour le second, ce qui est en dessous de la moyenne des prix à Bordeaux.
En considérant ces 4 avantages, j’ai donc concentré ma recherche sur des appartements à refaire entièrement. D’ailleurs les simulations que j’ai pu faire pour des achats d’appartements sans travaux, ne permettaient pas de faire d’opération satisfaisantes.
Décidé à faire des travaux, il me restait à trouver quelqu’un pour les réaliser. Tout en restant sur des travaux simples, en gardant la structure actuelle de l’appartement.
Voici l’appartement de 3 chambres qui est passé sans transition d’un look Tatie Danielle à un rendu plus contemporain. Il a également été équipé de chauffage car il n’y en avait pas (!).. La bonne nouvelle c’est que les huisseries avaient déjà été changé et pouvaient être conservées. Pour 68m2, le budget a été de 49,832 TTC soit 732€ du m2
Le deuxième appartement comprend 4 chambres et a également été refait entièrement en transformant 1 grande salle de bain délabrée avec placard en 2 salles de bain toutes neuves. Nous avons également cassé la cloison de la cuisine pour offrir une continuité cuisine / séjour et agrandi un bureau pour en faire une chambre. J’ai également fait le choix de changer toutes les huisseries. Pour 75m2, le budget a été 106,976€ soit 1426€ du m2
CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
Un livre passionnant sur les relations historiques entre la Russie et l’Europe. La Russie face à l’Europe: D’Ivan le Terrible à Vladimir Poutine. Cela permet de comprendre la situation actuelle et pourquoi l’Europe est vue à la fois comme un exemple de modernisation mais également comme un danger pour la culture et les traditions russes.
Le monde d’hier : Souvenirs d’un européen de Stefan Zweig. Une plongée dans le monde d’avant, avant 1914: ce monde stable en Europe ou l’auteur à grandi, dans l’Empire d’Autriche Hongrie. Un monde bouleversé ensuite par la guerre, l’évolution des mœurs et la montée du nazisme.
Le PEA Fortuneo recule de 6,8% ce mois-ci soit une progression de 435% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 23%. PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci
Le PEA Bourse Direct recule de 5,5% ce mois-ci soit une progression de 41% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 16%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (35%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 993€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Le cash disponible est de 5%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Moins chanceux que pour mes appartements locatifs, les travaux s’éternisent même si le gros est fait, il manque encore des finitions.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Samy Ouardini qui est cofondateur de Ramify. On va parler placements, gestion pilotée en particulier parce que Ramify c’est, à ma connaissance, la gestion pilotée la moins chère du marché.
Tanguy: Samy, est-ce-que tu peux nous dire qu’est ce qui t’a amené à co-fonder Ramify ?
Oui, bien sûr avec plaisir ! Ramify est une entreprise que j’ai cofondé avec Olivier Herbout qui est mon associé et que je connais depuis assez longtemps. On était ensemble en école d’ingénieur, on a eu pas mal d’expérience dans la finance de son côté et du mien. Moi dans le conseil en stratégie, lui a travaillé vraiment en tant que portfolio manager aux Etats-Unis.
C’est pendant la pandémie où on a un peu repris contact, après quelques années sur des continents différents, qu’on a eu la même observation sur le marché français, c’est que contrairement aux Etats-Unis ou d’autres pays anglo-saxons, l’offre était encore assez faible d’un point de vue épargne individuelle.
Il y a des acteurs sur le marché, pour ne pas les citer, il y a des acteurs qui vont proposer des placements pas trop cher, de bonne qualité, mais 100% ETF. Qui peut être très bien pour commencer dans l’investissement, mais nous on a voulu pousser un petit peu le concept !
Nous on considère que la gestion de patrimoine, ce n’est pas uniquement actions, obligations ou ETF, mais toute personne, quel que soit son niveau de patrimoine et son niveau de connaissance, peut et doit explorer d’autres classes d’actifs pour avoir des portefeuilles plus robuste, des stratégies long terme plus cohérentes.
Ce qui est très important chez nous et c’est vraiment quelque chose qu’on pousse depuis le début, c’est prendre en compte la fiscalité dès le début. Ce n’est pas parce qu’on a peu de moyens que la fiscalité on ne s’en préoccupe pas, non on peut faire les bons, des choix plus éclairés entre assurance-vie / PER et PEA et c’est un petit peu ce qu’on essaie de véhiculer via notre plateforme.
Et pour finir sur les classes d’actifs, parce que c’est facile de dire toutes les classes d’actifs, on considère vraiment que toutes les classes d’actifs disponibles ont leur place dans un portefeuille. Donc c’est : action, obligation, immobilier, private equity, start-up parce que ça peut aussi avoir un rôle qui est assez proche de celui du private equity, mais parle plus aux gens, et on sait très bien que dans la gestion de patrimoine, les gens aiment interagir avec leur argent, voir où est leur argent et le fait d’investir dans une start-up de manière nominative, ça excite les gens ça intéresse les gens et aussi un pilier fort de notre projet qui est la crypto monnaie.
Donc, ce sont des choses qu’on va proposer aussi, c’est en cours de développement, ça va arriver je pense pendant l’été. A la fois de l’investissement direct sur les crypto monnaies qui intéresse, les gens ou via des stratégies qu’on créera nous mêmes toujours en gestion pilotée, ou des produits un peu plus structuré, type livret bitcoin etc.
Tout sera disponible via la plateforme pour que les gens aient accès à tous avec toute optimisation qui va avec.
Tanguy: Vous êtes une jeune société mais ce qui m’a plu c’est de voir que déjà vous restiez pas sur un seul produit, mais comme tu le disais vous faites plusieurs produits, plusieurs classes d’actifs. Tu as parlé de la fiscalité aussi tout à l’heure et c’est très important, on en a beaucoup parlé sur ce blog d’optimiser. Est-ce que tu peux me dire déjà à date les produits que vous proposez et ce que vous prévoyez de lancer prochainement.
Ce qu’on a à disposition aujourd’hui, c’est des portefeuilles. On a deux portefeuilles différents : un portefeuille qu’on peut appeler classique : ETF, action, obligation avec bien sûr le choix des préférences clients, choix du risque, avoir l’accès direct aux ETFs exacts dans lesquelles l’argent l’argent va être placé via l’assurance-vie et via le PER.
Donc, on a trois parcours :
un parcours 100 % en assurance vie pour classique
un parcours 100% PER
et un troisième parcours qui est très apprécié par nos clients, c’est le parcours optimisation fiscale.
Notre proposition est fonction de la situation du client, de son foyer fiscal, de son niveau de revenus, de ses préférences, de son projet d’épargne, lui proposer la combinaison, il maximise le rendement interne en prenant compte des qualités entre l’assurance-vie, et le PER.
On propose aussi, parce que la situation des gens change au cours du temps, c’est normal : un enfant en plus, une augmentation de salaire, un changement de situation familiale etc, ça change la fiscalité donc ça va changer cette combinaison optimale. On propose de tester automatiquement via le dashboard, les versements par mois pour toujours maximiser le rendement net. Donc ça on le propose déjà.
On a aussi lancé un deuxième portefeuille qui est action, obligation, immobilier. L’immobilier via les SCPI, donc directement via le parcours de souscription vous pouvez choisir 2 types de portefeuille : le portefeuille 100 % ETF, le portefeuille ETF / immobilier est plus robuste, surtout en temps d’inflation, ça permet de baisser un petit peu l’exposition en obligation, de l’augmenter aux SCPI, ça couvre à peu près le même rôle, sauf que les SCPI d’immobilier c’est moins corrélés aux marchés et surtout ça peut bénéficier de l’inflation via les salaires et des loyers des SCPI.
Tout ça, c’est disponible aujourd’hui et via le dashboard on a aussi accès à d’autres types d’investissement, mais tout ce qui est private equity et crypto monnaie, ça arrive cet été en principe.
Tanguy: Déjà une assurance-vie, un PER, ce que j’ai bien dans la simulation c’est de pouvoir être un peu guidé dans le choix fiscal. Je recommande bien-sûr à chacun de bien regarder, mais c’est vrai que parfois on utilise un peu l’assurance-vie comme couteau suisse, alors qu’en fait si on veut vraiment optimiser, il faut regarder toutes les poches. Il y a une poche qu’on aime bien, j’en parle souvent sur le blog aussi c’est le PEA, Est-ce que c’est une poche qui est aussi prévue dans votre roadmap ?
Oui c’est prévu dans notre roadmap ! Alors pour être totalement transparent, c’est un petit peu plus difficile à mettre en place, c’est un produit bancaire. Des produits assurantiels sont plus faciles à mettre en place surtout les produits digitaux assurantiels, mais oui le PEA c’est dans notre roadmap de la deuxième partie de l’année.
Tanguy : OK, impeccable ! Je me place un peu dans le point de vue du client et j’en connais pas mal qui ont vraiment envie de faire cette partie gestion pilotée, parce qu’ils n’ont pas forcément envie de rentrer dans le détail. Je choisis le produit, ensuite je me dis aujourd’hui est-ce-que c’est le bon moment pour placer ? Il y a de l’inflation, il y a la hausse d’intérêt donc les obligations font un peu la tête, il y a même des baisses sur le segment obligataire. Je rappelle pour tous les gens qui regardent cette vidéo, quand les taux montent, la valeur des obligations baisse et ça va dans l’autre sens. Comment est-ce que vous accompagnez les personnes dans le choix de leur allocation dans le contexte actuel ?
Très bonne question ! Ce qu’on fait, je vais parler du premier du portefeuille action / obligation, parce que c’est lui qui a été le plus impacté par cette mini crise. Ce n’est pas une crise énorme, mais a quand même eu des secousses assez grosses sur le marché.
Alors oui, on a vu que les portefeuilles peu risqués, qui sont assez majoritairement composés d’obligations, ont connu les plus hautes baisses. Ce qui peut paraître contre intuitif lorsqu’il y a un choc sur les marchés, on s’attend à ce que le marché actions soit plus volatil. ça a été le cas, mais le rebond a été plus rapide. Et comme tu l’as dit Tanguy, à cause de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, la tendance baissière des obligations continue. Sur les premiers portefeuilles, notre méthode de gestion c’est, tous les jours pour tous les clients, on va calculer ce qu’on appelle le portefeuille idéal. On calcule le portefeuille idéal, on compare le portefeuille actuel et si la différence est trop élevée on lance automatiquement les ordres d’arbitrage pour rééquilibrer portefeuille.
Concrètement ce qu’on a fait c’est qu’on a ajouté pour les portefeuilles les plus faibles, parce que les portefeuilles les plus risqués, ils ont connu un fort rebond et sont tous quasiment en positif aujourd’hui même avec la crise, même ceux qui ont commencé à investir pendant la crise. Pour la partie obligations, on a réajusté pour augmenter la part d’obligations, en gros, on a changé un peu notre critère de risque pour nous adapter à la conjoncture actuelle.
Par contre ce qui est très intéressant, c’est le deuxième portefeuille vu qu’on rajoute les SCPI, mais les SCPI vont venir remplacer une partie des obligations. Vu que les SCPI et l’immobilier, de manière générale, est peu sensibles à l’inflation, en tout cas sur le court terme, sur trois mois ça ne se voit pas au niveau de l’immobilier, mais sur un an, deux ans, ça se voit de manière positive sur les loyers, donc ce portefeuille la performe beaucoup mieux dans ce contexte.
Il y a un nouveau portefeuille qu’on a mis en ligne et celui là est beaucoup plus robuste et se comporte beaucoup mieux en temps de l’inflation et de taux d’intérêt, et c’est un peu ce que je disais au début, c’est important d’explorer toutes les classes d’actifs pour avoir le portefeuille le plus robuste, qui va sur le long terme, sur 15 ans 20 ans, avoir le moins de volatilité et délivrer le plus de rendement sur ces 15 à 20 ans, sans avoir de secousse un petit peu trop violente à la moindre crise.
Tanguy: Oui c’est vrai, tu en parlais au tout début des ETF’s. Je conseille souvent de plutôt être assez passif dans l’investissement, mais pour les personnes qui suivent la formation j’étais obligé d’indiquer les réallocations que je faisais, parce que c’est un environnement dans lequel on ne peut pas rester immobile. Si vous écoutez là et si vous détenez pas mal d’obligations, en particulier long terme, et en même temps, de fond qui rapporte moins que l’inflation, il y en a pas mal en ce moment, il faudra poser la question de l’horizon de temps parce que si votre horizon est long, vous risquez de perdre beaucoup. C’est là où je vois tout l’intérêt de la gestion pilotée, cette gestion est à haute valeur ajoutée, mais elle a un coût aussi et souvent je suis un peu déçu quand je vois parfois des résultats de gestion pilotée. Aujourd’hui comment faites-vous pour coller au plus près du benchmark de performance des actions internationales par exemple, ou des secteurs obligataires et d’éviter qu’ils aient trop de frais d’intermédiaire ?
C’est très simple ! Le meilleur moyen de baisser les frais. C’est pour ça qu’on choisit des ETFs, on essaye aussi d’être intelligent dans le choix des ETFs. La différence n’est pas énorme et on peut quand même passer de 0,3 % à 0,2 % de frais par an en choisissant le bon ETF.
Tout ça c’est un peu tout le travail que va réaliser notre équipe de recherche et investissement. Cela va être de scanner l’univers d’investissement qui est mis à disposition par l’assureur, aujourd’hui APICIL et très bientôt on va avoir GENERALI aussi.
Ce qui vous permet d’avoir accès à plus de 5000 actifs par assureur et à nous d’aller regarder tous les actifs, tous les ETFs et toutes les SCPI et choisir celles qu’on considère les meilleurs d’un point de vue qualité/prix. Ce qu’on appelle qualité/prix, c’est performances/prix, donc essayer de baisser les frais de souscription pour les SCPI, les frais de gestion pour ETFs et pour les SCPI et ensuite essayer de créer les portefeuilles les plus robustes.
Ce qu’on utilise c’est une technique de création portefeuille assez classique : des algorithmes d’optimisation convexe. On va aller choisir les actifs au vu des contraintes émises par le client, que ce soit contrainte de risque, contrainte d’horizon de temps, contrainte de projets, contrainte de préférence personnelle, avoir une exposition spécifique à un pays ou pas, des choses qu’on va on va développer, créer le portefeuille qui va maximiser le rendement. Bien-sûr on se base sur l’historique et sur des backs test, mais net d’impôt. En fonction de l’enveloppe fiscale qui sera choisie, les actifs peuvent changer. Si l’horizon de temps change, la manière avec laquelle on va sortir l’argent va changer. Tout ça pris en compte par l’équipe pour créer ces portefeuilles et les manager au cours du temps.
Tous les jours, on va faire les mêmes optimisations pour calculer les portefeuilles idéaux et si la différence est trop élevée, on lance les arbitrages. C’est comme ça qu’on arrive à monitorer en temps réel les portefeuilles des clients et à ajuster. On ne lance pas tous les jours, parce que quand on envoie un arbitrage ça peut coûter de l’argent, mais quand c’est nécessaire et pertinent.
Tanguy: En termes de frais justement, tu en as parlé, si je prends les différents frais que ce soit le frais de l’assureur,vos frais de gestion, des frais d’ETF etc, il faut compter quelle enveloppe de frais pour le client final ?
Alors aujourd’hui, on est sur une offre de lancement qui est très appréciée par les clients, comme tu disais au début, c’est la moins chère du marché on est à 0,45-0,5 % pour les frais d’enveloppe. Donc ça, c’est assurance-vie / PER pour le coup là, on est aligné sur les frais du marché. Pour les frais assez faible sur le marché on est à peu près à 0,2- 0,3 % pour les frais d’ETF, ensuite les frais de gestion Ramify, en tant qu’entreprise, en tant que conseiller, ce qu’on touche pour gérer et monitorer les portefeuilles est de 0,65 %. Ce qui nous fait une somme de 1,3 % tout compris sur le portefeuille ETF. Le portefeuille SCPI est peu plus cher, il faut ajouter les SCPI, mais au final et vous le verrez sur le parcours de souscription, nous ça nous tient à coeur et je le dis et le redis : toutes les performances que l’on met en avant sur le site est net de frais et net d’impôts et on ne proposera jamais un client un portefeuille plus cher non performant.
Les portefeuilles SCPI, on les propose pour les clients qui veulent prendre moins de risques sur un horizon de temps 5-10 ans ou pas 30 ans devant eux pour parvenir, ça peut exister on a des clients comme ça. Toutes nos optimisations font en sorte que le portefeuille qui est recommandé soit celui qui maximise la performance net d’impôts et net de frais.
Tanguy: Ok donc toutes les chances de faire mieux qu’un livret A ou un compte courant ! Il y a quand même pas mal de gens, et j’en parle souvent qui aujourd’hui hésite un peu à franchir le pas, qui ont pas mal de liquidités stockées sur leur compte bancaire ou sur le livret A, qu’est ce que tu dirais à quelqu’un qui aurait quelques milliers d’euros, quelques dizaines de milliers d’euros sur un compte courant et qui hésiterait à investir et notamment à prendre par exemple de la gestion pilotée.
Alors nous, on n’a pas d’avis clair sur gestion pilotée ou pas, c’est vraiment une question de « est-ce que j’ai le temps de gérer mes investissements » ? ça prend du temps à les regarder et d’aller se documenter ça peut prendre plus d’une demi journée par semaine.
Il y a des gens qui aiment ça, et les gens qui aiment ça, il faut qu’ils continuent de le faire. Malheureusement ou pas, c’est une forte minorité, moins de 1% des gens aiment ça qui vont aller se documenter, qui vont bien le faire et qui vont prendre le temps de bien le faire.
Nous on propose, comme tout service, de prendre en charge cette charge de travail, cette charge mentale et d’assurer à nos clients un suivi de leur portefeuille et aussi une sélection d’actifs à moindre frais qui délivrent. C’est vraiment ça l’intérêt de la gestion pilotée. Alors nous aussi ce qu’on met en avant c’est notre expertise et le fait que l’un des deux associés a travaillé dans une institution très prestigieuse et le but c’est de mettre à disposition ce savoir au plus grand nombre. Tout le monde ne propose pas des portefeuilles multi-actifs et il y a bien une raison à cela ! Cela nécessite une expertise spécifique et c’est ce qu’on propose aux gens.
De manière générale pour l’épargne, ce que je conseille aux gens c’est déjà de commencer, je pense que c’est ce que tu utilises aussi on n’a pas besoin d’avoir dix milles euros, 30 milles ou 40 milles euros pour commencer. A 1000 euros, 500 euros c’est largement suffisant, ensuite prendre l’habitude d’en remettre tous les mois, ne serait-ce que 100 euros parce que l’appétit vient en mangeant.
Au bout de deux ou trois ans on se dit “ah j’ai fait une belle plus-value quand même”, on commence à voir l’impact des intérêts composés et ensuite ça vient tout seul. Le salaire va augmenter, on va augmenter les versements, on va commencer à explorer d’autres produits et petit à petit on va voir que le patrimoine s’accumule au bout de dix ans, on voit qu’on a fait de belles plus-values.
Le chiffre que je donne à tous les clients qui ont encore au moins 20 ans devant eux, c’est que tu doubles ton argent en 7 ans, les gens ne s’en rendent pas compte. Quand on commence, la chose qui nous aide beaucoup c’est les simulateurs qu’on a en ligne, il suffit d’aller voir avec des clients et leur dire voilà des intérêts composés voilà comment ça marche, tu mets telle somme aujourd’hui, tu as cela tel jour et c’est édifiant pour les gens. Donc c’est vraiment commencer le plus tôt possible, se dire que l’inflation augmente et que l’argent on va commencer à sentir que 1000 euros aujourd’hui, dans un an ce sera plus du tout la même chose et le meilleur moyen de se prémunir c’est de placer son argent et d’essayer de le placer de manière intelligente.
C’est pour ça que la gestion pilotée peut être une option très intéressante, c’est un gain de temps et une certitude d’avoir des experts derrière qui s’occupe de son argent et qu’ils font, en tout cas dans notre cas, d’une manière très sérieuse et d’une manière très assidus.
Tanguy: Oui complètement ! c’est vrai qu’on se rend pas compte les intérêts composés ça prend un peu de temps, mais après c’est extrêmement puissant et comme tu dis si on reste 10% par an ce qu’on ne sait pas et peut-être que ce sera moins, peut-être que ce sera plus, là je pense que personne n’a une boule de cristal et donc on ne sait pas, mais en tout cas dans le passé, ça a délivré sur une période assez longue, comme tu dis c’est fois 2 en 7 ans et c’est fois 8 sur 21 ans donc après ça, ça va très vite.
Donc maintenant vous n’avez plus de mauvaises excuses, en plus tout se fait en ligne et très simplement, il n’y a pas de paperasse. Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper ou si vous pensez que vous allez mal faire, ce qui est vrai aussi car on fait beaucoup d’erreurs quand on commence, n’hésitez plus, allez sur Ramify. Pour quelqu’un qui débute Samy, le mieux c’est d’aller directement sur Ramify et de faire une simulation ?
Je pense que faire une simulation est le meilleur moyen de commencer, ça se fait très rapidement, on essaie d’aller droit au but pour arriver directement à une proposition avec tous les détails qu’il faut, avec l’optimisation fiscale qu’il faut, vous allez voir qu’il y a deux portefeuilles qui sont proposés n’hésitez pas à essayer les deux pour voir les différences et comment est ce que ça change et ça réagit en fonction du niveau de risque choisie et vous allez voir que plus le risque est faible et plus la proportion des SCPI va augmenter. ça paraît logique et c’est des portefeuilles qui performent beaucoup mieux sur le long terme et surtout qu’ils sont plus stables.
C’est pour ça qu’on les conseille à des primo-épargnants, des gens qui débutent, c’est toujours difficile de se prendre une prune de moins de 10% quand on vient de faire ses premiers pas dans l’investissement. Donc commencez par un portefeuille un peu plus stable, qui va mieux se comporter et qui sera un peu plus robuste. Ça peut être très bénéfique au début donc moi je conseille vraiment aux gens qui débutent de commencer par celui-là, il est très intéressant et on est les seuls à proposer ce type de portefeuille de manière 100 % digitale.
Tanguy: C’est parfait, ce sera le mot de la fin, merci beaucoup Samy, est ce que tu veux dire un dernier mot à ceux qui nous écoutent
On est une jeune entreprise, on a beaucoup d’ambition et notre notre but c’est vraiment de révolutionner, de dépoussiérer le monde de la gestion de patrimoine en proposant tous les, on n’a pas beaucoup parlé mais ça nous tient à cœur de pouvoir proposer toutes les sources d’investissement, les moyens d’investir donc les crypto on considère que ça peut avoir sa place dans un portefeuille, on sera là pour vous conseiller, mais on pense que proposer une plateforme qui englobe tout le conseil et tous les produits c’est ce qui va faire que les gens vont sauter le pas parce qu‘avoir un conseiller disponible via chat ou via un téléphone c’est très important et surtout un conseiller qui peut avoir une vision globale sur tous les actifs.
Ce qu’on reproche un peu aux autres solutions c’est chacun tire un peu la couverture dans son sens : non l’assurance-vie c’est le meilleur, non les ETFs c’est le meilleur, nous on est complètement objectif il n’y a pas de meilleur, il n’y a que des stratégies spécialisés, plutôt personnalisé qui ont des spécificités et qui vont s’adapter à chacun et nous c’est ce qu’on pousse. Et c’est pour ça qu’on investit beaucoup dans la plateforme et dans la technologie pour pouvoir proposer à chacun la stratégie qu’il veut le mieux avec laquelle il va être à l’aise et qui va pouvoir l’accompagner sur le long terme.
Merci beaucoup Samy, et puis ceux qui écoute cet interview, s’il vous a plu ou si vous voulez en savoir plus, rendez-vous sur Ramify, et puis dites-nous dans les commentaires si c’est un concept qui vous plaît, si la simulation vous a plu et si la gestion pilotée répond à vos attentes. Merci Samy !
Dans cet article j’ai la chance d’avoir un invité exceptionnel parce que c’est un professeur d’économie qui a enquêté sur le patrimoine des français, M. Alain Trannoy. Bonjour Alain !
Dans ce livre, Alain Trannoy fait une étude poussée du patrimoine des français et on va en parler dans cet entretien pourquoi est ce que la terre a fait un retour dans le patrimoine. Il y a un sous titre qui a piqué ma curiosité car il dit que c’est une bonne nouvelle. Alors première question, quel regard portez vous sur le patrimoine des français ?
Alain Trannoy: Je précise tout de suite que ce livre a été co-écrit avec Etienne Wasmer, professeur à sciences po et à l’université de New York à Abu Dhabi. Je suis professeur à l’école d’économie d’Aix-Marseille et en même temps à l’école des hautes études en sciences sociales.
Le regard que l’on peut porter sur le patrimoine des français c’est qu’il est important collectivement si on raisonne d’une manière agrégée. Certes il y a des gens très riches et des gens qui n’ont pas de patrimoine mais si on raisonne à l’échelle de la nation, le patrimoine est très important et il représente de 6 à 7 fois le revenu national. Le stock en richesse représente 6 à 7 fois ce qu’on gagne une année donnée, donc c’est considérable et je pense que c’est fondamentalement une bonne nouvelle.
On préfère être riche que pauvre, on envie les riches, on a pitié des pauvres, mais à tout prendre collectivement il vaut mieux être riche.
C’est une nouvelle qui est importante parce que quand on regarde dans le passé, dans les années 1960 – 70, la France était relativement pauvre. Elle s’était considérablement appauvrie après les deux guerres mondiales, à la suite de la crise de 1929 et de la période d’entre deux guerres qui n’avait pas été brillante sur le point de vue économique. A cette époque, la totalité de la richesse ne représentait que 3 années de revenu national. Donc on est passé de 3 à 7 années de revenu ce qui est considérable. Donc effectivement, et ce n’est pas suffisamment mentionné, la France est riche en patrimoine et c’est un atout.
TC: C’est surprenant finalement que les français ne s’en rendent pas toujours compte. Dans les médias souvent, le discours est beaucoup plus pessimiste. Ramenée par habitant, notre richesse est supérieure à un certain nombre de nos voisins européens. Il y a parfois une dissociation entre le patrimoine et le dynamisme économique. Quand on regarde le patrimoine des français il y a énormément d’immobilier et pas mal d’assurance vie, qui aujourd’hui ne rapporte plus vraiment. Est ce que aujourd’hui c’est surtout ce patrimoine immobilier qui a permis aux français de s’enrichir ?
AT. C’est absolument vrai, en particulier pour la classe moyenne / moyenne supérieure qui possède une grande partie de son patrimoine – jusqu’à 70, 80 % – sous forme immobilière. Donc je dirais que mathématiquement c’est la croissance des prix immobiliers qui permet d’expliquer cette augmentation de la richesse.
Évidemment à la base pour être riche il faut quand même épargner, donc il faut souligner que la France a un taux d’épargne élevé. Certes, derrière celui de l’Allemagne. Les allemands épargnent 18 % de leurs revenus. Les français c’est plutôt 15%. Lorsque vous épargnez 15 % de votre revenu chaque année ça représente quand même beaucoup.
Il y a bien sûr une grande hétérogénéité : les quatre premiers déciles de revenu n’épargnent pas. Mais il n’empêche que globalement encore, en raisonnant à l’échelle de la nation, le fait que les français épargnent beaucoup plus que les ménages britanniques et beaucoup plus que les américains et bien in fine ça finit par se voir.
La deuxième chose, c’est effectivement la croissance de la valorisation des actifs. Sur la bourse, il y a eu arrêt. Les français sont parmi ceux qui investissent le moins en bourse dans les grands pays occidentaux. Par contre ⅔ de la richesse est détenu en immobilier.
Cet immobilier est constitué de deux parties: le bâti, ce qui a été construit, fruit d’un effort d’investissement. Et puis de quelque chose auquel on ne pense pas toujours, la terre, le sous-jacent sur lequel on a bâti des logements, des entrepôts, des bureaux, des zones industrielles. Cette valeur de la terre est très importante, elle représente près d’⅓ de la richesse française. ⅓ de la richesse des français, c’est le sol français.
TC: Ce que vous expliquez dans votre livre, c’est qu’il y a un tiers de terre, le non bâti, et puis un autre l’autre tiers, c’est le bâti. La valeur n’est pas tellement dans les terres agricoles mais dans les terres urbaines. Quelqu’un qui a un appartement à Paris où une maison dans une métropole régionale a une énorme valeur surtout lié à la valeur du sol.
AT: Absolument . Quand vous achetez une maison, grosso modo, la valeur du foncier, la charge foncière comme on dit dans le jargon immobilier ça représente 30-40%. Au fur et à mesure que l’immeuble vieillit, cette charge foncière – si vous êtes dans une région qui se valorise comme les grandes zones urbaines, les zones maritimes, les stations de sport d’hiver pour l’essentiel – va prendre progressivement de la valeur. La part de la terre va augmenter donc on peut avoir sur Paris un ratio de 60-70 %. Il y a un gradient temporel: plus l’immeuble est ancien, sauf exception évidemment c’est une règle générale, et plus la part de la terre augmente.
TC: Il y a un paradoxe parce que les français sont quand même connus pour essayer d’éviter au maximum les impôts. On voit bien l’intérêt de l’assurance vie, du livret A à ce sujet. C’est plus étonnant pour l’immobilier aujourd’hui quand même. Mon impression est que l’immobilier est assez taxé, à la fois parce qu’il y a des taxes quand on y habite, mais également parce qu’ily a des taxes sur les revenus locatifs. Que pensez-vous de la taxation de l’immobilier ?
AT. La taxation globale sur l’immobilier représente 60 milliards d’euros.
C’est à la fois la taxe foncière (je rappelle qu’il n’y a plus de taxe d’habitation) payée à deux tiers par les ménages un tiers par les entreprises. Les droits de mutation à titre onéreux, pour l’essentiel les fameux frais de notaire qui pèsent sur les transactions immobilières.
Les taxes sur les loyers donc à la fois de la CSG-CRDS et en même temps de l’impôt sur le revenu.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les gens riches (NDLR: patrimoine net taxable de 1.3M€ en 2022),.
L’impôt sur les plus values immobilières qui pratiquement ne porte pas sur la résidence principale mais sur les autres types de résidence.
Tout ceci représente 60 milliards d’euros. 60 milliards d’euros par rapport à la valeur totale de l’immobilier en France estimé à 14,000 milliards. Soit moins de 0.5%. C’est quand même ce que l’on peut appeler une taxation réduite et plus faible que la taxation sur les revenus financiers.
Donc c’est plutôt une bonne opération sur le plan fiscal.
Aux Etats Unis, simplement pour donner un ordre de grandeur, vous avez ce qu’on appelle la property tax, une taxe sur la propriété individuelle et qui dépend des états américains; ce n’est pas d’impôt fédéral mais au niveau des états.
Donc vous avez par exemple Hawaï qui taxe a 0,31%, la Californie où il y a a une loi qui a été passé dès les années 1970 qui impose que cette property tax ne dépasse pas 1%. Puis vous avez d’autres états comme la Pennsylvanie par exemple ou d’autres états sur la côte est où ça peut monter jusqu’à 2%.
Sans faire de provocation, on peut dire que la France, si on prend l’ensemble de ces taxes qui ne sont pas optimisées, taxe comme Hawai.
TC: C’est drôle car on n’en avait pas parlé avant l’interview. Sur notre chaine nous parlons beaucoup d’investissements immobiliers aux Etats-Unis, parce que j’ai investi et suis toujours propriétaire de maisons aux Etats-Unis. Je n’ai pas de maison dans le New-Jersey où le taux est quasiment de 1 96% de taxes foncières. Dans l’Alabama où j’ai investi, c’est beaucoup plus réduit. Je me suis amusé à faire un petit calcul. Si en France je devais payer l’équivalent de la taxe foncière sur un niveau moyen américain à 1% cela multiplierait ma taxe foncière par quatre. Un montant qui serait énorme ! Je pense que si on faisait x 4 ce serait le soulèvement en France ! Mais c’est vrai que paradoxalement et peut-être aussi parce que l’immobilier en valeur absolue en France est quand même globalement plus élevé que dans des pays comme aux Etats-Unis et que la valeur moyenne d’un bien encore plus rapporté à la surface est finalement beaucoup plus faible : en France on pourrait arriver sur des montants vraiment significatifs.
Aux Etats-Unis je suis toujours surpris que ma property tax donc l’équivalent de la taxe foncière soit indexée sur la valeur réelle du logement. Ce montant est estimé chaque année ce qui paraît tout à fait normal aux Etats-Unis. Pourtant cela paraît très compliqué en France, on parle souvent de la difficulté de revoir les bases locatives. Certes la façon de calculer est différente, mais on a l’impression qu’en France c’est très compliqué alors qu’aux Etats-Unis c’est simple. Est ce qu’il y a une raison qui explique cela?
AT. Est ce qu’il y a une raison? Je vais juste prendre un exemple dans le passé, dans les années 1990 à Cergy. Avec une collègue, on avait rencontré à l’époque la sous-préfète du Val d’Oise, qui avait demandé de faire une étude sur l’évolution des prix dans le Val d’Oise. Qu’est ce importait pour les prix immobiliers : le taux de criminalité, la proximité des hôpitaux, l’offre de spectacles… Sans être technique, nous avons été les premiers en France à l’époque à faire de l’analyse économique de prix. C’est à dire des études où on cherche à expliquer les prix de marché des biens immobiliers en fonction des différentes caractéristiques qui importe pour un bien immobilier, par exemple l’étage, le nombre de pièces, la présence ou non de salle de bain, d’ascenseur… Aux Etats-Unis depuis au moins les années 70 c’était traditionnel de faire ça à tel point que quelqu’un qui voulait contester le montant de sa base d’imposition pouvait le faire.
TC. Oui tout à fait c’est possible de le faire aux Etats-Unis.
AT. Légalement, on peut appeler des experts qui emploient des méthodes statistiques démontrant que la valeur de mon bien n’est pas ceci mais cela. En France quand on va présenter ce travail au sous préfet, elle a dit qu’elle ne croyait pas aux résultats. La France est en retard dans son étude sur l’immobilier et une des raisons est que jusqu’à une date très récente les bases de données n’étaient pas disponibles. Cela a changé. Maintenant, les chercheurs ont accès à des grandes bases.
Je citerai une deuxième raison. Au niveau de l’inspection générale des finances, de la direction de la législation fiscale, il y a beaucoup de gens qui ont fait des études de droit, à un niveau élevé, qui sont des cerveaux brillants mais n’ont pas fait d’études d’économies. Cela change maintenant. Il y avait une méfiance par rapport aux méthodes économiques et économétriques. On est donc simplement en retard. Malheureusement on cherche des loyers et malheureusement bien que cette idée banale a encore du mal à percer, c’est le fait que tous les biens peuvent faire l’objet d’un échange. Par contre tous les biens ne font pas l’objet d’une location. Beaucoup de biens n’ont pas de valeur locative parce que le marché n’est pas là. On aurait du se dire aussitôt que si on n’a pas des données de marché sur 100% des unités qui sont 100 % des logements alors que seulement 60% au maximum peut-être avec les loyers, il valait mieux s’intéresser à la première base plutôt qu’à la seconde.
Ce raisonnement simple de la part d’un économiste a encore du mal à percer. Mais je suis confiant, l’économie progresse donc, on est du bon côté de l’Histoire.
TC: Aujourd’hui, aux Etats-Unis des sites commeZillow, permettent d’avoir l’estimation de n’importe quel bien de manière assez fiable. En France. Meilleurs agentssans leur faire de la pub, font aussi un travail exceptionnel qui permet d’avoir une vue précise des valeurs des biens.
De plus, si je ne dis pas de bêtises, toutes choses égales par ailleurs, les valeurs locatives rapportées aux valeurs des biens ont quand même tendance à être plus faible dans les centres que dans les périphéries. En général dans les centres les rendements locatifs sont un peu plus faible que dans les périphéries, donc en plus on va dire que d’un point de vue de la progressivité sociale, est-ce que prendre la valeur de l’immobilier plutôt que la base locative ce serait pas aussi rendre l’impôt “plus progressif”
AT. Vous avez tout à fait raison. Effectivement, les rendements sont plusfaibles au centre de Paris que par exemple en banlieue ou en grande banlieue. Les taux de rendement dépendent de la géographie, de la localisation. D’autre part les taux de rendement ont eu tendance à baisser en France à la faveur de la hausse desprix de l’immobilier qui n’a pas été dans la même proportion que la hausse des loyers. Aux Etats Unis, il n’y a pas ce phénomènes de bulle ou disons ce phénomène tendancielle d’accroissement de l’écart entre les prix et les loyers ce qui fait que peut-être que taxer les prix ou taxer des loyers revient peut-être au même aux Etats-Unis.
En France, il y a toujours l’argument de la veuve de l’île de Ré, c’est à dire que si on a une propriété qui a pris de la valeur et si on a un propriétaire qui est âgée dont la retraite n’est pas forcément très importante, il y aura peut-être des difficultés éventuelles à acquitter sa taxe foncière.
Donc il y a des arguments pour et contre à la question de savoir s’il faudrait plutôt une taxation sur les loyers ou une taxation sur les prix.
Mais en tout cas si on pense que les prix sont trop élevés en France, si on pense que cela favorise les inégalités d’accès à la propriété, ce qui semble fortement l’être – parmi les déciles les plus bas de la distribution des revenus, il y a de moins en moins de propriétaires et par contre dans les déciles élevés, il y a plus en plus de propriétaires – donc les inégalités à l’accès à la propriété se renforcent. Il semblerait quand même qu’il y a des arguments distributif assez forts pour s’orienter vers une taxation sur la valeur. Mais il y aura, il y a des résistances.
TC. Des résistances logiques dans un pays de propriétaires !
AT. Il y a des arguments politiques qui peuvent aller contre cette proposition.
TC. On en parle un peu moins, mais j’étais frappé par le sentiment de décrochage lors des protestations sociales des gilets jaunes. La contestation de gens qui étaient plutôt dans la classe moyenne, qui pouvaient gagner 4000 euros par foyer, et qui au-delà des questions de perception d’injustice fiscale, exprimaient la crainte de ne plus pouvoir accéder à la propriété, d’être bloqué à un moment. Ce qui était vraiment senti comme un déclassement.
AT. Absolument !
TC. On n’est même plus dans le placement ou dans le calcul rationnel d’un investissement. Comme si on enlevait un acquis social. Si je travaille et que mon revenu est supérieur à la moyenne, j’attends de pouvoir être propriétaire.
AT. Le fait d’avoir à s’éloigner du centre, de la zone d’emploi – la France qui a à peu près 300 zones d’emploi et le sens de la zone d’emploi c’est la ville centre dans laquelle vous avez les emplois, mais aussi les services, les médecins généralistes et médecins spécialistes – pour pouvoir devenir propriétaire peut être considéré comme une relégation. Pour une partie, certains peuvent être très content d’être à la campagne et d’éviter la pollution. Mais ça peut être vu comme une relégation et donc comme vous le dites un déclassement social qui retentit sur les études politiques.
TC. Pour revenir au coeur de la proposition, aujourd’hui ce que je comprends c’est qu’on a quand même beaucoup d’impôts sur l’immobilier mais finalement les 60 milliards dont on parlait sont répartis dans plein d’impôts un peu différent. Certains taxent plutôt le stock, d’autres plutôt la mobilité comme les frais d’acquisition (les frais de notaire) Aujourd’hui votre proposition c’est de rationaliser et de changer la base ?
AT. Partons sur les 60 milliards, ne cherchons pas à taxer plus ou taxer moins. Est ce qu’on pourrait pas avoir une base plus performative? Le raisonnement est qu’il vaudrait mieux uniquement taxer la partie terre de l’immobilier, avec une pure taxe foncière.
En fait, aujourd’hui la taxe foncière taxe l’ensemble du bien immobilier que ce soit la propriété des bâtis que la terre. Donc notre proposition est la suivante: si on arrive à valoriser la terre qui est le sous jacent d’un logement, d’une usine, d’un bureau, elle pourrait être taxé. Pourquoi? La première raison, c’est une raison connue par les économistes depuis qu’ils réfléchissent depuis XVIIIe siècle, c’est le fait que c’est une base qui ne va pas bouger beaucoup avec la taxe. En effet quand vous taxez, la base se réduit, on considère qu’il y a un effet mauvais pour l’économie.
TC. Trop d’impôts tue l’impôt !
AT. Voilà c’est ça. Mais trop d’impôts tue un peu l’impôt c’est déjà négatif pour l’économie. Donc la terre possède des propriétés uniques.
D’abord, c’est qu’elle n’a pas été produite. Quand vous faites un impôt sur la partie bâtie prenons par exemple historiquement l’impôt sur les portes et fenêtres qui existait jusqu’en 1926. Qu’est ce qui s’est passé? Les français ont réduit le nombre de fenêtres et on fait des toutes petites fenêtres à tel point que Pasteur et ses successeurs se sont inquiétés de la mauvaise ventilation dans les maisons françaises qui pouvait déjà à l’époque avoir des répercussions sur l’état de santé. Il faut bien voir que cette possibilité n’existe pas pour la terre. La terre elle est là donc elle va pas se rétrécir.
D’autre part vous pouvez pas partir avec un morceau de votre terre sous le bras à l’étranger C’est une propriété très importante: la terre n’est pas transférable à l’étranger et donc c’est une base qu’on appelle inélastique.Inélastique au taux de taxes. Ca c’est la première propriété.
Le deuxième intérêt c’est que vous avez une base très large. J’ai parlé de 7,000 milliards. On comprend donc que si on taxait à 1% quel que soit le propriétaire cela rapporte déjà 70 milliards. C’est déjà plus que les 60 milliards. Et comme la terre représente grosso modo 50% de la valeur immobilière, ça ne représenterait que 0,5% de la valeur totale de l’immobilier. On sait bien, tous les spécialistes des finances publiques, les professeurs de droit et d’économie se rejoignent pour dire qu’il vaut mieux un impôt à taux réduit sur une base très large et là on a une base énorme. Donc le premier chapitre de notre ouvrage, publié chez Odile Jacob avec Etienne Wasmer, c’est 7,000 milliards avec un point d’exclamation parce que c’est le fruit de dix années de recherche.
Ce n’est qu’assez récemment qu’on s’est rendu compte de l’énormité de cette base. Juste pour donner un ordre de grandeur, l’ensemble du capital dans les machines, dans les brevets ne représente que 1,500 milliards. Donc si on met de côté l’immobilier d’entreprise, notre richesse industrielle entrepreneuriale en stock en valeur ne représente pas beaucoup par rapport à cette richesse terre.
C’est l’idée majeure du livre et ça permettrait en plus à mon avis une meilleure gestion. Cela permettrait de résoudre des problèmes qui se posent sur le marché immobilier.
TC. On va en parler. Vous avez parlé du côté inélastique, c’est d’autant plus intéressant maintenant que nous vivons dans un monde complètement ouvert. On voit bien que dès qu’on veut taxer des choses mobiles comme des capitaux, que finalement la base a tendance à se réduire donc là c’est quand même un avantage énorme pour ce type d’impôt. Est-ce que vous n’avez pas peur que cela soit pour les français, je caricature, la double peine donc ceux qui se disent non seulement l’immobilier est cher mais en plus je vais payer beaucoup d’impôts dessus ?
AT. Sur la deuxième remarque, je vais payer beaucoup d’impôts : je ne propose pas dans cette “petite réforme” que les gens payent au total un centime de plus que ce qu’ils payent aujourd’hui. Il opérait sous la forme d’un seul impôt, donc évidemment ce serait peut-être plus visible que ce qu’ils payent aujourd’hui selon différentes modalités.
Mais alors évidemment on peut dire quand on est plus riche, est ce qu’on a envie de faire décroître le taux ou bien est-ce qu’on accepte que le taux reste le même en se disant qu’une petite partie ira financer l’ensemble des dépenses publiques de la nation.
J’observe simplement que par exemple s’agissant des successions, par le raisonnement que je tiens depuis avec vous depuis une demi-heure, la France a forcément des niveaux d’héritage qui sont de plus en plus élevés. D’ailleurs le montant des droits de succession en termes de recettes publiques ne fait qu’augmenter. Il est passé de 10 à 15 milliards en une dizaine d’années.
On pourrait se dire que c’est normal puisqu’on est plus riche avec les mêmes taux, ça va rapporter plus. Donc certains s’étaient dit que c’était une occasion d’augmenter ce type d’impôt et diminuer d’autres impôts. On constate que les différentes propositions qui sont présentées par les candidats à l’élection présidentielle 2022 ne vont pas dans cette direction. lls disent : parce que vous êtes plus riches et bien on va vous taxer moins, donc effectivement je ne peux pas répondre sur la façon dont sera reçue la proposition. Parce que vous êtes plus riches vous pouvez payer un peu plus d’impôts ou parce que vous êtes plus riches comme maintenant cela va faire des montants plus importants, il faut absolument monter ou diminuer ces montants versés.
C’est une réaction psychologique que l’économiste doit prendre en compte et l’homme politique encore beaucoup plus puisque lui, il se présente devant les suffrages. Mais est-ce-que ça nous permet de contrebalancer tous les autres arguments qui peuvent être mis en ligne pour appuyer cette réforme, on peut se poser la question. En tout cas je vous remercie en tout cas de donner l’occasion d’essayer de faire en sorte qu’il y ait un débat.
TC. Oui tout à fait et c’est ce qui est intéressant dans le livre, c’est qu’il n’y a pas uniquement ce constat. En creusant, il y a beaucoup davantage d’effets positifs possibles, tant sur la société que sur le volet social (progressivité) ou encore écologique d’emprise au sol. On pourrait avoir aussi un peu d’optimisation aussi parce que forcément en taxant plus, cela peut encourager des gens à faire un meilleur usage. Si vous avez un logement vacant et que demain vous êtes plus taxés dessus, parce que on ne vous taxe pas sur vos revenus locatifs et suis juste le fait de détenir, vous allez avoir un incentive plus fort à faire quelque chose : le louer, le vendre.
AT. Tout à fait; Aujourd’hui il faut souligner les graves défauts de la gestion de notre patrimoine immobilier.
D’abord on a un taux de vacances qui est très important. Il est plus important que dans les autres pays. il est de plus de 8% en France. En Grande-Bretagne il serait aux alentours de 3%, en Allemagne aussi. Bien sûr, on peut parler d’un sous-emploi frictionnel. Lorsque votre locataire part, avant d’en retrouver un autre. C’est normal qu’ ils ne puissent pas être occupés à 100% tout le temps. Il y a ce qu’on appelle des frictions. D’ailleurs il faudra peut-être s’interroger sur la possibilité de diminuer ces frictions.
Mais c’est quand même un problème parce que on parle beaucoup de mal logement, on parle beaucoup des zones où existe une difficulté à se loger. Je constate quand même qu’en Allemagne et en Grande-Bretagne, on est à 3% de frictionnel. Il y a quand même 5 % de logements qui sont plus ou moins vacants et dont on ne fait rien !
Qu’est ce que ça veut dire un patrimoine qui ne sert à personne ? C’est du gâchis, un gâchis collectif.
Il est évident que si vous taxez la détention, quels que soient les usages, cela stimulerait la recherche de revenus liés, la vente ou la donation. Cela va mettre plus de biens sur le marché. On aura une optimisation du parc.
Je trouve qu’on parle beaucoup de constructions de logements mais avant de construire de nouveaux logements, optimisons le parc. Il me semble que cet impôt, ramassé sur la terre, concentré uniquement sur la valeur de la terre, c’est une manière de mieux gérer non seulement notre parc logement mais aussi notre stock de terre de façon à ce que nous soyons économe dans l’utilisation des terres, dans les fonctions urbaines, pour tout type de logement.
TC. J’ai en tête beaucoup d’exemples de logements non optimisés. Soit des personnes qui ont des logements beaucoup trop grands pour eux. Soit des logements pas occupés. Soit des gens qui ne sont pas au bon endroit: des gens qui n’ont pas forcément besoin d’être en centre ville mais qui vont l’occuper. On n’a pas le temps d’entrer dans tous les détails, mais c’est vrai qu’en France voilà on a vraiment l’impression que ce n’est pas géré, alors que c’est un des problèmes principaux des français. Nous allons arriver à la fin de cet entretien, on pourra encore parler des heures. Je rappelle le titre de votre livreLe grand retour de la terre dans les patrimoinesavec Etienne Wasmer aux éditions Odile Jacob. Est ce que, comme le dit le sous titre de ce livre vous voyez une bonne nouvelle dans l’adoption de cette idée ? Dans les programmes économiques des candidats à la présidentielle, est ce qu’il y a des candidats qui se rapproche de vos propositions? Voyez-vous des échos positifs de certains candidats ?
AT. Notre livre est sorti le 19 janvier 2022 On l’a envoyé à la moitié des candidats qui se présentent. Certains nous ont répondu pour dire qu’ils le liraient avec beaucoup d’intérêt. Mais donc ça n’a pas eu le temps de percoler. Donc je pense qu’il ne faut pas se faire d’illusions. Selon mon collègue Pierre Cahuc, ses idées avaient mis 10 ans à percer (et toutes ne percent pas).
Il faut donc que le débat s’installe. C’est une petite révolution. On espère que lorsque les conditions seront redevenues normales, on pourra aborder un débat de fond, sans tabous.
En France, il y a beaucoup de sujets tabous. A force de ne jamais soulever le couvercle, la marmite finit par exploser. Donc j’espère qu’on pourra aborder ce débat. Lorsqu’on parlera d’écologie, de zéro artificialisation nette, des problèmes du logement, du renforcement de notre capital productif, d’industrialisation du fait que les salaires net sont faibles en France. Il y a plein de facettes avec différentes perspectives
J’espère que le débat pourra avoir lieu et je vous remercie beaucoup de donner l’occasion que ce débat puisse émerger et qu’il y ait un véritable controverse sur sur ce type de sujet
Vous avez sans doute constaté la hausse des prix dans votre budget récemment. La situation actuelle avec la guerre en Ukraine a accéléré la flambée de plusieurs matières premières comme le gaz et le pétrole mais également le blé. Alors que les tensions inflationnistes étaient déjà fortes lors du rebond économique Post-Covid.
Un phénomène inédit pour les plus jeunes, car l’inflation était devenue très faible en Europe depuis les années 1980.
Certes les forces déflationnistes existent encore : mondialisation, augmentation de la main d’œuvre mondiale, productivité…, Mais elles ne sont clairement plus assez fortes pour contrebalancer les forces inflationnistes : progression du crédit, en particulier immobilier, reprise économique, baisse du chômage.
Hors ce retour de l’inflation ne doit pas vous laisser sans réponse. Car les placements ne sont pas égaux face à l’inflation: certains sont perdants et d’autres gagnants.
2. Les placements perdants face à l’inflation
Comment un placement sans risque peut il vous faire perdre de l’argent.
Paradoxal, mais simple. Si le taux de rendement est inférieur au taux d’inflation, vous perdez de l’argent. Avec une inflation à 4.5% en Mars 2022, le rendement réel du livret A est de 1% – 4.5% = -3.5% Actuellement le taux réel du livret A est donc largement négatif à -4.5%. Alors certes il faudra bien-sûr voir si la tendance se poursuit sur un an, mais la tendance est largement à la hausse !
Si vous avez des liquidités sur votre compte bancaire, c’est évidemment pire. Vos liquidités perdent 4.5% en rythme annuel ! Un chiffre peut-être sous-estimé car le taux est de 9% en moyenne en zone euro !
Même le fond euro d’assurance-vie est à rendement réel négatif. ! Les principales assurances-vie en euro proposent entre 1% et 2% maximum.
3. Protéger son patrimoine
Le patrimoine des français est principalement composé d’immobilier, d’assurance-vie, et malheureusement de peu d’actions qui pourtant protègent efficacement de l’inflation (cf. mes explications plus bas).
Mais revenons à l’assurance vie en euros qui, nous l’avons vu, est mal protégée. Nous risquons de voir, si l’inflation se prolonge, un vent de panique sur l’obligataire à la recherche d’une protection contre l’inflation.
L’immobilier pourrait d’ailleurs bien en profiter vu l’appétit des français pour la pierre d’autant qu’il est finançable à crédit.
4. S’endetter en période d’inflation
Si l’inflation rogne le pouvoir d’achat et l’épargne, la bonne nouvelle, c’est qu’elle réduit également les dettes. En effet, la majorité des emprunts immobiliers en France sont à taux fixes. Cela signifie que votre mensualité est fixe et ne dépend pas de l’inflation. Mais lorsque l’inflation réelle est forte, l’argent que vous remboursez à la banque vaut moins en valeur réel.
Il est donc rationnel de s’endetter dans ce contexte. Personnellement c’est ce que j’ai fait en achetant 2 appartements à crédit en 2021. Néanmoins, l’opportunité dépendra du profil de chacun et de sa capacité à rembourser.
Attention toutefois, tous les placements immobiliers ne se valent pas. Il faut en effet fuir les biens immobiliers dont la réglementation bloque les loyers. Au delà du cas emblématique de Paris, c‘est le cas de plusieurs villes en France. Certes, aujourd’hui la réglementation n’est pas strictement appliquée mais le contexte inflationniste fera sûrement pression pour renforcer ce dispositif et protéger les foyers les plus défavorisés. A l’inverse, aux USA les loyers ne sont pas plafonnés. La hausse de l’immobilier y est forte et réagit pleinement à la force actuelle de l’économie.
5. Diversifier avec la bourse
Si les placements obligataires sont pénalisés par l’inflation (à l’exception des obligations indexés sur l’inflation), l’histoire montre que les actions résistent mieux à l’inflation.
En effet, en période d’inflation, les entreprises qui le peuvent augmentent leurs prix et conservent leurs marges. Les actionnaires ne voient donc pas le rendement baisser.
Certes, la décennie de taux bas a permis une hausse spectaculaire des marchés actions. Le SP 500 dividendes réinvestis à ainsi retourné 13.7% par an depuis 10 ans !
Historiquement les périodes d’inflation ne sont pas très favorables aux actions même si, comme nous l’avons vu, elle soulage les entreprises endettées.
Néanmoins, au pays des aveugles les borgnes sont rois. Et les actions font beaucoup mieux que les obligations / monétaires sur les périodes de temps longues, y compris avec de l’inflation.
Si vous avez de l’argent qui dort sur votre compte bancaire ou votre livret, c’est à vous d’agir ! Vous pouvez recevoir ici 4 vidéos gratuites qui vont vous expliquer les bases de l’investissement passif en bourse !
CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
Un tweet du gérant Bill Ackman pour qui nous sommes entrés dans la 3e guerre mondiale. La Chine pourrait se poser en médiateur et permettre d’arrêter le conflit. L’Occident doit bloquer Poutine et ne pas défendre que les pays membres de l’Otan.
Un livre clair et concis pour comprendre la politique étrangère de la France, qui remet en perspective son évolution historique. Intéressant dans le contexte actuel !
L’auteur qui a habité 10 ans en Russie fait le portrait d’habitants russe d’Europe et d’Asie. On comprend mieux leur attitude et ce qu’ils trouvent de bien chez Poutine qui leur a apporté la stabilité après les années Eltsine et le choc de la chute de l’URSS. Pourtant plusieurs personnes semblent le soutenir par défaut, par crainte du retour du chaos.
Ce livre a le mérite de trancher avec notre regard occidental: non les russes n’ont pas forcément une bonne image du modèle démocratique occidental et ne cherchent pas à renverser Poutine. Bien sur ce livre a été écrit avant la guerre en Ukraine, cela peut donc changer. Mais écrit après l’annexion en Crimée dont les Russes interrogés dans ce livre remercient Poutine de l’avoir fait.
Une vidéo pertinente pour comprendre la tendance du marché immobilier. Alors qu’au niveau national, le nombre d’acheteur net diminue du fait du vieillissement de la population, c’est la concentration des flux des actifs qui a porté (et porte) la croissance des prix de l’immobilier dans les grandes villes. Et la pression à la baisse dans les zones moins attractives.
La lettre du CEO de Blackrock. La meilleure opportunité de notre temps sera l investissement dans la décarbonisation de notre économie !
Un livre passionnant sur le patrimoine des français. Le grand retour de la terre dans les patrimoines décrit à juste titre les Francais à juste titre comme riches en patrimoine immobilier et foncier. Et propose une refonte de la fiscalité française plus efficace en instaurant une taxe sur la terre urbaine permettant de réduire significativement les impôts de production et de rendre la France plus compétitive;
Un livre sur les Gilets Jaunes, écrit par un sociologue qui est allé sur les rond point et nous livre une analyse précise. Selon lui, le ressentiment lié à la hausse du cout de l’essence s’ajoutait à un contexte plus ancien: hausse de la fiscalité sur les budgets populaires (tabac), durcissement du contrôle technique (groupe roulant + que la moyenne et un nombre et un âge de véhicules au dessus de la moyenne), réduction de la vitesse de 90km à 80km (perçu comme une intrusion) et réduction des impôts sur les plus riches (réforme IFI / ISF) sans oublier la réduction des services publics en zones rurales / périphériques et la hausse de la CSG.
Finalement en lisant ce livre, je me suis dit que les conditions était réunies pour un acte II des gilets jaunes avec la hausse actuelle du cout de la vie !
Le PEA Fortuneo progresse de 3,2% ce mois-ci soit une progression de 501% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%. Le PEA compense donc les pertes du mois précédent. PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci hormis la collecte du dividende trimestrielle du tracker Vanguard Europ
Le PEA Bourse Direct progresse de 4,9% ce mois-ci soit une progression de 57% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 24%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (32%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA continue sa forte hausse tant sur les prix que sur les loyers qui ne sont pas bloqués comme dans certaines villes de France. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 728€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Les obligations représentent 2% de mon patrimoine, en forte baisse suite au remboursement de mon prêt immobilier aux USA (j’ai prêté à un promoteur immobilier)
Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus). Ce mois-ci mon contrat vient d’être remboursé, je vais potentiellement réinvestir sur un nouveau projet !
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Le cash disponible est de 10% en forte hausse. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Les travaux de ma cave avance: l’électricité et le placo sont en cours de finalisation. Il reste à présent la peinture, le sol, la pose des dernières menuiseries ainsi.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Peut-être que comme moi, il vous est difficile de penser à autre chose qu’à la guerre en Ukraine. C’est terrifiant et il est bien difficile de prévoir ou va s’arrêter Poutine. Mais cette crise montre aussi le pouvoir de l’argent. Et les sanctions occidentales vont pénaliser le pouvoir russe ainsi que la population russe. Avec un rouble en chute libre, l’inflation devrait exploser ! Les actifs russes font également l’objet de dégagement: le fond souverain norvégien a par exemple indiqué qu’il vendrait toutes ses participations en Russie. D’ailleurs la bourse en Russie reste fermée, pour éviter le krach et je cite « Pour donner un ordre d’idée de la purge à laquelle on pourrait assister à la réouverture des échanges à Moscou, le titre Sberbank (l’une des toutes premières capitalisations russes) s’effondre de 69% à Londres » (source ici)
Choisir ou investir n’est donc pas seulement une décision financière, c’est également un choix éthique, tant l’argent peut soutenir des régimes ou des entreprises dont l’influence n’est pas bonne pour la planète.
C’est donc avec un grand plaisir que j’ai interviewé Geoffrey qui est le responsable BtoBtoC de Goodvest, une solution innovante d’investissement responsable. J’ai bien aimé l’approche consistant à rendre l’investissement responsable avec une démarche très poussée qui ne se résume pas à proposer des fonds labellisés ISR / ESG.
Aujourd’hui je pense que c’est, à ma connaissance, ce qui se fait de mieux sur le marché comme investissement éthique.
Tanguy: Bonjour Geoffrey , est ce que tu pourrais te présenter et nous dire ce qui t’a amené à rejoindre Goodvest ?Geoffrey: Bonjour Tanguy, J’ai commencé ma carrière comme conseiller patrimonial puis je me suis spécialisé sur l’aspect réglementaire de la distribution de produit financier. Dans ma vie personnelle, je fais de mon mieux pour limiter la pression que j’exerce sur l’environnement : consommation de produit frais, de saison et vrac, déplacement quotidien en vélo et transport en commun, etc. Et puis, je me suis rendu compte que la finance a un véritable rôle à jouer d’autant plus que le secteur est pollué par le greenwashing.En découvrant, Goodvest je me suis tout à fait reconnu dans leur engagement.Tanguy: Quelle est la philosophie d’investissement de Goodvest ? On entend beaucoup parler d’investissement responsable mais l’offre semble très hétérogène.Geoffrey: En effet, on entend de plus en plus parler de finance responsable et cela va encore s’accélérer avec les nouvelles réglementation SFDR et taxonomie qui vont entrer en vigueur. Pourtant, l’offre reste encore floue notamment sur la transparence des investissements réalisés par les sociétés de gestion. Malgré les 3 labels – ISR, GreenFin, Finansol – aucun ne prend en compte l’empreinte carbone, la trajectoire de réchauffement climatique et un seul de ses labels excluent l’investissement dans les énergie fossiles.Nos convictions chez Goodvest est la lutte contre le réchauffement climatique car notre argent et nos investissements dessinent, influencent et construisent le monde de demain en le finançant. Or bien souvent, notre épargne soutient des secteurs d’activité ou bien des entreprises qui ne sont pas du tout alignés avec nos valeurs et nos convictions.Tanguy: Quels sont les supports que Goodvest conseille à ses clients ?Geoffrey: Nous avons décidé d’aller plus loin que les labels existants: Tous nos portefeuilles sont alignés avec l’accord de Paris et ont ainsi une trajectoire de réchauffement climatique de maximum 2°C.Pour analyser l’empreinte carbone des entreprises financées, nous nous appuyons sur notre partenaire Carbone 4, spécialisé dans l’analyse de l’empreinte carbone sur l’ensemble de la chaîne de valeur, du périmètre le plus restreint au plus large (scopes 1, 2 et 3).Nos fonds sont axés sur les objectifs de développement durable des Nations Unis. Nous appliquons une stratégie d’exclusion stricte des entreprises impliquées dans l’extraction d’énergies fossiles (charbon et pétrole), le tabac, le divertissement pour adultes ou encore les entreprises violant le pacte des Nations Unies.De plus, nous avons à cœur d’être transparent aussi bien sur l’empreinte carbone de nos fonds, sur leur composition que sur les frais. Et pour ce faire, nous proposons à nos clients d’investir uniquement sur des ETF et des OPCVM en part clean share, car nous ne percevons aucune rétrocession. Tanguy: Goodvest est partenaire de Generali, pourtant il ne propose pas de fonds euros, pourquoi?Geoffrey: Nous avons une méthodologie de sélection de nos unité de compte qui est très poussée et axée sur la transparence puisqu’avant toute sélection nous analysons sa composition pour vérifier aussi bien son exposition sectorielle que son empreinte carbone. Or ceci n’est pas réalisable sur le fonds euros. Aucun fonds euros du marché ne permet d’avoir un alignement avec les accords de Paris. Pour autant, nous parvenons aisément à constituer des portefeuilles pour des profils investisseurs sécurisé ou prudent grâce à des fonds Green Bonds. Nous pouvons construire des portefeuilles en adéquation avec la situation, le profil de risque et l’horizon de placement de chaque investisseur. De plus, nous donnons la possibilité aux épargnants de choisir parmi 6 thématiques distinctes afin de diversifier au mieux les portefeuilles : Transition écologie, santé, eau, pays émergents, emploi et technologies responsables.Tanguy: Est ce que l’investissement responsable est rentable ?Geoffrey: Très bonne question qui a toute son importance. La rentabilité se retrouve à plusieurs égards :
plusieurs études et de plus en plus de société de gestion montrent la résilience des fonds et des titres d’entreprises qui intègrent des critères ESG.
De plus, la perspective d’un monde avec 4 degrés de réchauffement climatique a fait apparaître de nouveaux risques, qui sont à prendre en compte par les investisseurs : le risque physique et le risque de transition.
Et on voit augmenter chaque année, les encours de l’investissement socialement responsable.
Nous venons d’ailleurs de publier la performance de nos mandats sur l’année 2021.Tanguy: Que penses-tu du marché de l’investissement responsable aujourd’hui ? Est-ce le bon moment pour investir ?Geoffrey: Je pense que demain l’ISR sera devenu la norme. 2022 représente une année charnière en terme de réglementation, et d’ailleurs dès la fin d’année, toutes les institutions financières devront recceuillir les attentes des épargnants en matière de durabilité pour leurs investissements et elles devront leur proposer des produits en adéquation avec leurs attentes. Les flux financiers en faveur de l’ISR ne vont cesser de progresser et Goodvest à une longueur d’avance sur tous les acteurs du marché. De plus, le rythme auquel nous utilisons les ressources de la planète et la pression que nous exerçons sur notre écosystème fait qu’il est urgent d’agir. Nous savons que notre épargne finance l’économie réelle et c’est en agissant aujourd’hui que nous décidons du monde que nous souhaitons pour nos enfants.Tanguy: Que penses-tu du rapport des français à l’argent et de leur façon d’investir ?Geoffrey: Malheureusement l’école ne nous apporte aucune connaissance en matière d’éducation financière et l’épaisseur de notre système fiscale rend l’opération très opaque. Pour autant, les français ont toujours su avoir l’esprit critique et ont cette capacité à aller chercher par eux-mêmes l’information. Et s’ils ont compris que les grands institutions financières n’ont plus le monopole de l’épargne, la France conserve une certaine aversion au risque. Je pense qu’il faut de nouveau ouvrir le dialogue avec les français pour parler des nouveaux enjeux de la finance. Quand on met son argent sur un livret A, LDD ou bien un PEL il est impossible de savoir quel projet sera financé, alors qu’investir dans un titre d’entreprise nous permet de savoir exactement quel projet est financé avec notre épargne.Tanguy: Que conseillerais-tu à quelqu’un qui hésiterait à investir dans l’investissement responsable?Geoffrey: Le premier conseil que je donnerai est qu’avant tout il faut comprendre où va son argent et qu’est-ce qu’il va financer. Chez Goodvest, nous accompagnons nos clients pour les aider dans la construction de leur patrimoine, non seulement d’un point de vue patrimonial mais également dans les sous jacent qui constitue leur patrimoine. Il est plus qu’important aujourd’hui de donner du sens à son épargne, non seulement pour tenir rythme des accords de Paris mais également pour rechercher de la performance à long terme.Tanguy: Quels sont les livres que tu conseillerais apprendre à investir son argent?Geoffrey: Dans un premier temps, je vous invite à lire “le monde sans fin” de Jean Marc Jancovici et Christophe Blain. Un livre tout à fait accessible et extrêmement bien fait pour comprendre les enjeux climatique et énergétique de la planète.Finance durable. L’heure de la seconde chance de Philippe ZouatiTanguy: Merci, Geoffrey pour cette interviewGeoffrey: Merci Tanguy pour cet échange.
Bénéficiez jusqu’à 500 euros offerts avec le code DEVENIRLIBRE. Pour toute première souscription d’un contrat d’assurance vie Goodvie réalisée avant le 31 mars 2022 avec : un versement minimal de 2 000€.
Goodvest vous offre, sous forme de frais de gestion offert sur votre contrat d’assurance vie Goodvie, 1 % du montant investi à l’ouverture (offre plafonnée à 500€ et non cumulable avec d’autres offres en cours), soit 20€ pour un versement de 2 000€, 50€ pour 5 000€ , 100€ pour 10 000€ investis; 350€ pour 35 000€ investis, 500€ pour 50 000€ investis.
CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
Un article citant Robert Schiller, expliquant que 75% des investisseurs particuliers pensent que le marché est surévalué. Il dresse également un parallèle entre la situation actuelle et 1929 avec l’augmentation de « joueurs » en bourse ! Ce n’est pas la première fois que cet économiste a de tels propos et comme d’habitude nous devons être prêt au pire, en restant bien diversifié !
Je viens de finir Le capitalisme, sans rival de Branko MilanovicUn livre d’économie qui compare analyse le système actuel ou plutôt les systèmes avec d’un côté le capitalisme libéral américain et de l’autre le capitalisme autoritaire chinois. Chaque système a en effet sa dynamique propre et l’auteur voit une poursuite de cette opposition plutôt qu’une convergence. Le capitalisme chinois, système corrompu, pourrait être fragilisé si la masse de la population n’y trouve plus son compte et notamment si la croissance économique ralentit. Le système américain, méritocratique et élitiste, pourrait bien lui dangereusement devenir une ploutocratie si l’enseignement supérieur de qualité devient accessible uniquement aux enfants de la classe dirigeante. Au delà de cette opposition, l’auteur ne tombe pas dans la caricature et explique en quoi la corruption est, sans jugement moral, un fondement essentiel du capitalisme chinois. Edifiant !
Le PEA Fortuneo recule de 3,2% ce mois-ci soit une progression de 482% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%.
Cette baisse mensuelle du PEA, consécutive à la plus forte baisse depuis mars 2020 enregistrée le mois dernier, est bien entendu lié à la guerre en Ukraine. Comme je le disais aux membres de la formation PEA, cette situation ne change pas ma stratégie d’investissement.
PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci
Le PEA Bourse Direct baisse de 2,4% ce mois-ci soit une progression de 50% depuis mars 2010, soit une performance annualisée de 225%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (33%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1294€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Les obligations représentent 9% de mon patrimoine, en baisse suite au financement de travaux dans ma RP dont
Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus). Ce mois-ci mon contrat vient d’être remboursé, je vais potentiellement réinvestir sur un nouveau projet !
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Le cash disponible est de 0.5% que je consacre au financement de travaux dans ma RP. Le décaissement est à présent terminé et cette semaine est prévue la pose des menuisieres en attendant l’électricité et le placo. J’ai pu remonté un peu mon cash, passant toutes les dépenses actuelles de travaux sur un prêt négocié à 0.9% sur 15 ans avec ma banque.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Cela fait déjà 2 ans que nous vivons avec le coronavirus et pour la première fois, mes enfants ont été contaminés et sont à la maison aujourd’hui.
La situation économique a fortement évolué depuis 2 ans !
Le soutien des gouvernements a permis une forte reprise économique, une hausse de l’épargne pour la plupart des ménages et une forte hausse de l’inflation. Le chômage a fortement baissé et nous sommes à un tournant. La FED a ainsi annoncé qu’elle allait remonter ses taux.
Dans ce contexte, que faire ?
Commençons par un rapide retour en arrière
Après le krach de mars 2020, les bourses ont, non seulement rebondi, mais atteint des niveaux encore plus élevés.
Les grandes entreprises affichent des résultats records, ce qui profite aux actionnaires et les bourses ont progressé fortement en 2021: le MSCI World a pris +31% l’année dernière !
La contestation du capitalisme (inégalités, pauvreté) a été mis sous cloche avec le Covid et les aides des états.
Malgré des bruits de bottes en Ukraine, les perspectives semblent donc assez bonnes.
Mais l’investissement ce n’est pas regarder dans le rétroviseur, pour réussir il faut regarder devant soi
L’inflation est la grande inconnue
Après des années de hausse de profitabilité des entreprises, cette tendance peut elle perdurer? Une entreprise ne peut toujours augmenter sa marge, car il existe une limite inhérente au système capitaliste.
Prudence pour 2022
Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et je m’attends a une hausse plus modéré des bourses. Sur le long terme, le rythme est de 10% par an et non de 30% comme l’année dernière ou même 15% sur la moyenne des dernières années. Il faut donc prévoir que les bourses feront plutôt autour de 5% par an.
Etre diversifié. Dans mon patrimoine actuel, j’ai des actions, de l’immobilier, des obligations. Je prévois de rester diversifié dans l’état actuel et je vous en parle dans mes projets en 2022.
Mes projets pour 2022
Décaissement, extension et aménagement de la cave de ma RP. Soit environ 70m2 de surface habitable en plus. Au prix du m2 habitable à Bordeaux, c’est une opération intéressante car la valorisation est supérieure au coût des travaux. Et ma famille pourra profiter de cette espace supplémentaire.
A l’inverse de mes concitoyens, point de de livret A (je l’ai clôturé). Je dispose uniquement d’une assurance-vie Nalo comme fonds de précaution. Je ne prévois pas d’acheter d’or non plus.
Beaucoup de principes communs avec la formation avec un accent sur le small & value pour surperformer. Intéressant ! (si vous lisez l’anglais).
Une passionnante Histoire de France de Jacques Bainville. Un condensé de 2000 ans d’histoire dont l’intérêt est d’expliquer l’enchainement des évènements et comment la France s’est construite. Ce n’est pas un livre sur l’économie, mais plutôt d’histoire politique. Perspective intéressante avant les élections présidentielles !
Le PEA Fortuneo recule de 3,7% ce mois-ci soit une progression de 501% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%.
Cette baisse mensuelle du PEA est la plus forte depuis mars 2020 ce qui n’est pas rien mais qui ne m’a pas empêché de dormir. En effet, la volatilité est tout à fait normale ! Au plafond, pas d’opérations ce mois ci
Le PEA Bourse Direct baisse de 5% ce mois-ci soit une progression de 53% depuis mars 2010, soit une performance annualisée de 25%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
Le portefeuille est toujours investi (32%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1370€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Les obligations représentent 8% de mon patrimoine, en baisse suite au financement de travaux dans ma RP dont
Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Le cash disponible est de 0.3% que je consacre au financement de travaux dans ma RP. L’aménagement de notre cave et du jardin ont bien avancé et la suite du décaissement se poursuit. A 0,3% je suis vraiment au minimum, j’ai utilisé toutes mes liquidités disponibles !
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
