Comment préparer sa retraite autrement ? Mon plan personnel sans assurance-vie ni SCPI

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La retraite est un sujet qui nous concerne tous.
Mais contrairement à ce que l’on peut lire, l’assurance-vie et les SCPI ne sont pas forcément les meilleurs outils pour la préparer.

Dans cette vidéo, je vous explique :

  • Ma méthode pour préparer ma retraite
  • Mes objectifs de rente à la retraite (immobilier + bourse)
  • L’enveloppe que je privilégie pour ma rente
  • Comment j’utilise le PER pour mon épouse
  • Comment j’optimise les frais et la fiscalité


Dans la deuxième partie de la vidéo, je vous explique comment prendre le contrôle sur votre retraite et :

  • Mettre de l’ordre dans vos placements
  • Améliorer les performances de vos placements
  • Préparer votre retraite
  • Vous créer un complément de revenu à la retraite
  • Conserver un bon niveau de vie pendant la retraite
  • Optimiser votre rente à la retraite
  • Prévoir un capital pour vos enfants

Suite à plusieurs coachings sur le sujet de la retraite, j’ai condensé tout mon savoir dans une formation accessible.

Ma promesse: un langage clair : pas de jargon, des données factuelles suivant une stratégie d’investissement éprouvée (pas de spéculation).

Je vous enseignerai ma méthode d’optimisation poussée des frais et de la fiscalité.
Vous aurez accès à une sélection des meilleurs enveloppes du marché et des outils simples qui s’adaptent à vos besoins.
Pas besoin d’y passer du temps, le travail est prémâché, vous n’avez plus qu’à appliquer.

Le contenu de la formation est complet puisque nous irons de l’estimation du besoin d’argent à la retraite à la mise en place pratique : combien investir, sur quel produit et via quel intermédiaire.

Voici la liste des sujets couverts :

  • Comment estimer sa future retraite ?
  • Comprendre pourquoi sa retraite risque de baisser plus que les chiffres « officiels »
  • Calculer son complément de revenu pour conserver un bon niveau de vie à la retraite?
  • Comment créer une rente complémentaire pour prendre une retraite (anticipée ou non)?
  • Combien investir pour une rente de 1000€, 2000€,…
  • La performance des placements et les 6 leviers pour l’améliorer
  • Comment préparer sa retraite avec la méthode des objectifs?
  • Comment prioriser entre PER, PEA, AV, CTO, Immobilier, SCPI
  • Comment optimiser fiscalement la sortie selon sa situation?
  • Combien épargner pour sa retraite: cas pratiques
  • Plan Epargne Retraite : bien le choisir et l’optimiser
  • Plan Epargne Actions : choisir le bon intermédiaire et la bonne stratégie d’investissement
  • Assurance-Vie: les meilleurs contrats et supports actuels
  • Compte-Titre: ce qu’il faut savoir pour faire une donation sans payer d’impôt sur la plus-value
  • SCPI: minimiser la pression fiscale avec 4 astuces
  • Les offres de parrainage 

Pour en savoir plus sur la formation retraite, c’est ici

Un sujet important vous semble manquer ? vous avez une question ?

Contactez moi pour un coaching live avec moi ici

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • L’open AI (chat GPT) est elle la plus grande innovation technologique depuis 1980 et l’ordinateur personnel ? C’est ce que pense Bill Gates qui prévoit que l’AI va permettre d’augmenter la productivité et d’améliorer la santé, l’éducation,…https://www.gatesnotes.com/The-Age-of-AI-Has-Begun
    J’ai testé l’outil https://chat.openai.com/chat et c’est effectivement assez bluffant, surtout lorsque l’on imagine que cet outil n’en est qu’à ses débuts et que, comme le dit justement Bill Gates, l’industrie informatique va considérablement accélérer ce développement

PORTEFEUILLE – Mars 2023

  • 9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
  • Performance du patrimoine financier par enveloppe: l’année boursière termine le premier trimestre avec +5% de hausse depuis janvier. Le PEA n°1 cumule +174% de performance depuis sa création en 2014 (en bleu ci-dessous).

Commentaires

  • Bourse: je détiens 4 enveloppes principales
  • PER Linxea: pas d’opérations, je prévois de continuer à alimenter mon PER cette année ainsi que ceux de mes enfants
  • Plan d’Epargne Entreprise. Si vous voulez en savoir plus sur le PEE, lisez cet article
  • Ouverture Assurance-vie Linxea Spirit 2: J’ai ouvert un nouveau contrat d’assurance-vie en gestion autonome chez Linxea. J’ai opté pour le Spirit 2 qui permet d’investir en ETF pour seulement 0.5% de frais de gestion tout compris + 0.1% de frais d’achat/vente. https://investir-et-devenir-libre.com/linxea
  • Ramify: ouverture d’un PER et d’une AV. Je viens viens d’ouverture un PER et une AV chez Ramify. Je vous en parlais dans la newsletter Ramify vient d’annoncer une hausse de ses frais de gestion de 0.8% à 1.3% (hors frais ETF d’environ 0.2%). La bonne nouvelle c’est qu’il est possible d’ouvrir un contrat chez eux et de bénéficier à vie du taux de 0.8% (soit 1% en tout avec les ETF). C’est tout simplement la gestion pilotée la moins chère du marché disponible sur Plan Epargne Retraite (PER) et Assurance-Vie. Adepte de la gestion autonome, je viens d’ouvrir un PER et une AV chez eux pour bénéficier de l’offre en me disant que je pourrais avoir besoin à terme d’un contrat en gestion pilotée. Si vous voulez le faire, la date limite est le 10 avril 2023 à 22h en utilisant ce lien pour bénéficier en plus de 3 mois de frais de gestion offert https://www.investir-et-devenir-libre.com/ramify
    Ramify propose également des SCPI et du Private Equity, toujours avec une interface en ligne super rapide

Donner à ses enfants : PER mineur

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Les inconvénients du Livret A (ou pourquoi je n’ai pas fait comme mes parents)

Quand j’étais petit, mes parents m’avaient ouvert un livret d’épargne. Ce n’était pas un livret A mais son équivalent dans la banque de mes parents : le livret bleu. J’aimais bien regarder chaque année les intérêts que je gagnais. A l’époque, c’était autour de 4% d’intérêt. Je recevais aussi un peu d’argent de ma grand-mère. Ma chance est d’avoir grandi dans une famille avec une réelle solidarité familiale. Du côté de ma mère, ses parents étaient à l’aise financièrement et avaient financé un appartement de vacances en Bretagne. Du côté de mon père, ses parents avaient fait un héritage de leur vivant qui avait permis de financer l’appartement à Paris dans lequel j’ai grandi. Je me suis donc toujours dit que je devais transmettre mon capital à mes enfants pour continuer cette chaîne de solidarité.

Mais je voulais donner un éclairage différent à tous ceux qui ouvraient un livret A à leurs enfants en pensant que c’était la meilleure chose à faire. Et j’avais compris qu’il ne fallait pas répliquer exactement ce que mes parents avaient fait mais que je devais l’adapter. Il y a 2 ans, j’écrivais donc un article sur les solutions d’épargne pour les enfants où je parlais notamment de l’opportunité de privilégier des supports long terme pour augmenter le rendement.

Les inconvénients de l’Assurance-Vie

J’avais donc en tête que l’assurance-vie était une solution plus rémunératrice que le livret A.
Pourtant j’avais décidé de clôturer les assurances-vie que j’avais ouvert à la naissance de mes enfants. Mon problème, c’était l’utilisation des fonds par mes enfants à leur majorité. Certes, il est possible de bloquer jusqu’à 25 ans l’utilisation de l’argent, par exemple pour un achat immobilier, via un pacte adjoint. Mais je cherchais quelque chose de plus simple.

Mon compte-épargne « maison » à 10%

La solution que j’avais mise en place était alors un livret rémunéré à 10%. Les banques n’offrant pas de tel placement (!), j’ai opté pour un livret « maison » gardant le compte de l’argent de chacun de mes enfants sur un tableur. Voici à quoi cela ressemble pour ceux que cela intéresse.

Fin 2022, je met en place ma première donation à mes enfants

Fin 2022, j’ai passé un cap important qui a été de donner de l’argent à mes enfants. Important, car j’avais abandonné l’idée de leur donner de l’argent tant j’avais peur qu’à 18 ans, l’un d’eux l’utilise pour s’acheter un scooter et ait un accident. Peur sans doute extrême, mais je ne peux pas encore juger de la maturité qu’auront mes enfants dans 10 ans.

C’est la découverte du PER Mineur qui m’a fait changer d’avis.

Pourquoi ai-je changé d’avis avec le PER Mineur ?

  • J’ai découvert un placement qui permet de donner de l’argent à ses enfants avec des conditions strictes de sortie : Achat de la Résidence Principale
  • Retraite
  • Accidents de la vie (Invalidité, décès, expiration des droits aux allocations chômage, surendettement, cessation d’activité non salariée à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire)

Source : Service public

Le PER permet donc d’aider mes enfants à acquérir leur résidence principale, les protéger contre les accidents de la vie et à terme fournir un capital ou une rente à la retraite.

Quels sont les supports disponibles sur un PER Mineur?

Sur le PER, il est possible de choisir entre la gestion à horizon et la gestion libre. 

Dans le cas de la gestion à horizon, vous déléguez la gestion de votre épargne à l’assureur. La gestion à horizon retraite évolue en fonction du nombre d’années qui vous sépare de votre départ prévu à la retraite et de votre profil de risque.

Dans le cas de la gestion libre, vous êtes responsable du choix des supports. En règle générale, les supports disponibles sur les PER sont similaires à ceux de l’assurance vie.

Sur les bons PER, il est possible de trouver des ETF, ces paniers d’actions très diversifiés à très faibles frais de gestion. Sur le PER Linxea Suravenir, j’ai choisi d’investir sur un seul ETF par simplicité. Un ETF World, investi sur +1500 entreprises principalement aux Etats-Unis, en Europe et au Japon avec 0.3% de frais annuels.

Les références de l’ETF sont FR0010315770 LYXOR MSCI WLD UCITS ETF DIST

La fiscalité: déduction fiscale à l’entrée / sortie fiscalisée

Cerise sur le gâteau : les versements que j’ai fait à mes enfants sont déductibles des revenus imposables des parents.

En pratique, les versements que vous faites sur une année sont déduites de vos revenus imposables.
L’année suivante celle de vos versements, le service des impôts va constater cette réduction d’impôts et vous fera un virement du trop perçus.

Quelle est l’économie d’impôt à l’entrée ?

Pour connaitre précisément l’économie d’impôt, la meilleure solution est de la simuler sur le simulateur des impôts.
Voici le lien vers le simulateur avec le barème 2023.

Dans ce simulateur, vous déclarez le montant de votre versement, selon que cela soit le votre, celui de votre conjoint(e) (déclarant 1 ou 2) ou de votre enfant (personne à charge)

Chaque situation est différente, à vous de faire ce calcul. Je vous dis plus bas combien j’ai donné et quelle a été mon économie d’impôt.

Quelle est la fiscalité à la sortie ?

Vous pouvez également une contrepartie. La sortie est fiscalisée en s’ajoutant aux revenus imposables de l’enfant.
Il faut donc bien analyser le moment et le montant de sortie pour optimiser fiscalement.

Si cela ne vous parle pas du tout, vous pouvez réserver un coaching avec moi et je vous expliquerais tout de vive voix, en visio (ou téléphone)

Combien donner ?

Cette question est bien sur personnelle.

Il faut selon moi considérer ses possibilités et le cadre fiscal.

Sur les possibilités, chacun est juge mais la priorité est de ne donner que ce que l’on peut. Avant de donner, assurez vous de votre capital restant.

Dans mon cas j’ai versé 8226€ par enfant.

Cela correspond à 2 années de plafond car mon objectif est de maximiser mon plafond disponible.

Chaque enfant dispose de son plafond et cela même s’il n’est pas indiqué sur votre feuille d’impôt.

Ce plafond est égal à 10% du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) de l’année précédente 

Source : Urssaf

J’ai pu ainsi déduire 4,113 € par an soit 8226€ pour 2 années.

Avec 4 enfants, j’ai versé 32,904€ ce qui déduira mon impôt de 9,871€ car mon taux marginal d’imposition est de 30%

Que déclarer?

Il existe plusieurs façons de déclarer les dons d’argent à ses enfants: présent d’usage, don manuel, don familial. Voici un article ou ces mécanismes sont très bien expliqués.

Je vous conseille de consulter votre notaire !

Dans mon cas, j’ai choisi le présent d’usage car les sommes que j’ai donné sont faibles par rapport à mon patrimoine. Il n’existe pas de règle dans la loi mais d’après mon notaire le seuil maximal est de 2% de ses revenus ou de son patrimoine.

Il faut également que les sommes données correspondent à un évènement précis (anniversaire, fête religieuse,…). J’ai fait mes dons pour Noël. 

L’avantage est que le présent d’usage ne nécessite pas de déclaration aux impôts. Si vous envisagez un don, je vous recommande de demander conseil à votre notaire pour vérifier que vous êtes dans les règles.

Quel capital auront mes enfants ?

En utilisant la calculette du site La Finance Pour Tous, vous pouvez simuler le capital que pourrait accumuler le PER.

Mon ainée, qui a 13 ans, devrait prendre sa retraite au plus tôt à 64 ans (avec la réforme actuel) soit dans 51 ans.

En plaçant 8226€ au taux de 10%, le capital accumulé atteint 1 million d’euros au bout de 51 ans (1,062,223 € précisément)

Mon benjamin, qui a 7 ans, devrait prendre sa retraite au plus tôt à 64 ans soit dans 57 ans.
En plaçant 8226€ au taux de 10%, le capital accumulé dépasse 1,8 million d’euros au bout de 57 ans (1,881,793€ précisément)

Mes 4 enfants, s’ils décident de garder ce PER jusqu’à la retraite, pourraient donc obtenir un capital entre 1 million et 1.8 millions d’euros ! Pas mal !

Conclusion

En résumé avec le PER mineur je peux: 

– Donner à mes enfants un capital qui se valorisera (>1M€ à la retraite)

– Déduire les sommes versées de mes revenus soit presque 10,000 € d’économies d’impôts cette année. Ces sommes viennent s’ajouter aux sommes que je verse pour mon épouse et moi

– Fournir un capital disponible sous conditions: l’acquisition de la résidence principale, les accidents de la vie ou la retraite.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PORTEFEUILLE – Janvier 2023

  • 9e année de reporting de mon portefeuille (mensuel depuis juin 2014)
  • Performance du patrimoine financier par enveloppe: l’année débute bien avec +4% sur ce mois.

Commentaires

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Mon Bilan 2022 !

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PATRIMOINE

Cette année, j’ai appliqué le plan fixé il y a 12 mois, malgré les turbulences de marchés et la hausse de l’inflation.

* Verser le maximum déductible sur le PER, ce qui baissera mon impôt en 2023 de près de 16,000€.

* Poursuivre des achats réguliers sur le PEA de mon épouse qui n’est pas encore au plafond.

  • Un patrimoine en hausse 
    • J’écrivais il y a 1 an qu’il fallait être prudent pour 2022, après la méga hausse de +30% en 2021. De fait, je n’ai pas été déçu avec la baisse des marché.
    • Je l’ai souvent répété, la solution est d’être diversifié : l’immobilier permet d’amortir la volatilité de la bourse par exemple.
    • Ainsi malgré la baisse des marchés, mon patrimoine net a progressé de +10%. En regardant dans le détail, 2 facteurs principaux l’explique. D’abord la hausse du dollar face à l’euro, historique. Ensuite l’augmentation de la valeur de ma RP suite aux travaux de la cave. Enfin en raison des remboursements du capital de mes crédits. J’avais historiquement désépargné en 2021 avec des marchés hauts pour financer mes travaux de RP et mes apports immobiliers. Cette année, j’ai de nouveau généré une épargne nette. J’ai profité de la baisse de la bourse pour réinvestir
    • Cette hausse de mon patrimoine est équivalente au montant du salaire que j’ai perçu. J’attendais de voir ce que donnerais une conjoncture plus difficile et finalement cela s’est bien passé. Depuis 40 ans, cela fait donc 4 années de suite que j’aurais pu ne pas toucher de salaire sans pour autant voir la valeur de mon patrimoine baisser.
  • Malgré une baisse de la bourse à laquelle je n’ai pas échappé :
  • J’ai mis à profit cette baisse pour augmenter mon épargne financière :
    • Epargne vers PER 
    • Epargne vers PEA
    • Nouveau: Ouverture PER enfants
    • Nouveau: Transfert de mon PERCO
  • Immobilier en France: mise en location de mes 2 colocations. Les 7 chambres sont louées et remboursent le crédit tout en dégageant un cash flow positif.
  • Résidence principale: j’ai décaissé et aménagé ma cave tout en créant un accès sur le jardin pour gagner 70m2 de surface habitable et installer une piscine. La valorisation résultante est inférieure au cout des travaux ce qui permet d’augmenter le patrimoine net. J’ai tout financé par crédit pour garder mon cash investi. Certes l’immobilier devrait baisser à Bordeaux après plusieurs années de forte hausse. Difficile de prédire quel sera le rendement réel d’autant que je n’ai pas de projets de vente.
  • Immobilier aux USA: mise en vente d’une maison dont le locataire était partie. Elle devrait se finaliser début 2023. Les 2 autres maisons auront été louées sans discontinuer. 

Je vais réfléchir aux priorités 2023 qui s’inspireront de ma stratégie en trois tiroirs.

  • Pour moi (PEA + Immo locatif). Disposer d’une rente supplémentaire en cas de besoin.
  • Pour mon épouse (PER). Fournir une retraite (Madame s’est arrêté 10 ans de travail pour s’occuper de nos enfants = pas de retraite de l’Etat).
  • Pour mes enfants (PER + CTO). Constituer un capital pour leur apporter une sécurité et les initier à l’investissement. Mon souhait est qu’ils puissent à leur tour transmettre à leurs enfants.

APPRENDRE (TOP LECTURES 2022)

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Accompagner de nouveaux membres de la formation bourse et publier 14 nouveaux articles. Donner à des associations : les Restos du Cœur, Médecins sans Frontières et la Croix Rouge Internationale (+45% de dons vs l’année dernière).

CHALLENGES PERSONNELS

  • Garder un bon équilibre pro/perso : pour cela le télétravail est vraiment inestimable !
  • Poursuivre l’apprentissage de l’espagnol: j’utilise la plate-forme duolingo qui m’a permis d’en faire régulièrement, environ 10 minutes par jour
  • Faire de nouveau le marathon après celui de Paris cette année en 3h09: je continue à courir régulièrement – 124 sorties cette année !
  • Me perfectionner en tennis : j’ai commencé à apprendre le tennis en septembre 2022 pour pouvoir y jouer avec mes enfants.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Ce que vous devez savoir sur le PER (+ mon bilan depuis 2020)

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La fin d’année approche et c’est la traditionnelle période pour profiter des possibilités de défiscalisation sur vos versements de l’année ! Et s’il y a un produit qui cartonne en ce moment, c’est le Plan Epargne Retraite (PER). Plus de 6 millions de PER ont été ouverts depuis la réforme de la loi Pacte de 2019. C’est largement plus qu’anticipé par Bercy qui prévoyait seulement 2 millions de PER. Et c’est une bonne nouvelle selon moi. J’en parle depuis 2020 et j’ai personnellement investi beaucoup d’argent sur cette enveloppe, en maximisant mes versements.

Dans cet article vous allez découvrir:

  • Pourquoi bien choisir votre PER peut vous faire gagner BEAUCOUP d’argent?
  • Avant de s’engager: 6 choses qu’il faut savoir sur le PER et la réduction d’impôts
  • Comment il est possible de dépasser le plafond de défiscalisation fixé à 10% de ses revenus avec ces 2 astuces
  • Les 3 solutions pour réduire drastiquement l’imposition à la sortie
  • Le palmarès des meilleurs PER actuels, selon moi
  • Le bilan de mon PER depuis 2020 (gestion autonome)
  • Et la gestion pilotée?
  • Besoin d’aide pour choisir votre PER ?

Pourquoi bien choisir votre PER peut vous faire gagner BEAUCOUP d’argent?

Commençons par un point essentiel. Je rencontre souvent des personnes qui laissent beaucoup d’argent sur la table. Les frais sur PER sont particulièrement opaques et ils ne sont pas toujours bien explicités. Hors, leur effet sur la performance est décisif.

Au bout de 30 ans, vous pouvez économisez 5 fois votre capital de départ en frais en choisissant le bon contrat

Voici un exemple pour bien comprendre. Jean ouvre un PER et verse 100,000€. Par souci de simplicité, nous allons considérer un capital de départ unique, volontairement élevé, car la nature du PER est de cumuler des versements chaque année ce qui peut vous amener rapidement sur ce niveau de montant. Le mien est de ce montant, je vous donne le détail dans la suite de l’articel.

Imaginons donc que Jean, investi 100,000 € et garde son PER 30 ans.
Si Jean souscrit un ex: ~ 500,000 € gagnés pour 100,000€ investis)

Ce qu’il faut savoir sur le PER

Je vais aller à l’essentiel car je suppose que si vous cherchez des informations sur le PER, vous avez déja lu d’autres articles. Si vous découvrez le PER, allez lire mes précédents articles sur le sujet
Devez vous ouvrir un Plan Epargne Retraite ? Et pourquoi je l’ai fait.
Défiscaliser avec le PER

Le PER c’est:

  • Un produit tunnel, pour préparer sa retraite. L’argent est bloqué jusqu’à l’âge légal de la retraite sauf quelques exceptions (achat résidence principale, accidents de la vie,…).
  • A la retraite, la possibilité de sortir rente, en capital ou de prolonger le contrat. Cette possibilité de sortir en capital rend le produit beaucoup plus intéressant que son prédécesseur, feu le PERP
  • Un produit qui reprend plusieurs caractéristiques de l’assurance-vie dans le fonctionnement (hormis les PER bancaires très minoritaires) comme le fait de pouvoir investir sur plusieurs supports (actions, fonds euros, SCPI,…) avec des frais de gestions annuels en pourcentage de la valeur de votre contrat
  • Une offre très large avec une multitude de contrats dont les frais et les performances sont très disparates. Et pour l’instant avec une minorité d’excellents contrats et une majorité de contrats peu intéressants (voir le comparatif ci-dessous pour les meilleurs offres)
  • L’opportunité d’investir sur des ETFs à faible frais sur certains contrats et d’appliquer une stratégie passive en bourse
  • Une possibilité de défiscaliser 10% de ses revenus en contrepartie d’une fiscalisation à la sortie. Il est possible d’optimiser la sortie, j’en reparle dans la suite de l’article

Comment calculer son économie d’impôt ?

Le calcul de l’imposition par tranche marginale rend le mécanisme de réduction d’impôt un peu complexe. Il existe plusieurs simulateurs en ligne. Toutefois, je vous conseille de simuler directement sur le site des impôts.

Le calcul n’est en effet pas toujours simple surtout si par exemple vous êtes soumis au quotient familial. Je me suis rendu compte que près d’un tiers de mon impôt en provenait en calculant à la main. Soit près de 10,000€ d’impôt au titre du plafonnement de quotient familial.

Il s’agit d’une mesure pour limiter l’avantage des familles nombreuses pour les hauts revenus. Le sujet est un peu technique et j’ai du m’y pencher un moment pour bien comprendre. Les impôts calculent votre impôt sur le revenu en fonction du nombre de parts fiscales. Avec 4 enfants, je suis à 5 parts. Ensuite, les impôts vont calculer l’imposition avec uniquement 2 parts (les parents). Et regarder la différence moins un maximum de 1570€ par demi-part de quotient familial.

La bonne nouvelle, c’est les versements sur le PER permettent de gommer ce quotient familial Une fois cette simulation faite, vous pourrez vous assurer de la tranche marginale sur laquelle vous défiscaliserez. Et je vous invite, comme je l’ai fait, à vous faire confirmer cela par votre centre d’impôts.

Comment dépasser le plafond de défiscalisation de 10% de vos revenus

Lorsque j’ai ouvert mon PER en 2020, j’ai versé 10% de mon revenu. C’est le plafond défini par la loi. Mais il est possible de faire mieux en utilisant deux astuces:
Astuce n°1: Vous pouvez cumuler jusqu’à 3 ans de plafonds annuels sur un seul versement. Ces plafonds sont indiqués sur votre avis d’impôt sur le revenu sous l’intitulé PLAFOND EPARGNE RETRAITE


Si vous n’avez pas encore ouvert de PER, vous pourrez donc utiliser sur un premier versement la somme de vos plafonds de vos 3 dernières années !

La seconde astuce, si vous êtes en couple, est d’utiliser également le plafond de votre conjoint(e).

En cumulant ces 2 astuces, j’ai ainsi pu verser l’année dernière 53,214€
Cela m’a permis cette année de recevoir une réduction d’impôts de 15,964€

Comment éviter l’imposition à la sortie ?

En contrepartie de la défiscalisation à la sortie, vos retraits à la retraite seront fiscalisés, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition. Il sera donc préférable de chercher à optimiser votre sortie avec 2 moyens complémentaires:

  • Fractionner vos retraits pour ne pas augmenter votre taux marginal d’imposition (TMI)
  • Faire des retraits les années ou votre TMI est la plus faible

Ma stratégie en trois tiroirs va encore plus long pour viser une imposition nulle.

Pour rappel, le PER vous permet à la retraite sortir en capital, en rente ou de prolonger votre contrat. C’est cette dernière option que je vais privilégier. Alors que je pourrais tirer une rente faiblement fiscalisé de mon PEA à la retraite, je prévois de prolonger mon PER à la retraite et de le transmettre à mon épouse à mon décès.

Cette donation étant hors succession, elle n’aura aucun droit à payer pour percevoir le capital de mon PER. C’est également un moyen pour moi de lui assurer une retraite. Elle s’est arrêtée de travailler jeune pour s’occuper de nos 4 enfants et n’aura donc pas de retraite avec le système actuel !

Le palmarès des meilleurs PER 2022 !

Depuis 3 ans, l’offre de PER s’est considérablement enrichie et il est difficile de s’y retrouver. Bien comparer les contrats est essentiel avant de s’engager sur ce produit tunnel (mais transférable). Votre choix soigneux sera largement récompensé tant la performance sur une durée longue peut varier de plusieurs dizaines à centaines de milliers d’euros. 

Tous les PER de ce palmarès ont 0% de frais d’entrée. Si votre contrat actuel comporte des frais d’entrée, c’est le signe qu’il rémunère des intermédiaires. A vous de voir si cela est justifié.

  • Pour l’investisseur qui souhaite gérer en autonomie, le meilleur contrat me semble le PER Linxea Spirica. C’est celui que j’ai décidé d’ouvrir avec une allocation 100% ETF (90% World et 10% Emerging Markets)
  • A noter que la souscription du PER Linxea Spirica se fait intégralement en ligne, jusqu’à la signature compris! Pour les allergiques à la paperasse administrative comme moi, c’est un bonheur. 
  • Voici mon classement des meilleurs PER ! A vous de choisir (je vous dis ensuite lequel j’ai choisi)
CourtierAssureur / BanqueType de PERFrais d’entréeFrais de gestion sur encoursLes plus
LinxeaSPIRICA (Credit Agricole)Assurance0%0.5% (gestion autonome, +0,2% ETF )Le contrat le – cher avec les ETF
LinxeaSuravenir (Crédit Mutuel) Assurance 0% 0.6% (gestion autonome,+0,2% ETF ) Excellent contrat avec ETF et bon fonds euros
RamifyApicil Assurance 0% 1.3% (gestion pilotée)
++ SCPI		 La gestion pilotée pas chère avec ETF + SCPI
Nalo Apicil Assurance 0% 1.6% (gestion pilotée) La gestion par objectif
YomoniBancaire 0% 1.6% (gestion pilotée) Le meilleur PER bancaire

Le bilan de mon PER depuis 2020

En faisant ce comparatif, j’ai choisi d’ouvrir le PER Linxea Spirit

  • Les frais les plus bas du marché: 0.5% de frais d’enveloppe
  • Un accès à d’excellents ETF de la gamme Amundi
  • Une souscription 100% en ligne
  • Un service client disponible et compétent

Depuis 2020 j’ai réalisé 3 versements

  • 15,000€ en 2020 –> pour démarrer et voir si tout allait bien
  • 53,214€ en 2021 –> pour maximiser mes versements (avec mes 2 astuces)
  • 19,317€ en 2022 –> pour verser le maximum possible sur cette année

J’ai donc versé au total 87,531€. Déduction d’impôt faite, mon versement réel n’a donc été que de 61,271€
Ces versements m’ont permis d’économiser 26,259€ d’impôts étant à une TMI de 30%.

J’ai investi cet argent à 100% en ETF (90% World et 10% Emerging Markets). En raison de la baisse des marchés cette année, le contrat n’est plus en plus-value. Actuellement, il vaut 87,075€, loin de son plus haut de 94,756€.

Sur une hypothèse de retraite à 64 ans, il me reste encore 20 ans d’horizon d’investissement. Avec une espérance de rendement de 10%, j’obtiendrais un capital de 568,471 euros (sans faire de nouveaux versements)

Si comme je le souhaite, je laisse mon contrat rouler pour mon épouse, 20 années de plus, le capital atteindrait 3,7 millions d’euros, largement suffisant pour lui assurer une bonne retraite.

Et la gestion pilotée?

Mon PER est en gestion autonome. Cela veut dire que je suis responsable du choix de mes supports d’investissements. C’est la meilleure chose à faire pour maximiser son rendement mais cela est réservé à ceux qui sont capables de le faire ou qui décident de se former: j’ai une offre complète qui permet de vous apprendre à le faire

Pour les autres, il est préférable de se tourner vers la gestion pilotée. Et cette année, la gestion pilotée qui sort du lot, c’est le PER de Ramify. J’ai donc décidé de les interviewer pour en savoir plus. A suivre dans le prochain article

Besoin d’aide pour choisir votre PER ?

Vous hésitez sur le choix du bon PER adapté à votre profil et souhaitez être accompagné? En fonction de votre situation, il peut être pertinent de prendre une séance de coaching ! Mieux vaut se faire conseiller en cas de doute

Peut on investir dans le SP 500 au sein d’un PEA ? et dans une assurance-vie ?

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Dans cet article je vais vous expliquer

  • les 4 enveloppes possibles pour investir dans le SP 500
  • Un exemple d’ETF éligible pour chacune de ces enveloppes
  • Une simulation du rendement selon les enveloppes
  • Ma stratégie en 3 tiroirs pour utiliser au mieux chaque enveloppe

Qu’est ce que le SP 500 ? L’indice Standard & Poors 500Les 500 plus grandes entreprises US :

Apple, Amazon, Microsoft, Tesla, Google,  Facebook…De la tech mais aussi de la santé, du pétrole, de l’industrie…80% de la capitalisation boursière US. Les US étant 2/3 de la capitalisation mondiale, mesuré par l’indice MSCI World.

Le SP 500 a délivré en moyenne +10% par an depuis 70 ans

Le système capitaliste américain a fortement enrichit les actionnaires, leur permettant en moyenne de doubler leur capital tous les 7 ans.

Bien sur cela n’a pas été un long fleuve tranquille. La période de baisse actuelle en 2022 en est une illustration. Mais en prenant du recul, ce type de variation est normal !

Source: https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns

Malgré ces variations, l’indice a continué de progressé régulièrement et pourrait donc logiquement continuer à faire de même tant que le système capitaliste américain fonctionne.

Source: https://www.multpl.com/s-p-500-historical-prices



Quelles sont les 4 enveloppes possibles et les ETF SP 500 ?

EnveloppesPlan Epargne ActionsAssurance-viePlan Epargne RetraiteComptes-titres
ETF SP 500 Amundi ETF SP 500 Lyxor SP 500 UCITS ETF Amundi SP 500 Ishares Core S&P 500
Frais ETF0.15% 0.09% 0.15%0.07%
Frais enveloppe0% (0.2% achats/vente
chez Fortuneo)		0.75% chez Fortuneo0.5% chez Linxea0% (0.2% achats/vente
chez Fortuneo)

Ouvrez un compte chez Fortuneo et bénéficier d’une prime de parrainage en indiquant le code 12425636

J’ai choisi le PER Linxea, le moins cher du marché, pour payer moins d’impôts et préparer ma retraite.

Quelles sont les stratégies possibles?

  1. Défiscaliser (à l’entrée) avec Le PER
  2. Capitaliser sans impôt sur le revenu: Le PEA et l’assurance-vie
  3. Capitaliser sans avantage fiscal hormis la transmission avec les frais les plus bas: le CTO

Ma stratégie en 3 tiroirs 

  • Le PEA est l’enveloppe sur laquelle je ferais des retraits lorsque j’arrêterais mon activité salariée. Au bout de 5 ans, on peut librement faire des retraits et des apports exonérés d’impot sur le revenu.
  • Le PER est destiné à mon épouse. Il est fiscalisé à la sortie mais reviendra sans frais à mon épouse à mon décès
  • Le CTO est pour mes enfants. Il peut être donné et bénéficier de l’effacement des plus-value

En résumé cela donne ceci:

L’assurance-vie n’est pas utile pour moi à ce stade, mais pourra l’être pour préparer ma succession. J’y vois plutôt un intérêt pour de l’épargne court terme, mais pas sur du long terme qui est l’horizon d’un eft SP500

Les frais de gestions sont conséquents à long terme !

Pour 100,000 € investis sur 40 ans à 10%, vous obtiendriez un résultat du simple au double avec le même risque !

EnveloppeAssurance-vie TraditionnelleAssurance-vie OptimiséePEA Optimisé CTO Optimisé
Capital départ100,000€ 100,000€ 100,000€ 100,000€
Frais entrée3%0%0.2%0.2%
Frais gestion2%0.84%0.15%0.07%
Capital après
40 ans à 10%		 1,956,691€ 3,229,744€ 4,253,640€ 4,392,112€

Mon espérance de vie est de 84 ans ce qui me laisse encore 40 ans d’horizon d’investissement…

Source: https://www.insee.fr/fr/statistiques/3319895

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Je viens de finir « Notre vie chez les riches » du célèbre couple de sociologues. Ce livre est une autobiographie des auteurs, expliquant comment ils en sont venus à faire des riches le sujet exclusif de leurs recherches au CNRS. J’avais lu la BD « Riche pourquoi pas » qui donne une approche ludique de leurs recherches. Mon objectif n’est pas de devenir riche dans ce sens, comme membre d’une classe privilégiée dominante, entre Deauville, Paris ouest et Gstaad. Je dirais plutôt qu’il s’agit d’atteindre un degré de liberté financière me permettant de vivre ma vie selon mes termes.
  • « La meilleure chose à faire pour améliorer ses performances cognitives, c’est de bien dormir, de bien se nourrir, de faire du sport, de s’entourer de personnes inspirantes et d’avoir un projet qui a du sens » Dr Guillaume Fond, Médecin Psychiatre et auteur du livre Bien Manger pour ne plus déprimer.
  • Je viens de finir l’excellent livre This could be our future de Yancey Strickler, le fondateur de Kickstarter. Une vision d’un futur l’objectif dépasserait la simple maximisation financière pour chercher la création de valeur pour la société. Une réflexion qui résonne avec mes aspirations d’un monde meilleur pour nos enfants

PORTEFEUILLE – Octobre 2022

  • Changement de reporting ! Je tiens depuis 2014 un reporting mensuel de mon portefeuille. Et récemment, un lecteur m’a demandé comment je suivais mes investissements. C’est l’occasion d’un prochain article sur le sujet (le mois prochain) mais aussi de revoir mon outil de suivi. Je suis reparti de 0 en simplifiant et en réorganisant pour le rendre le plus simple possible à utiliser. L’idée est qu’il puisse servir à d’autres. Conséquence, j’ai crée un nouveau tableau de bord que je peux mettre à jour à la demande avec un minimum de fréquence d’une fois par an au lieu d’une fois par mois.
  • Répartition du patrimoine net: une Résidence Principale, des actions, de l’immobilier locatif
  • Performance du patrimoine financier par enveloppe

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Voulez vous devenir millionnaire ou multi-millionnaire avec vos investissements?

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2

La semaine dernière, un lecteur du blog m’a reconnu dans le train. Autour d’un café nous avons parlé entre autres d’investissement. Il était déjà bien avancé, possédant plusieurs biens immobiliers mais moins à l’aise avec la bourse.

En lui montrant mon simulateur comparant l’assurance-vie, le Plan Epargne Actions (PEA), le Compte Titre Ordinaire (CTO), je me suis dit qu’il fallait rappeler l’importance de bien optimiser ses investissements à long terme. Car cette optimisation de départ permet d’espérer le statut de multi-millionnaire là où un investisseur, qui faisant le même effort d’épargne et prenant les mêmes risques, n’optimiserait pas et deviendrait seulement millionnaire. 
Prenons un exemple concret de Monsieur Normal et Monsieur Malin.

Monsieur Normal est cadre et épargne régulièrement de l’argent. Il a souscrit une assurance-vie auprès de sa banque. Son capital est de 100,000€ et il souhaite à présent faire fructifier ce capital à long terme. Monsieur Normal ne connait pas les frais de son assurance-vie mais se dit que l’assurance-vie est un bon placement. Pour augmenter le rendement, il a pris une allocation offensive en unités de comptes. Cela correspond à son objectif et son conseiller l’a rassuré en lui conseillant des fonds diversifiés sur les marchés mondiaux.

Monsieur Normal est discipliné, il n’a pas vendu pendant les krachs. Il n’a pas non plus continué à alimenter ce contrat. Au bout de 40 ans, il est satisfait. Son contrat a atteint 939,215€ ! Une belle somme ! La performance de son contrat a été de 8% par an auxquels l’assureur a retranché 3% de frais d’entrée et 2% de frais de gestion. 


Monsieur Malin a également investi un capital de 100,000€. Lecteur de ce blog, il a appris l’intérêt d’optimiser ses investissements. Il choisit donc d’ouvrir un Plan Epargne Action (PEA) pour ne pas payer les frais de gestion de l’assurance-vie. Il choisit également des trackers diversifiés dont les frais annuels sont de 0.15%.

Comme Monsieur Normal, il est discipliné et n’a pas vendu pendant les krachs. Et n’a pas fait d’autres versements, bien que n’ayant pas atteint le plafond de versement de son plan. Ce PEA a été ouvert auprès d’un courtier en ligne proposant des frais d’achats moyens de 0.2%.Au bout de 40 ans, Monsieur Malin est enchanté. Son PEA est valorisé à 4 243 640€. Avec ce seul investissement, il est devenu multi-millionnaire ! Les marchés ont cru de 10% par an, dont 0.15% ont été prélevés chaque année par l’émetteur d’ETF.


Morale de l’histoire :

Avec le même capital de départ de 100,000€, Monsieur Malin a gagné 4 fois plus que Monsieur Normal. Pourtant ils ont pris le même risque sur les marchés actions et investi sur la même période.

Sur 40 ans, Monsieur Malin a gagné 3 304 425€ de plus que Monsieur Normal.

Soit un gain en moyenne de 82 610€ par an, pendant 40 ans, soit un salaire de cadre supérieur ! Pourtant il n’a pas passé plus de temps à gérer son contrat que Monsieur Normal.
Il a suffit de bien optimiser le dispositif de départ avec : des frais bas, des ETF qui répliquent le marché et une enveloppe fiscale adaptée.


Question subsidiaire :

Combien aurait gagné Monsieur Tout Le Monde ? Les rendements réels d’investisseurs sont plutôt autour de 3% d’après l’étude DALBAR. Car dans la vraie vie, les épargnants ont tendance à rentrer et sortir des marchés ou encore à changer leurs supports d’investissements au gré des modes. 

A 3% par an, sur une assurance-vie traditionnelle comme celle de Monsieur Normal, le capital au bout de 40 ans serait de 141,027€ ! Loin derrière ! 

Monsieur Normal aurait été plus satisfait s’il avait investi sur le PEA, son capital aurait été de 306,579€, tout en restant loin de Monsieur Malin.

Vous voulez mettre en place votre plan d’investissement et souhaitez que je vous accompagne ?
Il suffit de rejoindre les membres de ma formation bourse. Les avis parlent d’eux-mêmes : mes clients donnent une note excellente à cette formation de 5 étoiles.

Pour aller plus loin, abonnez vous à la newsletter en cliquant sur le bouton « Commencez ici » et lisez cet article.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

PORTEFEUILLE – Septembre 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 59%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.

    Le PEA Fortuneo baisse de 6,6% ce mois-ci soit une progression de 434% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 22%.
    J’ai reçu le dividende trimestriel du Vanguard Europepas d’opérations ce mois-ci

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

  • Le PEA Bourse Direct recule de 5.9% ce mois-ci soit une progression de 42% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 15%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (36%) en immobilier US, en progression en raison de la hausse du dollar. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 171€. Un montant faible en partie j’ai une maison qui est en vente et n’est plus louée. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 1% de mon patrimoine

    Mon Plan d’Epargne Entreprise: Je viens de bénéficier du dispositif de la loi pouvoir d’achat permettant de retirer 10,000€. L’argent vient tout juste d’arriver. A noter qu’il vous faut vous engager à utiliser la somme pour financer l’achat d’un bien ou la fourniture d’une prestation de service. Vous ne pouvez pas l’épargner sur un autre compte. C’est mon cas car j’ai encore des factures à payer pour mes travaux. C’est intéressant car mon Plan d’Epargne d’Entreprise ne bénéficie pas d’un support performant. Si vous voulez en savoir plus sur le PEE, lisez cet article

    Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net)
  • Le cash disponible est de 7%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. A court terme, une solution c’est le contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Projet Immobilier Partie 7 : Mettre en location

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Voici la suite des épisodes sur mon projet immobilier avec le 7ème consacré à la mise en location ! Un moment clé car c’est la récompense des efforts faits jusque là. Si tout va bien, c’est la que les loyers arrivent enfin sur le compte bancaire !

Pour revoir les épisodes précédents, c’est ici :

Dans cet article je vais vous expliquer:

  • Pourquoi je suis passé par une agence locative
  • Comment mes colocations se sont remplies progressivement à 100%
  • Combien je touche de loyer, aujourd’hui
  • Comment je dégage du cash flow tout en me constituant un capital

Il peut être relativement facile de mettre en location un appartement pour une personne ou une famille. Dans certains cas, un locataire peut même rester plusieurs années. J’ai visité des biens loués dont le locataire était en place depuis plus de 10 ans. Ce qui n’est pas sans poser un problème lorsque les valeurs locatives augmentent plus vite que l’indice de revalorisation. 

Mais dans mon cas, j’ai choisi une stratégie de colocation. Hors l’inconvénient que je trouve à la colocation, c’est la gestion locative chronophage. J’ai donc cherché des solutions pour déléguer et, dès les travaux terminés, j’ai contacté une agence pour la location. Je l’avais même contactée lorsque j’ai acheté le bien pour vérifier les montants de loyer et demande locative ce qui avait confirmé mes hypothèses.

Cette agence a enregistré le bien le 3 mars.

Après une période de vacance sans trop de visites, un dossier a été validé le 16 juin. 4 colocataires étudiantes qui ont choisi d’emménager le 4 juillet pour un loyer de 500€ x 4 = 2,000€ charges comprises (200€ de charges). Ce montant va me permettre de payer le crédit, toutes les charges et impôts et de laisser un petit bénéfice qui servira de réserve pour les futures périodes de vacances locatifs.

J’avais fait une simulation sur l’excellent site Horiz.io (ex rendement locatif), voici le rapport que donnait cette simulation.

J’ai également un deuxième bien, une colocation de 3 places, qui est également loué à 100% par de jeunes actifs pour un loyer de 490€ charges comprises x 3 = 1470€.

Le remplissage a été progressif. L’appartement est en location depuis début janvier. Le premier locataire a mis du temps à arriver, début avril. L’agence m’assure que l’appartement devrait se remplir, mais j’étais obligé de relancer et de surveiller. La réussite d’un investissement, c’est 50% le choix du bien et 50% le choix de l’agence. Un deuxième colocataire est arrivé en juillet puis le troisième en aout.

Enfin, ce bien était vendu avec un box de 14m2 que j’ai mis en location dès la signature chez le notaire pour 135€ cc/mois. Pour ce lot, je m’en suis occupé directement. J’avais déjà mis en location directement un autre box, qui était vendu avec ma résidence principale. Dans les 2 cas, c’est relativement passif. Mon travail se borne à envoyer des quittances et revaloriser les loyers selon l’indice national.  Je viens d’ailleurs de revaloriser le loyer à 139€ cet été, l’indice de revalorisation des loyers étant de 3.6%.

Au total j’encaisse 3609€ de loyer par mois (2000€ + 1470€ + 139€)

Mes échéances de crédit sont : 

  • 982€ dont 803€ de remboursement de capital sur 20 ans 
  • 239€ en franchise de remboursement jusqu’en 2033 ou je rembourserai alors 2588€ par mois jusqu’en 2042

Cet investissement devrait donc me permettre non seulement de remboursement l’échéance et les charges, mais également de dégager un cash-flow positif. Sans le montage en franchise de remboursement, je serais sur un cash flow toujours positif mais de façon beaucoup plus limitée.

Point important, je ne paierai pas d’impôts sur ces loyers pendant 10 ans grâce à la déduction des travaux et à l’amortissement du bien et des frais de notaire.

Il faut savoir que la fiscalité est souvent la charge #1 en immobilier. Celui qui le sait peut éviter ce type de déconvenues dont on retrouve de nombreux exemples sur les forums et dont j’avais parlé ici

« Bonjour à toutes et à tous, Je viens de recevoir un courrier des impôts en France me demandant de payer plus de 8.000€ d’impôts pour 18.000€ de loyers environ (revenus locatifs) perçus en 2020 (!!!). Je suis en meublé non professionnel, je ne comprends pas ce montant que je trouve délirant. Quelqu’un aurait un très bon expert comptable à me conseiller (qui connaisse aussi la partie US), car j’ai vraiment l’impression de me faire plumer… Un grand merci par avance.« 

A bientôt pour la prochaine série sur la déclaration d’impôts et l’optimisation fiscale.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Je viens de finir le roman Poussière dans le vent, de L. Padura, un livre sur des Cubains qui ont choisi l’exil et qui détaille les difficultés des exilés mais aussi de leurs proches restés à Cuba, prisonniers d’un système les condamnant à la pauvreté et aux privations.
  • En vacances au Portugal cet été, je me suis plongé l’histoire des familles pauvres de l’Alentejo, Relevé de terre de José Saramago ou comment s’est transformé en quelques dizaines d’années d’un monde quasi féodal en une démocratie à l’économie dynamique

PORTEFEUILLE – Août 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 59%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.

    Le PEA Fortuneo baisse de 2,1% ce mois-ci soit une progression de 472% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 24%.
    PEA au plafond, pas d’opérations ce mois-ci
PEA août 2022
  • Le PEA Bourse Direct recule de 0.9% ce mois-ci soit une progression de 51% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 17%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (34%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 0€, pour cause de réparations (un arbre tombé sur la toiture). Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 1% de mon patrimoine
  • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
  • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • Le cash disponible est de 6%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Moins chanceux que pour mes appartements locatifs, les travaux s’éternisent même si le gros est fait, il manque encore des finitions.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Avis d’imposition : bonne ou mauvaise surprise ?

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Vous avez sans doute reçu votre avis d’imposition ! Mais savez-vous que les investisseurs se divisent en 2 catégories? Ceux qui optimisent la fiscalité et ont plutôt une bonne surprise, et les autres qui ont parfois de mauvaises surprises.

Ceux qui perçoivent des revenus réguliers et qui n’investissent pas ne sont en général pas concernés par ce type de surprise. Mais pour les investisseurs, cela peut faire mal.

Voici le type de message que l’on peut voir sur des forums d’investisseurs :

« Bonjour à toutes et à tous, Je viens de recevoir un courrier des impôts en France me demandant de payer plus de 8.000€ d’impôts pour 18.000€ de loyers environ (revenus locatifs) perçus en 2020 (!!!). Je suis en meublé non professionnel, je ne comprends pas ce montant que je trouve délirant. Quelqu’un aurait un très bon expert comptable à me conseiller (qui connaisse aussi la partie US), car j’ai vraiment l’impression de me faire plumer… Un grand merci par avance.« 

Autant dire que le mal est fait et qu’il ne sera pas vraiment possible de contester. 
A l’inverse, il était possible d’avoir une bonne surprise. J’ai reçu un remboursement de 17,861€ des impôts, correspondant au remboursement de 30% de mon versement sur le PER de l’année dernière soit une coquette somme. 

En effet, il y a pile un an, je décidais d’investir plus de 50,000€ sur mon PER en utilisant la totalité de mes plafonds des trois dernières années et ceux de mon épouse.

J’avais estimé que l’économie d’impôts serait de 16,000€ ce qui est donc le cas. Bien que j’ai pris la précaution de me le faire confirmer par les impôts l’année dernière, j’appréhendais un tout petit peu le fait d’avoir manqué quelque chose.
Mais avec l’argent sur mon compte, l’approche est donc confirmée !

Et je suis très heureux d’avoir pris cette décision il y a un an.

Je pense réinvestir cette somme sur le PEA de mon épouse comme je l’avais expliqué dans ma stratégie Combo PER + PEA.

A l’inverse, la fiscalité en France, en particulier immobilière, peut rapidement devenir très lourde !

En effet sans charges à déduire, la fiscalité est dissuasive. Dans l’épisode précédent de la série immobilière, je rappelais que, sans optimisation, les revenus locatifs sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (TMI) sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Pour une personne seule, avec +26,071€ de revenus (barème 2022), la TMI est de 30%. Cette TMI passe à 41% si vos revenus excèdent 74,546€. Il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17.2%. Donc potentiellement vous pourriez payer 47.2% d’impôts sur vos revenus fonciers. Certes, vous pourrez déduire vos charges de vos revenus. Et l’administration fiscale peut appliquer un abattement forfaitaire de 30% si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15,000€ par an. Dans ce cas, pour 100€ de loyer, vous payez 33€ d’impôts !

Il existe de multiples façons d’optimiser les impôts et vous n’avez pas besoin de toutes les utiliser. Quelques leviers suffisent, en fonction de votre situation :

  • Faire des travaux 
  • Investir votre participation / intéressement 
  • Défiscaliser avec le PER 
  • Donner. Les dons bénéficient de forts abattements. 75% pour les 1,000 premiers euros de dons s’il s’agit d’aide à des personnes en difficulté.
  • Investir dans le PEA. Cette enveloppe permet de détenir des actions sans frottement fiscale et avec une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 5 ans sur les retraits, limitant l’imposition aux prélèvements sociaux.

En gardant toujours en tête deux principes clés pour moi :

  • Les impôts sont une bonne chose pour la société car ils permettent de financer notre système éducatif, de santé, nos routes,…
  • L’optimisation fiscale est la cerise sur un bon investissement, pas une raison pour faire un investissement. Je reste donc toujours à l’écart des Pinel, Sofica et autres dispositifs fiscaux à la mode. 
    Et vous ?

Avez vous eu une bonne ou une mauvaise surprise ?

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Je viens de finir Stuffocation, un livre avec lequel je me sens en phase. Ce livre est un remède face à notre faculté d’accumuler des choses matérielles. Sa lecture m’avait inspiré pour offrir (m’offrir) plus d’expériences que d’objets. Et je me suis rendu compte que mes enfants étaient demandeurs aussi. Leurs derniers cadeaux : un cours de skate board, des places pour le match des girondins de bordeaux, une participation pour un stage de cheval, un cours de couture. Inspirant !
  • Je n’ai pas résisté à emprunter ce livre de Marc Fiorentino lorsque je l’ai vu à la Bibliothèque. Un pavé certes mais dont beaucoup d’information est à un niveau débutant. J’ai bien aimé la dernière partie avec des cas pratiques, en particulier sur l’optimisation successorale. En revanche, je trouve dommage que l’assurance-vie soit systématiquement mis en avant, avec les SCPI. Mon Excel est formel : le PEA (voire le PER) est + intéressant 🙂

PORTEFEUILLE – Juillet 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 59%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo progresse de 9,2% ce mois-ci soit une progression de 485% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 24%.
      PEA au plafond, suite au versement du dividende de l’ETF Vanguard, j’ai réinvesti les liquidités
  • Le PEA Bourse Direct progresse de 8% ce mois-ci soit une progression de 52% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 19%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (33%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 2414€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 1% de mon patrimoine
  • Le cash disponible est de 7%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Moins chanceux que pour mes appartements locatifs, les travaux s’éternisent même si le gros est fait, il manque encore des finitions.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Travaux: les 4 avantages à connaitre et mon retour d’expérience (2 appartements rénovés)

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Pendant le krach sur le bitcoin lessive les spéculateurs, nous autres investisseurs plus expérimentés gardons le cap.

J’ai eu ma part d’apprentissage en 2000 lorsque je jouais l’argent de mon prêt étudiant sur les valeurs de la « nouvelle économie » et j’ai progressivement appris à éviter les erreurs.

Certes mieux vaut tout perdre lorsque l’on est jeune, car les sommes sont réduites. Et apprendre.
En parlant de garder le cap, je veux dire que nous continuons d’investir, c’est à dire d’acheter des actifs qui rapportent car ils produisent de la valeur.

C’est le cas des grandes entreprises cotées et de leurs millions de salariés qui continuent à travailler durs pour développer leur entreprise.
Mais c’est aussi le cas de l’immobilier résidentiel, qui bien géré, permet de dégager un rendement financier.

Et justement, c’est la saison active de recherche de logement pour les étudiants, la cible que j’ai choisi pour louer mes appartements à Bordeaux.
L’un d’eux vient d’être choisi par 4 colocataires pour une entrée dans les lieux début juillet. 
Ce qui va leur permettre d’emménager dans un appartement bien placé, meublé et refait à neuf. Et qui va me permettre de rembourser mon crédit et les charges sans bourse délier, car j’ai optimisé les coûts et en particulier le premier d’entre eux en immobilier à savoir la fiscalité.


Voici donc la suite des épisodes sur mon projet immobilier.

Retrouvez toutes les parties de la série :

Pour revoir les épisodes précédents, c’est ici :

Partie 1. Définir sa stratégie, chercher le bien et simuler la rentabilité

Partie 2. Acheter et négocier le bien

Partie 3. Trouver le financement (cash ou emprunt?)

Partie 4. Comment bien préparer sa recherche de financement et d’assurance emprunteur

Partie 5. Négocier son crédit et établir une bonne relation avec sa banque

Partie 6. Organiser les travaux 

Si comme moi vous n’êtes pas bricoleur et / ou que vous avez eu de mauvaises expériences avec des entreprises du bâtiment (les 2 pour moi) alors la perspective de faire des travaux ne doit pas vous enchanter.

Dans le cas des maisons aux USA, tous les travaux ont toujours été délégués et personne ne m’a jamais demandé de choisir la couleur du carrelage ou la taille du frigo. Je réglais juste les factures.

J’avais donc en tête, pour ce projet immobilier en France, de déléguer au maximum les travaux, considérant ne pas avoir de valeur ajoutée sur le choix de la peinture ou des meubles de salles de bain. Et surtout pour garder du temps pour moi, ma famille et mes autres projets.
Mais j’ai délibérément choisi d’acheter un bien avec des (gros) travaux. Pourquoi?
Parce que les travaux permettent 4 avantages :

  • Défiscaliser car les dépenses de travaux peuvent être déduites du revenu locatif transmis aux impôts. Je rappelle que sans optimisation, les revenus locatifs sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (TMI) sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Pour une personne seule, avec +26,071€ de revenus (barème 2022), la TMI est de 30%. Cette TMI passe à 41% si vos revenus excèdent 74 546€. Il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17.2%. Donc potentiellement vous pourriez payer 47.2% d’impôts sur vos revenus fonciers. Certes, vous pourrez déduire vos charges de vos revenus. Et l’administration fiscale peut appliquer un abattement forfaitaire de 30% si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15,000€ par an. Dans ce cas, pour 100€ de loyer, vous payez 33€ d’impôts !
  • Optimiser le cash-flow: un appartement refait à neuf, c’est moins de maintenance. Hors la maintenance, c’est de l’argent qu’on peut difficilement emprunter auprès de la banque. A l’inverse, les travaux de rénovation peuvent être mis dans l’emprunt. C’est donc un élément important à avoir en tête, surtout si vous hésitez à garder une partie de l’existant. Dans mon cas, j’ai hésité à refaire des huisseries mais je ne voulais pas être dans la situation de vouloir ressortir du cash dans 5 ans, sans pouvoir faire appel au crédit.
  • Améliorer le potentiel locatif (meilleur loyer, moins de vacance) car un bien en excellent état, joliment rénové est plus attirant pour les locataires. L’appartement a plus de chance de partir vite et cela limite les négociations. Commentaire de mon agence de location « les clientes ont eu un coup de cœur sur l’appartement« . Une décision dans la journée et donc moins de visites à planifier.
  • Négocier le prix d’achat car un bien en mauvais état permet de justifier un prix plus bas. J’ai pu argumenter auprès de l’agence qu’il fallait tout refaire et négocier en intégrant le cout des travaux à faire et obtenir un prix plus faible au m2, a 2,000€ pour l’un des appartements de 2,500€ pour le second, ce qui est en dessous de la moyenne des prix à Bordeaux.

En considérant ces 4 avantages, j’ai donc concentré ma recherche sur des appartements à refaire entièrement. D’ailleurs les simulations que j’ai pu faire pour des achats d’appartements sans travaux, ne permettaient pas de faire d’opération satisfaisantes. 


Décidé à faire des travaux, il me restait à trouver quelqu’un pour les réaliser. Tout en restant sur des travaux simples, en gardant la structure actuelle de l’appartement.

Voici l’appartement de 3 chambres qui est passé sans transition d’un look Tatie Danielle à un rendu plus contemporain. Il a également été équipé de chauffage car il n’y en avait pas (!).. La bonne nouvelle c’est que les huisseries avaient déjà été changé et pouvaient être conservées. Pour 68m2, le budget a été de 49,832 TTC soit 732€ du m2

Le deuxième appartement comprend 4 chambres et a également été refait entièrement en transformant 1 grande salle de bain délabrée avec placard en 2 salles de bain toutes neuves. Nous avons également cassé la cloison de la cuisine pour offrir une continuité cuisine / séjour et agrandi un bureau pour en faire une chambre. J’ai également fait le choix de changer toutes les huisseries. Pour 75m2, le budget a été 106,976€ soit 1426€ du m2

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Un livre passionnant sur les relations historiques entre la Russie et l’Europe. La Russie face à l’Europe: D’Ivan le Terrible à Vladimir Poutine. Cela permet de comprendre la situation actuelle et pourquoi l’Europe est vue à la fois comme un exemple de modernisation mais également comme un danger pour la culture et les traditions russes.
  • Le monde d’hier : Souvenirs d’un européen de Stefan Zweig. Une plongée dans le monde d’avant, avant 1914: ce monde stable en Europe ou l’auteur à grandi, dans l’Empire d’Autriche Hongrie. Un monde bouleversé ensuite par la guerre, l’évolution des mœurs et la montée du nazisme.

PORTEFEUILLE – Juin 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 58%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo recule de 6,8% ce mois-ci soit une progression de 435% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 23%.
      PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci
  • Le PEA Bourse Direct recule de 5,5% ce mois-ci soit une progression de 41% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 16%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (35%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 993€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 2% de mon patrimoine
  • Le cash disponible est de 5%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Moins chanceux que pour mes appartements locatifs, les travaux s’éternisent même si le gros est fait, il manque encore des finitions.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

L’avantage immédiat de vivre vieux ! Surtout quand la bourse baisse de 20%…

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Nous avons profité du pont de l’ascension pour rendre visite à la grand-mère de mon épouse. Cette dame de 93 ans a la chance d’être en bonne santé. Elle habite toujours dans la maison que son mari et elle ont fait construire pour leur retraite. Elle est autonome et a toute sa tête. C’était vraiment un plaisir de la voir. Et je me suis demandé ce que serait ma vie si j’avais aussi la chance de vivre en bonne santé jusqu’à 93 ans. Surtout j’ai réalisé qu’à 43 ans, cela me laisserait encore 50 ans pour investir. 

Dans cet article j’avais expliqué comment Warren Buffett s’était enrichi vieux. La moitié de sa fortune a été gagné dans les 10 dernières années, alors que Warren Buffett avait entre 80 et 90 ans ! Dans cette seule décennie, sa fortune est ainsi passé de 50 milliards de dollars à 100 milliards de dollars.

Avec 50 ans devant soi, combien peut on espérer gagner, même sans avoir le talent de Warren Buffett ?

Il y a 2 variables à prendre en compte: votre capital de départ et le taux de rendement.

Le taux de rendement va dépendre de votre allocation. Plus la part d’actions sera élevée, plus le taux de rendement sera élevé. Bien sûr, cela ne préjuge pas du rendement futur des actions, mais il n’est pas impossible que la bourse continue à délivrer du 10% par an.

Performance annuelle

Et c’est la que cela devient intéressant car à ce rythme de 10% par an, votre argent double tous les 7.2 années.

Votre patrimoine entre alors en croissance exponentielle. C’est assez déroutant à imaginer mais pourtant c’est l’effet bien réel de la magie des intérêts composés.

Mais concrètement que peut on attendre ? Mon tableur me permet de simuler la croissance d’un portefeuille sur 50 ans. Et le résultat est .. choquant ! 100,000€ investis à 100% en actions via un PEA et/ou un Compte-titres deviennent 10 millions d’euros. Soit une mise de départ multipliée par 100 ! Pourtant la plupart des gens n’arrivent pas à ce résultat car il faut :

  • Rester investi
  • Optimiser les frais
  • Optimiser la fiscalité
  • Choisir les bons supports.

Mais ce résultat est atteignable. 

Dans mon cas, je n’imagine pas avoir besoin d’autant d’argent si je vis aussi vieux. D’autant que mon capital actuellement investi en bourse est largement supérieur à 100,000 euros.

Mais j’atteindrais 10 millions d’euros si mon rendement est de 6.6% par an. Coïncidence, 6.6% par an, c’est le rendement moyen de la bourse net d’inflation (10% étant avec inflation).

Cet argent n’aura pas d’utilité à 93 ans pour moi, sans doute pour les autres car je pourrais le donner. Je ne prévois de me faire enterrer avec de l’or ou des objets précieux comme les pharaons

Par contre, cette perspective a une utilité immédiate. Celle de me donner une tranquillité d’esprit et une liberté pour faire des choix sans contrainte financière.

Le contexte actuel semble inquiétant et peut donner envie de sortir des marchés. La baisse atteint actuellement 20% ce qui est qualifié de bear market (ou marché baissier). Comme disait avec Peter Lynch, une correction, c’est un mot technique qui signifie que l’on a perdu beaucoup d’argent rapidement. Et en effet, si comme moi vous regardez régulièrement la valeur de votre patrimoine, vous avez remarqué cette baisse de 20%

Mais sortir du marché, ce serait se priver de la possibilité de laisser votre argent se multiplier. D’ailleurs le rythme historique prendre en compte la baisse de 20%. Il y a eu dans le passé de nombreuses baisses de 20% ou plus.

Voici le tableau résumant les principales baisses des 20 dernières années, résumés par l’excellent site MrMoneyMustache

Dates du marché baissierBaisse (du pic au point bas)Durée (Mois)
Mars 2000 – Sept 2001 (bulle internet)-36%18
Jan – Oct 2002 (bulle internet, suite)-34%9
Oct 2007-Nov 2008 (crise des subprimes)-52%14
Jan – Mars 2009 (subprime, suite)-28%2
Feb-Mars 2020 (krach covid )-34%1
April 2022 – ??? (baisse actuelle )-20% , pour l’instant ?

Si vous avez investi récemment, il est normal que cette baisse soit plus difficile que si vous avez déja vécu les krachs des 20 dernières années.

Mais si vous n’avez pas encore commencé à investir et que votre argent dort sur votre compte en banque, demandez vous si vous n’aimeriez pas vous aussi faire rouler votre boule de neige !

Renseignez vous et si vous avez besoin d’accompagnement, consulter ma formation Bourse !

Et profitez de la vie !

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Je viens de lire Economie de la dette de Anton Brender. Alors que le poids des dettes augmentent partout dans le monde et sont sources d’inquiétudes, l’auteur rappelle que ces dettes sont le corollaire de l’épargne des ménages et des entreprises. Tant que ceux ci épargnent, les Etats peuvent et doivent s’endetter. Un livre utile donc pour sortir d’une vision souvent trop simpliste sur la dette et comprendre le phénomène actuel.
  • Effet de syphon de l’épargne par les USA ? Une analyse sur l’effet de syphon de l’épargne mondiale par les USA suite au retrait de la banque centrale américaine alors que les besoins de financement américains sont au plus. L’argent qui ira acheter les obligations US n’ira pas sur les actions. Ni sur l’Europe, ce qui permet la hausse du dollar CQFD.
  • Je viens de relire Le Choc des Civilisations de Samuel Hutington. Bien qu’écrit en 1990, ce livre semble étonnamment contemporain. Le passage sur l’Ukraine m’a frappé. L’auteur explique qu’une guerre y est possible dans ce pays déchiré entre occident à l’ouest et orthodoxie à l’est, en raison d’une ligne historique de partage entre ces 2 cultures. Bien sur, une partie de la thèse est discutable. Mais l’auteur vise également juste lorsqu’il prévient du danger des interventions de l’occident (les USA en tête) dans les pays musulmans (Lybie, Irak, Syrie,..). Fascinant !

PORTEFEUILLE – Mai 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 60%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo recule de 2,4% ce mois-ci soit une progression de 474% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 24%.
      PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci
  • Le PEA Bourse Direct recule de 2,1% ce mois-ci soit une progression de 49% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 21%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (33%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA a accéléré sa hausse depuis le Covid mais cela pourrait changer avec la forte hausse des taux d’emprunts. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 2120€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que j’ exploite en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 2% de mon patrimoine
  • Le cash disponible est de 6%. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Nous avons pu profiter de la nouvelle piscine ! Il reste encore quelques finitions et l’aménagement.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.