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Diversifier son patrimoine: la méthode 3D

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Je vous explique dans cet article comment diversifier votre patrimoine avec la méthode 3D.
 

Les inconvénients d’un patrimoine concentré? 

Diversifier son patrimoine est une règle archi-connue. Pourtant beaucoup d’épargnants ont tendance à être trop concentré. Récemment, j’échangeais avec une cliente qui me parlait de son projet d’achat de résidence principale qui allait mobiliser toute son épargne et toute sa capacité d’endettement. Résultat: elle allait avoir un capital 100% concentré un seul actif, qui plus est qui n’allait pas lui générer de revenus.
Au lieu de cela, elle pourrait acheter un peu moins cher pour garder son épargne (et l’investir sur les marchés financiers) et emprunter pour sa RP permet d’avoir un patrimoine plus équilibré et non dépendant d’un seul actif.
 
Personnellement j’ai déjà été très concentré, comme en 2011, lorsque j’ai investi dans l’immobilier aux USA car c’était ma meilleure opportunité d’investissement. Mais c’est une exception qui confirme la règle qu’il vaut mieux être diversifié.
 
La 3D – Les 3 diversifications :
 
  • Par actif : actions/immobilier/obligations/matières premières,…
  • Par géographie
  • Par devise
 

Actifs : comment diversifier votre patrimoine?

La diversification est essentielle pour se protéger. C’est assez intuitif, je vous en parle un peu plus dans mon article « Diversifier son patrimoine pour affronter les crises« . Vous pouvez aussi diversifier avec le portefeuille permanent pour résister aux différentes phases du cycle économique ou encore adapter votre allocation à votre profil. 
 

Géographie: comment diversifier votre patrimoine?

Il est aujourd’hui beaucoup plus facile d’investir au delà de nos frontières, et bénéficier ainsi du dynamisme économique d’autres zones, ou de bénéficier d’opportunités spécifiques.
Par exemple, j’ai acheté des maisons aux USA après la crise des subprimes, profitant d’actifs décotés.
 
 
Cela permet de ne pas dépendre uniquement des conditions de son marché qui peuvent être moins attractives.
 
Avec la bourse, il est aujourd’hui facile d’être diversifié sur les plus grandes zones économiques (Asie, Amérique, Europe) en devenant en quelques clics actionnaire de +1500 entreprises leaders.
 
Cela permet également d’être diversifié en devise.
 

Devises: comment diversifier votre patrimoine?

 
Il y a de fortes chances que votre patrimoine soit majoritairement en euro, sauf pour mes lecteurs suisses et expatriés que je salue au passage.
 
L’intérêt principal de diversifier est de se protéger contre une baisse de l’euro.
Selon moi, il est indispensable de détenir une partie de son patrimoine autrement qu’en euros. Cela peut-être une autre devise comme le dollar, le yuan, le franc suisse… ou bien de l’or ou de l’argent. Le choix des supports est également large: cash, obligations, actions, immobilier.
Jim Rogers conseille même de détenir au moins une petite partie de son capital physiquement hors de son pays pour être encore plus protégé en cas de troubles dans son pays (et éviter le risque de confiscation).
 
Les investissements gagnants d’hier seront peut-être les perdants de demain (pour citer Jim Rogers). 
 
La société Homes of England, dans laquelle j’ai investi et dont j’ai déjà parlé ici permet par exemple de diversifier en livre sterling.
Elle a mis en ligne un court sondage sur la diversification en devise. J’aime bien leur approche sur cette question et je suis curieux de connaître les résultats.
Si vous souhaitez aussi recevoir les résultats du sondage, vous pouvez y participer sur https://www.diversifier.co.uk
2 minutes chrono
 
Conclusion
 
  • Pour diversifier réellement, il faut appliquer la 3D: diversification d’actifs, de géographie et de devises
  • Cette diversification vous protège des crises en les amortissant
  • Elle vous permet également de saisir les opportunités comme les actions en mars 2020, grâce à la vente d’autres actifs comme l’or

 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • La lettre annuelle du fonds Barrage Capital que j’apprécie et qui vous donnera plus d’informations sur l’évolution des résultats des GAFAs, positivement impactés par l’accélération actuelle de la transition numérique.
  • Un papier intéressant de Vanguard sur les stratégies de consommation d’un capital. J’aime bien garder les choses simples et savoir que le capital ne sera jamais consommé entièrement donc je serais plutôt sur l’option à droite (un pourcentage).

 

PORTEFEUILLE – Mars 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1593 EUROS. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont à présent le poste le plus important à 48%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 5,4% ce mois-ci soit une progression de 433% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%
    • La hausse est encore plus spectaculaire que celle déja forte du mois dernier.
    • Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements et qui atteint de nouveaux plus hauts!
    • Pas d’opérations sur le PEA Bourse Direct, je prévois de renforcer le tracker world Amundi CW8 le mois prochain
  • Le cash disponible est 6%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur mon futur projet immobilier.
  • Les obligations représentent 20% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Projet immobilier V : Négocier son crédit immobilier ET établir une bonne relation avec votre banque

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Nous verrons dans cet article :
  •  Comment obtenir les meilleures offres ? Mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques.
  • Les avantages des banques traditionnelles vs en ligne ?
  • Comment choisir sa banque ?
  • Quelle est la bonne attitude à adopter avec son banquier ?
Retrouvez toutes les parties de la série :

Comment obtenir les meilleures offres? Mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques

J’ai interrogé 5 banques. 3 ou j’étais client, et 2 nouvelles.
J’ai récolté les informations suivantes dans ce tableau
  • Les taux d’emprunt sur 20 ans étaient entre 1,24% et 0,95%.
  • La mensualité sera d’environ 1,000 € pour un loyer espéré de 1,500€ (le bien s’autofinance).
  • Toutes les banques acceptaient la délégation d’assurance. Je ferais une vidéo dédié sur ce sujet.

A ce stade, je me suis dit que cela allait se jouer entre la Société Générale et le Crédit Agricole, les 2 banques où je n’étais pas client.

Banque en ligne ou traditionnelle ?

Coté banque en ligne, Fortuneo était compétitif mais ne finance pas les meublés. Boursorama n’est pas compétitif sur les projets < 300,000 €. Dommage, car j’apprécie particulièrement, et depuis plus de 10 ans, les services de cette banque en ligne.
Je pensais donc partir sur du 20 ans à 0.95% (SG) ou 1% (CA), avec report d’un an (cf. article les 5 choses à savoir avant de négocier votre prêt immobilier) en délégation d’assurance chez AFI ESCA (entre 4 et 2 fois moins cher que l’assurance des banques).
Mais ce n’est pas ce qui s’est passé.
Ma conseillère du CIC m’a rappelé pour savoir ou j’en étais. Je lui ai parlé des autres propositions concurrentes.
Elle m’a fait une contre proposition à 0,93% mais sans délégation d’assurance.
Le Crédit Agricole a également aligné son taux à 0.93%
J’avais donc 3 belles propositions sur la table et le luxe de choisir :

Choisir sa banque

Finalement, j’ai choisi celle du CIC, qui a déjà mon emprunt de Résidence Principale. Ce qui m’évite d’avoir à ouvrir un nouveau compte.
Les 2 autres propositions étaient excellentes et même mieux distantes sur l’apport.
Un facteur clé à prendre en compte est la taille de l’agence et sa localisation.
Mon agence CIC est à Libourne, une sous préfecture de la Gironde. Il vaut mieux être client dans une agence d’une petite ville que de grande ville. J’aurais pu accepter l’offre du Crédit Agricole qui a une très belle agence en plein de centre de Bordeaux. Mais en relatif, j’aurais été un client moins important.
Et j’ai bien fait, car finalement m’a conseillère du CIC avait négocié entre-temps l’assurance emprunteur à 4,197€ (soit 0,18%), moins cher que la meilleure proposition que j’avais négocié chez AFI ESCA.
A comparer avec le devis initial de 18,604€ sur 2 têtes, soit 9,302€ pour une personne, une belle économie de plus de 5,000€ !
C’était donc finalement la meilleure offre pour moi.

La bonne attitude à adopter avec son banquier

L’effort de la banque a été réel. Il a été motivé par sa volonté de m’avoir comme client, mais aussi par la qualité de la relation et des contreparties. Si les banquiers ont l’habitude d’être mis en concurrence, ils détestent faire le marchand de tapis. Et c’est compréhensible ! Mettez vous à leur place. Il faut donc être honnête, expliquer ce qui vous intéresse dans les autres propositions et voire ce que vous pouvez apporter dans la balance. Dans mon cas, j’ai apporté au CIC  :
  • Domiciliation Salaire
  • Assurance Propriétaire Non Occupant
  • Transfert de mon Livret A
  • Transfert de mon PEA
  • Assurance emprunteur
Soyez également reconnaissant. J’ai invité ma conseillère à déjeuner pour la remercier. La date dépendra de la réouverture des restaurants bien sûr. Gardez en tête que votre banquier est un partenaire et qu’il peut faire beaucoup pour vous si vous avez une bonne relation.

Pour lire la suite, c’est ici
Partie 6.Organiser les travaux 

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Projet immobilier IV : Comment bien préparer sa recherche de financement ?

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Après les 3 premiers articles concernant mon projet immobilier :

Retrouvez les suivants ici :

Je vous retrouve dans cette 4ème partie, pour voir ensemble comment préparer la recherche de financement pour votre projet d’investissement.

Les 5 éléments à définir pour organiser sa recherche du financement

Vous devez commencer par faire une liste de vos souhaits et définir les 5 éléments clés!
  • Un financement équilibré. Il faut que vous soyez sur de pouvoir rembourser. La mensualité doit donc être adapté. Trop élevée par rapport au loyer, vous devrez remettre de l’argent de votre poche tous les mois.  Je vous invite à faire une simulation sur l’excellent site rendement locatif. Si le rendement du bien est faible car le bien est de grande qualité, il est souhaitable de faire un apport plus conséquent pour éviter un reste à charge trop important. Vous devez donc concrètement définir votre apport et votre mensualité de remboursement cible.
  • La durée. Dans l’idéal, assez longue pour que les mensualités ne soient pas trop élevées. Et en général, la plus longue possible car l’argent aujourd’hui vaut plus que l’argent demain. Toutefois, attention, au-delà de 20 ans, la mensualité baisse faiblement alors que les intérêts augmentent exponentiellement. Il n’est donc pas forcément toujours intéressant d’allonger le crédit à 25 ans, surtout si votre stratégie est de revendre au bout de 10 ans. C’est en effet une stratégie à envisager si voulez optimiser fiscalement.
  • Le taux: il vous sera proposé par votre banque. ll sera souhaitable d’interroger plusieurs banques pour avoir une idée des taux en vigueur puis de négocier. Je vous en parlerais dans une prochaine vidéo.
  • Le report: sous-utilisé, le report de mensualité vous permet de ne rembourser que les intérêts sur une période définie avec votre banque, par exemple 1 an. Cela est très utile si vous faites des travaux importants, car cela vous permet de commencer à rembourser les mensualités complètes, lorsque votre bien est déjà rénové et loué. Si vos travaux durent 6 mois et que vous négociez un report d’un an, vous pourrez vous constituer un petite cagnotte de réserve, toujours utile.
  • L’assurance emprunteur. Souvent proposé par la banque, l’assurance est obligatoire dans les faits, mais vous pouvez choisir de passer par un autre intermédiaire. L’intérêt est bien sur le coût car il peut être divisé par 2 ou 3. Nous en reparlerons dans la prochaine vidéo et je vous donnerais un exemple réel. C’est un élément trop souvent négligé et qui permet de faire de très grandes économies, largement supérieur à celle que vous pourriez avoir en négociant le taux. Demandez donc en amont à votre banque si vous souhaitez ne pas prendre l’assurance chez eux en étant transparent.

Bien préparer son dossier AVANT de voir les banques ?

Avec tous ces éléments, vous allez organiser un « concours de beauté ». Il s’agit de demander des propositions dans plusieurs banques. La vôtre pour commencer et une ou deux autres. Si vous avez plusieurs banques, vous pouvez les consulter.
Avant de les rencontrer, vous devez également mettre en avant la qualité de votre dossier
  • Votre situation personnelle. Préparer un document propre avec la liste de tous vos actifs, vos passifs, revenus, capacité d’épargne.
  • Votre projet d’investissement. La description du bien, sa valeur, le montant des travaux, le loyer estimé et la simulation financière.
Personnellement, j’ai utilisé Rendement Locatif. Voici le type de rapport que j’ai pu éditer et qui a contribué à convaincre la banque du sérieux de mon projet.
Plus vous serez crédible, pour le banquier aura envie de vous accompagner.
Dans la prochaine vidéo nous verrons mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques, comment négocier ET établir une bonne relation avec votre banque.

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S’enrichir VRAIMENT avec la bourse avec le REFERENTIEL

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S’enrichir VRAIMENT avec la  bourse.
 
  • Comment changer votre référentiel ?
  • Quelle a été la performance de la bourse depuis 70 ans, 60 ans,… 20 ans, 10 ans ?
  • Comment doubler son épargner tous les 7,2 ans ?
  • Ce facteur sous estimé qui peut diviser votre capital par 2 (mais pas le risque)
  • Comment L’investisseur avisé devient 10 fois plus riche que Monsieur Tout le Monde ?
  • 3 solutions concrètes que vous pouvez utiliser pour investir de façon avisé.
 

Comment changer votre référentiel?

Avez-vous déjà découvert que quelque chose que vous croyez impossible était possible ?
Dimanche dernier, nous sommes partis en ballade à vélo sur une piste cyclable. Direction l’étang des sources, situé à Latresne. Une ballade de 30km aller-retour, avec nos 4 enfants âgés de 5, 8, 9 et 11 ans. Le petit dernier était sur notre vélo. Nous avions prévu de partir pour la journée avec pique-nique, gouter, gourdes,…. 
Nous étions à 11h30 à l’endroit du pique nique ! trop tôt pour déjeuner. Nous avons avancé beaucoup plus vite que prévu, roulant à plus de 15km/h. Nous avons donc continué jusqu’à Lignan-de-Bordeaux pour s’arrêter déjeuner.
Bilan des courses: nous avons fait 40km de vélo et étions de retour en début d’après-midi à la maison, alors que nous avions prévu de prendre le gouter dehors. 
Cela fait surement sourire les amateurs de vélo mais tout cela était nouveau pour nous et nous avons été surpris par la facilité du parcours. Cela a complètement bouleversé mon référentiel, maintenant je sais que c’est possible et que nous pouvons envisager des ballades beaucoup plus longues, pourquoi pas 60km tant que c’est sur un terrain plat.  
J’ai changé mon REFERENTIEL.
 
Et changer votre REFERENTIEL peut vous aider à investir !
 
Lorsque j’échange avec des lecteurs du blog ou des connaissances, sur la performance de la bourse qui a fait du 10% par an depuis 40 ans, j’entends parfois des commentaires comme « Je ne savais pas que cela était possible » ou encore « c’est trop beau pour être vrai ». Et pourtant, la bourse américaine a fait environ 10% par an, dividendes réinvestis, depuis 40 ans. En fait 11,47% très exactement. C’est un fait.
Le découvrir permet de changer son Référentiel, si par exemple on imagine qu’il n’est pas possible d’obtenir un rendement de plus de 3% par an. 
 

Quelle a été la performance de la bouse depuis 70 ans, 60 ans,… 20 ans, 10 ans?

L’autre fait, c’est que la performance n’est pas linéaire. Elle varie chaque année avec des gros écarts (la volatilité), comme nous l’avons vu récemment avec le krach du coronavirus. D’ailleurs je vous remet le lien ma vidéo de mars 2020 pourquoi je disais que c’était un excellent moment pour investir.
Sur ce graphique, j’ai représenté la performance de la bourse américaine depuis 1951 jusqu’à 2021. 
 
 
Depuis 1951, soit 70 ans, la performance a été de 11,09% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 1961, soit 60 ans, la performance a été de 10,29% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 1971, soit 50 ans, la performance a été de 10,76% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1981, soit 40 ans, la performance a été de 11,47% par an, dividendes réinvestis.

Depuis 1991, soit 30 ans, la performance a été de 10,69% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 2001, soit 20 ans, la performance a été de 7,34% par an, dividendes réinvestis.
Depuis 2011, soit 10 ans, la performance a été de 13,53% par an, dividendes réinvestis.
 
Sur longue période, les écarts semblent donc se moyenner autour d’un rythme de 10-11% par an. C’est un fait.
 
Mais que veut dire 10% par an pour vous? Cela correspond au doublement de votre épargne tous les 7,2 ans
 

Comment doubler son épargne tous les 7,2 ans?

Concrètement, cela veut dire que votre argent double tous les 7 ans. Très exactement tous les 7,2 ans, c’est une augmentation exponentielle. Votre argent, après avoir doublé au bout de 7 ans, va encore redoubler au bout de 14 ans et ainsi de suite.
 
Appelé aussi règle des 72, si vous divisez le nombre 72 par le taux de rendement, le résultat vous indique le nombre d’années au bout duquel la valeur de votre argent double.
 
Donc si vous avez 30,000 € à investir et que vous investissez à 10% par an: 
 
  • Au bout de 7,2 ans, vous aurez 60,000€ (x2)
  • Au bout de 14,4 ans, vous aurez 120,000€ (x4)
  • Au bout de 21,6 ans, vous aurez 240,000€ (x8)
  • Au bout de 28,8 ans, vous aurez 480,000€ (x16)
  • Au bout de 36 ans, vous aurez 960,000€ (x32)
C’est encore un fait. Une personne ayant investi un capital de départ de 30,000€ à 10% par an pendant 40 ans, aurait obtenu un capital de 1,357,778€
 
Devez vous pour autant foncer chez votre banquier pour ouvrir une assurance-vie ou ouvrir un compte bourse chez le premier broker venu ?NON !
C’est ce que vont faire beaucoup de gens et ils n’atteindront jamais ces résultats. Au mieux ils atteindront un peu moins de 600,000€, soit moins de la moitié. 
 

Pourquoi les frais divisent votre capital par 2 ?

Imaginons que vous décidiez d’ouvrir une assurance-vie chez votre banquier et que vous décidiez d’investir uniquement en unités de comptes (actions) et d’éviter les fonds en euros. Imaginons toujours que la bourse ait délivré une performance de 10% an et que votre capital de départ soit de 30,000€. Quel serait votre capital d’arrivée ? Dans un monde idéal, il serait de 1,357,778€.  Mais en réalité, vous devez payer quelques frais à la banque qui va se rémunérer pour le service offert. Elle va en général prélever 3% de frais d’entrée. La performance de son fonds sera de 8% par an net de frais (soit 2 points en dessous du marché). 
 
Sur ce tableau, j’ai simulé la performance d’un investissement comparant l’assurance-vie traditionnelle, l’assurance-vie optimisée, le compte-titre et le Plan Epargne Actions par rapport à la performance pure de l’indice.
 

 
Au bout de 40 ans avec l’assurance-vie traditionnelle, vous aurez 587,007€ au lieu de 1,357,778€. Ce n’est pas une erreur de frappe.
 
La différence est u montant énorme de 770,770€. Ce montant, vous ne le verrez pas, c’est votre banque, qui l’empochera en partie. L’autre partie, correspondra à de l’argent qui n’a pas fructifié. En effet, les frais de votre banque ne peuvent, par définition, être investis par vous. 
 
Hors il est possible de récupérer une grande partie de cet argent.
 
Mais avant, prenez conscience que je vous ai donné une vision optimiste et que dans la réalité, les investisseurs en bourse font souvent beaucoup moins bien. Une étude américaine dite DALBAR a analysé la performance réelle d’investisseurs individuels, nette de frais de gestion. Cette étude DALBAR a montré que les investisseurs avaient eu en moyenne une performance inférieure à 3% sur 20 ans! 
 
A 3% par an, vous n’auriez obtenu que 97,861€ de votre placement initial de 30,000€ sur 40 ans.
Certains feront un peu mieux en prenant un mandat de gestion mais nous avons vu que ces mandats ne rivalisent pas avec le marché.
 

Comment L’investisseur avisé devient 10 fois plus riche que Monsieur Tout le Monde ?

Je disais qu’il était possible de récupérer une grande partie des frais. C’est vrai. Il est possible d’investir avec des frais de gestion inférieur à 0.15% par an et des frais d’entrée inférieurs à 0.10% par an.
Sur ce tableau comparatif de l’assurance-vie traditionnelle, l’assurance-vie optimisée, le compte-titre et le Plan Epargne Actions par rapport à la performance pure de l’indice, vous voyez qu’avec cette optimisation, vous auriez obtenu 1,067,294 avec l’assurance vie optimisée, ou encore 1,277,371€ avec le PEA. 
 
 

Toujours pour un placement initial de 30,000€ sur 40 ans, réduisant ainsi drastiquement l’écart de performance.

 
Pour résumer, nous voyons sur ce graphique les résultats possibles pour un épargnant doté d’un capital de 30,000€, investi sur 40 ans :
 
  • Dans la grande majorité des cas, le capital d’arrivée est de moins de 100,000€. A cause du manque de connaissances et des biais psychologiques. Bref, Monsieur Tout le Monde.
  • Avec de la discipline, entre 500,000€ et 600,000€. C’est déjà beaucoup mieux. Mais le poids masqué des frais empêche d’aller plus loin. Monsieur Bon Père de Famille, qui fait confiance à sa banque ou son conseiller en gestion de patrimoine, sans regarder en détail les frais ou la performance.
  • Avec méthode, entre 1,200,000 € et 1,300,000€. C’est 10 fois plus que l’investisseur lambda et 2 fois mieux que l’investisseur discipliné. Monsieur Avisé, qui sait optimiser.
 
Tout ceci est bien-sûr proportionnel.
Si vous avez aujourd’hui 300,000€, le fait d’investir avec méthode et discipline va donc vous permettre de gagner des millions d’euros. Si je ne m’étais pas formé, je ferais probablement les erreurs de Monsieur Tout Le Monde avec un faible rendement. La différence, c’est la connaissance et le fait d’agir.
 

Comment investir de façon avisé?

Vous pouvez faire la même chose et tendre vers l’investissement qui vous rapporte 10 fois plus que celui de Monsieur Tout Le Monde ! Ne vous contentez pas de ce que vous propose votre banque. N’ayez pas trop confiance en vous si vous êtes novice, investir nécessite de savoir ce que l’on fait
 
  • Se former
  • Vous n’avez pas le temps ou l’envie de le faire vous même ? Je vous explique ici comment déléguer efficacement avec l’assurance-vie NALO. 
  • Etre accompagné
    • Chaque année, je forme de parfaits débutants qui ont mis en place cette méthode qui va leur permettre de gagner des centaines de milliers d’euros. Certains se lancent au bout d’une semaine seulement. 
    • Je vous explique tout avec pédagogie et je suis disponible pour répondre à toutes vos questions et vous donner mes conseils.
    • Il est possible d’appliquer la même optimisation avec votre plan d’épargne retraite en choisissant le bon intermédiaire et les bons supports. Je vous explique tout dans cette vidéo.
 
Vous aussi vous pouvez le faire, contactez moi sur ma page Facebook pour en parler et dites moi dans les commentaires ce qui vous empêche d’obtenir ce rendement pour votre épargne ?
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