Occasionnellement, je rencontre des gens qui recherchent avant la simplicité pour investir. Ils ne veulent pas apprendre comment investir en bourse et se retrouvent parfois à laisser leur argent dormir sur leur compte en banque ou sur leur livret A.
Je comprends cela. Sur ce blog, je parle souvent d’investissement très optimisé, mais cela n’est pas pour tout le monde. Alors, est-ce grave ?
Comment je le disais dans l’article : 4 conseils pour préparer sa retraite, c’est le fait de ne rien faire qui coute le plus cher, très cher même.
Simulation d’un investisseur qui attendrait 1 an, 2 ans ou 3 ans avant d’investir. 100,000 € sur un indice d’actions mondial, rendement historique de l’indice MSCI World de 8.28% depuis 1986.
Si vous n’êtes pas prêt pour vous former, ce qui est bien sur mon premier conseil, vous pouvez tout à fait déléguer cela. Il s’agit de la gestion pilotée.
La gestion pilotée transparente
En général, je trouve que le défaut de la gestion pilotée est sa performance et sa transparence.
Sur 10 ans, une gestion pilotée avait fait +82.55% pour un profil offensif. Certes mieux que l’immobilier parisien (+43%, du prix au m2, hors loyer), mais un simple achat de l’indice SP500 sur PEA aurait retourné 255%.
Toutefois il vaut mieux une gestion pilotée que rien ! Surtout une nouvelle génération de gestion pilotée est apparue, alliant transparence et performance.
J’en avais parlé il y a 2 ans lorsque j’avais interviewé son fondateur. Ramify propose l’assurance-vie et le plan épargne retraite. L’ouverture se fait en ligne, très simplement.
On se laisse guider pour définir une allocation qui corresponde à notre profil de risque. Puis Ramify s’occupe d’investir nos fonds.
J’ai ouvert chez Ramify une assurance vie et un PER fin mars 2023. Mon profil est dynamique et voici mon allocation définie par Ramify.
Je sais également quels sont les supports d’investissement.
Et c’est Ramify qui s’occupe des opérations d’achats ventes pour maintenir mon allocation. Je reçois alors un message par email me donnant les détails des opérations d’arbitrage.
Ramify: une gestion performante en 2023
Est-ce performant ?
Ramify a été l’une des meilleures gestions pilotées en 2023
“Pour un niveau de risque ambitieux (9 chez nous), nos 3 stratégies ont délivré en 2023 entre 16,87 % à 17,51 % de rendement contre 7,3 % chez Nalo(assurance-vie, 85% investie en action) ou 15,8 % chez Yomoni (Yomoni Vie, P9).
Mon portefeuille a progressé de 20% depuis 1 an, profitant de la hausse des marchés.
Ipsos vient de publier une étude sur la perception des placements par les Français, pour le Cercle des Epargnants. L’étude complète est disponible ici.
Selon les répondants, le meilleur produit d’épargne pour la retraite est …. le livret A !
Avec un rendement actuel de 3%, le livret A a supplanté le fonds euros de l’assurance-vie dans le cœur des Français. D’après l’étude Ipsos, l’Assurance-Vie était pourtant très loin devant les autres produits.
En 2022, selon l’ACPR, les Français ont retiré près de 30 Milliards d’euros des fonds euros d’Assurance-vie.
Dans le même temps, la collecte nette du livret A s’établissait à 29 Milliards d’euros, toujours selon l’ACPR
3 raisons pour lesquelles le Livret A n’est pas le meilleur placement pour la retraite
Il y a 3 problèmes avec le livret A dans l’optique d’une préparation à la retraite :
Le taux du livret A n’est pas fixe, il varie selon les taux, l’inflation et in fine, c’est également un choix politique. Vous n’avez aucune assurance que le taux ne va pas baisser.
Comme tous les placements sans risque, son taux est faible et ne permet pas de faire fructifier son capital. Comparons sur la durée la capitalisation d’un livret A au plafond, soit 22,950€ au taux de 3% et un Plan Épargne Actions investi en actions internationales, qui a historiquement rapporté 8.28% depuis 1986.
Si la différence est minime au début, plus les années passent et plus les courbes divergent. Au bout de 30 ans, le capital du livret A aura doublé quand celui du PEA au décuplé. Sur une période plus longue de 50 ans, c’est x4 pour le livret A et x 44 pour le PEA qui atteint le million d’euros.
Enfin, le montant de versement est plafonné : 22,950€ en 2024, ce qui est très peu pour financer une perte de revenu à la retraite
Je n’ai rien contre le Livret A, c’est une excellente solution pour de l’épargne court terme ou de l’épargne de précaution. Mais ce n’est pas le meilleur produit pour la retraite, loin de là. Le PEA est classé tout en bas de la liste par les Français alors que c’est selon moi un excellent produit. J’espère que cette vidéo vous a aidé pour mieux préparer votre retraite.
Mon premier conseil, c’est de regarder à quoi vous aurez droit à votre retraite. Vos droits sont calculés en fonction du montant que vous avez cotisé et de vos trimestres.
Vous pouvez également simuler le montant de votre retraite et l’âge auquel vous pourrez en bénéficier.
Attention toutefois, ce montant peut être amené à évoluer en fonction des réformes. Mais cela vous donne un ordre de grandeur. Personnellement, compte tenu des pressions actuelles sur le système de retraite, j’estime que ma pension future sera plus faible que l’estimation actuelle.
2. Se créer un revenu complémentaire
Même si vos droits à la retraite sont suffisants pour votre niveau de vie, je vous conseille de réfléchir dès à présent à la création d’un revenu complémentaire.
Plusieurs facteurs fragilisent le système de retraite actuel par répartition : allongement de l’espérance de vie, vieillissement de la population, baisse de la population active à venir, baisse du ratio entre les cotisants et les retraités… Ce sujet est traité en détail dans un document gratuit publié par le COR, le comité d’orientation pour les retraites.
Ce qu’il faut retenir c’est que les pensions moyennes vont baisser. Aujourd’hui un retraité touche en moyenne 50% du revenu des actifs, dans le futur, cela sera moins ! 36% à horizon 2070 selon le scénario moyen
Il existe de multiples façons de se créer un revenu complémentaire et l’idéal selon moi et de se créer un revenu qui ne dépende pas de votre capacité à travailler. C’est-à-dire un revenu qui provient de votre capital. En épargnant aujourd’hui pour votre retraite, vous pourrez vous verser un revenu complémentaire en cas de besoin. C’est un peu comme un verger. Si vous avez des arbres fruitiers, vous pourrez récolter des pommes.
Avoir un capital bien investi, c’est s’offrir la possibilité d’en percevoir les fruits sur une très longue période. Pour en savoir plus sur les bons investissements, abonnez-vous à la chaine, je vous aide à y voir plus clair.
3. N’imitez pas les investissements de votre voisin
Prenez le temps de réfléchir à l’investissement adapté pour votre retraite. Ne foncez pas tête baissée sur le premier investissement venu et ne suivez pas de conseil aveuglément. N’achetez pas le premier pommier venu ! Pour cela, posez des questions :
Quel sera le rendement ?
Quels sont les risques ?
Quels sont les frais ?
Quelle sera la fiscalité ?
Pour avoir un exemple concret, voici mon plan d’investissement pour la retraite. En faisant mes calculs, il n’est pas avantageux pour moi d’utiliser l’assurance-vie ou les SCPI. Je vous explique pourquoi dans cette vidéo :
4. Commencez tout de suite
Le problème de la retraite, c’est que c’est un horizon lointain. Et que nous avons facilement tendance à reporter ce qui n’est pas urgent. Mais c’est un comportement qui coûte cher. Très cher même.
Voici la simulation d’un investisseur qui attendrait 1 an, 2 ans ou 3 ans avant d’investir. Je prends le cas d’un investisseur qui aurait 100,000 € et qui investirait sur un indice d’actions mondial. Le rendement historique de l’indice MSCI World est de 8.28% depuis 1986.
Attendre un an aboutirait à une perte de 76,804€. L’effet est plus fort au bout de 2 ans : -147,734 de perte, soit un montant supérieur au capital de départ. Puis 213,241€ de manque à gagner au bout de 3 ans.
Je ne suis pas en train de dire que vous devez vous précipiter et ouvrir le premier placement venu. Rappelez-vous du conseil numéro 3 “N’imitez pas les investissements de votre voisin”. Mais chaque année perdue a un coût important, d’autant plus que vous avez du temps devant vous. J’espère que cet article vous a aidé pour commencer à préparer votre retraite. Merci de mettre un like sur la vidéo et de vous abonner à la chaine.
Voici la suite des épisodes sur mon projet immobilier avec le 8ᵉ consacré au choix du bon régime !
Il s’agit d’une étape essentielle qui va déterminer en grande partie la rentabilité de votre projet. La fiscalité immobilière est par défaut lourde en France, mais peut-être largement gommé en choisissant le bon régime fiscal. C’est mon cas et je paye 0€ d’impôts sur mes revenus locatifs via le statut de LMNP au réel. Alors que par défaut, en nue, je paierais 10,619€ / an ! Une sacrée économie. Et qui me permet de ne pas mettre de l’argent de ma poche tous les mois pour rembourser mon crédit, les biens s’auto-financent !
10 ans plus tard, je décide d’investir dans l’immobilier en France pour plusieurs raisons: j’ai de la capacité d’endettement, les taux sont bas et après avoir longtemps laissé ce projet sur ma « NOT to do list » l’envie est trop forte.
Je me renseigne et je me rends compte que la fiscalité joue un rôle essentiel, ce qui sera confirmé par mon expérience actuelle, car j’économise chaque année 10,000€ d’impôts par cette optimisation.
Avant de se lancer, il est donc préférable de lire un livre sur la fiscalité immobilière ou de se faire conseiller. Pour cela je peux vous aider.
Personnellement, j’ai lu et je recommande ces 2 livres :
Et le régime appliqué par défaut est souvent défavorable.
Heureusement, des outils existent. Personnellement, j’ai utilisé les services d’Horiz.io qui est un simulateur qui donne tout simplement le meilleur régime fiscal selon votre investissement.
Voici le rapport que donnait cette simulation, et le tableau sur les régimes fiscaux :
Dans mon cas, c’est le régime LMNP au réel qui est de loin le plus avantageux. Loin devant le régime nu au réel et le LMNP micro-bic.
Il nécessite toutefois de respecter quelques conditions et d’effectuer des démarches.
Les conditions
Pour être éligible au LMNP fiscalement, il faut que l’une des conditions soit remplie.
les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal soient inférieures 23 000 €
ou que les recettes ne dépassent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Donc selon vos revenus, il est possible de dépasser le plafond de 23,000€. En clair, il ne faut pas que les revenus de votre LMNP dépassent vos revenus salariés. Sinon, vous basculez dans le régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Les démarches
Par rapport à la location nue ou aucune démarche n’est nécessaire, dans le cas de la location meublée, vous devrez :
Vous enregistrer auprès des impôts en faisant une déclaration d’activité LMNP via le formulaire P0i sur le site du service public. Ce formulaire doit être rempli dans les 15 jours suivant le début d’activité.
Trouver un comptable. Personnellement j’utilise Jedeclaremonmeuble pour 649€ TTC / an pour 2 biens. C’est moins cher si vous n’avez qu’un seul bien. J’ai aussi entendu parler de Nopillo. Ensuite votre comptable vous guidera dans les formalités, vous devrez remplir une déclaration chaque année.
Le comptable s’occupe de votre déclaration et grâce à la déduction des frais de notaires, des frais d’agence, des travaux, vous pourrez ne pas avoir à payer d’impôts pendant plusieurs années comme vous le voyez sur mon relevé.
Conclusion
Chaque étape d’un investissement est importante. Dans cette série, vous avez un investissement de A à Z. La fiscalité n’est peut-être pas le sujet le plus facile pour vous, mais heureusement, avec les bonnes informations, il est facile d’augmenter significativement la rentabilité. Ce serait dommage de s’en priver. À suivre !
2023 aura été une année historique avec le grand retour de l’inflation disparue depuis 2 décennies, et surtout une remontée fulgurante des taux d’intérêts. Les taux de crédit immobilier ont flambé, passant de 0.9% depuis 2022 à 4% – 4.5% actuellement (source : Le Particulier).
C’est un véritable changement de paradigme et la fin des taux bas avec de nombreuses implications pour nos investissements.
En particulier pour l’immobilier où je vous mettais en garde dès avril 2023 contre la baisse à venir des parts de SCPI qui se sont avérées. Fin juillet, Amundi annonçait la baisse de 17% d’une de ses SCPI, suivis par la majorité des SCPI du marché.
Dans cet article, vous allez voir :
Le rappel de ma stratégie 2023
Les faits marquants de 2023
Mes investissements en 2023 et comment j’ai adapté mon patrimoine à la nouvelle donne (moins d’immo, plus de bourse)
Mes résultats
Mes priorités 2024
Rappel Stratégie 2023
En 2022, j’avais fixé 3 objectifs pour 2023 :
Pour moi : Disposer d’une rente supplémentaire en cas de besoin.(PEA + Immobiliter locatif).
Pour mon épouse : Fournir une retraite (car Madame s’est arrêtée 10 ans de travail pour s’occuper de nos enfants = pas de retraite de l’État).
Pour mes enfants : Constituer un capital pour leur apporter une sécurité et les initier à l’investissement. Mon souhait est qu’ils puissent à leur tour transmettre à leurs enfants (PER + CTO).
Les faits marquants en 2023
Nous avons vécu une année 2023 inédite avec une forte remontée des taux. Ceux qui se baignaient nu ont été découverts lorsque la mer est descendue. Les porteurs de SCPI ont été pénalisés et les actifs dits sans risque ont baissé, parfois de 20% ou plus. La forte baisse des SCPI. J’avais écrit plusieurs messages pour vous mettre en garde.
Mes investissements en 2023
Si la grande majorité de mon patrimoine n’a pas bougé, j’ai procédé à une réallocation (moins d’immobilier, plus d’actions) et à de nouveaux investissements. Concrètement, cette année j’ai :
Vendu une maison aux USA en début d’année permettant de matérialiser la plus-value et de réinvestir en bourse (il me reste deux maisons)
Maximisé les versements sur mon PER pour générer 6,000€ d’impôt pour 2024
Donné 34,000€ à mes enfants soit une économie d’impôt de 10,200€ grâce au PER mineur
Mes résultats en 2023
Mes placements financiers sur PEA et PER ont progressé de 16% à 18%. Je suis donc ravi d’avoir augmenté mon exposition en début d’année et d’avoir tenu mes positions fin 2022, lorsque la majorité était pessimiste.
Toutefois j’ai fait évoluer les supports investis suite à des fins d’éligibilité au PEA de plusieurs ETF et des changements forts sur la gamme d’ETF d’Amundi ayant conduit à arbitrer environ 60% du PEA.
Côté immobilier, j’ai eu ma première année de location entière de mes LMNP à Bordeaux sans vacance locative ni impayé. Ce qui a permis de générer un cash-flow net de 2,880€ !
Revenus: 39,966€
Charges: 12,537€ (hors cout du crédit, intérêt et assurance emprunteur)
Remboursement crédit: 24,548€ dont 601€ d’assurance emprunteur, 4,329€ d’intérêts soit 19,618€ de remboursement de capital
Cash Flow net: 2,880€
Enrichissement: 22,498€ en 2023 soit 1,874€/mois
Aux USA, pas de vacances sur mes 2 maisons, mais des travaux important. Je n’ai pas encore le rapport annuel avec toutes les recettes / entrées mais les loyers cette année auront financer les travaux de réparation
Dans l’ensemble, ces bons résultats m’ont permis de financer la fin des travaux d’aménager de la cave de ma résidence principale : encore un budget important pour finir ces travaux !
Mes priorités en 2024
Mes priorités 2024 sont dans la continuité de ma stratégie en trois tiroirs :
Pour moi : Disposer d’une rente supplémentaire en cas de besoin : objectif terminé PEA à +260K€ + 6 lots immobiliers. Je ne prévois pas d’alimenter ce poste, mais je vais financer le renouvellement du véhicule familial~30K€.
Pour mon épouse : Fournir une retraite (Madame s’est arrêté 10 ans de travailler pour s’occuper de nos enfants = pas de retraite de l’État) : PEA au plafond avec 190k€ et 115K€ sur le PER. Je vais alimenter au plafond le PER ~20K€
Pour mes enfants (PER + CTO) : Mes enfants ont déjà des PER à leur nom, qui ont progressé de 18% en 2023. Mais l’option PER est finie depuis fin 2023. Je vais donc privilégier la constitution d’un CTO en vue de faire des donations futures à mes enfants lorsqu’ils seront adultes.
Je réfléchis aussi à mon plan en cas de krach. Je peux :
Utiliser une ligne de crédit bancaire
Vendre mes 2 maisons aux USA
Vendre un de mes garages qui génèrent du rendement quasi passif, mais aussi de l’imposition
À suivre !
APPRENDRE (TOP LECTURES 2023)
Économie et social
Un livre passionnant que je recommande malgré son volume (plus de 800 pages) ! Une histoire du conflit politique. Élections et inégalités sociales en France, 1789-2022 de Julia Cagé et Thomas Piketty. Grâce à une étude poussée des résultats d’élections en France depuis 1789, les auteurs nous amènent à comprendre les ressorts des résultats électoraux actuels. Nous votons selon nos revenus, mais aussi selon notre âge ou encore notre lieu d’habitation ! Passionnant.
Au cœur de la finance utile d’Éric LOMBARD. Le directeur de la Caisse des Dépôts raconte l’histoire et le rôle de ce bras armé de l’État, indépendant toutefois, ce qui lui permet de mener des missions d’intérêt public. Oui, la finance peut être utile !
Finances / investissements
Réussir son investissement dans les parkings et les garages de Julien Bedouet. Le livre de référence pour investir dans les parkings et les garages. Fort de son expérience d’investisseur (propriétaire de 272 parkings et garages), Julien nous explique avec pédagogie comment se lancer et réussir.
La formation Financial Markets » de Robert Shiller de l’Université de Yale sur Coursera.
J’ai dévoré L’allocateur rebelle, traduit par Julien Delagrandanne. Si vous aimez Warren Buffett, vous avez de très bonnes chances d’aimer ce livre.
Un livre que j’ai adoré qui retrace l’histoire (fictive, mais basé sur des faits réels) d’une éminence grise du Kremlin : Le Mage du Kremlin de Giuliano da Empoli
Une vision du monde d’Hubert Védrine. L’ancien ministre des Affaires Etrangères décode le contexte géopolitique actuel sans faux semblants. La communauté internationale n’existe pas et l’ordre mondial est largement impacté par le hasard. À lire !
The Comfort Crisis de Michael Easter. En tant que parents, nous faisons parfois office de « déneigeuse » pour nos enfants, enlevant toutes les difficultés pour eux. Cela part d’un bon sentiment, mais c’est contre-productif, car l’objectif est justement qu’ils apprennent à affronter les difficultés de la vie.
Stuffocation: Living More with Less, de James Wallman. Un rappel bienvenu invitant à simplifier sa vie et à ne pas tomber dans le matérialisme.
Le Christ rouge de Guillaume Dezaunay, un livre décapant sur l’engagement chrétien d’aider son prochain et du piège de servir l’argent au lieu de Dieu. À rebours du message général de notre société !
La création du groupe Investir et Devenir Libre sur Skool pour retrouver la communauté, l’actualité, les ressources d’investissements (outils, simulateur, liste des meilleurs investissements) les investissements en temps réels et les formations en ligne
Donner à des associations : les Restos du Cœur et Médecins sans Frontières
CHALLENGES PERSONNELS
Garder un bon équilibre pro/perso : encore et toujours une priorité, la famille est le centre de ma vie.
Battre mes records de course à pied après le marathon de Paris 2023 couru en 3h04 et le semi-marathon de Bordeaux en 1h27.
Contribuer à l’amélioration de la société par le bénévolat et des dons financiers aux associations.
PORTEFEUILLE – Décembre 2023
9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
Performance du patrimoine financier par enveloppe : l’année boursière a terminé en fanfare positive : 16 à 18% de hausse depuis janvier. Le PEA n°1 cumule +206% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous), et un TRI annuel de 12%. Le PEA n°2 a lui un TRI annuel de 17%, ayant commencé à être investi depuis mars 2020 en plein krach boursier COVID. Le PER a également fait +18% mais la performance apparait à seulement +13% en raison d’un important versement en fin 2023
Une assurance-vie Nalo investie à horizon 2030 pour les études de mes enfants avec un versement mensuel régulier
Assurance-vie Linxea Spirit 2: Je détiens un contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente. https://investir-et-devenir-libre.com/linxea
Ramify: Je détiens un PER et une AV chez Ramify avec des frais de gestion pilotée de seulement 1,3%. Si Ramify vous intéresse, voici un lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert https://www.investir-et-devenir-libre.com/ramify Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Un livret A
50,000 € investi sur le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (6 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
Cette année, ma stratégie est une nouvelle fois d’optimiser mes plafonds de versement sur PER. Comme je l’expliquais l’année dernière dans cet article, le PER peut être une excellente enveloppe pour investir, défiscaliser et transmettre son capital.
J’en profite pour rappeler que vous devez faire attention en cette fin d’année à ne pas céder aux sirènes de défiscalisation aux rendements incertains.
PER chargé en frais (à l’inverse un PER optimisé peut-être excellent)
Pinel
SCPI fiscales
Cette année je vais défiscaliser par 2 investissements qui permettront d’économiser 15,000€ d’impots
PER majeur (pour mon épouse et moi)
PER mineur (pour chacun de mes enfants)
Mon impôt sera également réduit par des dons (restos du coeur,…) et des heures de services à la personne (ménage). Revenons sur le PER et son intérêt
L’intérêt du PER
Le PER permet en effet de constituer un investissement de long terme qui servira de retraite à mon épouse. En effet, elle n’aura pas / peu de retraite ayant arrêté de cotiser pendant 10 ans alors qu’elle s’occupait de nos 4 enfants.
Nous utilisons l’avantage fiscal du PER : les sommes versés sont déduites du revenu imposable.
Nous utilisons également la possibilité d’alimenter des PER mineurs pour chacun de nos 4 enfants. J’explique les avantages du PER mineur ici. Les parents peuvent en effet verser chaque année des sommes dans la limite d’un plafond. Ces sommes sont bloquées jusqu’à la retraite des enfants avec la possibilité de sortir avant dans certains cas comme l’achat d’une résidence principale. Cette sortie sera imposée à la fois sur les plus-values, mais aussi sur le capital par réintégration aux revenus imposables. Ce PER mineur vit ses derniers jours. Les versements ne seront plus possibles en 2024 pour les enfants mineurs et les plans seront gelés jusqu’à la majorité des enfants.
L’optimisation des versements : déterminer son plafond
Il est utile d’optimiser ses versements si le PER est fait pour vous. En évitant de trop verser, car parfois, cela est désavantageux.
Voici comment réaliser le calcul à la fois pour les parents et pour les enfants :
Sur votre dernier avis d’imposition, vous allez trouver les montants de plafond épargne retraite:
Ces montants sont propres à chacun, vous verrez le montant qui vous concerne et les membres de votre foyer fiscal.
Dans mon cas, j’ai le plafond de mon épouse et le mien.
J‘ai également un plafond à utiliser qui est celui de mes enfants, mais qui n’apparait pas sur l’avis ! Chaque enfant dispose en effet depuis 2020 d’un plafond épargne retraite égal à 10% du PASS soit :
4114 € en 2020, 2021 et 2022
4399 € en 2023
Dans mon cas personnel, j’ai utilisé mes plafonds 2022 et 2020 l’année dernière. Il me reste pour cette année les plafonds de 2021 et 2023 soit 8,513€ par enfant (4,114€ + 4,399€).
Optimiser ses versements
Pour les plafonds à utiliser, il faut bien considérer quel sera l’impact fiscal. C’est-à-dire la déduction d’impôt qui sera retenu. Il existe de nombreux simulateurs permettant d’estimer l’économie d’impôt comme celui-ci.
Mais le diable se cache dans les détails !
La méthode la plus sûre selon moi est de faire la simulation directement sur le site des impôts et de faire la simulation.
Pour être précis, je vous conseille également de re-faire la simulation, cette fois sans versement PER.
Vous verrez ainsi votre économie d’impôts et aurez un document opposable aux impôts si besoin.
Vous pouvez également demander conseil, je peux vous accompagner dans ce calcul en prenant rendez-vous ici.
Choisir un bon PER et investir ses fonds
Vous avez le choix de la gestion autonome ou pilotée.
Pour la gestion autonome, si vous êtes à l’aise ou que vous avez suivi par exemple une de mes formations, il est tout à fait possible de gérer soi-même.
Linxea Spirit est le Plan Epargne Retraitele moins cher du marché, avec 0.5% de frais annuels, hors frais d’ETF de 18%, idéal donc pour payer moins d’impôts et préparer sa retraite en gestion autonome.
Ce contrat est réservé aux personnes majeures.
Grâce à la bonne tenue des marchés, le PER a progressé de 14% cette année ce qui a effacé les pertes de l’année dernière (-13%).
Pour les mineurs, j’ai souscrit le contrat Linxea Suravenir. Un poil plus cher à 0.6%. Une fois l’investissement fait, on laisse courir sans devoir s’en occuper.
Cette année mes enfants ont de la chance, leur PER a progressé de 16% !
Pour la gestion pilotée, je vous recommande le PER de Ramify
Les frais de gestion sont désormais de 1% à vie jusqu’au 21 décembre 2023, cette nouvelle offre vient s’ajouter à celle existante (500€ offerts en frais de gestion). Il est donc très intéressant de se tourner vers le PER Ramify en cette fin d’année !
PORTEFEUILLE – Novembre 2023
9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
Performance du patrimoine financier par enveloppe : l’année boursière est positive : 11 à 13% de hausse depuis janvier (au 1er novembre, au jour de cet article, nous sommes plutôt entre +9% et +11%). Le PEA n°1 cumule +194% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous), et un TRI annuel de 12%. Le PEA n°2 a lui un TRI annuel de 15%, ayant commencé à être investi depuis mars 2020 en plein krach boursier COVID.
Commentaires
Bourse: je détiens 2 PEA avec mon épouse
PEA Fortuneo (au plafond): après la refonte assez lourde du mois dernier, pas d’opération ce mois-ci. Le détail du PEA et des opérations d’achats / ventes sont disponibles pour les clients de la formation bourse
Une assurance-vie Nalo investie à horizon 2030 pour les études de mes enfants avec un versement mensuel régulier
Assurance-vie Linxea Spirit 2: Je détiens un contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente. https://investir-et-devenir-libre.com/linxea
Ramify: Je détiens un PER et une AV chez Ramify avec des frais de gestion pilotée de seulement 1,3%. Si Ramify vous intéresse, voici un lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert https://www.investir-et-devenir-libre.com/ramify Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Un livret A
50,000 € investi sur le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (6 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
J’ai été invité par Paco Debonnaire pour discuter des stratégies d’investissement pour générer un revenu régulier. L’atelier vise à fournir des idées pratiques et des études de cas sur différentes options d’investissement.
Nous avons abordé une question qui intéresse beaucoup de gens : comment générer un complément de revenu, que ce soit 500 €, 1000 €, ou 2000 € par mois. Que ce soit pour tout de suite, avec un capital à placer, ou dans 10, 15, 20 ans pour la retraite. L’objectif, c’est que vous ayez une vue plus claire des limites et des erreurs à éviter. On ne vend pas du rêve, on veut optimiser les outils en fonction de vos objectifs.
Vous allez découvrir :
La diversité des placements : On explore différentes options d’investissement, allant des rentes viagères aux actions génératrices de dividendes, en passant par les fonds immobiliers et les obligations.
L’approche pratique : L’accent est mis sur des cas pratiques et des interactions avec le public. Je ne suis pas là pour vendre du rêve mais pour vous donner des conseils concrets pour optimiser vos investissements.
L’importance des facteurs individuels : La tolérance au risque, l’horizon temporel et les objectifs financiers personnels sont des facteurs cruciaux à considérer lors du choix des investissements.
Éviter les pièges courants : Je vous met en garde contre le choix d’investissements basé sur la familiarité plutôt que sur les rendements optimaux, et la nécessité d’éviter les erreurs fréquentes.
Dans cette vidéo, vous verrez les bases pour la création d’un revenu régulier grâce aux investissements. Du choix des placements à la compréhension des objectifs personnels, ce contenu doit vous permettre de prendre des décisions éclairées. Découvrez les détails dans la vidéo :
PORTEFEUILLE – Octobre 2023
9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
Performance du patrimoine financier par enveloppe : l’année boursière est positive : 6 à 7% de hausse depuis janvier (au 1er novembre, au jour de cet article, nous sommes plutôt entre +9% et +11%). Le PEA n°1 cumule +187% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous), et un TRI annuel de 11%. Le PEA n°2 a lui un TRI annuel de 13%, ayant commencé à être investi depuis mars 2020 en plein krach boursier COVID.
Commentaires
Bourse: je détiens 2 PEA avec mon épouse
PEA Fortuneo (au plafond): Refonte assez lourde, j’ai arbitré plus de la moitié du portefeuille ce mois-ci. Ces opérations d’achats / ventes sont disponibles pour les clients de la formation bourse
Une assurance-vie Nalo investie à horizon 2030 pour les études de mes enfants.
Assurance-vie Linxea Spirit 2: Je détiens un contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente. https://investir-et-devenir-libre.com/linxea
Ramify: Je détiens un PER et une AV chez Ramify avec des frais de gestion pilotée de seulement 1,3%. Si Ramify vous intéresse, voici un lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert https://www.investir-et-devenir-libre.com/ramify Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Un livret A
50,000 € investi sur le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (6 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
La voiture est un poste de dépense important, le 2e après le logement. Le budget auto moyen des Français s’élève à 6 063 € par an comprenant comprenant l’achat (moins la reprise) du véhicule, les intérêts du crédit auto, l’assurance, le carburant, l’entretien, le garage et les péages.
Mais comme souvent il est possible d’optimiser. Et depuis 13 ans, j’ai très peu dépensé sur ce poste bien que j’ai 4 enfants à transporter (et leurs bagages)
Ce que coûte vraiment une voiture
Lorsque j’étais ado, je lisais régulièrement le magazine Auto Plus, consacré aux voitures. Je me rappelle d’un comparatif des couts des voitures, exprimé en €/km. Le calcul comprend tous les couts principaux : achat, crédit, essence, assurance, entretien, dépréciation.
Ce dernier coût, la dépréciation, est peu visible. Il correspond au fait qu’une voiture perd de la valeur chaque année. Concrètement, c’est la perte à la revente. Et c’est un montant significatif de plusieurs milliers d’euros par an.
En général, une voiture neuve perd environ 20 % de sa valeur la première année, puis entre 10 et 15 % chaque année subséquente. Au bout de cinq ans, la plupart des véhicules valent environ la moitié de leur prix de vente à l’état neuf.
Connaissez-vous le Prix de Revient Kilométrique (PRK) ?
Sans le savoir, j’avais découvert la notion de Prix de Revient Kilométrique (PRK). Le cout le plus bas à l’époque devait être pour la Renault Clio avec 0.20€ du km. Et montait rapidement vers 1€ du km pour les berlines allemandes type BMW ou Mercedes. 20 ans après, les PRK ont explosé. Selon l’Automobile Club, le PRK serait de 0.70/km pour une petite voiture essence et atteindrait 3.8€/km pour les grosses berlines de luxe
Mais il existe dernier coût, il est vraiment caché celui-là : c’est le cout d’opportunité. En effet, l’argent que vous avez mis dans votre voiture à l’achat, c’est de l’argent qui aurait pu être investi. Au taux de 10%, soit la performance des marchés financiers sur longue période, une voiture de 10,000€ aurait pu générer 1,000€/an s’il avait été placé. Et cela indépendamment du nombre de kilomètres que vous faites.
Avec tous ces éléments, on se rend compte qu’une voiture coûte cher, surtout si l’on achète un modèle avec un prix d’achat élevé qui va générer un gros coût d’opportunité et en général des frais kilométriques importants
2 – Gagner de l’argent avec sa voiture
Refuser la voiture de fonction
Vous faites peut-être parti des 32% des salariés qui ont une voiture de fonction par leur travail. Dans mon cas, j’ai cette chance. Mais la société ne me proposait pas de modèle assez grand pour ma famille. Le maximum était le Peugeot 5008 soit a peu près la même taille que mon VW Touran et c’était juste avec 4 enfants et les bagages. Mais financièrement, c’est une bonne affaire de refuser. Mon véhicule actuel vaut en moins de 10,000€ et peut transporter 7 personnes avec des bagages. Le cout ne dépasse pas 3,000€ par an, tout compris. Or, une voiture de fonction coute facilement 6,000€/an. Soit un gain net de 3,000€ Même si vous n’avez pas de véhicule de fonction, choisir un véhicule moins onéreux, c’est une économie tous les mois.
Acheter un véhicule de qualité d’occasion
Pourtant, je ne roule pas en low cost. J’ai une préférence pour les voitures de qualité qui absorbent bien les kilomètres. J’ai acheté un VWTouran avec 115,000 km à 11,000€. Il était parfait, mais avec un coffre réduit en configuration 7 places ce qui nécessitait un coffre de toit pour les vacances.
Quelques années plus tard, alors que la famille s’était agrandie, nous avons acquis un VW Caddy avec 120,000 km à 12,000€. L’avantage c’est qu’il permet d’avoir 7 places ET un grand coffre. Actuellement, il a 175,000 km.
Voiture d’un millionnaire
Sur ce type de véhicule, les km sont bien supportés tant par l’intérieur (siège, ouvertures, …) que par la mécanique avec assez peu de soucis.
Alors oui vous n’aurez pas un modèle qui va forcément épater la galerie. Mais est ce si important? Je connais beaucoup de gens qui malgré une situation modeste ont des véhicules de luxe: BMW, 4×4 Audi,…
Voiture d’un million
Personnellement, je préfère devenir millionnaire que de dépenser un million d’euros dans une voiture. Même avec un SUV neuf, le coût à l’échelle d’une vie atteint le million d’euros….(j’en vous explique pourquoi dans la suite de l’article).
Louer son garage
Lorsque nous avons acheté notre résidence principale à Bordeaux, un garage était vendu avec. Les anciens propriétaires y garaient leur véhicule. Ce garage est situé dans une résidence à 30 mètres. Après l’avoir utilisé quelque temps, car il était difficile de se garer dans la rue, le stationnement est devenu payant dans notre rue. Ce qui a libéré des places de voitures “ventouse” et nous avons pris l’habitude de nous garer devant chez nous. J’ai alors mis le garage en location. Depuis 2016, je touche un loyer de la part de mon locataire, sans interruption depuis 7 ans. Initialement à 125€/mois, il a été progressivement réévalué à 135€/mois soit 1620€/an. De quoi financer la moitié de mon budget voiture !
Combien j’ai gagné ?
J’ai eu 3 voitures depuis 2010 à l’exception d’une période de 2 ans en Angleterre ou nous avons eu deux voitures (une française et une anglaise). Sur 13 ans, mon cout annuel a été de 3,000€/an environ Au lieu de 6,000€/an pour un Français moyen et 9,000€/an pour un amateur de SUV (de plus en plus nombreux)
Le coût réel d’un SUV sur 13 ans atteint presque 200,000€ alors qu’il est possible de diviser facilement ce coût par 4
Au bout de 13 ans, l’économie entre ma voiture d’occasion et le SUV atteint la coquette somme de 144,435 € ! Wow ! C’est quasiment le plafond du Plan Épargne Actions. Ou encore l’équivalent d’un complément de revenu quasi perpétuel de 500€/mois.
Ou encore un capital capable de générer 144,435€ sur les 10 prochaines années à un taux de rendement de 7,2%.
3 – Le Financement : cash, crédit ou leasing
Financer une voiture cash ou à crédit ?
J’ai toujours acheté cash mes voitures. En fait, je suis contre le fait d’acheter à crédit un bien qui se déprécie. La beauté de l’effet de levier, c’est lorsque le bien s’apprécie. J’aime beaucoup le crédit immobilier, surtout quand les taux étaient à moins de 1%.
De plus taux de crédit auto sont bien plus élevés. Actuellement ma banque me propose un taux à 5.4%. Même si les taux ont été plus bas dans le passé, le crédit auto est en général plus cher que le crédit immobilier.
Acheter cash semble passé de mode. À présent, c’est le leasing qui est mis en avant et qui représente déja 27% des immatriculations de voitures neuves. Mais c’est probablement la solution la plus couteuse. C’est un peu comme de financer sa propre voiture de fonction. Vous êtes au taquet sur tous les couts. La dépréciation forte, car le véhicule est récent. Il faut rendre le véhicule nickel sous peine de pénalités facturés au prix fort. Je connais quelqu’un qui est en leasing et change ainsi de voiture tous les 2 ans. Alors, oui il conduit toujours le dernier modèle, mais cela coûte très cher. J’aime bien le fait qu’il n’y a pas besoin d’immobiliser du cash à l’achat, mais cela revient cher, car en contrepartie du leasing, vous aurez un véhicule onéreux.
4 – Pourquoi j’achète une nouvelle voiture en vendant des actions ?
Toujours plus grand
Mon Caddy Maxi a dépassé les 170,000 km et se porte bien. Mais les enfants grandissent et la famille est unanime pour acheter un VW Caravelle, un van de 9 places qui pourra transporter des amis, des tentes, du matériel de randonnées, des planches,.. Bref un bon outil pour nos loisirs et les vacances.
Nous allons chercher un véhicule pour les 10 prochaines années, avec +/- 100,000 km, fiable ce qui se négocie aujourd’hui entre 30,000 et 35,000€.
Reste donc la question du financement.
Financement: des taux d’intérêt en hausse
Reste à trouver les 30,000€
Option 1 : le cash
Le plus simple et ce que j’ai toujours fait jusqu’à présent, c’est d’acheter cash. Mais je n’ai pas assez de cash disponible. Il me reste 15,000€ sur mon livret Ramify à 4.5%. Cette somme devait payer la taxe foncière et des travaux à la maison prévu à la fin d’année. Je vais donc clôturer ce livret d’autant qu’il devait repasser à 3% en octobre.
J’ai également un prêt Homes of England qui arrive à échéance fin novembre mais j’ai déja prévu d’allouer cette somme sur mon PER et celui de mes enfants.
Option 2 : le crédit auto
Ma banque me propose un taux de 5,4% ce que je ne trouve pas très attractif. Il est possible de trouver mieux sans doute, mais clairement il est plus difficile de trouver des taux bas en ce moment.
Option 3 : Vendre des actions
Je suis donc tenté de piocher dans mon Plan Épargne Actions (PEA) Il me reste 5,000€ disponible en espèces que je peux retirer. Et vendre pour 15,000€ d’actions.
Compte tenu de la plus-value de mon PEA supérieure à 100,000€, je devrais m’acquitter de la CSG pour 1790€ et 50€ de frais de courtage.
Je peux choisir de faire cette vente sur le PEA de mon épouse qui a une plus-value de 40,000€, en payant 606€ de CSG et 13,5€ de frais de courtage.
C’est tout l’avantage d’avoir un PEA ouvert il y a plus de 5 ans. Il est possible de retirer la somme que l’on souhaite, quand on veut, sans que cela clôture le PEA. Les marchés sont hauts actuellement donc je ne brade pas mes titres. Et je pourrais réinvestir dès que j’aurais plus de cash à investir.
A l’inverse, un bien immobilier ou encore des SCPI sont beaucoup moins liquides et occasionnent des frais plus élevés à la vente.
Conclusion
La voiture est un coût important et il est possible de l’optimiser sans sacrifier son confort. Le marché de l’occasion propose des véhicules de qualité, robuste et économique. En échange, vous pouvez économiser des sommes considérables.
Le cout d’un leasing va au-delà de l’affichage publicitaire “Roulez pour 500€/mois” Sur une dizaine d’années, ce sont plus de 100,000€ de richesses qui peuvent être économisés et investis.
Ce capital investi pourra lui-même générer de la richesse et payer vos dépenses de voiture, même sur des budgets extravagants de SUV !
PORTEFEUILLE – Septembre 2023
9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
Performance du patrimoine financier par enveloppe: l’année boursière est bonne: 11 à 13% de hausse depuis janvier. Le PEA n°1 cumule +192% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous), soit un TRI de 12%. Le PEA n°2 a lui un TRI de 15%, ayant commencé a être investi depuis mars 2020 en plein krach boursier COVID.
Une assurance-vie Nalo investie à horizon 2030 pour les études de mes enfants.
Assurance-vie Linxea Spirit 2: Je détiens un contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente.
Ramify : Je détiens un PER et une AV chez Ramify avec des frais de gestion pilotée de seulement 1,3%. Si Ramify vous intéresse, voici un lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert. Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Un livret A
50,000 € investi sur le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (6 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
Je voudrais parler à celles ou à ceux qui ont fait un mauvais investissement.
Dans votre vie d’investisseur, vous n’aurez pas toujours 100% de réussite.
Il faut dédramatiser. Après tout ce n’est que de l’argent.
Mais il faut le reconnaître et ne pas faire l’autruche. C’est une façon de progresser et d’améliorer son estime de soi. L’important c’est de corriger. Et bonne nouvelle, dans certains cas, cela ne vous demandera pas de temps.
Ma philosophie, c’est que l’investissement c’est un peu comme un jardin. Le but du jeu est d’avoir un beau jardin avec des plantes qui poussent, en bonne santé. Parfois vous devez enlevez des mauvaises herbes car elles gênent la croissance des autres plantes. Investir c’est donc laisser les bonnes plantes grandir et arracher les mauvaises herbes, comme disait Peter Lynch.
Nous allons voir maintenant que cela va dépendre de l’investissement et cela sera plus ou moins facile et plus ou moins couteux.
PEA, Compte-titre
Vous avez souscrit un mauvais contrat. Pas de panique. Vous pouvez transférer votre contrat.
Le transfert est simple. Lorsque vous arrivez sur la page d’accueil, sélectionner Bourse / Ouvrir un Compte
Puis sur l’écran suivant, choisissez « Transfert de compte »
et bénéficier d’une prime de parrainage en indiquant le code 12425636
Compte-titre: Fortuneo
Assurance-vie
Il n’est malheureusement pas possible de transférer librement son contrat.
Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez rien faire.
D’abord vous pouvez renégocier avec votre assureur les conditions.
Ensuite vous avez le droit que transférer votre contrat si vous restez chez le même assureur.
Quel intérêt? Pouvoir changer de courtier. Par exemple si vous avez un contrat assuré chez Generali, vous pouvez le transférer chez les courtiers comme Nalo et Linxea qui proposent des contrats assurés par Generali.
Vous ne trouvez pas d’offres intéressantes de transfert? Il peut être pertinent de clôturer son contrat. Cela dépend de la situation de chacun. Certes vous perdrez l’antériorité fiscale mais vous vous rattraperez sur la performance future.
Assurance vie LINXEA Spirit 2 : L’un des contrats les plus complets du marché, accessible dès 500 €.
SCPI
Si vous détenez des SCPI en direct, il est possible de les transférer. Par exemple, chez Louve Invest vous pouvez ajouter sur votre compte des SCPI externes.
Si vous n’êtes pas satisfait de vos SCPI ou que vous avez fait le mauvais choix, vous pouvez vendre mais dans ce cas, vous vous acquitterez des frais d’entrée / sortie.
Ironie de l’histoire. Au moment où j’écris cet article, le gouvernement vient d’annoncer l’arrêt du dispositif PINEL qui permet d’investir dans l’immobilier en défiscalisant. J’ai souvent déconseillé ce type de placement en raison de prix de vente trop élevé pour obtenir une bonne rentabilité. C’est le type d’erreur qui peut vous planter pour plusieurs années. Mais pour les autres erreurs que nous avons vu, il est possible de rectifier le tir rapidement. Choisissez l’un de vos contrats, par exemple le plus important en terme de montant investi et regardez sa performance et ses frais.
Je viens de finir la formation « Financial Markets » de Robert Shiller de l’Université de Yale sur Coursera. Si vous ne connaissez pas Coursera, c’est une plate-forme proposant des cours en ligne, d’universités réputées. Nous vivons une époque formidable ou l’information n’a jamais été disponible aussi facilement.
Les prix doivent baisser avant de rouvrir le robinet du crédit.
La baisse durera au moins jusqu’à fin 2023
Il faut bien comprendre que ce n est pas seulement la hausse des taux qui est en cause mais également la position des banques qui ne veulent pas financer des biens immobiliers surévalués
Les prix de l immobilier doivent baisser de 20% pour compenser la hausse des taux d’après La Forêt Immobilier.
PORTEFEUILLE – Mai 2023
9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
Performance du patrimoine financier par enveloppe: l’année boursière continue dans le vert: +7% de hausse depuis janvier. Le PEA n°1 cumule +183% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous), soit un TRI de 12%. Le PEA n°2 a lui un TRI de 15%, ayant commencé a être investi depuis mars 2020 en plein krach boursier COVID.
Une assurance-vie Nalo investie à horizon 2030 pour les études de mes enfants.
Assurance-vie Linxea Spirit 2: Je détiens un contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente. https://investir-et-devenir-libre.com/linxea
Ramify: Je détiens un PER et une AV chez Ramify avec des frais de gestion pilotée de seulement 1,3%. Si Ramify vous intéresse, voici un lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert https://www.investir-et-devenir-libre.com/ramify Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Un livret A
50,000 € investi sur le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (6 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
Récemment, plusieurs personnes m’ont demandé si investir dans l’immobilier était une bonne idée. En général, je trouve qu’investir est toujours une bonne idée, même si je peux être critique sur certains supports comme les SCPI.
Mais après 10 années de hausse ininterrompues, le marché immobilier se retourne. Et vous devez prendre en compte cette réalité. Le phénomène est mondial: USA et Europe, France et Allemagne compris. Même la Chine qui stabilise à un point bas selon le Trésor.
La cassure est nette, ce n’est pas un simple ralentissement. Les chiffres du baromètre Meilleurs Agents confirment une baisse généralisée en France (Paris, Province, villes & campagnes). Cette baisse est un événement rare : une première depuis 14 ans.
La période précédent cette baisse a vue une accélération parabolique spéculative sur certains segments (mer, montagne, maison avec jardin…) ce qui pourrait supposer une correction des excès.
Dans cet article nous allons
Chercher à comprendre la baisse actuelle sur l’immobilier et les SCPI en particulier.
Tenter de prévoir s’il s’agit d’une pause dans la hausse ou d’une franche baisse.
Trouver des solutions: vendre son immobilier? ou au contraire profiter de la baisse ?
Je vous partagerai également les changements d’allocations pour cette année (spoiler : je baisse mon exposition à l’immobilier).
Une baisse historique de l’immobilier (et des SCPI?)
Cette baisse touche bien sûr les SCPI même si peu d’épargnants semblent en être conscients. La valeur du patrimoine immobilier des SCPI s’est dépréciée en 2022 comme l’explique cet article. L’auteur poursuit « La valeur du patrimoine immobilier des SCPI va sans doute encore être révisée à la baisse en 2023. Ce qui pourraient contraindre les SCPI à baisser leur prix de souscription. D’ailleurs certaines ont déjà franchi le pas.
La SCPI Laffitte Pierre, capitalisant 1.2 milliard d’euros, principalement investi sur les bureaux (73%) et centres commerciaux (12%) a annoncé une baisse de 8,5% de la valeur de son prix de souscription le 1er mars dernier.
Et d’autres vont sans doute suivre surtout dans le secteur des bureaux qui est le plus touché.
D’abord parce que le marché baisse et que les SCPI ont une obligation légale d’avoir une valeur de part proche de leur valeur de reconstitution.
D’autre part, et c’est un facteur important, pour ne pas accélérer les fuites d’épargnant. En effet, une valeur de part surcotée, c’est une prime aux sortants et une pénalisation pour les sortants. L’équation va être difficile pour les gestionnaires. D’autant qu’une baisse générale des SCPI pourraient bien freiner la collecte, mais entrainer une décollecte dans un marché qui rémunère beaucoup mieux (livret A à 3%, obligations d’entreprises à 5-6%).
Ce n’est ainsi pas un hasard si on observe une décollecte sur les OPCI car leur performance a été négative: -3.5% en 2022. Depuis le début de l’année, la collecte des SCPI tient.
Mais il s’agit d’une inflexion après un Les SCPI sont en vogue, pas moins de 245 SCPI référencées, record de collecte en 2022, avec 10,2 milliards d’euros collectés, un rendement moyen brut de 4.53% en 2022. Les SCPI sont en vogue, pas moins de 245 SCPI référencées, record de collecte en 2022, avec 10,2 milliards d’euros collectés, un rendement moyen brut de 4.53% en 2022.
Alors que faire ? Le retournement immobilier n’est pas un phénomène nouveau, mais c’est un phénomène rare qui doit vous faire réfléchir sur votre allocation et sur vos investissements.
Certains pourraient être tentés de profiter de la baisse. Un secteur immobilier a déjà fortement corrigé.
Les foncières cotées par exemple (comme Gecina, Unibail, Klepierre…) restent confrontées à une décote persistante.
Selon Mazars, leurs valorisations boursières sont jusqu’à 60% inférieures à l’actif net réévalué.
Pourquoi l’immobilier baisse-t-il?
Il s’agit d’une conjonction de plusieurs facteurs :
L’augmentation des taux de crédit immobilier qui réduit la capacité d’emprunt des acheteurs
L’inflation, en particulier sur l’énergie et l’alimentation, postes peu substituables, qui pèse sur le pouvoir d’achat.
L’inflation a également des effets positifs sur l’immobilier par ailleurs, notamment l’indexation des loyers. Sur ce sujet de l’impact de l’inflation sur l’immobilier , je vous conseille cet excellent article du chef économiste de la Caisse des Dépôts
La baisse de la production de crédit: en décembre 2022, les banques françaises ont accordé 30% de crédits en moins par rapport à décembre 2021, selon les données de la Banque de France.
Sur les bureaux, le télétravail diminue l’occupation des bureaux et par ricochet la demande. Beaucoup d’entreprises réduisant les surfaces, parfois avec un ratio de 0.7 bureau par employé. D’après Nicolas Brosseaud, Associé chez Catella Valuation, le taux de vacance n’est que de 2.8% dans le Quartier des Affaires de Paris, alors qu’elle est de 16,4% à La Défense où l’on peut craindre une situation durable de suroffre.
Cette baisse des prix se fait dans une baisse des volumes avec une diminution du nombre d’annonces de logements en vente.
Le nombre de transactions réalisées en 2023 dans l’Hexagone devrait passer sous la barre du million, voire même en-dessous de 950 000, selon les estimations de Meilleurs Agents. Cela représente une chute d’environ 20% par rapport au record de 2021.
Une pause dans la hausse ou une franche baisse ?
Je n’ai pas de boule de cristal, mais vous ne devez de toute façon pas forcément faire de paris. Mon approche est de prévoir comment réagir selon l’évolution de la situation.
Scenario 1 : une légère baisse
C’est le scénario idéal. Les prix s’ajustent à la nouvelle donne. En citant la caisse des dépôts :
Les estimations économétriques montrent qu’une hausse de 50 points de base des taux d’intérêt des crédits à l’habitat (ex : passage de 1 % à 1,5 %) engendre une baisse des prix de 2 % .
Avec des taux à 4% contre 1% il y a 1 an, le potentiel de correction serait déjà de 12%.
Ce scénario est déjà en train de se réaliser en 2023. La question est en fait de savoir si cette baisse va se prolonger.
Scénario 2: une forte baisse (voire un krach immobilier)
Dans ce scénario, la baisse se prolonge au delà de 2023.
Les épargnants se détournent de l’immobilier, vendent leurs SCPI et investissent sur des produits monétaires (livret, compte à terme) ou des obligations. La baisse entrainant la baisse, un retournement psychologique vient à considérer l’immobilier comme risqué.
C’est la situation qui s’est produite aux USA suite à l’éclatement des subprimes. Après 3 années de baisse, le marché était complètement déprimé et on pouvait lire qu’il était moins risqué de louer que d’acheter.
Certes la situation actuelle n’est pas celles des subprimes. Et ce scénario n’est pas souhaitable et ne doit pas guider vos investissements. Mais est il si irréaliste? Les sorties sur les OPCI (même si ce marché pèse 5 fois moins que les SCPI) doivent vous alerter. Un investisseur qui perd de l’argent va avoir tendance à vendre. C’est vrai pour toutes les classes d’actifs.
Je pense qu’une partie de l’engouement pour l’immobilier locatif et les SCPI est dû à un effet psychologique. Nous avons historiquement évolué en tribus, où l’attitude par défaut était de regarder ce que fait un groupe pour voir ce qui est bon et sûr.
Lorsque je discute avec certains investisseurs en SCPI je constate que ce n est pas la maximisation du rendement qui les guide. Ou une conviction sur l immobilier. Mais le désir d’imitation, de faire comme les autres.
Mais alors, si le marché se retourne ? L effet de contagion pourrait être rapide et accélérer la sortie des investisseurs, déclenchant des ventes forcées des gestionnaires de SCPI, accélérant la baisse de l immobilier.
Conséquences pour l’investisseur
Il est urgent d’attendre selon moi avant d’investir dans les SCPI de bureaux, la correction commence et cela serait s’exposer à une probable perte d’argent sur les premières années d’investissement.
Les foncières côtées sont bien plus décôtées que les SCPI et pourraient donc être plus rentables que des SCPI (mais exposées aux mêmes risques de marché).
Pas d’urgence d’investir dans l’immobilier résidentiel sauf si vous n’utilisez pas votre capacité d’endettement. A long terme, s’endetter pour acheter un bon actif immobilier est souvent une bonne opération et la différer dans le temps a un coût. Mes 2 appartements à Bordeaux me remboursent 20,000€ de capital par an par exemple. Différer son projet a donc un coût. Mais nous ne sommes qu’au début de la baisse et nous ne savons pas jusqu’ou la baisse ira.
Si vous détenez de l’immobilier cash (SCPI, maison, appartements) vous pouvez réfléchir à arbitrer. Je viens de vendre une de mes maisons aux USA pour 127,000 USD (facial 137,000 USD qui inclut un crédit vendeur de 10,000 USD).J J’avais acheté cette maison en 2018 pour 97,000 USD mais j’avais été déçu de sa rentabilité locative et m’étais résolu à la vendre. Comme disait Peter Lynch, l’important en investissement, c’est d’enlever les mauvaises herbes!
Je vais réinvestir les fruits de la vente de cette maison aux USA sur les marchés financiers (PEA, PER pour mon épouse et moi, PER pour chacun de mes enfants, AV pour préparer les études de mes enfants, Livret A pour reconstituer une poche de liquidité.
L’évolution de la situation immobilière s’annonce passionnante: A suivre !
CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures
J’ai dévoré L’allocateur rebelle, traduit par Julien Delagrandanne. Bravo Julien car tu as bien choisi ce livre dont j’avais vu la sortie sur ton blog et dont le titre ne m’avait pas attiré. Bonne traduction. Si vous aimez Warren Buffett, vous avez de très bonnes chances d’aimer ce livre.
Mêmes causes, mêmes effet: l’immobilier en Allemagne baisse d’après cet article du Figaro
PORTEFEUILLE – Avril 2023
9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
Performance du patrimoine financier par enveloppe: l’année boursière continue dans le vert: +6% de hausse depuis janvier. Le PEA n°1 cumule +180% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous), soit un TRI de 12%. Le PEA n°2 a lui un TRI de 15%, ayant commencé a être investi depuis mars 2020 en plein krach boursier COVID.
PEA Bourse Direct: pas d’opération ce mois, alimentation en espèces en cours pour atteindre le plafond suite au réinvestissement de la vente de ma maison aux USA
PER Linxea: pas d’opérations, je prévois de continuer à alimenter mon PER cette année ainsi que ceux de mes enfants
Une assurance-vie Nalo investie à horizon 2030 pour les études de mes enfants.
Assurance-vie Linxea Spirit 2: Je détiens un contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente. https://investir-et-devenir-libre.com/linxea
Ramify: Je détiens un PER et une AV chez Ramify avec des frais de gestion pilotée de seulement 1%. Si Ramify vous intéresse, voici un lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert https://www.investir-et-devenir-libre.com/ramify Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide
Immobilier France: Je détiens depuis 2021 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
Liquidités:
Un livret A.
Une possibilité intéressante que j’ai testé, c’est le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agit d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
L’or: Je détiens un peu d’or via le site goldmoney.com.
