Projet Immobilier III : Financement, cash ou emprunt?

Publié le mars 15, 2021 par Tanguy

Je vous retrouve pour cette 3ème partie de mon achat immobilier d’un T4 à Bordeaux, autofinancé.

Après la partie 1 consacrée à la définition de la stratégie, et la partie 2 sur la négociation et l’achat du bien, nous allons aborder l’étape majeure du financement.

Retrouvez toutes les parties de la série :

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous pouvez l’acheter cash, à crédit ou en combinant les 2. Dans mon cas, j’ai cherché à maximiser mon endettement en respectant 2 limites que nous aborderons plus loin.

Devez vous achetez de l’immobilier cash ou par emprunt ?

Nous verrons d’abord quel est l’intérêt de s’endetter, les risques et comment vous devez l’adapter à votre situation.

C’est d’ailleurs une question que m’a posé ma fille de 11 ans ce week-end. Alors que je signais l’offre de prêt, elle m’a demandé pourquoi je n’achetais pas cet appartement avec mon argent au lieu de demander à une banque. Vous allez lire ce que je lui ai répondu.

Quel est l’intérêt de s’endetter?

Tout l’intérêt est d’utiliser l’argent de la banque pour acheter un bien qui sera loué et dont le loyer couvrira les mensualités de prêt de la banque et les charges

Prenons le cas de M. Cash et de M .Emprunt que nous simplifierons volontairement.

M. Cash et M. Emprunt achètent tous 2 un T4 à Bordeaux, pour une valeur tout compris (travaux, frais de notaire,..) de 200,000€

M. Cash paye comptant son acquisition Il perçoit donc chaque mois la totalité des revenus locatifs moins les charges. Mais sans rien devoir à la banque.

Au bout de 20 ans, il possède toujours ce bien qui vaut 300,000€. Il a également collecté chaque mois des loyers. Disons 1000€ net par mois soit 12,000€ par an. Soit 240,000€ de loyers net sur 20 ans. Pour un investissement de 200,000€, il a gagné 540,000€.

M. Emprunt finance les 200,000€ par la banque. Au bout de 20 ans, il a remboursé son crédit. Il possède un bien qui vaut 300,000€. Tous les loyers qu’il a touché ont servi à payer le remboursement de l’emprunt et les charges. Pour un investissement de 0, il a gagné 300,000€.

Qui a gagné le plus?

Pour comparer, il faut savoir ce que M. Emprunt aura fait des 200,000€ de départ qu’il n’a pas utilisé pour acheter le bien. S’il l’a placé judicieusement en actions à 7% par an, il aura quadruplé son capital au bout de 20 ans et transformé ainsi 200,000€ en 800,000€. Au bout de 20 ans, pour un investissement de 200,000€ et un emprunt de 200,000€, il a gagné 1.100,000€. Soit 2 fois plus que M. Cash

Que s’est il passé?

La banque a permis de faire un effet de levier: l’investissement a été permis sans immobiliser de capital de départ
Le rendement immobilier a été suffisant pour auto-financer le bien
Le capital ainsi libéré a été investi à long terme sur un placement rémunérateur permettant un enrichissement plus rapide

Bien sûr, s’endetter comporte des risques

L’effet de levier peut être négatif s’il est utilisé pour acheter un bien qui in fine perdra de sa valeur, car par exemple situé dans un zone en déroute économique. De plus, un emprunt vous engage et doit être remboursé. Les propriétaires bailleurs Airbnb qui ont vécu la crise du coronavirus de plein fouet peuvent en témoigner. Acculés par les traites certains ont du revendre leur bien.

L’effet de levier est très puissant, mais il est nécessaire d’être raisonnable.

Il est donc essentiel d’adapter l’effet de levier à votre situation.

Si par exemple, vous avez fait le choix d’être principalement investi en fonds euros, vous n’aurez bien sûr pas le même intérêt à vous endetter, que si vous investissez sur des placements plus rémunérateurs comme la bourse ou l’immobilier.

S’endetter à 1% et placer son capital disponible sur du fonds euros à 1% n’est pas intéressant. Il pourra être moins risqué d’utiliser votre capital.

De même, si vous avez une somme d’argent à investir. Au lieu d’investir en fonds euros, vous pouvez choisir rembourser par anticipation le crédit de votre résidence principale. Pourquoi investir à 1% si vous pouvez rembourser un prêt à 1% ?

Il est donc essentiel de savoir ce que vous rapporte votre épargne, pour mesurer l’intérêt de l’effet de levier.

Maintenant que vous avez compris l’intérêt de s’endetter pour financer des investissements immobiliers rentables, nous allons aborder dans la prochaine vidéo la question de la recherche du financement. Je vous donnerai les 5 éléments essentiels à définir.

Pour lire la suite, c’est ici
Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur

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S’enrichir VRAIMENT avec la bourse avec le REFERENTIEL

Publié le mars 9, 2021 par Tanguy

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S’enrichir VRAIMENT avec la bourse.

Comment changer votre référentiel ?
Quelle a été la performance de la bourse depuis 70 ans, 60 ans,… 20 ans, 10 ans ?
Comment doubler son épargner tous les 7,2 ans ?
Ce facteur sous estimé qui peut diviser votre capital par 2 (mais pas le risque)
Comment L’investisseur avisé devient 10 fois plus riche que Monsieur Tout le Monde ?
3 solutions concrètes que vous pouvez utiliser pour investir de façon avisé.

Comment changer votre référentiel?

Avez-vous déjà découvert que quelque chose que vous croyez impossible était possible ?

Dimanche dernier, nous sommes partis en ballade à vélo sur une piste cyclable. Direction l’étang des sources, situé à Latresne. Une ballade de 30km aller-retour, avec nos 4 enfants âgés de 5, 8, 9 et 11 ans. Le petit dernier était sur notre vélo. Nous avions prévu de partir pour la journée avec pique-nique, gouter, gourdes,….

Nous étions à 11h30 à l’endroit du pique nique ! trop tôt pour déjeuner. Nous avons avancé beaucoup plus vite que prévu, roulant à plus de 15km/h. Nous avons donc continué jusqu’à Lignan-de-Bordeaux pour s’arrêter déjeuner.

Bilan des courses: nous avons fait 40km de vélo et étions de retour en début d’après-midi à la maison, alors que nous avions prévu de prendre le gouter dehors.

Cela fait surement sourire les amateurs de vélo mais tout cela était nouveau pour nous et nous avons été surpris par la facilité du parcours. Cela a complètement bouleversé mon référentiel, maintenant je sais que c’est possible et que nous pouvons envisager des ballades beaucoup plus longues, pourquoi pas 60km tant que c’est sur un terrain plat.
J’ai changé mon REFERENTIEL.

Et changer votre REFERENTIEL peut vous aider à investir !

Lorsque j’échange avec des lecteurs du blog ou des connaissances, sur la performance de la bourse qui a fait du 10% par an depuis 40 ans, j’entends parfois des commentaires comme « Je ne savais pas que cela était possible » ou encore « c’est trop beau pour être vrai ». Et pourtant, la bourse américaine a fait environ 10% par an, dividendes réinvestis, depuis 40 ans. En fait 11,47% très exactement. C’est un fait.

Le découvrir permet de changer son Référentiel, si par exemple on imagine qu’il n’est pas possible d’obtenir un rendement de plus de 3% par an.

Quelle a été la performance de la bouse depuis 70 ans, 60 ans,… 20 ans, 10 ans?

L’autre fait, c’est que la performance n’est pas linéaire. Elle varie chaque année avec des gros écarts (la volatilité), comme nous l’avons vu récemment avec le krach du coronavirus. D’ailleurs je vous remet le lien ma vidéo de mars 2020 pourquoi je disais que c’était un excellent moment pour investir.

Sur ce graphique, j’ai représenté la performance de la bourse américaine depuis 1951 jusqu’à 2021.

Depuis 1951, soit 70 ans, la performance a été de 11,09% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1961, soit 60 ans, la performance a été de 10,29% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1971, soit 50 ans, la performance a été de 10,76% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1981, soit 40 ans, la performance a été de 11,47% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1991, soit 30 ans, la performance a été de 10,69% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 2001, soit 20 ans, la performance a été de 7,34% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 2011, soit 10 ans, la performance a été de 13,53% par an, dividendes réinvestis.

Sur longue période, les écarts semblent donc se moyenner autour d’un rythme de 10-11% par an. C’est un fait.

Mais que veut dire 10% par an pour vous? Cela correspond au doublement de votre épargne tous les 7,2 ans

Comment doubler son épargne tous les 7,2 ans?

Concrètement, cela veut dire que votre argent double tous les 7 ans. Très exactement tous les 7,2 ans, c’est une augmentation exponentielle. Votre argent, après avoir doublé au bout de 7 ans, va encore redoubler au bout de 14 ans et ainsi de suite.

Appelé aussi règle des 72, si vous divisez le nombre 72 par le taux de rendement, le résultat vous indique le nombre d’années au bout duquel la valeur de votre argent double.

Donc si vous avez 30,000 € à investir et que vous investissez à 10% par an:

Au bout de 7,2 ans, vous aurez 60,000€ (x2)
Au bout de 14,4 ans, vous aurez 120,000€ (x4)
Au bout de 21,6 ans, vous aurez 240,000€ (x8)
Au bout de 28,8 ans, vous aurez 480,000€ (x16)
Au bout de 36 ans, vous aurez 960,000€ (x32)

C’est encore un fait. Une personne ayant investi un capital de départ de 30,000€ à 10% par an pendant 40 ans, aurait obtenu un capital de 1,357,778€

Devez vous pour autant foncer chez votre banquier pour ouvrir une assurance-vie ou ouvrir un compte bourse chez le premier broker venu ?NON !

C’est ce que vont faire beaucoup de gens et ils n’atteindront jamais ces résultats. Au mieux ils atteindront un peu moins de 600,000€, soit moins de la moitié.

Pourquoi les frais divisent votre capital par 2 ?

Imaginons que vous décidiez d’ouvrir une assurance-vie chez votre banquier et que vous décidiez d’investir uniquement en unités de comptes (actions) et d’éviter les fonds en euros. Imaginons toujours que la bourse ait délivré une performance de 10% an et que votre capital de départ soit de 30,000€. Quel serait votre capital d’arrivée ? Dans un monde idéal, il serait de 1,357,778€. Mais en réalité, vous devez payer quelques frais à la banque qui va se rémunérer pour le service offert. Elle va en général prélever 3% de frais d’entrée. La performance de son fonds sera de 8% par an net de frais (soit 2 points en dessous du marché).

Sur ce tableau, j’ai simulé la performance d’un investissement comparant l’assurance-vie traditionnelle, l’assurance-vie optimisée, le compte-titre et le Plan Epargne Actions par rapport à la performance pure de l’indice.

Au bout de 40 ans avec l’assurance-vie traditionnelle, vous aurez 587,007€ au lieu de 1,357,778€. Ce n’est pas une erreur de frappe.

La différence est u montant énorme de 770,770€. Ce montant, vous ne le verrez pas, c’est votre banque, qui l’empochera en partie. L’autre partie, correspondra à de l’argent qui n’a pas fructifié. En effet, les frais de votre banque ne peuvent, par définition, être investis par vous.

Hors il est possible de récupérer une grande partie de cet argent.

Mais avant, prenez conscience que je vous ai donné une vision optimiste et que dans la réalité, les investisseurs en bourse font souvent beaucoup moins bien. Une étude américaine dite DALBAR a analysé la performance réelle d’investisseurs individuels, nette de frais de gestion. Cette étude DALBAR a montré que les investisseurs avaient eu en moyenne une performance inférieure à 3% sur 20 ans!

A 3% par an, vous n’auriez obtenu que 97,861€ de votre placement initial de 30,000€ sur 40 ans.

Certains feront un peu mieux en prenant un mandat de gestion mais nous avons vu que ces mandats ne rivalisent pas avec le marché.

Comment L’investisseur avisé devient 10 fois plus riche que Monsieur Tout le Monde ?

Je disais qu’il était possible de récupérer une grande partie des frais. C’est vrai. Il est possible d’investir avec des frais de gestion inférieur à 0.15% par an et des frais d’entrée inférieurs à 0.10% par an.

Sur ce tableau comparatif de l’assurance-vie traditionnelle, l’assurance-vie optimisée, le compte-titre et le Plan Epargne Actions par rapport à la performance pure de l’indice, vous voyez qu’avec cette optimisation, vous auriez obtenu 1,067,294 avec l’assurance vie optimisée, ou encore 1,277,371€ avec le PEA.

Toujours pour un placement initial de 30,000€ sur 40 ans, réduisant ainsi drastiquement l’écart de performance.

Pour résumer, nous voyons sur ce graphique les résultats possibles pour un épargnant doté d’un capital de 30,000€, investi sur 40 ans :

Dans la grande majorité des cas, le capital d’arrivée est de moins de 100,000€. A cause du manque de connaissances et des biais psychologiques. Bref, Monsieur Tout le Monde.
Avec de la discipline, entre 500,000€ et 600,000€. C’est déjà beaucoup mieux. Mais le poids masqué des frais empêche d’aller plus loin. Monsieur Bon Père de Famille, qui fait confiance à sa banque ou son conseiller en gestion de patrimoine, sans regarder en détail les frais ou la performance.
Avec méthode, entre 1,200,000 € et 1,300,000€. C’est 10 fois plus que l’investisseur lambda et 2 fois mieux que l’investisseur discipliné. Monsieur Avisé, qui sait optimiser.

Tout ceci est bien-sûr proportionnel.

Si vous avez aujourd’hui 300,000€, le fait d’investir avec méthode et discipline va donc vous permettre de gagner des millions d’euros. Si je ne m’étais pas formé, je ferais probablement les erreurs de Monsieur Tout Le Monde avec un faible rendement. La différence, c’est la connaissance et le fait d’agir.

Comment investir de façon avisé?

Vous pouvez faire la même chose et tendre vers l’investissement qui vous rapporte 10 fois plus que celui de Monsieur Tout Le Monde ! Ne vous contentez pas de ce que vous propose votre banque. N’ayez pas trop confiance en vous si vous êtes novice, investir nécessite de savoir ce que l’on fait

Se former
- Vous ne savez pas comment faire? Voici le un plan d’action tout simple que je partage depuis des années sur ce blog.
- Ou encore la série gratuite de 4 vidéos qui donne les clés, pas à pas, pour investir.
Vous n’avez pas le temps ou l’envie de le faire vous même ? Je vous explique ici comment déléguer efficacement avec l’assurance-vie NALO.
Etre accompagné
- Chaque année, je forme de parfaits débutants qui ont mis en place cette méthode qui va leur permettre de gagner des centaines de milliers d’euros. Certains se lancent au bout d’une semaine seulement.
- Je vous explique tout avec pédagogie et je suis disponible pour répondre à toutes vos questions et vous donner mes conseils.
- Il est possible d’appliquer la même optimisation avec votre plan d’épargne retraite en choisissant le bon intermédiaire et les bons supports. Je vous explique tout dans cette vidéo.

Vous aussi vous pouvez le faire, contactez moi sur ma page Facebook pour en parler et dites moi dans les commentaires ce qui vous empêche d’obtenir ce rendement pour votre épargne ?

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Projet immobilier, Partie II : Acheter et négocier le bien

Publié le mars 3, 2021 par Tanguy

Je vous retrouve pour cette 2ème partie de mon achat immobilier d’un T4 à Bordeaux, autofinancé.

Après la partie I consacrée à la définition de la stratégie, nous allons aborder une étape cruciale : la négociation et l’achat du bien.

Retrouvez toutes les parties de la série :

Pourquoi négocier le bien ?

Négocier est une étape souvent indispensable pour faire un bon investissement immobilier. Dans la vie, je négocie parfois ce que j’achète bien que ce n’est pas mon naturel. Mais je m’oblige à négocier tous les montants importants: achat immobilier, salaire. Je vais très rarement négocier de petites choses, mais j’ai toujours été satisfait de négocier des sommes plus importantes. Car en quelques minutes, vous pouvez gagner quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros.

J’ai ainsi toujours négocié mes salaires d’embauche, gagnant ainsi des milliers, puis dizaines de milliers d’euros en quelques minutes, certainement mes meilleurs investissements. Et j’ai été récompensé avec cet achat immobilier.

Le T4 que je viens d’acheter à Bordeaux était annoncé à 185,000€ FAI. J’ai en effet pu négocier une baisse de prix de près de 20% à 149,000€. Soit 36,000€ d’économies réalisées par quelques coups de fils et d’échange d’email. L’agent immobilier était surpris que le prix puisse descendre autant, mais il n’était pas contre pour autant. J’y reviendrais dans la suite de cet article.

Reconnaitre un bon et un mauvais vendeur

Pourtant tous les biens ne se prêtent pas à une telle négociation. Un bien en parfait état et sans défaut sera plus difficile à négocier qu’un bien en mauvais état et avec beaucoup de travaux.

Le plus important sera de trouver le bon vendeur. C’est à dire le vendeur motivé pour vendre rapidement, car à l’inverse, il sera vain de négocier avec certains vendeurs. Dans ma recherche, j’avais trouvé un T1 transformable en T2 déjà meublé et rénové par l’ancien propriétaire. Mais celui-ci souhaitait vendre seulement 2 ans après avoir acheté ce bien, suite à une mutation professionnelle. Il souhaitait donc vendre mais j’ai vite compris que le prix ne baisserait pas. En effet, il avait acheté le bien un peu cher, n’avait quasiment pas remboursé son crédit et ne pouvait donc pas se permettre de vendre à perte. Je ne sais pas s’il a vendu, mais je suis passé à autre chose.

A l’inverse le bon vendeur est pressé de vendre. Le T4 que j’ai acheté était vendu par 2 sœurs qui détenaient ce bien en indivision de leur maman qui y habitait et venait de décéder. Elles souhaitaient vendre rapidement, n’ayant aucune envie de s’embêter avec ce bien. La mission de l’agence était claire, trouver rapidement un acheteur solvable.

Comprendre le rôle de l’agent immobilier

On entend souvent dire qu’il est préférable d’acheter en direct, sans passer par un agent immobilier. Contre-intuitivement et malgré les frais d’agence, passer par un agent permet d’accéder à de bons vendeurs, pressés de vendre et prêts à négocier. Le but de l’agent immobilier est en effet, avant tout, de conclure la vente. Il est donc un allié et peut, dans certains cas, aider à la négociation. J’ai ainsi appris pour l’achat du T4 quelle était la situation des vendeuses et qu’il n’y avait pas eu d’offres sérieuses.

Mon exemple de négociation

Pour être concret, je vous partage les échanges avec l’agent qui ont abouti à la baisse du prix de 185,000€ à 149,000€ FAI.

Etape 1: Après la visite du bien avec l’agent, je lui ai fait part de mon intérêt et de mon souhait de négocier :

Bonjour Madame,

Le bien m’intéresse et j’ai contacté une agence spécialisée en collocation pour étudier la faisabilité. Néanmoins, les attentes des 2 vendeuses me semblent élevées, MeilleursAgents estimant le bien à 150,000€ alors qu’il y a de nombreux travaux. Tenez moi au courant si elles sont disposées à baisser leur prix.

J’ai reçu la réponse suivante :

Monsieur Caradec,

Oui, je pense que à 159.000€ (au lieu de 185 000) il est possible d’avoir ce bien. Il ne faut pas oublier qu’il est en dernier étage et qu’il possède garage, place de parking et une cave (les huisseries ne sont pas à changer).

Etape 2: les vendeuses sont donc ok pour négocier. A présent, il faut montrer que mon projet est sérieux. Si elles veulent vendre, elles vont en effet regarder de près la motivation et le profil de l’acheteur, tout en donnant des arguments concrets pour la négociation. Dans ce cas présent, l’état du bien, car il est dans son jus des années 60 et il faut tout refaire.

Bonsoir Madame ,
Bonne nouvelle, l’agence de colocation m’a confirmé le potentiel de l’appartement pour une colocation.
Par contre leur budget de rénovation + ameublement est a 55K€ alors que j’espérais plutôt 45K€.
Je suis donc toujours intéressé, surtout si les vendeuses sont pressées.
J’ai envoyé la simulation du projet à ma banque, qui avait déjà pré-validé mon enveloppe.
Tenez moi au courant.

J’hésite avec un appartement similaire mais un peu plus grand (80m2) pour faire 4 chambres et 2 salles de bain si vous en rentrez, pour augmenter un peu la rentabilité.

Réponse de l’agent :

Bonjour Monsieur Caradec

Merci de votre retour, nous pourrions tester 150 000€. Qu’en pensez-vous ?

Etape 3 : 150,000€ me convient tout à fait pour que le bien s’auto-finance. Mais il faut toujours essayer d’aller plus loin :

Bonsoir Madame ,
Compte tenu que l’appartement est à rénover entièrement : électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, sol et peintures, le budget prévisionnel de travaux est de 55,000€.
Je pensais donc faire une offre à 135,000€. Cela ferait un budget total de 180,000€ auquel je dois rajouter les frais d’agence et de notaire soit un total d’environ 200,000€.
Cela me permet d’atteindre une rentabilité de 7,4% brute en collocation sur la base de 3 chambres louées à 450€/mois pendant 11 mois par an.
Cette rentabilité permettrait d’être à l’équilibre, ce qui est mon objectif pour cette opération.
Je comprendrais que cette offre puisse sembler trop basse. Mais si elle était acceptée, je peux vous dire que l’argent serait rapidement dans la poche des propriétaires, car mon dossier a été accepté par ma banque.
Je vous laisse en parler avec les propriétaires pour avoir leur retour.

Le retour de l’agence: après un échange téléphonique l’agence m’explique que l’offre a 135,000€ ne passe pas et me rappelle 2 jours après pour me proposer un accord à 149,000€. Je confirme donc immédiatement à l’agence qui me confirme par écrit la réservation du bien, afin d’éviter de perdre le bien face aux nouveaux acheteurs qui vont visiter le bien. Je sais qu’à ce niveau de prix, une offre concurrente supérieure est très probable.

Bonjour Monsieur Caradec,
Je vous confirme la bonne nouvelle, soit l’acceptation de l’offre à 149 000 € FAI.

Dans la prochaine vidéo, je vous parlerai de la recherche du financement. Car le but est bien de faire travailler l’argent des banques. La négociation joue également un rôle, mais d’une manière plus subtile. L’objectif ne sera pas forcément de choisir l’offre la moins chère.

Pour lire la suite, c’est ici
Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

Sommes nous dans une bulle ? Le point de vue de Ray Dalio sur le sujet. Selon lui, certains segments de marchés sont en bulle, mais le marché dans son ensemble ne l’ait pas. Je rejoins cette analyse et finalement je constate qu’une nouvelle fois, la hausse alimente la hausse. Je ne serais pas surpris que de plus en plus de gens investissent en bourse, ce qui poussera à la hausse les valorisations
Bulle ou bulles ? Un papier sur les valorisations extrêmes actuelles, bien détaillé, que je vous encourage a lire. Dans la lignée du récent post de Ray Dalio.

J attends la lettre annuelle de Warren Buffet qui sort aujourd’hui.

En tout état de cause, après avoir bien profité de nos achats en mars 2020, il est imperatif d etre bien diversifié et préparé mentalement a un krack.
La lettre 2020 de Warren Buffett est disponible: assez positive au finale. Pour s enrichir, il faut détenir des actifs (actions, immobilier, fermes) et laisser le temps agir en restant patient

PORTEFEUILLE – Février 2021

Le portefeuille est toujours investi (27%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 924 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
Les actions sont à présent le poste le plus important et on atteint pour la première fois la barre symbolique des 50%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
- Le PEA progresse de 3,9% ce mois-ci soit une progression de 406% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
- La hausse spectaculaire du mois s’explique par la bonne tenue des marchés et le bond d’EasyJet qui connait une forte hausse de ses réservations
- Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements et qui dépasse pour la première fois les +400% de performance !
- J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct

Le cash disponible est 3%, en baisse car j’ai apporté 7,000€ pour la promesse de vente. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon apport sur ce projet immobilier à hauteur de 19,000€ au total.
Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Projet immobilier, partie I : Définir sa stratégie

Publié le février 1, 2021 par Tanguy

Répondre

Fin 2020, je me suis décidé à démarrer un nouveau projet d’investissement d’immobilier avec plusieurs objectifs:

Créer un revenu supplémentaire à la fin de la période de remboursement, qui correspondra environ à l’âge de la retraite
Développer le patrimoine par auto-financement en utilisant l’argent de la banque et du locataire
Limiter le temps passé en déléguant les travaux et la gestion et en se concentrant sur les étapes clés de négociation du bien, du crédit, de l’assurance et des prestataires.

C’est un projet que j’ai longtemps laissé dans ma NOT to do list pour éviter de me disperser et rester concentré sur mes objectifs de vie principaux.

Mais l’envie m’a finalement rattrapé d’autant que le reste du patrimoine ne demande pas d’efforts de gestion.

Surtout, j’ai une capacité d’endettement non utilisée mais qui diminuera fortement si j’arrête mon activité salariée.

Je vais donc vous partager avec vous cet investissement dans une série successives d’articles.

Partie 1. Définir sa stratégie, chercher le bien et simuler la rentabilité

Partie 2. Acheter et négocier le bien

Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)

Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur

Partie 5. Négocier son crédit et établir une bonne relation avec sa banque

Partie 6. Organiser les travaux

Partie 7. Mettre en location

Partie 8. Choisir le bon régime fiscal

J’espère que cette série vous aidera à vous lancer !

Commençons donc par la première étape, la définition de la stratégie.

Partie I: Définir sa stratégie

Il existe de multiples stratégies immobilières et votre première étape sera de définir la votre.

Reconnaissons le vaste choix des possibles et le nombre de questions à répondre pour définir son projet :

Location nue ou meublée ou touristique?
Location ou Collocation?
Ville ou campagne?
Maison ou appartement ou immeuble?
Studio ou T2 ou T3 ou T4?
France ou Etranger ?
Faire soi même ou déléguer?

Si vous êtes débutant, la première chose à faire est de vous former sur le sujet. Pas besoin de dépenser des centaines ou milliers d’euros en formation. quelques livres bien choisis suffiront. De nombreuses ressources gratuites existent mais c’est pour moi plus un complément sur des questions précises. Il vous faut un cadre structuré et synthétique pour commencer.

Personnellement j’ai lu et je recommande ces 2 livres
L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne

Comment INVESTIR en IMMOBILIER LOCATIF de Daniel Vu

Avec ces 2 livres vous en saurez que beaucoup d’investisseurs se lancent, avec des notions limitées voire inexactes, et peuvent donc faire des erreurs coûteuses.

Vous aurez ainsi les besoins pour comprendre ce qui est le plus intéressant en terme de stratégie et de bonnes pratiques.

J’ai ainsi retenu que dans mon cas, je devais combiner un rendement locatif brut de 8% avec un régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour que mon bien s’autofinance.

J’ai compris aussi qu’une bonne pratique était de commencer par un petit investissement pour se faire la main.

Avec ces éléments, ma stratégie était donc de trouver un T1 bis ou T2 d’environ 30 à 40 m2, sur Bordeaux (ou j’habite) pour faire de la location meublé, à destination d’actifs célibataires ou couple sans enfants.

Passer à l’action

Il est crucial de dépasser l’étape précédente et de se confronter à la réalité du terrain.

Pour rendre votre recherche efficace, il est utile de configurer des alertes sur les sites phares comme leboncoin ou seloger.

Et ensuite de décrocher son téléphone et de visiter des biens qui correspondent à vos critères, même si leur prix vous parait trop élevé. Nous le verrons par la suite, il existe un écart entre le prix de mise en vente et le prix. Dans mon cas, je vous expliquerais comment ce prix est passé de 185,000€ à 149,000€ FAI soit presque 20% de baisse.

Simuler le rendement de votre projet

Lorsque vous vous renseignez sur un bien et/ou que vous le visitez, il faudra récupérer les chiffres nécessaire à la simulation de rendement. Notamment les charges, la taxe foncière, le loyer (réaliste) attendu.

Vous pourrez alors entrer ces informations dans un simulateur.

Personnellement, j’ai utilisé Rendement Locatif. Ce service très complet vous donnera en version gratuite une estimation du rendement. La valeur est cependant surtout dans sa version payante avec une simulation tenant compte du régime fiscale et vous indiquant quel est le meilleur régime fiscal.

Voici le type de rapport que j’ai pu éditer.

C’est également un outil utile pour votre dossier bancaire et convaincre la banque du sérieux de votre projet.

Affiner votre stratégie

En visitant les biens et en simulant la rentabilité, je me suis rapidement rendu compte que le rendement des T2 n’était au mieux que de 4% brut sur Bordeaux. Certes, il était possible d’avoir des situations de décotes, comme l’achat de logement déjà loué. Toutefois, il faut savoir qu’en France, vous ne pourrez que difficilement demander à votre locataire de partir.

De fait, j’ai pu constater que certains propriétaires se retrouvent coincés avec un locataire en place depuis 10 ans, sans pouvoir augmenter le loyer au même rythme que le marché ni récupérer le bien. Au final, ils prennent la solution de vendre mais avec une forte décote car ce type de bien est moins recherché.

Par hasard, un agent immobilier qui m’avait rappelé au sujet d’un T2 et avec qui je discutais des faibles rendements, m’a proposé de visiter un T4 qui serait adapté pour de la collocation et dont le rendement était de 8%.

L’inconvénient que je trouvais à la colocation, c’est la gestion locative chronophage. J’ai donc cherché des solutions pour déléguer, dont je vous parlerais dans le prochain article ainsi que des détails de ce bien pour lequel je viens de signer la promesse de vente.

Pour lire la suite de la série, c’est ici
Partie 2. Acheter et négocier le bien

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

Une étude Allianz Global Investors concernant les marchés US

PORTEFEUILLE – Janvier 2021

Le portefeuille est toujours investi (27%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 822 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
Les actions sont à présent le poste le plus important (48%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
- Le PEA progresse de 0,8% ce été soit une progression de 387% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
- Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements
- J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct

Le cash disponible est 4%. Je prévois de l’utiliser pour financer un apport sur mon prochain projet immobilier, ce qui devrait, si tout va bien, le rémunérer au-dessus de 10% grace à l’effet de levier de la dette.
Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Investir, quel montant minimum ?

Publié le janvier 20, 2021 par Tanguy

Répondre

Comment commencer à investir ? et quel est le montant minimum pour commencer?

Je reçois régulièrement ce type de questions et il était temps de faire une réponse pour vous éclairer si vous vous posez également ces questions que j’aborde en détail dans la formation Bourse.

Je vous explique tout dans cet article.

Nous verrons qu’il est tout à fait possible de commencer à investir maintenant, même avec de petites sommes et de pouvoir générer un excellent rendement. Bien-sûr, le rendement sera fonction de votre investissement. Il sera plus rapide de gagner vos premier 1,000€ en investissant 10,000€ que si vous n’investissez 1,000€. Mais il sera plus rapide de gagner 1,000€ si vous investissez maintenant que l’année prochaine.

Quel montant minimum pour commencer?

Je recommande en général de commencer avec un minimum 1,000€. Bien-sûr, selon vos moyens et vos objectifs, il sera souhaitable d’investir plus. Mais voyons plutôt comment nous déterminons ce minimum.

Ces montants ne sont pas compatibles avec un investissement immobilier en physique, mais sont suffisants pour investir en bourse.

Comment être diversifié sur plusieurs entreprises avec seulement 1,000€ ?

Le secret ici, c’est de ne pas acheter un portefeuille d’actions en direct. Si vous voulez acheter les sociétés du CAC 40, vous auriez besoin d’un montant bien plus élevé. La bonne méthode, c’est d’acheter un ETF, c’est à dire un panier d’actions.

Ainsi, en achetant un ETF CAC 40, vous devenez actionnaire des 40 plus grandes sociétés françaises, avec seulement 1 seule transaction.

Par exemple, vous pouvez acheter l’ETF CAC 40 d’Amundi.

Il cote environ 85€. Donc pour 85€, vous devez actionnaire d’un panier d’actions contenant 11% de LVMH, 7% de TOTAL, 7% de SANOFI…. et ainsi de suite comme détaillé dans le tableau ci-dessous :

PRINCIPALES LIGNES INDICE (EN % D’ACTIF)
Nom du fonds	AMUNDI INDEX SOLUTIONS
Code ISIN	LU1681046931
Code Mnémonique	C40
Devise de référence	EUR
Indice de référence	100% CAC 40
Type de réplication	Physique
Date de mise à jour	31/12/2020

Comment être diversifié sur plusieurs entreprises et pays ?

Encore mieux, vous pouvez utiliser la même méthode et choisir d’investir non pas sur le CAC 40, mais sur l’indice MSCI World.
Votre argent sera alors investi sur plus de 1500 entreprises dans plus de 20 pays du monde, principalement aux USA, en Europe et au Japon. C’est actuellement un excellent support, plus avantageux que le seul CAC 40.
D’autant que la part de l’ETF World de Lyxor est de seulement 20€.
Vous pouvez donc démarrer avec un petit capital, théoriquement seulement 20€ et idéalement au moins 1000€ pour acheter une cinquantaine de parts.

Quelle a été la performance?

Sur les vingt dernières années, l’indice World a délivré en moyenne une performance de 5%. Il y a de grandes variations à court terme, en particulier en 2020 avec un krach de 30% suivi d’un fort rebond. Sur le long terme, les actions restent sans conteste l’un des placements le plus performants.

Quels sont les frais à payer ?

Les frais sont de 2 types:
– les frais de gestions annuels payés à l’émetteur du tracker, comme Lyxor ou Amundi.
– les frais d’achats / ventes payés au courtier bourse (ou votre banque) pour l’achat de l’ETF.

Les frais de gestions annuels:

Les frais de gestions annuels sont très faibles sur ce type de produit. Lyxor facture 0.45% de frais de gestion annuels sur son ETF World sans montant minimum. Concrètement, votre performance nette sera égale à la performance de l’indice moins les frais. Si votre investissement a fait du 5%, votre performance nette sera donc de 4.55% (5% moins 0.45% de frais).
Il est possible d’optimiser en choisissant l’ETF World d’Amundi.

Il réplique le même indice avec des frais inférieurs de seulement 0.38%. Par contre il côte autour de 340€, vous devrez donc avoir au moins ce montant à investir.

Les frais d’achats / ventes

Les frais d’achats / ventes payés au courtier bourse (ou votre banque) pour l’achat de trackers sont très variables. Il faut donc veiller au bon choix de l’intermédiaire. La meilleure solution est d’ouvrir un compte chez un courtier en ligne comme Fortuneo ou Bourse Direct.
Bourse Direct propose une tarification très abordable avec des frais de 0.95€ pour un achat compris entre 200€ et 500€.
Vous pouvez donc achetez quelques dizaines de part de Lyxor World.
Si vous avez entre 500€ et 1000€ à investir, les frais ne sont que de 1.99€. Vous pouvez donc acquérir 2 parts d’Amundi World (code CW8) qui cote autour de 340€.

L’enveloppe fiscale

Tout dépend de votre situation mais en général, le Plan Epargne Action est un excellent choix, plus avantageux que le Compte Titre pour la fiscalité et moins onéreux que l’Assurance-vie qui nécessite de rémunérer en plus l’assureur.
Les 2 ETFs cités ci-dessus y sont éligibles, ce n’est pas le cas de tous les ETFS.

Plan d’actions

Ouvrir un Plan Epargne Actions chez Bourse Direct ou Fortuneo (si le parrainage vous intéresse, me contacter ici) :

Déposer sur votre compte Bourse un montant compris minimum ou égal à 200€ (idéalement 1000€).
Acheter des parts du Lyxor World ou du Amundi World.

Conclusion

Il est donc possible d’investir en bourse avec un tout petit capital. C’est même excellent, car vous bénéficiez de 3 avantages sur ceux qui procrastinent.

Avantage 1: Commencer tôt permet de bénéficier de l’avantage fiscal du PEA. La fiscalité dépend en effet de l’âge du plan. Au bout de 5 ans, les plus-values sont exonérées de l’impôt sur le revenu et uniquement soumises au prélèvement sociaux de 17.2%.

Avantage 2: Le temps est votre allié et vos dividendes feront des petits.
Vous bénéficiez de la magie des intérêts composés.

Avantage 3: Avoir de l’argent investi qui travaille pour vous répondra à plusieurs besoin. Celui de la sécurité car vous commencez à vous constituez un pécule pour vos projets à long terme (>5 ans) comme la retraite par exemple. Et celui de la satisfaction d’avoir trouvé une façon efficace de faire travailler votre argent.

Vous avez des questions? vous hésitez à vous lancer? Dites le moi dans les commentaires.

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Bilan 2020: leçons d’une année hors norme !

Publié le janvier 6, 2021 par Tanguy

Répondre

Je vous souhaite une très belle année 2021 pleine de prospérité, de bonheur et de santé.

C’est devenu un rituel sur ce blog de faire le bilan de l’année écoulée. Loin d’être un long fleuve tranquille, cette année aura largement perturbée l’humanité certainement pour le pire, mais peut-être aussi pour le meilleur.

Une fois de plus, l’histoire aura été cruelle car d’un côté certains ce sont enrichis, tandis que d’autres se sont appauvris, souvent les plus faibles.

Si vous lisez ces lignes, je pense que vous êtes plutôt dans la catégorie de ceux qui se sont enrichis. Alors pensez à donner car nous devons collectivement maintenir la cohésion de notre société, chacun selon ses moyens.

Dans cet article je vais développer 3 thèmes:
1. La chronologie de cette année hors norme et comment j’ai géré la situation pour mes élèves et moi.
2. Les 5 leçons que j’en tire et qui peuvent vous servir à mieux traverser ces difficultés.
3. Le bilan 2020 de mon patrimoine, poste par poste.

1. Chronologie d’une année hors norme, ou comment mener sa barque dans la tempête ?

Cette année avait démarré comme toutes les autres en Europe, mais déja le virus avait commencé à se développer en Chine. Honnêtement, je n’y avais pas fait plus attention que cela, pensant qu’il s’agissait d’un cas similaire au SRAS, qui n’était pas devenu une pandémie.

En Février, je suis en vacances à la montagne lorsque la pandémie se met en place et que la planète commence à s’affoler.

Je ne sais pas encore que c’est le début d’un krach historique dont le plus bas interviendra le 23 mars 2020 après une chute de 30% en 1 mois seulement!

C’est alors que je décide de commencer à profiter des soldes. Je me rappelle un engagement que je m’étais fait: si un krach se produit, il faut que je renforce mes positions en actions, même si cela fait peur.
Après tout je ne fais qu’appliquer mes propres conseils pour gérer les krachs boursiers

Je commence donc à renforcer les positions sur mon PEA, pensant alors que la baisse serait passagère, comme en décembre 2018

Puis la baisse s’est accélérée. Alors que Warren Buffet ne rassurait personne en vendant toutes ses actions de compagnies aériennes, il était temps de relire Peter Lynch, qui avait traversé le krach de 1987. Un krach assez proche finalement, par son intensité. Et de le partager avec les membres de la formation PEA.

Le renforcement a atteint sa limite le 18 mars lorsque j’ai atteint le plafond de versement de mon PEA Fortuneo. L’occasion de mettre la gomme sur le PEA Bourse Direct de mon épouse.

Et d’acheter joyeusement au son du canon. Pour cela, n’ayant plus de liquidités, je prends la décision de vendre tout mon or pour acheter plus d’actions. Nous sommes le 19 mars, 4 jours avant le point bas.

Le 26 mars, alors que le point bas a déja été atteint, c’est un déferlement de pessimisme. Un véritable signal d’achat pour celui qui se rappelle la psychologie des investisseurs, un des tous premiers articles de ce blog.
Toute la liste des articles du blog est accessible ici

Je continue donc mes emplettes sur le PEA Bourse Direct, bénéficiant d’un cours du tracker Amundi World CW8 de seulement 250€ contre 330€ au début de la crise. Niveau qu’il retrouvera finalement fin 2020.

Voila ce qui aura permis de dégager une très belle performance sur ce PEA Bourse Direct avec une plus value de 18% sur 9 mois, soit 24% sur l’année alors que l’indice MSCI World aura été tout juste positif sur 2020.

Au-delà de la performance, et d’autres décisions que j’ai prises, comme la vente de 2 maisons aux USA, suite à ce krach, voici 5 leçons utiles que je retiens de cette année

2. Les 5 leçons utiles à appliquer en cas de turbulence

Leçon n°1: Voir le verre à moitié plein

La raison de mon optimisme est en partie lié à un biais personnel. Après avoir atteint l’indépendance financière en 2018 pour mes 40 ans, l’augmentation à deux chiffres de mon patrimoine en 2019 s’est réédité cette année.
En 2019, la bourse avait signé un millésime exceptionnel avec +30% aux USA et +20% en Europe.
En 2020, la bourse a subit un krach de 30% en mars avant de rebondir sur de nouveaux plus hauts en fin d’année. Mais avec une volatilité exceptionnelle qui permettait de faire d’excellentes affaires comme je le conseillais en mars 2020.

Toutefois, je pense que cette crise aura des effets positifs comme le développement du télé-travail qui permet, pour certaines catégories de la population, d’améliorer la qualité de vie.

Bien sur, il est plus facile d’être serein lorsque l’on ne dépend pas de ses revenus du travail. Beaucoup de personnes se sont retrouvées au chômage pendant cette crise.

Il est également nécessaire d’éduquer financièrement ses enfants, qui vivront probablement dans un monde ou il vaudra mieux ne pas dépendre que de ses revenus du travail. Plusieurs solutions existent pour faire mieux que le traditionnel livret A ou livret jeune.

Leçon n°2: Rester flexible

En janvier, j’écrivais qu’un de mes objectifs était de faire le plein de voyages en 2020 avec un voyage prévu en Palestine. Bien sur le voyage n’a pas eu lieu et nous avons réduit à la baisse nos objectifs.

Cela ne nous a pas empêché de passer sans doute l’une de nos meilleures période de vacances. Nous avons découvert les Pyrénées Catalanes en randonnée avec des ânes et toute la famille était ravie

Flexible, c’est aussi saisir les opportunités même s’il faut pour cela changer d’avis. Par exemple, j’ai toujours considéré que la plupart des produits de défiscalisation étaient des produits à pigeon. Pourtant la récente évolution du marché a permis de faire apparaitre de bonnes opportunités de défiscaliser tout en préparant sa retraite. J’ai ainsi ouvert mon premier plan épargne retraite. Attention, beaucoup de PER restent médiocres mais clairement certains sortent du lot et peuvent mériter, selon votre situation, d’accueillir vos précieux euros

Leçon n°3: Aider les autres
En raison du confinement, un de nos amis s’est retrouvé sans main-d’oeuvre pour construire sa maison. En effet, il faisait appel à des volontaires intéressés par la construction de maison en paille. Et ces volontaires se sont retrouvés empêchés de rejoindre le chantier.
Nous avons pu l’aider à monter son toit. Il faut dire que les enfants ont mis la main à la pate et qu’à plusieurs, on peut faire une chaine et monter ainsi plus vite plusieurs palettes de tuiles !

Leçon n°4: Tirer les leçons du passé
Cette année aura rappelé l’importance de l’expérience pour réussir en bourse. Cette année, j’ai bénéficié de l’effet « Retour vers le futur »

Au début de la crise du COVID, je n’avais aucunement anticipé la violence de cette crise. Il faut dire que même mes mentors ont été surpris. Comme Warren Buffett qui a liquidé tous ses investissements dans les compagnies aériennes. Bon, clairement, ma ligne Easyjet n’était pas belle à voir…

Mais lorsqu’un krach arrive, ce qui m’aide le plus, c’est de me replonger dans l’histoire boursière. Et le krach le plus ressemblant, c’était celui de 1987. Je suis donc allé relire mon classique de cette période: Peter Lynch. Son expérience d’il y a plus de 40 ans a été décisive !

Leçon n°5: Garder le cap

Il n’est pas forcément intuitif de garder le cap dans la tempête tant nos habitudes peuvent être chamboulées. C’est plus facile lorsque tout va bien et qu’il fait beau, comme à l’ile de Ré cet été !

Pourtant il m’a été utile de me rappeler quels étaient mes principaux objectifs fixés en début d’année.

Passer du temps en famille: voir mes enfants grandir est essentiel pour moi. Créer une relation forte avec eux est très important pour moi. Cela passe par souvent par le jeu et cette année m’aura permis d’être plus à la maison car la plus grande partie de mes déplacements professionnels ont été annulés. Avec mon épouse, nous en avons fait un constat très positif. Les enfants auront été plus équilibrés cette année, grâce à la présence de leur 2 parents à la maison. Tout en gardant en tête le besoin de passer du temps tous les 2, en randonnant près de Collioure. Un très beau moment malgré le couvre-feu en place.

Garder la forme: un petite habitude peut faire beaucoup. Pour moi, c’est 5 minutes de gym tous les matins. Avec 2 séries de 50 pompes et un gainage d’une minute vingt par jour, c’est au final plus de 30,000 pompes sur une année ! Un effort minime pour un bon résultat. J’ai du par contre renoncer à mon premier marathon, reporté en 2021. Mais j’ai continué à courir régulièrement, pour maintenir mon niveau. Sur un an, c’est tout de même 100 heures de course pour un peu plus de 1,100 km. Les petits ruisseaux font les grandes rivières

Faire grandir le blog: et en particulier la communauté des membres de la formation PEA. Cette année a confirmé tout l’intérêt d’offrir un coaching au plus près, car beaucoup étaient perdu en mars 2020, alors que je recommandais d’investir au son du canon, à l’inverse de bon nombre de spécialistes et de médias.

Augmenter mon patrimoine: par le travail, l’investissement et par l’épargne, cette année les 3 effets se sont combinés pour que mon patrimoine augmente de 15%. En valeur absolue, son augmentation est supérieure à mes revenus salariés. Dit autrement, si je n’avais perçu aucun salaire, mon patrimoine aura quand même augmenté, après avoir payé toutes mes dépenses. Cela fait 3 années consécutives que j’ai la chance d’en profiter ! Et ce but a dépassé ma modeste ambition, il y a 10 ans, de ne plus dépendre uniquement de mon travail salarié.

A titre personnel j’ai donc la satisfaction d’avoir atteint plusieurs objectifs que je m’étais fixé.

Voyons à présent le bilan détaillé de mon portefeuille en 2020

3. Bilan 2020 de mon portefeuille, poste par poste

MON PORTEFEUILLE

Mon portefeuille s’en est bien sorti en 2020 grâce à une gestion active. En mars 2020, je décidais de solder mon or et de vendre 2 maisons aux USA pour profiter du krach boursier.
Il a ainsi pleinement profiter du rebond boursier en étant pleinement investi.

L’immobilier aux USA

Je détiens 3 maisons aux USA (en Alabama), achetés cash . Ma première maison, acheté 68,000$ en 2011 a été vendu cette année à 199,000 $ soit un prix multiplié par 3 en dollars en 8 ans, et par 3,6 en euro, l’euro dollar s’étant dévalorisé sur la période passant de 1,4 à 1,12.

Voici l’évolution de la valeur de cette maison sur 10 ans: la patience récompense l’investisseur !

La progression de l’immobilier aux USA s’est poursuivi cette année. Le COVID a en effet stimulé la valeur des maisons individuelles avec jardins qui se sont appréciés en moyenne de 10%.

Les actions

Après la performance exceptionnelle du portefeuille PEA en 2019 (+33%), je ne m’attendais pas à une grande performance en 2020.
Cette année le PEA Fortuneo aura pourtant augmenté de +5%. Car avec le krach de 30% en mars, j’ai pu massivement investir sur les plus bas pour doper la performance.
Il serait néfaste de tomber dans l’optimisme béat. Tout le monde peut constater que la psychologie en bourse devient de plus en plus acheteuse et que nous voyons des petites bulles se former sur certains types d’actions comme les véhicules électriques.
N’oublions que toute surperformance future sera génératrice d’une sous-performance par un retour logique à la moyenne selon laquelle la bourse fait du 7% par an net d’inflation.

Le cash

Le cash ne rapporte plus grand chose, je garde donc uniquement une poche nécessaire en cas de besoin, correspond à environ 2 mois de dépenses

L’or

J’écrivais l’année dernière que 2019 avait été un excellent cru pour l’or que je résumais dans cet article le mois dernier ‘Faut il investir dans l’or »

Je guettais donc une fenêtre pour m’alléger en 2020 et elle fut toute trouvée avec le krach de mars 2020. L’or a plutôt bien résisté à ce krach et fini cette année sur des plus hauts. Il n’est pas impossible que cette hausse continue tant la création monétaire aura été forte, alimentant les craintes des investisseurs.

L’obligataire

Enfin, j’ai testé une nouvelle classe d’actifs cette année: l’obligataire en placant à court terme une partie du produit de la vente de mes 2 maisons aux USA (voir détails plus bas dans le détail du portefeuille).
J’ai en effet un projet de travaux dans ma résidence principale et je veux pouvoir garder la possibilité de les financer cash. Si je devais faire un emprunt, je verrais alors comment ré-investir ces sommes.

FAITS MARQUANTS Décembre 2020

L’euro-dollar aura fortement monté cette année, passant de 1,12 à 1,22. Cela aura pénalisé mon patrimoine cette année après l’avoir longuement favorisé, depuis 2010.

PORTEFEUILLE

Le portefeuille est historiquement investi (25%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons. Sur Décembre le cash flow est de -273 USD, impacté par le paiement des taxes de fin d’année et frais de comptable. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America. Si vous voulez investir dans l’immobilier aux USA, c’est ici.
Les actions sont le poste le plus important (49%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
- Le PEA progresse de 2,2 % ce mois ci soit une progression de 383% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
- J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct
- J’ai collecté le dividende trimestriel du tracker Vanguard Europe

Le cash disponible est 4%. La moitié de ce cash a été investi sur un Plan Epargne Retraite afin d’investir à long terme sur des ETFs et de défiscaliser mes versements.
Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi dans un contrat de prêt immobilier aux USA.
L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

Un papier intéressant sur les villes a potentiel pour l’immo locatif
« Investissement locatif : ces villes moyennes particulièrement rentables autour des grandes métropoles – Capital.fr »

Un livre très utile pour comprendre les ficelles de l’immobilier locatif ! Ecrit par un investisseur jeune mais déja expérimenté. Le contenu est vraiment très exhaustif et est selon moi un vrai guide pour comprendre ET appliquer avec des fiches pratiques sur toutes les étapes de l’investissement. Je recommande chaudement. Après les USA, je suis moi-même en train de faire mon premier investissement locatif en France: à suivre !

Je viens de finir » Investir dans l’immobilier » de Guillaume Fonteneau. Si la première partie concerne les tendances futures, la seconde est plus intéressante selon moi en particulier la partie sur les montages SCI. Le tout restant finalement assez digeste. Le livre n’est pas sur Amazon, je vous met le lien directement vers le site.

PROCHAINES ÉTAPES

Mes lectures du mois vous ont peut-être mis la puce à l’oreille, je me lance cette année dans une nouvelle aventure immobilière: je suis en train d’acheter mon premier appartement à Bordeaux pour faire du locatif! Je vous tiendrais au courant, je dois prochainement signer la promesse de vente.
Cette année, j’espère que c’est la bonne pour mon premier marathon. Je suis inscrit à celui de Paris qui aura lieu en octobre 2021
Pour le reste, l’enjeu cette année sera de réussir à tout concilier. Le temps est une donnée rare et je devrais continuer à être discipliné pour l’allouer sur ce qui en vaut la peine. Bonne nouvelle, ce blog fait partie de mes priorités !

Bons investissements !

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Comment épargner pour ses enfants ?

Publié le décembre 4, 2020 par Tanguy

Vous êtes nombreux à vous demander comment investir pour vos enfants. Surtout pour des enfants en bas age et vous vous demandez quel est le bon support d’investissement. Avec 4 enfants, j’ai eu le temps de réfléchir à la question !

Mes enfants savent que leur papa aime bien investir son argent et me parlent naturellement d’argent. Mais je ne veux pas pour autant qu’ils croient qu’ils n’auront pas besoin de travailler. Lorsqu’ils me demandent si on est riches, je leur dit en rigolant que leurs parents sont riches mais que mes enfants ne le sont pas.

Pourtant, il est naturel de vouloir épargner pour eux et leur permettre de donner un coup de pouce dans leur vie. Je ne dépenserais pas des millions à la retraite, donc je prévois que mes enfants en profitent.

Pour autant, pas question d’investir à l’ancienne, en laissant dormir l’épargne de mes enfants sur des livrets A. Leur argent travaille dur car je veux aussi qu’ils comprennent qu’investir rapporte !

1. Epargner au nom de votre enfant ou à votre nom?

Prenez le temps de réfléchir un moment à quel nom vous allez investir. Il peut sembler pour certains naturels de le faire au nom de leur enfant. La plupart des établissements propose d’ailleurs de nombreux produits pour les mineurs: compte sur livret, assurance-vie et même le PER dont j’avais parlé ici.

Seuls quelques produits comme le PEA ne peuvent pas être ouverts pour un mineur.

Hors, le choix du titulaire n’est pas neutre. Ouvrir un compte au nom d’un enfant implique qu’il pourra disposer des sommes comme il l’entend à sa majorité.

Pour ma part, j’avais ouvert à leur naissance des assurances-vie avant de finir par les clôturer. Je ne souhaite pas que mes enfants puissent s’acheter une moto pour fêter leurs 18 ans. A 18 ans, je n’étais pas mature pour gérer mon argent et même si j’avais investi à 16 ans en bourse et fait +50% sur mon PEA en misant sur l’indice CAC 40, il s’agissait plus de la chance du débutant que d’une approche réfléchi.

A contrario, en gardant l’argent à votre nom, vous gardez la liberté de faire des donations à votre rythme et selon les besoins et projets de votre enfant.

Les 2 choix sont donc possibles, avec leurs avantages et leurs inconvénients.

2. Quels supports choisir?

Lorsque j’étais petit, mes parents m’avaient ouvert un livret bleu (équivalent du livret A) au Crédit Mutuel de Bretagne. Le rendement devait être autour de 4% et j’y épargnais mes étrennes, en découvrant que cet argent produisait des intérêts.

Mais cette façon de faire, naturelle, n’est clairement pas la plus intéressante.

Un livret, c’est de l’argent disponible et qui rapporte peu (voire rien).

A l’inverse, en épargnant pour un enfant, l’horizon est souvent de plusieurs années ce qui peut justifier de choisir des placements plus rémunérateurs comme les actions.

L’immobilier est également un support de choix, un très bon ami achète par exemple des studios pour ses enfants. Il faut toutefois se former un minimum sur le sujet pour faire les bons choix et ne pas voir le rendement dévoré par les frais et les impôts.

Les obligations et le fonds euros seront un excellent support proche de la date à laquelle l’argent sera utilisé par votre enfant, mais offrira un rendement médiocre. L’idéal est donc de panacher les actions et le fonds euros, en ajustant la proportion en fonction de l’échéance. L’assurance-vie Nalo propose cette option avantageuse de façon automatisée et économique.

3. L’assurance-vie

L’assurance-vie est une enveloppe très adaptée. Elle permet de panacher actions et fonds euros. Pour une gestion automatisée, le meilleur choix selon moi est Nalo.

Ce robot advisor propose d’ailleurs de créer une poche dédiée pour vos enfants, au sein de votre assurance-vie. Pas besoin d’en ouvrir 2.

Il est également possible de l’ouvrir au nom de votre enfant

Pour autant, l’assurance-vie a été initialement crée pour favoriser la transmission d’un patrimoine. Elle n’est donc pas forcément adapté a un jeune qui ne profitera pas des avantages de transmission. Et elle facturera des frais de gestion à la différence du compte-titre.

4. Le compte-titres

Le compte-titre est une enveloppe performante pour ceux qui veulent privilégier les supports actions. Pas de frais de gestion, un large choix d’ETF, la possibilité de l’ouvrir à son nom ou à celui d’un mineur, le compte-titre est plein d’avantage.

Son inconvénient peut-être la fiscalité sur les dividendes qu’il est aisé de gommer en choisissant un ETF capitalisant

Enfin, le compte-titre peut faire l’objet d’une donation avec un grand avantage: la purge des plus-value. Voyons en quoi le choix fiscal n’est pas neutre.

Cas 1. Si vous ouvrez un CTO au nom de votre enfant et qu’il vend au bout de 20 ans les titres, il supportera la fiscalité sur les plus-values.

Cas 2: Si vous ouvrez un CTO à votre nom, vous avez le droit de faire un don non fiscalisé à vos enfants (100,000 € tous les 15 ans). En donnant les titres, vous purgez la plus-value. Votre enfant ne paiera en cas de vente que la plus-value entre la valeur de la vente et la valeur de la donation (et non la valeur d’achat initial).

5. Out of the box: un compte rémunéré à 10%/an

Pour mes enfants, j’ai choisi une solution qui apporte l’avantage de la liquidité et du rendement. Mes enfants peuvent déposer tout ou partie de leurs sous sur la banque de la famille.

Concrètement, au lieu de déposer dans une vraie banque, ils me le confient et touchent en contrepartie un taux d’intérêt annuel à 10%.

Lorsqu’ils souhaitent effectuer un retrait, j’inscris dans leur compte l’opération.
Cela nécessite de tenir un fichier Excel avec les entrées et les sorties.

J’y vois un double avantage:

Je dispose de l’argent pour l’investir, dans le cadre que je considère le plus avantageux
C’est éducatif pour les enfants, il est plus stimulant de voire son argent rapporter 10% d’intérêt que 1%. Et d’ailleurs, mes enfants versent la quasi totalité de leur épargne sur cette banque et ne garde qu’une petite partie dans leur tirelire

Conclusion

Les choix pour épargner pour ses enfants sont multiples.

Il est sain de bien réfléchir si vous souhaitez que l’argent soit à leur nom ou au votre.

Ensuite, d’adapter les supports à l’horizon de placement. Si vous avez 15 ans devant vous, les actions devraient être plus rémunératrices que le fonds euros.

Enfin, la fiscalité est à étudier. La donation du compte-titre est intéressant, de même que l’assurance vie.

Et vous, quelle solution avez vous choisi pour vos enfants?

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

Une vidéo de Guillaume Piard (Nalo) sur BFMTV : Qu’est-ce que la finance comportementale ? – 29/10
Une famille aux petits oignons. Histoires des Jean-Quelque-Chose : Inhabituellement, je vous partage une lecture ni financière, ni économique, ni développement personnel.
Il s’agit d’un livre qui m’a fait beaucoup rire et qui raconte l’histoire des Jean quelque chose, une famille de 6 garçons dont le père est médecin militaire et l’épouse mère au foyer. C’est mon fils de 8 ans qui me l’a prêté et j’ai bien rigolé.
Placements : assurance vie ou PER pour préparer sa retraite? Un article honnête et plein de bon sens sur l’intérêt du PER vs l’Assurance-vie.
Un papier intéressant de Vanguard sur les stratégies de consommation d’un portefeuille bousier à la retraite.
Pour conserver le portefeuille, il est préférable de faire des prélèvements en pourcentage du capital (ex: 5%) plutot que des montants fixes. En cas de marché baissier, cela revient à diminuer ses retraits. En contrepartie, cela peut éviter l’extinction d’un capital en cas de marché baissier.

PORTEFEUILLE – Novembre 2020

Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons cette année. Sur ce mois, le cash flow est de 493USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
Les actions sont à présent le poste le plus important (47%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
- Le PEA progresse de 12.5% ce mois soit une progression de 372% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
- Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements.
- J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct

Le cash disponible est de 6%. La moitié de ce cash vient d’être investi sur un Plan Epargne Retraite afin d’investir à long terme sur des ETFs et de défiscaliser mes versements.
Les obligations représentent 22% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi dans un contrat de prêt immobilier aux USA.
L’or et l’argent représentent 0,2% de mon patrimoine. Je détenais l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com avant de vendre la quasi totalité en mars 2020 pour ré-investir en bourse pendant le krach du coronavirus

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Devez vous ouvrir un Plan Epargne Retraite ? Et pourquoi je l’ai fait.

Publié le novembre 13, 2020 par Tanguy

Le plan épargne retraite (PER) repose sur un principe simple: déduire ses impôts pour financer un complément de revenus pour la retraite.

Nouveauté de la loi PACTE de 2019, il remplace avantageusement le PERP qui avait un gros défaut: il était impossible de sortir en capital. C’est corrigé tout en gardant la possibilité de déduire les versements de son revenu imposable.

Mais la réalité est un peu plus compliquée (capital fiscalisé, sortie en rente ou capital,…) et il faut creuser un peu pour savoir si ce produit peut être intéressant pour vous. Avant de vous jetez sur l’aubaine fiscale et de bloquer votre argent jusqu’à votre retraite, prenez le temps de faire vos calculs. Car vous serez fiscalisés à la sortie ! Vous paierez plus d’impôts lorsque que vous récupérez votre argent d’un plan épargne retraite que d’un Plan Epargne Actions ou une Assurance-vie.

Enfin ce produit ne sera intéressant que si votre tranche marginale d’imposition est supérieure ou égale à 30%. Si vous êtes en dessous, ce produit ne sera pas intéressant, vous pouvez toujours lire cet article pour vous former ou passer à autre chose !

Pour savoir précisément, si ce produit est faire pour vous, quelques informations suffiront pour obtenir une réponse personnalisée (vive Excel !). Sur internet, on trouve souvent des conseils généraux sur le produit, mais rien ne vaut une simulation à l’euro près.

Personnellement, j’étais séduit par les déductions d’impôts, mais je n’arrivais à savoir précisément (à l’euro prêt) si ce placement était plus intéressant que le Plan Epargne Actions (PEA) ou l’assurance-vie.

Dans cet article, vous saurez précisément si cela vaut le coup pour vous. Je peux déjà vous dire que c’est un dispositif très adapté pour certains mais au contraire inadapté pour d’autres.

Déroulons ensemble la méthode: j’utiliserais mes hypothèses et il vous suffira de les remplacer par celles correspondant à votre situation.

Ce que vous devez savoir sur le PER

Un produit de défiscalisation

Le PER est le produit financier à la mode en 2020 ! Il s’agit d’un nouveau cadre fiscal dont l’objectif est d’inciter les français à épargner pour leur retraire afin d’obtenir un complément à la retraite par répartition.

Pour certains, le gouvernement a passé un deal avec les forces du mal (Blackrock) pour privatiser le système des retraites. Je n’y crois pas. En tout cas, si quelqu’un me demande s’il doit épargner pour sa retraite, la réponse que je donnerais est très probablement oui.

Donc si le gouvernement soutient cette épargne par des incitations fiscales, c’est tant mieux selon moi.

Mais qui ne convient pas à tout le monde

Mais cela serait trop beau, si c’était aussi simple. Et j’ai été très déçu par les premiers PER qui ont débarqué sur le marché. Il s’agissait de répliques d’assurances vie très chargées en frais. Déjà que je ne cesse de dire qu’il vaut souvient mieux ouvrir un PEA avant d’ouvrir une assurance-vie…

Hors, les frais, sur ces niveaux, réduisent très fortement la performance !

Par exemple, l’AFER a sorti un PER avec les frais suivants

Frais d’entrée sur versement : 3 % maximum du montant de chaque versement.
Frais de gestion annuels : 1 % par an sur les unités de compte et le fonds euros. Les frais de gestion sont payés tous les ans sur le montant de l’épargne.
Gestion sous mandat : 1.50% de frais de gestion annuels (= Majoration des frais de gestion annuels de 0.50%).
Frais de transfert sortant : 1 % maximum de la somme transférée pendant les 5 ans suivant la date d’effet de l’adhésion.
Frais de service de la rente : 3% du montant des arrérages.
Frais de gestion des unités de comptes retrocédés à l’AFER : entre 0.50% et 1.50% par an.

Dans ces conditions, l’assureur capte rapidement des frais de 2% à 3% par an ce qui correspond à la moitié de la performance attendu d’un tel contrat !

J’avais donc refermé le chapitre du PER et continuai de prodiguer la bonne parole du PEA.

Heureusement, cela a changé et d’autres produits comme le PER Linxea (PER Assurance) ou le PER Yomoni (PER Bancaire) rebattent les cartes. Il me faut m’arrêter un instant sur cette distinction entre le PER dit bancaire par opposition au PER dit assurance.

PER Bancaire ou PER Assurance ?

Le PER existe sous 2 formes. Il peut s’apparenter à un compte titres ou à un contrat d’assurance vie. Dans le premier cas, on parle de PER bancaire. Pour le second, il s’agit d’un PER assurance.

Les PER Assurance sont actuellement les plus répandus. Et notamment celui que j’ai choisi d’ouvrir chez Linxea. Ils ont 2 avantages :

La fiscalité de l’Assurance-vie avantageuse pour la transmission en cas de décès avant 70 ans. Les capitaux décès (primes versées + gains) bénéficient d’un abattement de 152 500 €, puis sont soumis à une taxation de 20 % entre 152 500 et 852 500 €, puis à 31,25 % au-delà. Attention toutefois à la différence avec l’assurance-vie en cas de décès après 70 ans. Dans ce cas, les capitaux décès (primes versées + gains) sont soumis au droit de succession sur leur montant total, après abattement de 30 500€ (tous contrats d’assurance vie et tous bénéficiaires confondus).
La disponibilité du fonds euros

Mais je vous donnerais aussi l’exemple d’un PER bancaire avec celui de Yomoni.

Il est temps à présent de rentrer dans le détail des chiffres pour voir si le PER est vraiment intéressant et découvrir les critères vous permettant de savoir si ce produit est fait ou non pour vous (spoiler: il n’est pas fait pour tout le monde).

Le type de gestion

Il existe 3 types de gestion:

Pilotée. C’est votre gestionnaire qui va décider et gérer les supports de votre épargne, généralement en fonction de vos objectifs et de vos risques
Libre. C’est l’épargnant qui décide du choix de ses supports. Il est recommandé uniquement pour les niveaux experts. Par besoin d’être un spécialiste, si vous lisez ce blog, c’est probablement suffisant (et c’est celui que j’ai choisi)
A horizon. c’est une gestion méconnue mais simple à comprendre. Plus vous vous rapprochez de votre retraite, plus vos supports d’investissements seront sécurisés. Cela permet de gagner de la performance au début pour ensuite sécuriser le capital lorsque vous en aurez besoin pour votre retraite.

Ouverture et Transfert

Le PER est une enveloppe unique permettant de regrouper vos dispositifs de retraite existants.

Si vous avez un PERCO, Madelin, PEE, Article 83, PREFON, COREM, vous pouvez transférer ces enveloppes dans un PER.

Cela vous permettra notamment de basculer vers un PER plus performant un contrat ancien.

D’ailleurs, le marché est aussi animé par des transferts que par des premières ouvertures. Le délai légal des transferts est d’un mois mais s’échelonne en réalité entre un et trois mois, voire plus si l’établissement d’origine est réfractaire.

Les Etapes pour évaluer si le PER est intéressant pour VOUS (à l’euro près)

Etape 1: connaitre les hypothèses de calcul

1- Votre Taux marginal d’imposition

Plus votre taux marginal d’imposition (TMI) sera élevé, plus le dispositif sera intéressant

Faites la simulation sur le site des impôts, ou sinon pour une simulation plus rapide ici.

Pour calculer le taux marginal d’imposition, il convient de connaître le quotient familial du foyer, qui correspond à la somme des revenus du foyer fiscal, divisé par le nombre de parts fiscales : Pour les personnes célibataires, divorcées ou veuves, le nombre de part de quotient familial est d’une part.

Dans mon cas 5 parts fiscales et 30% de TMI. Le site des impôts me donne 41% mais en faisant le calcul « à la main » je tombe bien sur 30%.

2- Vos plafonds de versement

En principe égaux à 10% de vos revenus. Ils sont également indiqués dans la simulation et dans votre feuille d’impôt.

3- Le nombre d’années restant avant votre retraite

Le PER est en théorie bloqué jusqu’à la retraite. Quelques exceptions existent comme un évènement familial (décès) ou l’achat de la résidence principale.

Vous pouvez faire une simulation sur le site info retraite, dans mon cas 21 ans. Cette simulation vous donnera également des informations sur votre niveau de pension à la retraite et les droits déja acquis.

4- Votre TMI à la retraite

La c’est forcément un peu l’inconnu. Néanmoins avec votre estimation de revenus de retraite, vous pouvez avoir une bonne idée. Et a priori, vous devrez connaitre votre nombre de parts fiscales.

De mon côté, les enfants seront grands et j’espère être toujours marié avec mon épouse, donc 2 parts.

Mon TMI à la retraite devrait donc rester à 30% car la chute de mes revenus sera compensé par la baisse du nombre de part de mon foyer fiscal.

5- Les frais du PER

Beaucoup de PER prélèvent des frais d’entrée, parfois très significatifs (4% !!). Il faut dire que la carotte fiscale est un argument de vente efficace.

Et n’encourage pas à la modération.

Cependant il existe des contrats sans frais de versements et avec des frais de gestion réduits.

En gestion individuelle > Linxea PER Spirit (Spirica): 0,68% tout compris :

– 0.5 de frais de gestion
– 0.18% pour l’ ETF Amundi World et 0.2% pour l’ ETF Amundi Emerging Markets.
C’est ce qui se fait de moins cher sur le marché en ce moment !

En gestion pilotée >Yomoni: entre 0.7% et 1,6% de frais selon le profil. Pour le mien, c’est 1,45% tout compris :

– 0.3% : frais de tenue de compte
– entre 0.3 et 1% : frais de gestion
– entre 0.1% et 0.3% : frais ETF

Etape 2: la simulation

Pour le calcul, je vais utiliser cet excellent fichier préparé par Globule John du forum devenir-rentier.

NDLR: ce fichier n’a pas vocation à être parfait, il peut vous donner une indication mais je vous conseille de prendre conseil auprès d’un spécialiste avant toute décision d’investissement

Etape 3: analyse des résultats (les miens)

Les hypothèses

5 parts fiscales et 30% de TMI
plafonds de versement à 15,000€
21 ans avant la retraite
TMI à la retraite: La c’est forcément un peu l’inconnu. Néanmoins avec mon estimation de revenus de retraite, mon TMI à la retraite devrait donc rester à 30% car la chute de mes revenus sera compensé par la baisse du nombre de part de mon foyer fiscal.
Frais du PER: Yomoni: 1,45% / an
Frais du PER: Linxea Spirit (Spirica): 0:68% / an

Les résultats 1/2 – en gestion pilotée avec Yomoni

PEA gagnant, logiquement. Il me reste encore un peu d’apport à faire avant de saturer mes 2 PEAs.
AV et PER font presque jeu égal avec un TMI à la retraite de 30%, léger avantage à l’AV.
Les résultats sont dans ce tableau: Simulation PER Yomoni

Les résultats 2/2 – en gestion autonome avec Linxea

PEA gagnant, logiquement.
PER mes-placements.fr fait mieux que l’AV et moins bien que le PEA.
Le PER mesplacements permet d’investir sur un ETF world (comme dans la stratégie passive du PEA).
Dans la liste des 18 ETF proposé, on trouve le Amundi Index MSCI World UCITS à 0.18% de frais. En ajoutant les 0.5% de frais de gestion sur les UCs, c’est tout à fait compétitif par rapport aux assurance-vie.
Bien-sûr cela ne bat pas le PEA, mais cela peut être intéressant d’y souscrire prioritairement avant d’abonder une assurance-vie, une fois le PEA (les PEA du couple) au plafond.
Les résultats sont dans ce tableau: Simulation PER Linxea.

Les alternatives en faveur du PER

Un TMI plus bas à la sortie: le PER bat l’AV si mon TMI à la retraite est de 14%. A moins d’adopter à la retraite, il faudrait donc pouvoir bien étaler les retraits. Mais à 2, le TMI à 30% est tout de même rapidement atteint, dès 50,000 euros par an.
Un TMI plus haut à l’entrée: lorsque mes enfants seront majeurs et si je suis toujours salarié, il est possible que mon TMI augmente. Dès lors l’avantage augmente fortement.
Une durée plus courte: si je réduis à 10 ans au lieu de 20 ans, la performance s’améliore, mais dans une moindre mesure que les TMIs.

Décision: Faire le Combo PER Linxea et PEA: défiscaliser en PER et investir l’économie d’impôt en PEA.

Avec un TMI à 30%, le PER reste moins intéressant que le PEA en raison des frais de gestion.
Plusieurs facteurs peuvent à horizon 10 ans, le rendre plus attractifs à l’avenir. Un TMI en hausse lorsque mes enfants seront hors du foyer fiscal. combiné à une réduction du temps de départ à la retraite.
Il reste néanmoins intéressant de profiter de la réduction d’impôts en investissant sur le PER et en investissant le montant de la réduction d’impôts dans le PEA.
Pour l’investisseur qui souhaite gérer en autonomie, le meilleur contrat me semble le PER Linxea Spirica. C’est celui que j’ai décidé d’ouvrir avec une allocation 100% ETF (90% World et 10% Emerging Markets)
A noter que la souscription du PER Linxea Spirica se fait intégralement en ligne, jusqu’à la signature ! Pour les allergiques à la paperasse administrative comme moi, c’est un bonheur.
Enfin Linxea propose une offre d’ouverture pour les nouveaux clients: 200€ de prime pour tout versement minimum de 5,000 € avec au moins 30% en unités de comptes avec le code SPIRITPER pour toute ouverture avant le 26 décembre.

Les meilleurs PER du marché que vous pouvez ouvrir

	Courtier	Assureur / Banque	Type de PER	Frais d’entrée	Frais de gestion sur encours	ETF
	Linxea	SPIRICA (Credit Agricole)	PER Assurance	0%	0,50%	Oui
	Linxea	Suravenir (Crédit Mutuel)	PER Assurance	0%	0,60%	Oui
https://www.yo	Yomoni	Crédit Agricole Tittres	PER Bancaire	0%	de 0,7% à 1,6%	Oui

Le Linxea SPIRICA est adapté pour investir sur des actions et ETFs avec un choix très large. C’est celui que j’ai choisi.

Le Linxea SURAVENIR est adapté pour les profils plus défensifs, permettant d’être investi à 100% en fonds euros. Il bénéficie également de frais de gestion très faibles.

Le PER Yomoni convient à ceux qui veulent ouvrir un PER bancaire, bénéficier de la gestion d’un robo-advisor et d’une expérience complètement digitale.

Vous pensez que ce PER est intéressant pour vous ? Linxea propose une offre d’ouverture pour les nouveaux clients: 200€ de prime pour tout versement minimum de 5,000 € avec au moins 30% en unités de comptes avec le code SPIRITPER pour toute ouverture avant le 26 décembre.

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Comment investir sans avoir le temps d’investir?

Publié le octobre 30, 2020 par Tanguy

J’ai reçu plusieurs messages consécutifs de lecteurs me disant qu’ils n’avaient pas le temps d’investir leur argent. Et qu’ils n’avaient pas envie de s’en occuper.

Pourtant, attendre est certainement la moins bonne des solutions ! Financièrement bien sur à cause de l’effet exponentiel des intérêts composés. Mais également d’un point de vue émotionnel, car procrastiner ne résout pas le problème et encombre notre cerveau avec un problème non résolu.

Ce blog prone l’apprentissage et le partage d’expérience. Mais aujourd’hui, je vais vous donner la recette pour bien investir en y passant le moins de temps possible soit 10 minutes. Vous avez 10 minutes pour mettre en place votre plan: c’est parti !

Il existe une solution simple et clé en mains: la simulation NALO.

Si vous êtes dans cette situation, voici ce que vous pouvez faire et nous allons voir ensemble comment le faire très simplement. En quelques minutes, votre souhait sera enfin exaucé

La solution est de déléguer la gestion de son argent. Il faut bien choisir son intermédiaire afin qu’il soit à la fois performant et peu gourmand en frais.

A ce jour, l’un des meilleurs selon moi est NALO qui propose des contrats d’assurance-vie adaptés à la situation individuelle des investisseurs, en investissant sur des supports à faibles frais, les ETFs.

Nous allons voir comment ouvrir une assurance-vie sur NALO qui va ensuite s’occuper de définir votre allocation en fonction de vos objectifs et de votre horizon de temps. Pas besoin de chercher les supports, la encore c’est NALO qui fait le travail. NALO vous suggère aussi quel montant investir en fonction de vos revenus.

Pour commencer, cliquez ici, et démarrer une simulation gratuite

Etape 1: Définir son projet

Plusieurs choix sont proposés, à vous de choisir la description qui vous convient le mieux. Bon à savoir: NALO permet de cumuler plusieurs projets dans la MEME enveloppe fiscale d’assurance-vie. Vous pouvez donc avoir un projet d’achat de résidence principale, un projet de financement des études des enfants, un projet retraite et un projet transmission dans le même contrat ! Avec une allocation sur-mesure pour chaque projet en fonction de son horizon de temps.

Etape 2: Définir sa capacité d’épargne

Nalo vous recommande de placer au moins 10% de vos revenus. C’est selon les possibilités et priorités de chacun.

Etape 3: Définir sa situation personnelle, ses actifs et passifs, son patrimoine

Vient ensuite une série de questions personnelles afin de mieux comprendre votre situation. Il n’y a donc pas de bonne / mauvaise réponse ici…

Etape 4: Choisir son allocation d’actifs (Nalo vous propose des choix)

La simulation Nalo peut vous proposer une allocation « recommandée ». Mais vous êtes libre de suivre un autre choix. Bon à savoir: la simulation Nalo vous propose d’investir sur des fonds responsables, les fameux ISR et ESG

Etape 5: Définir votre aversion au risque et vos connaissances financières

Quelques questions auxquelles vous devez répondre personnellement. Nalo va ajuster votre allocation en fonction de vos réponses sur votre psychologie et votre expérience de la bourse. Plus vous êtes aguerri, plus vous pouvez prendre de risques et inversement.

Etape 6: Les résultats !

Nalo vous fournit une simulation complète indiquant le montant attendu de votre placement, compte tenu de votre allocation.

Vous pouvez recevoir votre simulation par email. Ce n’est pas obligatoire mais utile si vous souhaitez la consulter.

La simulation Nalo inclut également le détail de l’allocation et, chose plus rare, allant au détail de chaque ligne du portefeuille.

Sur les différents onglets de la simulation Nalo, vous pouvez visualiser la sécurisation progressive. C’est vraiment très utile et peu répandue sur le marché. Cela signifie que plus vous approchez de votre horizon d’investissement, plus votre investissement se sécurise en vendant des fonds actions pour acheter des fonds euros. C’est bien sur une option facultative mais ô combien utile lorsque l’on délègue sa gestion !

Enfin, la simulation Nalo communique également le niveau des frais. Et ils sont clairement inférieurs à la gestion pilotée des banques traditionnelles mais également, et c’est plus surprenant, aux mandats des banques en ligne.

Ces frais sont d’autant plus raisonnables que votre argent est investi en ETF ce qui vous donne plus de chances de faire une bonne performance, lorsque l’on sait que les ETF battent la majorité des fonds classiques.

Voila comment vous pouvez simplement franchir le pas de démarrer un projet d’investissement à long terme. Et d’éviter de procrastiner, ce qui cher en investissement.

A vous de jouer et de faire votre simulation NALO (jusqu’à 500€ de frais offerts avec ce lien)

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

U Easy Jet annonce les premières pertes de son histoire. L’entreprise souffre énormément comme le secteur aérien. ll est possible qu’ Easyjet puisse fortement rebondir dès que les Européens pourront voyager de nouveau. Mais en attendant, l’entreprise fonctionne au quart seulement de ses capacités. Comme dit justement l’un des membres de la formation bourse, être investi en ETF dilue ce risque sectioriel.
La lettre trimestrielle d’Edouard Carmignac: la fin de la pandémie pourrait amener un resserrement monétaire. Les marchés actions pourraient néanmoins toujours être soutenus par la reprise économique et les faibles taux d’intérêts. Sous le poids du déficit américain, le dollar devrait baisser face au yuan. L’or pourrait profiter de la montée des dettes publiques.
J’ai lu « L’économie du Doughnut« , un livre qui dynamite la théorie néolibérale classique. Et explore comment transformer l’économie pour qu’elle respecte l’environnement tout en favorisant le progrès social. A lire si vous aimez les ouvrages d’économie
Je viens de finir un excellent livre d’un financial planner américain: The Behavior Gap. Il insiste surtout sur notre besoin d’adapter nos comportements pour réussir nos investissements. Très juste et utile à mon sens pour tout investisseur !
Un article de Robert Shiller, que j apprécie particulièrement, pour avoir annonce le krach de 2000, sur le risque accrue de krach boursier actuel. Pourquoi? Car se combinent un pessimisme élevé des investisseurs avec des valorisations boursières élevées.

PORTEFEUILLE – Octobre 2020

Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons cette année. Sur ce mois, le cash flow est de 1869 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
Les actions sont à présent le poste le plus important (43%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
- Le PEA recule de 2,8% ce mois soit une progression de 323% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 25%
- Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements. J’ai encaissé le dividende trimestriel du tracker Vanguard Europe.
- J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct

Le cash disponible est de 8%. Je viens de terminer de réinvestir le fruit de la vente de mes 2 maisons aux USA sur des obligations proposés par Homes of England (voire ci-dessous). J’attends la concrétisation d’une autre opportunité pour investir le reste.
Les obligations représentent 16% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi dans un contrat de prêt immobilier aux USA.
L’or et l’argent représentent 0,2% de mon patrimoine. Je détenais l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com avant de vendre la quasi totalité en mars 2020 pour ré-investir en bourse pendant le krach du coronavirus

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Peut-on encore investir à 100% en fonds euros dans son assurance-vie ?

Publié le octobre 5, 2020 par Tanguy

Répondre

Si vous avez suivi récemment l’actualité des assureurs, il ne vous a pas échappé que les fonds en euros sont de moins en moins mis en avant au profit des fameuses « unités de comptes » autrement de supports non garantis dans l’évolution dépend des marchés.

Ces unités de comptes sont plus rémunérateurs pour les assureurs. A tel point que la grande majorité des assureurs n’autorisent plus leurs clients à être investi à 100% en fonds euro. Lorsque vous ouvrez une assurance-vie, dans la très grande majorité des cas, vous devez partagez votre apport entre les fonds euro et les unités de comptes

Par exemple, chez Fortuneo,

« L’adhésion au contrat Fortuneo Vie implique un minimum de 30% d’investissement en unités de compte, qui présentent un risque de perte en capital. »

Et cette pratique est quasi-généralisée !

Alors comment faire pour investir à 100% en fonds euro. La principale offre qui reste encore sur le marché (et peut-être plus pour longtemps), c’est l’assurance vie Boursorama.

Il est encore possible de faire le choix d’investir 100% sur le fonds Eurosimma, dont l’assureur est Generali

Bien sur cela ne change pas la perspective de rendement des fonds euros dont la baisse devrait continuer et les rendements être autour de 1%.

Autre alternative méconnue: il est possible une alternative aux fonds euros disponible dans le PEA. C’est Lyxor qui propose ce fonds obligataires, sans garantie de capital, bien sûr.

Mais finalement est ce grave d’investir dans des unités de compte?

Et bien sachez que dans votre assurance-vie, des frais de gestion annuels seront facturés sur vos unités de compte. A la différence d’un PEA ou d’un Compte Titre ou il n’y a pas de frais de gestion annuels (hormis ceux déja facturés par l’émetteur des ETFs)

Ces frais de gestions annuels peuvent être compris en 0,8% et 2% contre 0,15% pour des ETFs sur un PEA.

Sur la durée, ce petit pourcentage répété plusieurs années peuvent faire une gigantesque différence.

Voyons un exemple concret dans ce simulateur.

Un investisseur averti en vaut deux.

Si vous voulez en savoir plus, je vous invite à regarder la série de 4 vidéos sur l’investissement :

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

Un article de McKinsey sur les qualités de Warren Buffet. Patience, prudence et vue long terme !
Recul des demandes de location a Paris vs les grandes villes de province d’après Seloger, le coronavirus accentuant une tendance de fond.
Un extrait d’un nouveau livre « Le Capitalisme, sans rival », de Branko Milanovic dont la version française paraît ce mercredi 9 septembre. Ou quand un critique du capitalisme conclut que ce système devrait perdurer, avec 2 formes en cohabitation: un capitalisme libéral (US, Europe) et un capitalisme d’état (Chine, Russie,…)
Une présentation vidéo de Pete Adeney alias Mr Money Mustache sur l’indépendance financière. Simple et plein de bon sens !
Une vidéo (en anglais) qui explique les effets de la création monétaire des banques centrales… et pourquoi cela ne va pas forcément créer de l’inflation.
Un article concernant les SCPI : Les français prudents? La collecte des SCPI divise par 3 entre le T1 et le T2 2020

PORTEFEUILLE – Septembre 2020

Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons cette année. Sur Septembre, le cash flow est de 1434 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
Les actions sont à présent le poste le plus important (40%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
- Le PEA recule de 1,9% ce mois soit une progression de 334% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%
- Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements
- J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct

Le cash disponible est de 18%. C’est historiquement élevé: j’étais à 7% il y a 12 mois et temporaire. Je viens de réinvestir la moitié du fruit de la vente de mes 2 maisons aux USA sur des obligations proposés par Homes of England (voire ci-dessous). J’attends la concrétisation d’une autre opportunité pour investir le reste.
Les obligations représentent 16% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. Je viens également de réaliser un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or et l’argent représentent 0,2% de mon patrimoine. Je détenais l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com avant de vendre la quasi totalité en mars 2020 pour ré-investir en bourse pendant le krach du coronavirus

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