Réflexions sur le Déconfinement, l’Inflation, l’Investissement et le Capitalisme

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Quel bonheur de voire la vie se réveiller avec ce déconfinement. Ce week-end, les terrasses étaient bondées et nous avons profité de la réouverture pour « splurger » comme disent les américains.
Nous avons en effet mis de côté nos habitudes raisonnables de consommation pour aller au cinéma, manger des bonbons, aller au restaurant, écouter de la musique, se coucher tard. Bref tel l’alcolique anonyme qui retrouve une bouteille, nous avons dépenser sans compter et sans raison. Et nous ne sommes pas les seuls.
 
Et comme l’économie réagit à la somme de nos décisions individuelles, c’est à un très fort rebond économique que l’on assiste dans le monde. A tel point que l’inflation, que l’on croyait disparu depuis plus de 20 ans, a refait surface. Je ne parle pas ici de la forte inflation que connait malheureusement l’Argentine, dont le peso a vu en 10 ans sa valeur divisé par 20 par rapport à l’euro ! 1 peso valait 0,17€ en 2011 contre seulement 0,0086 aujourd’hui.
 
 
Comble du désespoir, certaines personnes ont acheté des crypto monnaies pour se prémunir de la baisse de leur monnaie. Après une période de forte hausse, elles ont pris le krach du bitcoin de 50% en quelques semaines seulement; Ce krach avait un gout de déjà vu, dont j’avais parlé en 2018, mais dans des proportions encore plus fortes, les bulles semblant se suivre avec des tailles grandissantes. Heureusement, l’investisseur raisonnable, reste en dehors de ce casino et peut donc dormir sur ses 2 oreilles.
 
Warren Buffett est un investisseur raisonnable et n’a pas touché au Bitcoin. Il est un actionnaire de terrain, suivant de près la performance opérationnelle des entreprises qu’il détient. Cette position donne beaucoup de poids lorsqu’il commente l’économie. Il a lui-même indiqué dans sa dernière conférence annuelle qu’il y a avait de l’inflation aux USA. Et l’inflation n’a pas laissé de très bons souvenirs aux investisseurs. Dans les année 70, l’inflation avait pénalisé les actions et envoyé l’or au plafond.
 
Bis repetita? Au fond, c’est un peu la question que Bruno, un membre de la formation, m’a posé :
Pour compléter son patrimoine, penses-tu qu’il est intelligent de se positionner dès maintenant sur des matières premières comme l’or, l’argent, voire même le cuivre et le platine ?
 
Je pense qu’il est trop tard pour les matières premières. Le rebond risque en effet d’être conjoncturel. En effet, la demande a rebondi très fortement sans que l’offre n’ait le temps de s’y adapter. Il faudra en effet probablement plusieurs mois avant que l’offre puisse s’adapter. D’autant que certains changements sont structurels avec la demande pour les énergies dites vertes, consommatrices de certains matériaux spécifiques comme le nickel.
 
J’en profite pour partager le point de vue récent d’un expert des matières premières, Philippe Chalmin  dont je vous recommande le blog.
 
Il peut sembler difficile en de pareils moments de garder raison : de rappeler par exemple qu’à l’exception d’une situation qui pourrait rester tendue pour le maïs, les perspectives de récoltes mondiales pour la campagne 2021/2022 sont excellentes ; de souligner aussi que la surchauffe industrielle chinoise commence à marquer le pas et qu’en 2022 le rebond économique post-pandémie sera lui aussi du passé à l’heure où il faudra commencer à rétablir un peu partout un semblant d’équilibre des comptes publics. L’effervescence actuelle risque de n’avoir qu’un temps, de n’être que l’une de ces bulles que l’on retrouve en des périodes de volatilité extrême et non un cycle long comme ce fut le cas dans les années soixante-dix ou entre 2006 et 2013. Au-delà, en effet, des excitations spéculatives, chaque marché a sa propre histoire et à la fin du jour, ce sont les fondamentaux qui imposent leur logique, une logique qui ne correspond pas toujours à la frénésie ambiante.
 
Alors dans ce contexte, que faire? Faut-il croire les tenants d’un nouveau super cycle des matières premières et vendre nos actions?  Faut-il acheter de l’or?
Bien-sûr je ne peux pas prédire l’évolution future des prix, mais je peux considérer que les bases de l’investissement n’ont pas changé. Investir, c’est acheter un actif qui crée de la valeur. L’or n’en crée pas malheureusement, ni les matières premières en général. Une ferme oui, une forêt oui, mais pas des matières premières.
 
Par contre ceux qui produisent et vendent les matières premières vont logiquement en profiter. Et à ce jeu, il est sans doute judicieux de penser que cela boostera un certain nombre de pays émergents Dans ce bon article, JackFund est positif sur le Brésil, l’Afrique du Sud et le Chili.
Plus proche de nous, les forêts sont intéressantes même si aujourd’hui on ne peut guère en espérer un rendement supérieur à 1%. Certes, on peut penser que cet actif s’apprécie à long terme. D’ailleurs, le prix du bois flambe en ce moment, sous l’effet de la reprise, en particulier de la construction aux USA. D’ailleurs aux USA, c’est également la demande pour les maisons individuelles qui explose. Mes maisons ont pris 15% en valeur depuis le début d’année. C’est d’ailleurs un phénomène que l’on semble avoir en France. Je connais plusieurs parisiens qui ont vendu leur appartement pour s’installer au vert, à 1h de voiture de la capitale.
 
Dans ce contexte où tout, ou presque, semble monter, c’est donc à se demander ce qui monte vraiment. N’est-ce pas plutôt la valeur de la monnaie qui baisse? Adam Smith, l’auteur de La Richesse des nations, c’est le travail qui est la mesure réelle de la valeur échangeable de toute marchandise.  Ce qu’il note justement c’est que le travail demeure le « prix réel« , tandis que l’argent n’est que le « prix nominal« . ici c’est l’argent au sens de monnaie, c’est à dire dans notre système actuel la monnaie papier.
Or, la hausse actuelle des salaires aux USA est un autre signe selon moi que c’est en partie à une perte de la valeur de la monnaie que nous assistons. McDonalds a ainsi annoncé une hausse de 10% des salaires pour répondre à la pénurie de main d’œuvre, mais c’est une tendance générale : de la restauration à la banque en passant par la technologie.
Ce phénomène n’est pas nouveau historiquement. La valeur d’un dollar américain en 1921 est équivalent à 14 en 2021. La valeur du dollar aura été divisé par 14 en 100 ans !
 
Dans ce contexte, s’enrichir ne peut consister dans la conservation de cash. Il y est préférable la détention d’actifs comme les actions ou l’immobilier, éventuellement de la dette. Je viens de recevoir le remboursement de mon capital et le paiement des intérêts au taux brut de 6% par Homes of England. Pour en savoir plus, c’est ici.
 
 
Pour du long terme, je favorise (encore et toujours) les parts d’entreprises qui profitent de la reprise actuelle et continuent à créer de la valeur pour leurs clients et actionnaires.
Pourtant, la hausse des salaires et des matières premières pénalisera inévitablement les entreprises qui ne pourront les répercuter sur leurs clients. Accélérant une fois de plus la mutation du capitalisme et son renouvellement accéléré.
 
Je conclurais sur cette statistique:
En 1965, les entreprises du S&P 500 y restaient 33 ans. En 1990, ce chiffre avait baissé à 20 ans et il devrait atteindre 14 ans en 2026.
Ce qui revient à dire que 50% des entreprises du S&P 500 seraient remplacés dans les 10 prochaines années.
 
Cerise sur le gâteau, il est possible d’investir en actions tout en défiscalisant. En ces temps de déclaration d’impôts, je suis sur que cela va vous plaire.
 
Bons investissements,
 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • J’ai commencé le livre « The psychology of money« . Ce livre est très utile pour explorer la dimension mentale de l’investissement comme le dit son titre. Je vous le recommande ! En particulier j’aime bien son approche différenciant ce qu’il faut pour devenir riche (être optimiste) et ce qu’il faut pour le rester (être paranoïaque)
  • Un papier intéressant de Vanguard sur l’inflation.
    Tout en relativisant les unes des médias sur l’inflation, en raison d’un effet de base très favorable, l’économiste explique qu’il est bien possible que l’inflation augmente. Si cela devait être le cas, leur avis est que cela favorisera plus les actions values et que growth. Je n’ai pas de conviction sur ce sujet mais comme d’habitude, il faut appliquer la règle de diversification !
  • Le krach mondial des cryptomonnaies et le bitcoin expliqué sur les échos.
  • Un point de vue intéressant sur les pays émergents que je partage.

PORTEFEUILLE – Mai 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 525 €. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont le poste le plus important à 49%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 0,7% ce mois-ci soit une progression de 448% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%
    • PEA Fortuneo: j’ai vendu à regret mes actions Easyjet qui n’étaient plus éligible au PEA. J’ai réinvesti les liquidités sur 3 ETFS
      • BNP PARIBAS EASY MSCI EUROPE SMALL CAPS
      • AMUNDI ETF PEA MSCI EMERGING MARKETS
      • AMUNDI ETF PEA S&P 500 UCITS ETF
    • PEA Bourse Direct: renforcement du tracker world Amundi CW8
  • Le cash disponible est 4%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur mon futur projet immobilier.
  • Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England qui vient d’être remboursé (capital et intérêt). Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

 

S’enrichir (lentement) comme Warren Buffett

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A 2 minutes à pied de ma maison, il y a une petite place avec un boulanger et une ostreiucultrice qui vient le dimanche matin. Alors que j’y allais chercher du pain et des huitres pour le diner,la une de Sud-Ouest sur Napoléon a attiré mon attention. Et je me suis dit que la situation avait bien changé depuis un an. Pas d’articles sur la crise économique ou la spéculation sur le bitcoin ! Il y a un an, les marchés avaient perdu plus de 30% et même Warren Buffett avait vendu ces actions de compagnies aériennes. Pourtant la seule chose à faire était d’investir en plein pessimisme.

Pourtant cela n’a pas empêché la valeur du patrimoine de Warren Buffett de dépasser 100 milliards de dollars. Et bien que nous ne soyons pas Warren Buffett, l’évolution de son patrimoine est intéressante à étudier pour l’investisseur de long terme.

Warren Buffett s’est enrichi vieux !

Sortons les chiffres ! Voici l’évolution du patrimoine de Warren Buffett en fonction de son age.


Ce qui m’a frappé en regardant ces chiffres, c’est que Warren Buffett était certes millionnaire jeune mais qu’il s’est enrichi surtout dans ces dernières années.
La moitié de sa fortune a été gagné dans ces 10 dernières années, alors que Warren Buffett avait entre 80 et 90 ans ! Dans cette seule décennie, sa fortune est ainsi passé de 50 milliards de dollars à 100 milliards de dollars.

Bien sur il a commencé très jeune par s’enrichir. Mais

  • A 19 ans, il avait déja 10,000 dollars. Warren Buffett avait fait des petits boulots comme livreur de journaux. Plus étonnant, il avait un parc de flippers dont il partageait à 50/50 les profits entre lui et les magasins qui lui laissaient en installer un.
  • A 30 ans, Warren Buffett était déja millionnaire. A l’époque, il savait déja qu’il était très doué pour l’investissement et faisait facilement du +50% par an en achetant des actions d’entreprises bon marché dont personne ne voulait
  • A 37 ans, la fortune de Warren Buffett atteint les 10 millions de dollars. Il a en effet passé la seconde en se faisant rémunérer pour gérer l’argent des autres et en logeant tous ces actifs dans la société Berkshire Hattaway.
  • C’est à 56 ans que la fortune de Warren Buffett le fera entrer dans le club des milliardaires avec une fortune estimée de 1.4 milliards de dollars. Mais il n’a alors gagné qu’a peine 1.4% de se fortune future !
  • A 90 ans, la fortune de Warren Buffett atteint les 100 milliards de dollars!

Avec patience et discipline

Est ce que Warren Buffett est devenu encore meilleur entre 80 et 90 ans? A-t-il fait un pari risqué qui a payé? Pas du tout. Certes il a investi dans Apple alors qu’il avait évité longtemps ce secteur. Mais sa performance a de fait été plus faible en pourcentage sur cette décennie. En fait Warren Buffett n’a pas investi dans des hedge funds complexes, il a fait mieux en détenant des entreprises ou parts d’entreprises.

Doubler son capital en 10 ans correspond à un rendement d’environ 7% par an. Ce qui est loin de la performance moyenne de Berkshire Hattaway, qui a été de 20% en moyenne entre 1964 et 2020. Le SP 500 faisait quand à lui 10.2% sur cette période.

Ce qui fait que cette dernière décennie a été si importante en terme d’enrichissement tient donc au capital de départ. Le fait de simplement le doubler l’a mathématiquement plus enrichi en 10 ans qu’au cours de toute son existence avant 80 ans

Condamnés à devenir riche ?

Cette logique mathématique s’applique par définition à tous. Si vous doublez votre capital tous les 10 ans, vous pouvez rapidement devenir riche si vous vivez longtemps

Imaginions que vous viviez jusqu’ à 90 ans et que vous soyez millionaire à 40 ans. A 50 ans, vous aurez 2 millions, puis 4M€ à 50 ans, 8M€ à 60 ans, 16M€ à 70 ans, 32M€ à 80 ans et 64M€ à 90 ans.

Et si vous avez 100,000 € à 40 ans? Et bien vous pourriez atteindre 6.4M€ à 90 ans. Pas mal tout de même !

Ne pas être inquiet

Bien sur, sur ces niveaux de richesse, l’accumulation dépasse largement les besoins humains. Comme le dit justement Warren Buffett, à ce niveau, l’argent n’a plus d’utilité. Le temps a de l’utilité pour lui mais plus d’argent, non.

L’un des grands bénéfices de mettre en place un plan d’investissement solide, est d’être serein par rapport à l’argent. Plus d’argent ne rend pas plus heureux par le fait de consommer. Par contre, être en sécurité financière, apporte une sérénité qui permet d’être plus heureux

Et Napoléon?

Grand fan d’histoire, je n’ai pas acheté le Sud-Ouest malgré sa une sur l’Empereur des Français. Par contre je suis en train de dévorer un excellent ouvrage sur cette période que je vous recommande si vous aimez l’histoire et la géopolitique: Les guerres napoléoniennes: Une histoire globale

Napoléon n’était pas un investisseur de long terme mais un spéculateur ! Il aimait parier, certes toujours en mettant toutes les chances de son côté mais comme tous les parieurs, il a fini par perdre !

Comme en investissement, faire all-in (la campagne de Russie) est risquée ! Vous aurez meilleur compte d’avoir un patrimoine diversifié. Warren Buffett laissera derrière lui un conglomérat performant ainsi qu’une immense fortune qui sera quasi-totalement versée à des fondations.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • La convention annuelle de Warren Buffett annuelle avec un résumé des points principaux (en anglais). Warren Buffett continue de recommander d’investir dans le SP500, déclarant que 90% des fonds destinés à son épouse, après son décès, seront investis sur le SP500. Sa vue actuelle sur l’économie est qu’elle est à un niveau élevé d’activité avec une augmentation des prix
  • J’ai lu un livre que l’on ma donné et que je vous recommande. Il s’agit de l’histoire d’Edward Snowden, alias le lanceur d’alerte qui averti le monde de la surveillance totale qu’a mis en place la NSA (d’ou le titre Permanent Record en anglais). La NSA peut donc lire ce message ainsi que théoriquement les transactions du PEA ! Aussi fascinant qu’effrayant.
  • J’ai fini de lire le livre « Le personal MBA » que je recommande à tout ceux intéressés pour acquérir des compétences de bases de business. Intéressant si vous songer à monter votre entreprise ou vous former pour développer vos compétences comme salarié. Une alternative économique au programme des business schools!

PORTEFEUILLE – Avril 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (25%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1017 €. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont le poste le plus important à 48%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 2,1% ce mois-ci soit une progression de 444% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%
    • Une hausse encore soutenue et spectaculaire depuis le début de l’année, soutenue par le fort rebond économique depuis 1 an.
    • PEA Fortuneo: vente d’Easyjet qui n’est plus éligible au PEA.
    • PEA Bourse Direct: renforcement du tracker world Amundi CW8
  • Le cash disponible est 4%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur mon futur projet immobilier.
  • Les obligations représentent 22% de mon patrimoine, dont
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Diversifier son patrimoine: la méthode 3D

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Je vous explique dans cet article comment diversifier votre patrimoine avec la méthode 3D.
 

Les inconvénients d’un patrimoine concentré? 

Diversifier son patrimoine est une règle archi-connue. Pourtant beaucoup d’épargnants ont tendance à être trop concentré. Récemment, j’échangeais avec une cliente qui me parlait de son projet d’achat de résidence principale qui allait mobiliser toute son épargne et toute sa capacité d’endettement. Résultat: elle allait avoir un capital 100% concentré un seul actif, qui plus est qui n’allait pas lui générer de revenus.
Au lieu de cela, elle pourrait acheter un peu moins cher pour garder son épargne (et l’investir sur les marchés financiers) et emprunter pour sa RP permet d’avoir un patrimoine plus équilibré et non dépendant d’un seul actif.
 
Personnellement j’ai déjà été très concentré, comme en 2011, lorsque j’ai investi dans l’immobilier aux USA car c’était ma meilleure opportunité d’investissement. Mais c’est une exception qui confirme la règle qu’il vaut mieux être diversifié.
 
La 3D – Les 3 diversifications :
 
  • Par actif : actions/immobilier/obligations/matières premières,…
  • Par géographie
  • Par devise
 

Actifs : comment diversifier votre patrimoine?

La diversification est essentielle pour se protéger. C’est assez intuitif, je vous en parle un peu plus dans mon article « Diversifier son patrimoine pour affronter les crises« . Vous pouvez aussi diversifier avec le portefeuille permanent pour résister aux différentes phases du cycle économique ou encore adapter votre allocation à votre profil. 
 

Géographie: comment diversifier votre patrimoine?

Il est aujourd’hui beaucoup plus facile d’investir au delà de nos frontières, et bénéficier ainsi du dynamisme économique d’autres zones, ou de bénéficier d’opportunités spécifiques.
Par exemple, j’ai acheté des maisons aux USA après la crise des subprimes, profitant d’actifs décotés.
 
 
Cela permet de ne pas dépendre uniquement des conditions de son marché qui peuvent être moins attractives.
 
Avec la bourse, il est aujourd’hui facile d’être diversifié sur les plus grandes zones économiques (Asie, Amérique, Europe) en devenant en quelques clics actionnaire de +1500 entreprises leaders.
 
Cela permet également d’être diversifié en devise.
 

Devises: comment diversifier votre patrimoine?

 
Il y a de fortes chances que votre patrimoine soit majoritairement en euro, sauf pour mes lecteurs suisses et expatriés que je salue au passage.
 
L’intérêt principal de diversifier est de se protéger contre une baisse de l’euro.
Selon moi, il est indispensable de détenir une partie de son patrimoine autrement qu’en euros. Cela peut-être une autre devise comme le dollar, le yuan, le franc suisse… ou bien de l’or ou de l’argent. Le choix des supports est également large: cash, obligations, actions, immobilier.
Jim Rogers conseille même de détenir au moins une petite partie de son capital physiquement hors de son pays pour être encore plus protégé en cas de troubles dans son pays (et éviter le risque de confiscation).
 
Les investissements gagnants d’hier seront peut-être les perdants de demain (pour citer Jim Rogers). 
 
La société Homes of England, dans laquelle j’ai investi et dont j’ai déjà parlé ici permet par exemple de diversifier en livre sterling.
Elle a mis en ligne un court sondage sur la diversification en devise. J’aime bien leur approche sur cette question et je suis curieux de connaître les résultats.
Si vous souhaitez aussi recevoir les résultats du sondage, vous pouvez y participer sur https://www.diversifier.co.uk
2 minutes chrono
 
Conclusion
 
  • Pour diversifier réellement, il faut appliquer la 3D: diversification d’actifs, de géographie et de devises
  • Cette diversification vous protège des crises en les amortissant
  • Elle vous permet également de saisir les opportunités comme les actions en mars 2020, grâce à la vente d’autres actifs comme l’or

 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • La lettre annuelle du fonds Barrage Capital que j’apprécie et qui vous donnera plus d’informations sur l’évolution des résultats des GAFAs, positivement impactés par l’accélération actuelle de la transition numérique.
  • Un papier intéressant de Vanguard sur les stratégies de consommation d’un capital. J’aime bien garder les choses simples et savoir que le capital ne sera jamais consommé entièrement donc je serais plutôt sur l’option à droite (un pourcentage).

 

PORTEFEUILLE – Mars 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1593 EUROS. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont à présent le poste le plus important à 48%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 5,4% ce mois-ci soit une progression de 433% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%
    • La hausse est encore plus spectaculaire que celle déja forte du mois dernier.
    • Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements et qui atteint de nouveaux plus hauts!
    • Pas d’opérations sur le PEA Bourse Direct, je prévois de renforcer le tracker world Amundi CW8 le mois prochain
  • Le cash disponible est 6%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur mon futur projet immobilier.
  • Les obligations représentent 20% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Projet immobilier V : Négocier son crédit immobilier ET établir une bonne relation avec votre banque

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Nous verrons dans cet article :
  •  Comment obtenir les meilleures offres ? Mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques.
  • Les avantages des banques traditionnelles vs en ligne ?
  • Comment choisir sa banque ?
  • Quelle est la bonne attitude à adopter avec son banquier ?
Retrouvez toutes les parties de la série :

Comment obtenir les meilleures offres? Mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques

J’ai interrogé 5 banques. 3 ou j’étais client, et 2 nouvelles.
J’ai récolté les informations suivantes dans ce tableau
  • Les taux d’emprunt sur 20 ans étaient entre 1,24% et 0,95%.
  • La mensualité sera d’environ 1,000 € pour un loyer espéré de 1,500€ (le bien s’autofinance).
  • Toutes les banques acceptaient la délégation d’assurance. Je ferais une vidéo dédié sur ce sujet.

A ce stade, je me suis dit que cela allait se jouer entre la Société Générale et le Crédit Agricole, les 2 banques où je n’étais pas client.

Banque en ligne ou traditionnelle ?

Coté banque en ligne, Fortuneo était compétitif mais ne finance pas les meublés. Boursorama n’est pas compétitif sur les projets < 300,000 €. Dommage, car j’apprécie particulièrement, et depuis plus de 10 ans, les services de cette banque en ligne.
Je pensais donc partir sur du 20 ans à 0.95% (SG) ou 1% (CA), avec report d’un an (cf. article les 5 choses à savoir avant de négocier votre prêt immobilier) en délégation d’assurance chez AFI ESCA (entre 4 et 2 fois moins cher que l’assurance des banques).
Mais ce n’est pas ce qui s’est passé.
Ma conseillère du CIC m’a rappelé pour savoir ou j’en étais. Je lui ai parlé des autres propositions concurrentes.
Elle m’a fait une contre proposition à 0,93% mais sans délégation d’assurance.
Le Crédit Agricole a également aligné son taux à 0.93%
J’avais donc 3 belles propositions sur la table et le luxe de choisir :

Choisir sa banque

Finalement, j’ai choisi celle du CIC, qui a déjà mon emprunt de Résidence Principale. Ce qui m’évite d’avoir à ouvrir un nouveau compte.
Les 2 autres propositions étaient excellentes et même mieux distantes sur l’apport.
Un facteur clé à prendre en compte est la taille de l’agence et sa localisation.
Mon agence CIC est à Libourne, une sous préfecture de la Gironde. Il vaut mieux être client dans une agence d’une petite ville que de grande ville. J’aurais pu accepter l’offre du Crédit Agricole qui a une très belle agence en plein de centre de Bordeaux. Mais en relatif, j’aurais été un client moins important.
Et j’ai bien fait, car finalement m’a conseillère du CIC avait négocié entre-temps l’assurance emprunteur à 4,197€ (soit 0,18%), moins cher que la meilleure proposition que j’avais négocié chez AFI ESCA.
A comparer avec le devis initial de 18,604€ sur 2 têtes, soit 9,302€ pour une personne, une belle économie de plus de 5,000€ !
C’était donc finalement la meilleure offre pour moi.

La bonne attitude à adopter avec son banquier

L’effort de la banque a été réel. Il a été motivé par sa volonté de m’avoir comme client, mais aussi par la qualité de la relation et des contreparties. Si les banquiers ont l’habitude d’être mis en concurrence, ils détestent faire le marchand de tapis. Et c’est compréhensible ! Mettez vous à leur place. Il faut donc être honnête, expliquer ce qui vous intéresse dans les autres propositions et voire ce que vous pouvez apporter dans la balance. Dans mon cas, j’ai apporté au CIC  :
  • Domiciliation Salaire
  • Assurance Propriétaire Non Occupant
  • Transfert de mon Livret A
  • Transfert de mon PEA
  • Assurance emprunteur
Soyez également reconnaissant. J’ai invité ma conseillère à déjeuner pour la remercier. La date dépendra de la réouverture des restaurants bien sûr. Gardez en tête que votre banquier est un partenaire et qu’il peut faire beaucoup pour vous si vous avez une bonne relation.Pour lire la suite, c’est ici
Partie 6.Organiser les travaux 

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Projet immobilier IV : Comment bien préparer sa recherche de financement ?

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Après les 3 premiers articles concernant mon projet immobilier :

Retrouvez les suivants ici :

Je vous retrouve dans cette 4ème partie, pour voir ensemble comment préparer la recherche de financement pour votre projet d’investissement.

Les 5 éléments à définir pour organiser sa recherche du financement

Vous devez commencer par faire une liste de vos souhaits et définir les 5 éléments clés!
  • Un financement équilibré. Il faut que vous soyez sur de pouvoir rembourser. La mensualité doit donc être adapté. Trop élevée par rapport au loyer, vous devrez remettre de l’argent de votre poche tous les mois.  Je vous invite à faire une simulation sur l’excellent site rendement locatif. Si le rendement du bien est faible car le bien est de grande qualité, il est souhaitable de faire un apport plus conséquent pour éviter un reste à charge trop important. Vous devez donc concrètement définir votre apport et votre mensualité de remboursement cible.
  • La durée. Dans l’idéal, assez longue pour que les mensualités ne soient pas trop élevées. Et en général, la plus longue possible car l’argent aujourd’hui vaut plus que l’argent demain. Toutefois, attention, au-delà de 20 ans, la mensualité baisse faiblement alors que les intérêts augmentent exponentiellement. Il n’est donc pas forcément toujours intéressant d’allonger le crédit à 25 ans, surtout si votre stratégie est de revendre au bout de 10 ans. C’est en effet une stratégie à envisager si voulez optimiser fiscalement.
  • Le taux: il vous sera proposé par votre banque. ll sera souhaitable d’interroger plusieurs banques pour avoir une idée des taux en vigueur puis de négocier. Je vous en parlerais dans une prochaine vidéo.
  • Le report: sous-utilisé, le report de mensualité vous permet de ne rembourser que les intérêts sur une période définie avec votre banque, par exemple 1 an. Cela est très utile si vous faites des travaux importants, car cela vous permet de commencer à rembourser les mensualités complètes, lorsque votre bien est déjà rénové et loué. Si vos travaux durent 6 mois et que vous négociez un report d’un an, vous pourrez vous constituer un petite cagnotte de réserve, toujours utile.
  • L’assurance emprunteur. Souvent proposé par la banque, l’assurance est obligatoire dans les faits, mais vous pouvez choisir de passer par un autre intermédiaire. L’intérêt est bien sur le coût car il peut être divisé par 2 ou 3. Nous en reparlerons dans la prochaine vidéo et je vous donnerais un exemple réel. C’est un élément trop souvent négligé et qui permet de faire de très grandes économies, largement supérieur à celle que vous pourriez avoir en négociant le taux. Demandez donc en amont à votre banque si vous souhaitez ne pas prendre l’assurance chez eux en étant transparent.

Bien préparer son dossier AVANT de voir les banques ?

Avec tous ces éléments, vous allez organiser un « concours de beauté ». Il s’agit de demander des propositions dans plusieurs banques. La vôtre pour commencer et une ou deux autres. Si vous avez plusieurs banques, vous pouvez les consulter.
Avant de les rencontrer, vous devez également mettre en avant la qualité de votre dossier
  • Votre situation personnelle. Préparer un document propre avec la liste de tous vos actifs, vos passifs, revenus, capacité d’épargne.
  • Votre projet d’investissement. La description du bien, sa valeur, le montant des travaux, le loyer estimé et la simulation financière.
Personnellement, j’ai utilisé Rendement Locatif. Voici le type de rapport que j’ai pu éditer et qui a contribué à convaincre la banque du sérieux de mon projet.
Plus vous serez crédible, pour le banquier aura envie de vous accompagner.
Dans la prochaine vidéo nous verrons mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques, comment négocier ET établir une bonne relation avec votre banque.

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Projet Immobilier III : Financement, cash ou emprunt?

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Je vous retrouve pour cette 3ème partie de mon achat immobilier d’un T4 à Bordeaux, autofinancé.

Devez vous achetez de l’immobilier cash ou par emprunt ?

Nous verrons d’abord quel est l’intérêt de s’endetter, les risques et comment vous devez l’adapter à votre situation.
C’est d’ailleurs une question que m’a posé ma fille de 11 ans ce week-end. Alors que je signais l’offre de prêt, elle m’a demandé pourquoi je n’achetais pas cet appartement avec mon argent au lieu de demander à une banque. Vous allez lire ce que je lui ai répondu.

Quel est l’intérêt de s’endetter?

Tout l’intérêt est d’utiliser l’argent de la banque pour acheter un bien qui sera loué et dont le loyer couvrira les mensualités de prêt de la banque et les charges
Prenons le cas de M. Cash et de M .Emprunt que nous simplifierons volontairement.
M. Cash et M. Emprunt achètent tous 2 un T4 à Bordeaux, pour une valeur tout compris (travaux, frais de notaire,..) de 200,000€
M. Cash paye comptant son acquisition Il perçoit donc chaque mois la totalité des revenus locatifs moins les charges. Mais sans rien devoir à la banque.
Au bout de 20 ans, il possède toujours ce bien qui vaut 300,000€. Il a également collecté chaque mois des loyers. Disons 1000€ net par mois soit 12,000€ par an. Soit 240,000€ de loyers net sur 20 ans. Pour un investissement de 200,000€, il a gagné 540,000€.
M. Emprunt finance les 200,000€ par la banque. Au bout de 20 ans, il a remboursé son crédit. Il possède un bien qui vaut 300,000€. Tous les loyers qu’il a touché ont servi à payer le remboursement de l’emprunt et les charges. Pour un investissement de 0, il a gagné 300,000€.
Qui a gagné le plus?
Pour comparer, il faut savoir ce que M. Emprunt aura fait des 200,000€ de départ qu’il n’a pas utilisé pour acheter le bien. S’il l’a placé judicieusement en actions à 7% par an, il aura quadruplé son capital au bout de 20 ans et transformé ainsi 200,000€ en 800,000€. Au bout de 20 ans, pour un investissement de 200,000€ et un emprunt de 200,000€, il a gagné 1.100,000€. Soit 2 fois plus que M. Cash

Que s’est il passé ?

  • La banque a permis de faire un effet de levier: l’investissement a été permis sans immobiliser de capital de départ
  • Le rendement immobilier a été suffisant pour auto-financer le bien
  • Le capital ainsi libéré a été investi à long terme sur un placement rémunérateur permettant un enrichissement plus rapide

Bien sûr, s’endetter comporte des risques

L’effet de levier peut être négatif s’il est utilisé pour acheter un bien qui in fine perdra de sa valeur, car par exemple situé dans un zone en déroute économique. De  plus, un emprunt vous engage et doit être remboursé. Les propriétaires bailleurs Airbnb qui ont vécu la crise du coronavirus de plein fouet peuvent en témoigner. Acculés par les traites certains ont du revendre leur bien.
L’effet de levier est très puissant, mais il est nécessaire d’être raisonnable.

Il est donc essentiel d’adapter l’effet de levier à votre situation.

Si par exemple, vous avez fait le choix d’être principalement investi en fonds euros, vous n’aurez bien sûr pas le même intérêt à vous endetter, que si vous investissez sur des placements plus rémunérateurs comme la bourse ou l’immobilier.
S’endetter à 1% et placer son capital disponible sur du fonds euros à 1% n’est pas intéressant. Il pourra être moins risqué d’utiliser votre capital.
De même, si vous avez une somme d’argent à investir. Au lieu d’investir en fonds euros, vous pouvez choisir rembourser par anticipation le crédit de votre résidence principale. Pourquoi investir à 1% si vous pouvez rembourser un prêt à 1% ?
Il est donc essentiel de savoir ce que vous rapporte votre épargne, pour mesurer l’intérêt de l’effet de levier.
Maintenant que vous avez compris l’intérêt de s’endetter pour financer des investissements immobiliers rentables, nous allons aborder dans la prochaine vidéo la question de la recherche du financement. Je vous donnerai les 5 éléments essentiels à définir.

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S’enrichir VRAIMENT avec la bourse avec le REFERENTIEL

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S’enrichir VRAIMENT avec la  bourse.
 
  • Comment changer votre référentiel ?
  • Quelle a été la performance de la bourse depuis 70 ans, 60 ans,… 20 ans, 10 ans ?
  • Comment doubler son épargner tous les 7,2 ans ?
  • Ce facteur sous estimé qui peut diviser votre capital par 2 (mais pas le risque)
  • Comment L’investisseur avisé devient 10 fois plus riche que Monsieur Tout le Monde ?
  • 3 solutions concrètes que vous pouvez utiliser pour investir de façon avisé.
 

Comment changer votre référentiel?

Avez-vous déjà découvert que quelque chose que vous croyez impossible était possible ?
Dimanche dernier, nous sommes partis en ballade à vélo sur une piste cyclable. Direction l’étang des sources, situé à Latresne. Une ballade de 30km aller-retour, avec nos 4 enfants âgés de 5, 8, 9 et 11 ans. Le petit dernier était sur notre vélo. Nous avions prévu de partir pour la journée avec pique-nique, gouter, gourdes,…. 
Nous étions à 11h30 à l’endroit du pique nique ! trop tôt pour déjeuner. Nous avons avancé beaucoup plus vite que prévu, roulant à plus de 15km/h. Nous avons donc continué jusqu’à Lignan-de-Bordeaux pour s’arrêter déjeuner.
Bilan des courses: nous avons fait 40km de vélo et étions de retour en début d’après-midi à la maison, alors que nous avions prévu de prendre le gouter dehors. 
Cela fait surement sourire les amateurs de vélo mais tout cela était nouveau pour nous et nous avons été surpris par la facilité du parcours. Cela a complètement bouleversé mon référentiel, maintenant je sais que c’est possible et que nous pouvons envisager des ballades beaucoup plus longues, pourquoi pas 60km tant que c’est sur un terrain plat.  
J’ai changé mon REFERENTIEL.
 
Et changer votre REFERENTIEL peut vous aider à investir !
 
Lorsque j’échange avec des lecteurs du blog ou des connaissances, sur la performance de la bourse qui a fait du 10% par an depuis 40 ans, j’entends parfois des commentaires comme « Je ne savais pas que cela était possible » ou encore « c’est trop beau pour être vrai ». Et pourtant, la bourse américaine a fait environ 10% par an, dividendes réinvestis, depuis 40 ans. En fait 11,47% très exactement. C’est un fait.
Le découvrir permet de changer son Référentiel, si par exemple on imagine qu’il n’est pas possible d’obtenir un rendement de plus de 3% par an. 
 

Quelle a été la performance de la bouse depuis 70 ans, 60 ans,… 20 ans, 10 ans?

L’autre fait, c’est que la performance n’est pas linéaire. Elle varie chaque année avec des gros écarts (la volatilité), comme nous l’avons vu récemment avec le krach du coronavirus. D’ailleurs je vous remet le lien ma vidéo de mars 2020 pourquoi je disais que c’était un excellent moment pour investir.
Sur ce graphique, j’ai représenté la performance de la bourse américaine depuis 1951 jusqu’à 2021. 
 
 
Depuis 1951, soit 70 ans, la performance a été de 11,09% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 1961, soit 60 ans, la performance a été de 10,29% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 1971, soit 50 ans, la performance a été de 10,76% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1981, soit 40 ans, la performance a été de 11,47% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1991, soit 30 ans, la performance a été de 10,69% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 2001, soit 20 ans, la performance a été de 7,34% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 2011, soit 10 ans, la performance a été de 13,53% par an, dividendes réinvestis.
 
Sur longue période, les écarts semblent donc se moyenner autour d’un rythme de 10-11% par an. C’est un fait.
 
Mais que veut dire 10% par an pour vous? Cela correspond au doublement de votre épargne tous les 7,2 ans
 

Comment doubler son épargne tous les 7,2 ans?

Concrètement, cela veut dire que votre argent double tous les 7 ans. Très exactement tous les 7,2 ans, c’est une augmentation exponentielle. Votre argent, après avoir doublé au bout de 7 ans, va encore redoubler au bout de 14 ans et ainsi de suite.
 
Appelé aussi règle des 72, si vous divisez le nombre 72 par le taux de rendement, le résultat vous indique le nombre d’années au bout duquel la valeur de votre argent double.
 
Donc si vous avez 30,000 € à investir et que vous investissez à 10% par an: 
 
  • Au bout de 7,2 ans, vous aurez 60,000€ (x2)
  • Au bout de 14,4 ans, vous aurez 120,000€ (x4)
  • Au bout de 21,6 ans, vous aurez 240,000€ (x8)
  • Au bout de 28,8 ans, vous aurez 480,000€ (x16)
  • Au bout de 36 ans, vous aurez 960,000€ (x32)
C’est encore un fait. Une personne ayant investi un capital de départ de 30,000€ à 10% par an pendant 40 ans, aurait obtenu un capital de 1,357,778€
 
Devez vous pour autant foncer chez votre banquier pour ouvrir une assurance-vie ou ouvrir un compte bourse chez le premier broker venu ?NON !
C’est ce que vont faire beaucoup de gens et ils n’atteindront jamais ces résultats. Au mieux ils atteindront un peu moins de 600,000€, soit moins de la moitié. 
 

Pourquoi les frais divisent votre capital par 2 ?

Imaginons que vous décidiez d’ouvrir une assurance-vie chez votre banquier et que vous décidiez d’investir uniquement en unités de comptes (actions) et d’éviter les fonds en euros. Imaginons toujours que la bourse ait délivré une performance de 10% an et que votre capital de départ soit de 30,000€. Quel serait votre capital d’arrivée ? Dans un monde idéal, il serait de 1,357,778€.  Mais en réalité, vous devez payer quelques frais à la banque qui va se rémunérer pour le service offert. Elle va en général prélever 3% de frais d’entrée. La performance de son fonds sera de 8% par an net de frais (soit 2 points en dessous du marché). 
 
Sur ce tableau, j’ai simulé la performance d’un investissement comparant l’assurance-vie traditionnelle, l’assurance-vie optimisée, le compte-titre et le Plan Epargne Actions par rapport à la performance pure de l’indice.
 

 
Au bout de 40 ans avec l’assurance-vie traditionnelle, vous aurez 587,007€ au lieu de 1,357,778€. Ce n’est pas une erreur de frappe.
 
La différence est u montant énorme de 770,770€. Ce montant, vous ne le verrez pas, c’est votre banque, qui l’empochera en partie. L’autre partie, correspondra à de l’argent qui n’a pas fructifié. En effet, les frais de votre banque ne peuvent, par définition, être investis par vous. 
 
Hors il est possible de récupérer une grande partie de cet argent.
 
Mais avant, prenez conscience que je vous ai donné une vision optimiste et que dans la réalité, les investisseurs en bourse font souvent beaucoup moins bien. Une étude américaine dite DALBAR a analysé la performance réelle d’investisseurs individuels, nette de frais de gestion. Cette étude DALBAR a montré que les investisseurs avaient eu en moyenne une performance inférieure à 3% sur 20 ans! 
 
A 3% par an, vous n’auriez obtenu que 97,861€ de votre placement initial de 30,000€ sur 40 ans.
Certains feront un peu mieux en prenant un mandat de gestion mais nous avons vu que ces mandats ne rivalisent pas avec le marché.
 

Comment L’investisseur avisé devient 10 fois plus riche que Monsieur Tout le Monde ?

Je disais qu’il était possible de récupérer une grande partie des frais. C’est vrai. Il est possible d’investir avec des frais de gestion inférieur à 0.15% par an et des frais d’entrée inférieurs à 0.10% par an.
Sur ce tableau comparatif de l’assurance-vie traditionnelle, l’assurance-vie optimisée, le compte-titre et le Plan Epargne Actions par rapport à la performance pure de l’indice, vous voyez qu’avec cette optimisation, vous auriez obtenu 1,067,294 avec l’assurance vie optimisée, ou encore 1,277,371€ avec le PEA. 
 
 
Toujours pour un placement initial de 30,000€ sur 40 ans, réduisant ainsi drastiquement l’écart de performance.
 
Pour résumer, nous voyons sur ce graphique les résultats possibles pour un épargnant doté d’un capital de 30,000€, investi sur 40 ans :
 
  • Dans la grande majorité des cas, le capital d’arrivée est de moins de 100,000€. A cause du manque de connaissances et des biais psychologiques. Bref, Monsieur Tout le Monde.
  • Avec de la discipline, entre 500,000€ et 600,000€. C’est déjà beaucoup mieux. Mais le poids masqué des frais empêche d’aller plus loin. Monsieur Bon Père de Famille, qui fait confiance à sa banque ou son conseiller en gestion de patrimoine, sans regarder en détail les frais ou la performance.
  • Avec méthode, entre 1,200,000 € et 1,300,000€. C’est 10 fois plus que l’investisseur lambda et 2 fois mieux que l’investisseur discipliné. Monsieur Avisé, qui sait optimiser.
 
Tout ceci est bien-sûr proportionnel.
Si vous avez aujourd’hui 300,000€, le fait d’investir avec méthode et discipline va donc vous permettre de gagner des millions d’euros. Si je ne m’étais pas formé, je ferais probablement les erreurs de Monsieur Tout Le Monde avec un faible rendement. La différence, c’est la connaissance et le fait d’agir.
 

Comment investir de façon avisé?

Vous pouvez faire la même chose et tendre vers l’investissement qui vous rapporte 10 fois plus que celui de Monsieur Tout Le Monde ! Ne vous contentez pas de ce que vous propose votre banque. N’ayez pas trop confiance en vous si vous êtes novice, investir nécessite de savoir ce que l’on fait
 
  • Se former
  • Vous n’avez pas le temps ou l’envie de le faire vous même ? Je vous explique ici comment déléguer efficacement avec l’assurance-vie NALO. 
  • Etre accompagné
    • Chaque année, je forme de parfaits débutants qui ont mis en place cette méthode qui va leur permettre de gagner des centaines de milliers d’euros. Certains se lancent au bout d’une semaine seulement. 
    • Je vous explique tout avec pédagogie et je suis disponible pour répondre à toutes vos questions et vous donner mes conseils.
    • Il est possible d’appliquer la même optimisation avec votre plan d’épargne retraite en choisissant le bon intermédiaire et les bons supports. Je vous explique tout dans cette vidéo.
 
Vous aussi vous pouvez le faire, contactez moi sur ma page Facebook pour en parler et dites moi dans les commentaires ce qui vous empêche d’obtenir ce rendement pour votre épargne ?
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Projet immobilier, Partie II : Acheter et négocier le bien

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Je vous retrouve pour cette 2ème partie de mon achat immobilier d’un T4 à Bordeaux, autofinancé.
Après la partie I consacrée à la définition de la stratégie, nous allons aborder une étape cruciale : la négociation et l’achat du bien.
Retrouvez toutes les parties de la série :

Pourquoi négocier le bien ?

Négocier est une étape souvent indispensable pour faire un bon investissement immobilier. Dans la vie, je négocie parfois ce que j’achète bien que ce n’est pas mon naturel. Mais je m’oblige à négocier tous les montants importants: achat immobilier, salaire. Je vais très rarement négocier de petites choses, mais j’ai toujours été satisfait de négocier des sommes plus importantes. Car en quelques minutes, vous pouvez gagner quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros.

J’ai ainsi toujours négocié mes salaires d’embauche, gagnant ainsi des milliers, puis dizaines de milliers d’euros en quelques minutes, certainement mes meilleurs investissements. Et j’ai été récompensé avec cet achat immobilier.

Le T4 que je viens d’acheter à Bordeaux était annoncé à 185,000€ FAI. J’ai en effet pu négocier une baisse de prix de près de 20% à 149,000€. Soit 36,000€ d’économies réalisées par quelques coups de fils et d’échange d’email. L’agent immobilier était surpris que le prix puisse descendre autant, mais il n’était pas contre pour autant. J’y reviendrais dans la suite de cet article.

Reconnaitre un bon et un mauvais vendeur

Pourtant tous les biens ne se prêtent pas à une telle négociation. Un bien en parfait état et sans défaut sera plus difficile à négocier qu’un bien en mauvais état et avec beaucoup de travaux.

Le plus important sera de trouver le bon vendeur. C’est à dire le vendeur motivé pour vendre rapidement, car à l’inverse, il sera vain de négocier avec certains vendeurs. Dans ma recherche, j’avais trouvé un T1 transformable en T2 déjà meublé et rénové par l’ancien propriétaire. Mais celui-ci souhaitait vendre seulement 2 ans après avoir acheté ce bien, suite à une mutation professionnelle. Il souhaitait donc vendre mais j’ai vite compris que le prix ne baisserait pas. En effet, il avait acheté le bien un peu cher, n’avait quasiment pas remboursé son crédit et ne pouvait donc pas se permettre de vendre à perte. Je ne sais pas s’il a vendu, mais je suis passé à autre chose.

A l’inverse le bon vendeur est pressé de vendre. Le T4 que j’ai acheté était vendu par 2 sœurs qui détenaient ce bien en indivision de leur maman qui y habitait et venait de décéder. Elles souhaitaient vendre rapidement, n’ayant aucune envie de s’embêter avec ce bien. La mission de l’agence était claire, trouver rapidement un acheteur solvable.

Comprendre le rôle de l’agent immobilier

On entend souvent dire qu’il est préférable d’acheter en direct, sans passer par un agent immobilier. Contre-intuitivement et malgré les frais d’agence, passer par un agent permet d’accéder à de bons vendeurs, pressés de vendre et prêts à négocier. Le but de l’agent immobilier est en effet, avant tout, de conclure la vente. Il est donc un allié et peut, dans certains cas, aider à la négociation. J’ai ainsi appris pour l’achat du T4 quelle était la situation des vendeuses et qu’il n’y avait pas eu d’offres sérieuses.

Mon exemple de négociation

Pour être concret, je vous partage les échanges avec l’agent qui ont abouti à la baisse du prix de 185,000€ à 149,000€ FAI.

Etape 1: Après la visite du bien avec l’agent, je lui ai fait part de mon intérêt et de mon souhait de négocier :

Bonjour Madame,

Le bien m’intéresse et j’ai contacté une agence spécialisée en collocation pour étudier la faisabilité. Néanmoins, les attentes des 2 vendeuses me semblent élevées, MeilleursAgents estimant le bien à 150,000€ alors qu’il y a de nombreux travaux. Tenez moi au courant si elles sont disposées à baisser leur prix.

J’ai reçu la réponse suivante :

Monsieur Caradec,

Oui, je pense que à 159.000€ (au lieu de 185 000) il est possible d’avoir ce bien. Il ne faut pas oublier qu’il est en dernier étage et qu’il possède garage, place de parking et une cave (les huisseries ne sont pas à changer).

Etape 2: les vendeuses sont donc ok pour négocier. A présent, il faut montrer que mon projet est sérieux. Si elles veulent vendre, elles vont en effet regarder de près la motivation et le profil de l’acheteur, tout en donnant des arguments concrets pour la négociation. Dans ce cas présent, l’état du bien, car il est dans son jus des années 60 et il faut tout refaire.

Bonsoir Madame ,
Bonne nouvelle, l’agence de colocation m’a confirmé le potentiel de l’appartement pour une colocation.
Par contre leur budget de rénovation + ameublement est a 55K€ alors que j’espérais plutôt 45K€.
Je suis donc toujours intéressé, surtout si les vendeuses sont pressées.
J’ai envoyé la simulation du projet à ma banque, qui avait déjà pré-validé mon enveloppe.
Tenez moi au courant.

J’hésite avec un appartement similaire mais un peu plus grand (80m2) pour faire 4 chambres et 2 salles de bain si vous en rentrez, pour augmenter un peu la rentabilité.

Réponse de l’agent :

Bonjour Monsieur Caradec

Merci de votre retour, nous pourrions tester 150 000€. Qu’en pensez-vous ?

Etape 3 : 150,000€ me convient tout à fait pour que le bien s’auto-finance. Mais il faut toujours essayer d’aller plus loin :

Bonsoir Madame ,
Compte tenu que l’appartement est à rénover entièrement : électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, sol et peintures, le budget prévisionnel de travaux est de 55,000€.
Je pensais donc faire une offre à 135,000€. Cela ferait un budget total de 180,000€ auquel je dois rajouter les frais d’agence et de notaire soit un total d’environ 200,000€.
Cela me permet d’atteindre une rentabilité de 7,4% brute en collocation sur la base de 3 chambres louées à 450€/mois pendant 11 mois par an.
Cette rentabilité permettrait d’être à l’équilibre, ce qui est mon objectif pour cette opération.
Je comprendrais que cette offre puisse sembler trop basse. Mais si elle était acceptée, je peux vous dire que l’argent serait rapidement dans la poche des propriétaires, car mon dossier a été accepté par ma banque.
Je vous laisse en parler avec les propriétaires pour avoir leur retour.

Le retour de l’agence: après un échange téléphonique l’agence m’explique que l’offre a 135,000€ ne passe pas et me rappelle 2 jours après pour me proposer un accord à 149,000€. Je confirme donc immédiatement à l’agence qui me confirme par écrit la réservation du bien, afin d’éviter de perdre le bien face aux nouveaux acheteurs qui vont visiter le bien. Je sais qu’à ce niveau de prix, une offre concurrente supérieure est très probable.

Bonjour Monsieur Caradec,
Je vous confirme la bonne nouvelle, soit l’acceptation de l’offre à 149 000 € FAI.

Dans la prochaine vidéo, je vous parlerai de la recherche du financement. Car le but est bien de faire travailler l’argent des banques. La négociation joue également un rôle, mais d’une manière plus subtile. L’objectif ne sera pas forcément de choisir l’offre la moins chère.

Pour lire la suite, c’est ici
Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Sommes nous dans une bulle ? Le point de vue de Ray Dalio sur le sujet. Selon lui, certains segments de marchés sont en bulle, mais le marché dans son ensemble ne l’ait pas. Je rejoins cette analyse et finalement je constate qu’une nouvelle fois, la hausse alimente la hausse. Je ne serais pas surpris que de plus en plus de gens investissent en bourse, ce qui poussera à la hausse les valorisations
  • Bulle ou bulles ? Un papier sur les valorisations extrêmes actuelles, bien détaillé, que je vous encourage a lire. Dans la lignée du récent post de Ray Dalio.
    J attends la lettre annuelle de Warren Buffet qui sort aujourd’hui.
    En tout état de cause, après avoir bien profité de nos achats en mars 2020, il est imperatif d etre bien diversifié et préparé mentalement a un krack.
  • La lettre 2020 de Warren Buffett est disponible: assez positive au finale. Pour s enrichir, il faut détenir des actifs (actions, immobilier, fermes) et laisser le temps agir en restant patient

PORTEFEUILLE – Février 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (27%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 924 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont à présent le poste le plus important et on atteint pour la première fois la barre symbolique des 50%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 3,9% ce mois-ci soit une progression de 406% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
    • La hausse spectaculaire du mois s’explique par la bonne tenue des marchés et le bond d’EasyJet qui connait une forte hausse de ses réservations
    • Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements et qui dépasse pour la première fois les +400% de performance !
    • J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct
  • Le cash disponible est 3%, en baisse car j’ai apporté 7,000€ pour la promesse de vente. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur ce projet immobilier à hauteur de 19,000€ au total.
  • Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Projet immobilier, partie I : Définir sa stratégie

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Fin 2020, je me suis décidé à démarrer un nouveau projet d’investissement d’immobilier avec plusieurs objectifs:
  • Créer un revenu supplémentaire à la fin de la période de remboursement, qui correspondra environ à l’âge de la retraite
  • Développer le patrimoine par auto-financement en utilisant l’argent de la banque et du locataire
  • Limiter le temps passé en déléguant les travaux et la gestion et en se concentrant sur les étapes clés de négociation du bien, du crédit, de l’assurance et des prestataires.
C’est un projet que j’ai longtemps laissé dans ma NOT to do list pour éviter de me disperser et rester concentré sur mes objectifs de vie principaux.
Mais l’envie m’a finalement rattrapé d’autant que le reste du patrimoine ne demande pas d’efforts de gestion.
Surtout, j’ai une capacité d’endettement non utilisée mais qui diminuera fortement si j’arrête mon activité salariée.
Je vais donc vous partager avec vous cet investissement dans une série successives d’articles.

Partie 1. Définir sa stratégie, chercher le bien et simuler la rentabilité

Partie 2. Acheter et négocier le bien

Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)

Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur

Partie 5. Négocier son crédit et établir une bonne relation avec sa banque

J’espère que cette série vous aidera à vous lancer !
Commençons donc par la première étape, la définition de la stratégie.

Partie I: Définir sa stratégie

Il existe de multiples stratégies immobilières et votre première étape sera de définir la votre.
Reconnaissons le vaste choix des possibles et le nombre de questions à répondre pour définir son projet :
  • Location nue ou meublée ou touristique?
  • Location ou Collocation?
  • Ville ou campagne?
  • Maison ou appartement ou immeuble?
  • Studio ou T2 ou T3 ou T4?
  • France ou Etranger ?
  • Faire soi même ou déléguer?
Si vous êtes débutant, la première chose à faire est de vous former sur le sujet. Pas besoin de dépenser des centaines ou milliers d’euros en formation. quelques livres bien choisis suffiront. De nombreuses ressources gratuites existent mais c’est pour moi plus un complément sur des questions précises. Il vous faut un cadre structuré et synthétique pour commencer.
Personnellement j’ai lu et je recommande ces 2 livres
L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne
Avec ces 2 livres vous en saurez que beaucoup d’investisseurs se lancent, avec des notions limitées voire inexactes, et peuvent donc faire des erreurs coûteuses.
Vous aurez ainsi les besoins pour comprendre ce qui est le plus intéressant en terme de stratégie et de bonnes pratiques.
J’ai ainsi retenu que dans mon cas, je devais combiner un rendement locatif brut de 8% avec un régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour que mon bien s’autofinance.
J’ai compris aussi qu’une bonne pratique était de commencer par un petit investissement pour se faire la main.
Avec ces éléments, ma stratégie était donc de trouver un T1 bis ou T2 d’environ 30 à 40 m2, sur Bordeaux (ou j’habite) pour faire de la location meublé, à destination d’actifs célibataires ou couple sans enfants.

Passer à l’action

Il est crucial de dépasser l’étape précédente et de se confronter à la réalité du terrain.
Pour rendre votre recherche efficace, il est utile de configurer des alertes sur les sites phares comme leboncoin ou seloger.
Et ensuite de décrocher son téléphone et de visiter des biens qui correspondent à vos critères, même si leur prix vous parait trop élevé. Nous le verrons par la suite, il existe un écart entre le prix de mise en vente et le prix. Dans mon cas, je vous expliquerais comment ce prix est passé de 185,000€ à 149,000€ FAI soit presque 20% de baisse.

Simuler le rendement de votre projet

Lorsque vous vous renseignez sur un bien et/ou que vous le visitez, il faudra récupérer les chiffres nécessaire à la simulation de rendement. Notamment les charges, la taxe foncière, le loyer (réaliste) attendu.
Vous pourrez alors entrer ces informations dans un simulateur.
Personnellement, j’ai utilisé Rendement Locatif. Ce service très complet vous donnera en version gratuite une estimation du rendement. La valeur est cependant surtout dans sa version payante avec une simulation tenant compte du régime fiscale et vous indiquant quel est le meilleur régime fiscal.
C’est également un outil utile pour votre dossier bancaire et convaincre la banque du sérieux de votre projet.

Affiner votre stratégie

En visitant les biens et en simulant la rentabilité, je me suis rapidement rendu compte que le rendement des T2 n’était au mieux que de 4% brut sur Bordeaux. Certes, il était possible d’avoir des situations de décotes, comme l’achat de logement déjà loué. Toutefois, il faut savoir qu’en France, vous ne pourrez que difficilement demander à votre locataire de partir.
De fait, j’ai pu constater que certains propriétaires se retrouvent coincés avec un locataire en place depuis 10 ans, sans pouvoir augmenter le loyer au même rythme que le marché ni récupérer le bien. Au final, ils prennent la solution de vendre mais avec une forte décote car ce type de bien est moins recherché.
Par hasard, un agent immobilier qui m’avait rappelé au sujet d’un T2 et avec qui je discutais des faibles rendements, m’a proposé de visiter un T4 qui serait adapté pour de la collocation et dont le rendement était de 8%.
L’inconvénient que je trouvais à la colocation, c’est la gestion locative chronophage. J’ai donc cherché des solutions pour déléguer, dont je vous parlerais dans le prochain article ainsi que des détails de ce bien pour lequel je viens de signer la promesse de vente.
Pour lire la suite de la série, c’est ici
Partie 2. Acheter et négocier le bien

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PORTEFEUILLE – Janvier 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (27%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 822 USD. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont à présent le poste le plus important (48%), j’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 0,8% ce été soit une progression de 387% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%
    • Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements
    • J’ai renforcé le tracker world Amundi CW8 sur le PEA Bourse Direct
  • Le cash disponible est 4%. Je prévois de l’utiliser pour financer un apport sur mon prochain projet immobilier, ce qui devrait, si tout va bien, le rémunérer au-dessus de 10% grace à l’effet de levier de la dette.
  • Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Investir, quel montant minimum ?

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Comment commencer à investir ? et quel est le montant minimum pour commencer? 
Je reçois régulièrement ce type de questions et il était temps de faire une réponse pour vous éclairer si vous vous posez également ces questions que j’aborde en détail dans la formation Bourse.
Je vous explique tout dans cet article.
Nous verrons qu’il est tout à fait possible de commencer à investir maintenant, même avec de petites sommes et de pouvoir générer un excellent rendement. Bien-sûr, le rendement sera fonction de votre investissement. Il sera plus rapide de gagner vos premier 1,000€ en investissant 10,000€ que si vous n’investissez 1,000€. Mais il sera plus rapide de gagner 1,000€ si vous investissez maintenant que l’année prochaine.

Quel montant minimum pour commencer?

Je recommande en général de commencer avec un minimum 1,000€. Bien-sûr, selon vos moyens et vos objectifs, il sera souhaitable d’investir plus. Mais voyons plutôt comment nous déterminons ce minimum.
Ces montants ne sont pas compatibles avec un investissement immobilier en physique, mais sont suffisants pour investir en bourse.

Comment être diversifié sur plusieurs entreprises avec seulement 1,000€ ?

Le secret ici, c’est de ne pas acheter un portefeuille d’actions en direct. Si vous voulez acheter les sociétés du CAC 40, vous auriez besoin d’un montant bien plus élevé. La bonne méthode, c’est d’acheter un ETF, c’est à dire un panier d’actions.
Ainsi, en achetant un ETF CAC 40, vous devenez actionnaire des 40 plus grandes sociétés françaises, avec seulement 1 seule transaction.
Par exemple, vous pouvez acheter l’ETF CAC 40 d’Amundi.
Il cote environ 85€. Donc pour 85€, vous devez actionnaire d’un panier d’actions contenant 11% de LVMH, 7% de TOTAL, 7% de SANOFI…. et ainsi de suite comme détaillé dans le tableau ci-dessous :
PRINCIPALES LIGNES INDICE (EN % D’ACTIF)
Nom du fonds AMUNDI INDEX SOLUTIONS
Code ISIN LU1681046931
Code Mnémonique C40
Devise de référence EUR
Indice de référence 100% CAC 40
Type de réplication Physique
Date de mise à jour 31/12/2020

Comment être diversifié sur plusieurs entreprises et pays ?

Encore mieux, vous pouvez utiliser la même méthode et choisir d’investir non pas sur le CAC 40, mais sur l’indice MSCI World.
Votre argent sera alors investi sur plus de 1500 entreprises dans plus de 20 pays du monde, principalement aux USA, en Europe et au Japon. C’est actuellement un excellent support, plus avantageux que le seul CAC 40.
D’autant que la part de l’ETF World de Lyxor est de seulement 20€.
Vous pouvez donc démarrer avec un petit capital, théoriquement seulement 20€ et idéalement au moins 1000€ pour acheter une cinquantaine de parts.

Quelle a été la performance ?

Sur les vingt dernières années, l’indice World a délivré en moyenne une performance de 5%. Il y a de grandes variations à court terme, en particulier en 2020 avec un krach de 30% suivi d’un fort rebond. Sur le long terme, les actions restent sans conteste l’un des placements le plus performants.

Quels sont les frais à payer ?

Les frais sont de 2 types:
– les frais de gestions annuels payés à l’émetteur du tracker, comme Lyxor ou Amundi.
– les frais d’achats / ventes payés au courtier bourse (ou votre banque) pour l’achat de l’ETF.

Les frais de gestions annuels:

Les frais de gestions annuels sont très faibles sur ce type de produit. Lyxor facture 0.45% de frais de gestion annuels sur son ETF World sans montant minimum. Concrètement, votre performance nette sera égale à la performance de l’indice moins les frais. Si votre investissement a fait du 5%, votre performance nette sera donc de 4.55% (5% moins 0.45% de frais).
Il est possible d’optimiser en choisissant l’ETF World d’Amundi.

Il réplique le même indice avec des frais inférieurs de seulement 0.38%. Par contre il côte autour de 340€, vous devrez donc avoir au moins ce montant à investir.

Les frais d’achats / ventes

Les frais d’achats / ventes payés au courtier bourse (ou votre banque) pour l’achat de trackers sont très variables. Il faut donc veiller au bon choix de l’intermédiaire. La meilleure solution est d’ouvrir un compte chez un courtier en ligne comme Fortuneo ou Bourse Direct.
Bourse Direct propose une tarification très abordable avec des frais de 0.95€ pour un achat compris entre 200€ et 500€.
Vous pouvez donc achetez quelques dizaines de part de Lyxor World.
Si vous avez entre 500€ et 1000€ à investir, les frais ne sont que de 1.99€. Vous pouvez donc acquérir 2 parts d’Amundi World (code CW8) qui cote autour de 340€.

L’enveloppe fiscale

Tout dépend de votre situation mais en général, le Plan Epargne Action est un excellent choix, plus avantageux que le Compte Titre pour la fiscalité et moins onéreux que l’Assurance-vie qui nécessite de rémunérer en plus l’assureur.
Les 2 ETFs cités ci-dessus y sont éligibles, ce n’est pas le cas de tous les ETFS.

Plan d’actions

  • Ouvrir un Plan Epargne Actions chez Bourse Direct ou Fortuneo (si le parrainage vous intéresse, me contacter ici) :

  • Déposer sur votre compte Bourse un montant compris minimum ou égal à 200€ (idéalement 1000€).
  • Acheter des parts du Lyxor World ou du Amundi World.

Conclusion

Il est donc possible d’investir en bourse avec un tout petit capital. C’est même excellent, car vous bénéficiez de 3 avantages sur ceux qui procrastinent.

Avantage 1: Commencer tôt permet de bénéficier de l’avantage fiscal du PEA. La fiscalité dépend en effet de l’âge du plan. Au bout de 5 ans, les plus-values sont exonérées de l’impôt sur le revenu et uniquement soumises au prélèvement sociaux de 17.2%.

Avantage 2: Le temps est votre allié et vos dividendes feront des petits.
Vous bénéficiez de la magie des intérêts composés.

Avantage 3: Avoir de l’argent investi qui travaille pour vous répondra à plusieurs besoin. Celui de la sécurité car vous commencez à vous constituez un pécule pour vos projets à long terme (>5 ans) comme la retraite par exemple. Et celui de la satisfaction d’avoir trouvé une façon efficace de faire travailler votre argent.

Vous avez des questions? vous hésitez à vous lancer? Dites le moi dans les commentaires.

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