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Retour de l’Inflation: comment adapter son patrimoine ?

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1. Un retour avéré de l’inflation 

 
Vous avez sans doute constaté la hausse des prix dans votre budget récemment. La situation actuelle avec la guerre en Ukraine a accéléré la flambée de plusieurs matières premières comme le gaz et le pétrole mais également le blé.  Alors que les tensions inflationnistes étaient déjà fortes lors du rebond économique Post-Covid.
 
Un phénomène inédit pour les plus jeunes, car l’inflation était devenue très faible en Europe depuis les années 1980. 
Certes les forces déflationnistes existent encore : mondialisation, augmentation de la main d’œuvre mondiale, productivité…, Mais elles ne sont clairement plus assez fortes pour contrebalancer les forces inflationnistes : progression du crédit, en particulier immobilier, reprise économique, baisse du chômage.
 
Hors ce retour de l’inflation ne doit pas vous laisser sans réponse. Car les placements ne sont pas égaux face à l’inflation: certains sont perdants et d’autres gagnants.
 

2. Les placements perdants face à l’inflation

 
Comment un placement sans risque peut il vous faire perdre de l’argent.
 
Paradoxal, mais simple. Si le taux de rendement est inférieur au taux d’inflation, vous perdez de l’argent. Avec une inflation à 4.5% en Mars 2022, le rendement réel du livret A est de 1% – 4.5% = -3.5%
Actuellement le taux réel du livret A est donc largement négatif à -4.5%. Alors certes il faudra bien-sûr voir si la tendance se poursuit sur un an, mais la tendance est largement à la hausse !
 
Si vous avez des liquidités sur votre compte bancaire, c’est évidemment pire. Vos liquidités perdent 4.5% en rythme annuel ! Un chiffre peut-être sous-estimé car le taux est de 9% en moyenne en zone euro !
Même le fond euro d’assurance-vie est à rendement réel négatif. ! Les principales assurances-vie en euro proposent entre 1% et 2% maximum.

 

3. Protéger son patrimoine

 
Le patrimoine des français est principalement composé d’immobilier, d’assurance-vie, et malheureusement de peu d’actions qui pourtant protègent efficacement de l’inflation (cf. mes explications plus bas).
Mais revenons à l’assurance vie en euros qui, nous l’avons vu, est mal protégée. Nous risquons de voir, si l’inflation se prolonge, un vent de panique sur l’obligataire à la recherche d’une protection contre l’inflation.
L’immobilier pourrait d’ailleurs bien en profiter vu l’appétit des français pour la pierre d’autant qu’il est finançable à crédit. 
 
 

4. S’endetter en période d’inflation

 
Si l’inflation rogne le pouvoir d’achat et l’épargne, la bonne nouvelle, c’est qu’elle réduit également les dettes. En effet, la majorité des emprunts immobiliers en France sont à taux fixes. Cela signifie que votre mensualité est fixe et ne dépend pas de l’inflation. Mais lorsque l’inflation réelle est forte, l’argent que vous remboursez à la banque vaut moins en valeur réel.
 
Il est donc rationnel de s’endetter dans ce contexte. Personnellement c’est ce que j’ai fait en achetant 2 appartements à crédit en 2021.  Néanmoins, l’opportunité dépendra du profil de chacun et de sa capacité à rembourser. 
 
Attention toutefois, tous les placements immobiliers ne se valent pas. Il faut en effet fuir les biens immobiliers dont la réglementation bloque les loyers. Au delà du cas emblématique de Paris, c‘est le cas de plusieurs villes en France. Certes, aujourd’hui la réglementation n’est pas strictement appliquée mais le contexte inflationniste fera sûrement pression pour renforcer ce dispositif et protéger les foyers les plus défavorisés. 
A l’inverse, aux USA les loyers ne sont pas plafonnés. La hausse de l’immobilier y est forte et réagit pleinement à la force actuelle de l’économie.
 

5. Diversifier avec la bourse

 
Si les placements obligataires sont pénalisés par l’inflation (à l’exception des obligations indexés sur l’inflation), l’histoire montre que les actions résistent mieux à l’inflation. 
En effet, en période d’inflation, les entreprises qui le peuvent augmentent leurs prix et conservent leurs marges. Les actionnaires ne voient donc pas le rendement baisser. 
 
Certes, la décennie de taux bas a permis une hausse spectaculaire des marchés actions. Le SP 500 dividendes réinvestis à ainsi retourné 13.7% par an depuis 10 ans ! 
 

Historiquement les périodes d’inflation ne sont pas très favorables aux actions même si, comme nous l’avons vu, elle soulage les entreprises endettées. 
Néanmoins, au pays des aveugles les borgnes sont rois. Et les actions font beaucoup mieux que les obligations / monétaires sur les périodes de temps longues, y compris avec de l’inflation.
 
Si vous avez de l’argent qui dort sur votre compte bancaire ou votre livret, c’est à vous d’agir ! Vous pouvez recevoir ici
4 vidéos gratuites qui vont vous expliquer les bases de l’investissement passif en bourse !
 
 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

 
  • Un tweet du gérant Bill Ackman pour qui nous sommes entrés dans la 3e guerre mondiale. La Chine pourrait se poser en médiateur et permettre d’arrêter le conflit. L’Occident doit bloquer Poutine et ne pas défendre que les pays membres de l’Otan.
  • Un livre clair et concis pour comprendre la politique étrangère de la France, qui remet en perspective son évolution historique. Intéressant dans le contexte actuel !
  • Je suis en train de lire Un continent derrière Poutine ? de Anne Niva.
    L’auteur qui a habité 10 ans en Russie fait le portrait d’habitants russe d’Europe et d’Asie. On comprend mieux leur attitude et ce qu’ils trouvent de bien chez Poutine qui leur a apporté la stabilité après les années Eltsine et le choc de la chute de l’URSS. Pourtant plusieurs personnes semblent le soutenir par défaut, par crainte du retour du chaos.
    Ce livre a le mérite de trancher avec notre regard occidental: non les russes n’ont pas forcément une bonne image du modèle démocratique occidental et ne cherchent pas à renverser Poutine. Bien sur ce livre a été écrit avant la guerre en Ukraine, cela peut donc changer. Mais écrit après l’annexion en Crimée dont les Russes interrogés dans ce livre remercient Poutine de l’avoir fait.
  • Une vidéo pertinente pour comprendre la tendance du marché immobilier. Alors qu’au niveau national, le nombre d’acheteur net diminue du fait du vieillissement de la population, c’est la concentration des flux des actifs qui a porté (et porte) la croissance des prix de l’immobilier dans les grandes villes. Et la pression à la baisse dans les zones moins attractives.
  • La lettre du CEO de Blackrock. La meilleure opportunité de notre temps sera l investissement dans la décarbonisation de notre économie !
  • Un livre passionnant sur le patrimoine des français. Le grand retour de la terre dans les patrimoines décrit à juste titre les Francais à juste titre comme riches en patrimoine immobilier et foncier. Et propose une refonte de la fiscalité française plus efficace en instaurant une taxe sur la terre urbaine permettant de réduire significativement les impôts de production et de rendre la France plus compétitive;
  • Un livre sur les Gilets Jaunes, écrit par un sociologue qui est allé sur les rond point et nous livre une analyse précise. Selon lui, le ressentiment lié à la hausse du cout de l’essence s’ajoutait à un contexte plus ancien: hausse de la fiscalité sur les budgets populaires (tabac), durcissement du contrôle technique (groupe roulant + que la moyenne et un nombre et un âge de véhicules au dessus de la moyenne), réduction de la vitesse de 90km à 80km (perçu comme une intrusion) et réduction des impôts sur les plus riches (réforme IFI / ISF) sans oublier la réduction des services publics en zones rurales / périphériques et la hausse de la CSG.
    Finalement en lisant ce livre, je me suis dit que les conditions était réunies pour un acte II des gilets jaunes avec la hausse actuelle du cout de la vie !
    Eclairant !
 

PORTEFEUILLE – Mars 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 56%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo progresse de 3,2% ce mois-ci soit une progression de 501% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%.
      Le PEA compense donc les pertes du mois précédent.
      PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci hormis la collecte du dividende trimestrielle du tracker Vanguard Europ
  • Le PEA Bourse Direct progresse de 4,9% ce mois-ci soit une progression de 57% depuis mars 2020, soit une performance annualisée de 24%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8

  • Le portefeuille est toujours investi (32%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. L’immobilier aux USA continue sa forte hausse tant sur les prix que sur les loyers qui ne sont pas bloqués comme dans certaines villes de France. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 728€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 2% de mon patrimoine, en forte baisse suite au remboursement de mon prêt immobilier aux USA (j’ai prêté à un promoteur immobilier)
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus). Ce mois-ci mon contrat vient d’être remboursé, je vais potentiellement réinvestir sur un nouveau projet !
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • Le cash disponible est de 10% en forte hausse. Le financement de travaux dans ma RP se faisant à présent sur une ligne de crédit travaux à 0.9% sur 15 ans, je prévois donc de réinvestir ce cash. Les travaux de ma cave avance: l’électricité et le placo sont en cours de finalisation. Il reste à présent la peinture, le sol, la pose des dernières menuiseries ainsi.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Interview Geoffrey Goodvest

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Peut-être que comme moi, il vous est difficile de penser à autre chose qu’à la guerre en Ukraine. C’est terrifiant et il est bien difficile de prévoir ou va s’arrêter Poutine. Mais cette crise montre aussi le pouvoir de l’argent. Et les sanctions occidentales vont pénaliser le pouvoir russe ainsi que la population russe. Avec un rouble en chute libre, l’inflation devrait exploser ! Les actifs russes font également l’objet de dégagement: le fond souverain norvégien a par exemple indiqué qu’il vendrait toutes ses participations en Russie. D’ailleurs la bourse en Russie reste fermée, pour éviter le krach et je cite « Pour donner un ordre d’idée de la purge à laquelle on pourrait assister à la réouverture des échanges à Moscou, le titre Sberbank (l’une des toutes premières capitalisations russes) s’effondre de 69% à Londres » (source ici)
Choisir ou investir n’est donc pas seulement une décision financière, c’est également un choix éthique, tant l’argent peut soutenir des régimes ou des entreprises dont l’influence n’est pas bonne pour la planète.
C’est donc avec un grand plaisir que j’ai interviewé Geoffrey qui est le responsable BtoBtoC de Goodvest, une solution innovante d’investissement responsable. J’ai bien aimé l’approche consistant à rendre l’investissement responsable avec une démarche très poussée qui ne se résume pas à proposer des fonds labellisés ISR / ESG. Aujourd’hui je pense que c’est, à ma connaissance, ce qui se fait de mieux sur le marché comme investissement éthique.
Tanguy: Bonjour Geoffrey , est ce que tu pourrais te présenter et nous dire ce qui t’a amené à rejoindre Goodvest ?
Geoffrey: Bonjour Tanguy, J’ai commencé ma carrière comme conseiller patrimonial puis je me suis spécialisé sur l’aspect réglementaire de la distribution de produit financier. Dans ma vie personnelle, je fais de mon mieux pour limiter la pression que j’exerce sur l’environnement : consommation de produit frais, de saison et vrac, déplacement quotidien en vélo et transport en commun, etc. Et puis, je me suis rendu compte que la finance a un véritable rôle à jouer d’autant plus que le secteur est pollué par le greenwashing. En découvrant, Goodvest je me suis tout à fait reconnu dans leur engagement.
Tanguy: Quelle est la philosophie d’investissement de Goodvest ? On entend beaucoup parler d’investissement responsable mais l’offre semble très hétérogène.
Geoffrey: En effet, on entend de plus en plus parler de finance responsable et cela va encore s’accélérer avec les nouvelles réglementation SFDR et taxonomie qui vont entrer en vigueur. Pourtant, l’offre reste encore floue notamment sur la transparence des investissements réalisés par les sociétés de gestion. Malgré les 3 labels – ISR, GreenFin, Finansol – aucun ne prend en compte l’empreinte carbone, la trajectoire de réchauffement climatique et un seul de ses labels excluent l’investissement dans les énergie fossiles. Nos convictions chez Goodvest est la lutte contre le réchauffement climatique car notre argent et nos investissements dessinent, influencent et construisent le monde de demain en le finançant. Or bien souvent, notre épargne soutient des secteurs d’activité ou bien des entreprises qui ne sont pas du tout alignés avec nos valeurs et nos convictions.
Tanguy: Quels sont les supports que Goodvest conseille à ses clients ?
Geoffrey: Nous avons décidé d’aller plus loin que les labels existants: Tous nos portefeuilles sont alignés avec l’accord de Paris et ont ainsi une trajectoire de réchauffement climatique de maximum 2°C. Pour analyser l’empreinte carbone des entreprises financées, nous nous appuyons sur notre partenaire Carbone 4, spécialisé dans l’analyse de l’empreinte carbone sur l’ensemble de la chaîne de valeur, du périmètre le plus restreint au plus large (scopes 1, 2 et 3). Nos fonds sont axés sur les objectifs de développement durable des Nations Unis. Nous appliquons une stratégie d’exclusion stricte des entreprises impliquées dans l’extraction d’énergies fossiles (charbon et pétrole), le tabac, le divertissement pour adultes ou encore les entreprises violant le pacte des Nations Unies. De plus, nous avons à cœur d’être transparent aussi bien sur l’empreinte carbone de nos fonds, sur leur composition que sur les frais. Et pour ce faire, nous proposons à nos clients d’investir uniquement sur des ETF et des OPCVM en part clean share, car nous ne percevons aucune rétrocession. 
Tanguy: Goodvest est partenaire de Generali, pourtant il ne propose pas de fonds euros, pourquoi?
Geoffrey: Nous avons une méthodologie de sélection de nos unité de compte qui est très poussée et axée sur la transparence puisqu’avant toute sélection nous analysons sa composition pour vérifier aussi bien son exposition sectorielle que son empreinte carbone. Or ceci n’est pas réalisable sur le fonds euros. Aucun fonds euros du marché ne permet d’avoir un alignement avec les accords de Paris. Pour autant, nous parvenons aisément à constituer des portefeuilles pour des profils investisseurs sécurisé ou prudent grâce à des fonds Green Bonds.  Nous pouvons construire des portefeuilles en adéquation avec la situation, le profil de risque et l’horizon de placement de chaque investisseur. De plus, nous donnons la possibilité aux épargnants de choisir parmi 6 thématiques distinctes afin de diversifier au mieux les portefeuilles : Transition écologie, santé, eau, pays émergents, emploi et technologies responsables.
Tanguy: Est ce que l’investissement responsable est rentable ?
Geoffrey: Très bonne question qui a toute son importance. La rentabilité se retrouve à plusieurs égards : 
  • plusieurs études et de plus en plus de société de gestion montrent la résilience des fonds et des titres d’entreprises qui intègrent des critères ESG. 
  • De plus, la perspective d’un monde avec 4 degrés de réchauffement climatique a fait apparaître de nouveaux risques, qui sont à prendre en compte par les investisseurs : le risque physique et le risque de transition.
  • Et on voit augmenter chaque année, les encours de l’investissement socialement responsable. 
Nous venons d’ailleurs de publier la performance de nos mandats sur l’année 2021.
Tanguy: Que penses-tu du marché de l’investissement responsable aujourd’hui ? Est-ce le bon moment pour investir ?
Geoffrey: Je pense que demain l’ISR sera devenu la norme. 2022 représente une année charnière en terme de réglementation, et d’ailleurs dès la fin d’année, toutes les institutions financières devront recceuillir les attentes des épargnants en matière de durabilité pour leurs investissements et elles devront leur proposer des produits en adéquation avec leurs attentes.  Les flux financiers en faveur de l’ISR ne vont cesser de progresser et Goodvest à une longueur d’avance sur tous les acteurs du marché.  De plus, le rythme auquel nous utilisons les ressources de la planète et la pression que nous exerçons sur notre écosystème fait qu’il est urgent d’agir. Nous savons que notre épargne finance l’économie réelle et c’est en agissant aujourd’hui que nous décidons du monde que nous souhaitons pour nos enfants.
Tanguy: Que penses-tu du rapport des français à l’argent et de leur façon d’investir ?
Geoffrey: Malheureusement l’école ne nous apporte aucune connaissance en matière d’éducation financière et l’épaisseur de notre système fiscale rend l’opération très opaque.  Pour autant, les français ont toujours su avoir l’esprit critique et ont cette capacité à aller chercher par eux-mêmes l’information.  Et s’ils ont compris que les grands institutions financières n’ont plus le monopole de l’épargne, la France conserve une certaine aversion au risque. Je pense qu’il faut de nouveau ouvrir le dialogue avec les français pour parler des nouveaux enjeux de la finance. Quand on met son argent sur un livret A, LDD ou bien un PEL il est impossible de savoir quel projet sera financé, alors qu’investir dans un titre d’entreprise nous permet de savoir exactement quel projet est  financé avec notre épargne.
Tanguy: Que conseillerais-tu à quelqu’un qui hésiterait à investir dans l’investissement responsable?
Geoffrey: Le premier conseil que je donnerai est qu’avant tout il faut comprendre où va son argent et qu’est-ce qu’il va financer. Chez Goodvest, nous accompagnons nos clients pour les aider dans la construction de leur patrimoine, non seulement d’un point de vue patrimonial mais également dans les sous jacent qui constitue leur patrimoine.  Il est plus qu’important aujourd’hui de donner du sens à son épargne, non seulement pour tenir rythme des accords de Paris mais également pour rechercher de la performance à long terme.
Tanguy: Quels sont les livres que tu conseillerais apprendre à investir son argent?
Geoffrey: Dans un premier temps, je vous invite à lire “le monde sans fin” de Jean Marc Jancovici et Christophe Blain. Un livre tout à fait accessible et extrêmement bien fait pour comprendre les enjeux climatique et énergétique de la planète. Finance durable. L’heure de la seconde chance de Philippe Zouati
Tanguy: Merci, Geoffrey pour cette interview
Geoffrey: Merci Tanguy pour cet échange. 
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CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Un article citant Robert Schiller, expliquant que 75% des investisseurs particuliers pensent que le marché est surévalué. Il dresse également un parallèle entre la situation actuelle et 1929 avec l’augmentation de « joueurs » en bourse ! Ce n’est pas la première fois que cet économiste a de tels propos et comme d’habitude nous devons être prêt au pire, en restant bien diversifié !
  • Je viens de finir Le capitalisme, sans rival de Branko Milanovic Un livre d’économie qui compare analyse le système actuel ou plutôt les systèmes avec d’un côté le capitalisme libéral américain et de l’autre le capitalisme autoritaire chinois. Chaque système a en effet sa dynamique propre et l’auteur voit une poursuite de cette opposition plutôt qu’une convergence. Le capitalisme chinois, système corrompu, pourrait être fragilisé si la masse de la population n’y trouve plus son compte et notamment si la croissance économique ralentit. Le système américain, méritocratique et élitiste, pourrait bien lui dangereusement devenir une ploutocratie si l’enseignement supérieur de qualité devient accessible uniquement aux enfants de la classe dirigeante. Au delà de cette opposition, l’auteur ne tombe pas dans la caricature et explique en quoi la corruption est, sans jugement moral, un fondement essentiel du capitalisme chinois. Edifiant !

PORTEFEUILLE – Février 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 58%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo recule de 3,2% ce mois-ci soit une progression de 482% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%. Cette baisse mensuelle du PEA, consécutive à la plus forte baisse depuis mars 2020 enregistrée le mois dernier, est bien entendu lié à la guerre en Ukraine. Comme je le disais aux membres de la formation PEA, cette situation ne change pas ma stratégie d’investissement. PEA au plafond, pas d’opérations ce mois ci
    • Le PEA Bourse Direct baisse de 2,4% ce mois-ci soit une progression de 50% depuis mars 2010, soit une performance annualisée de 225%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (33%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1294€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 9% de mon patrimoine, en baisse suite au financement de travaux dans ma RP dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus). Ce mois-ci mon contrat vient d’être remboursé, je vais potentiellement réinvestir sur un nouveau projet !
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • Le cash disponible est de 0.5% que je consacre au financement de travaux dans ma RP.  Le décaissement est à présent terminé et cette semaine est prévue la pose des menuisieres en attendant l’électricité et le placo. J’ai pu remonté un peu mon cash, passant toutes les dépenses actuelles de travaux sur un prêt négocié à 0.9% sur 15 ans avec ma banque.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Comment investir son argent en 2022?

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Cela fait déjà 2 ans que nous vivons avec le coronavirus et pour la première fois, mes enfants ont été contaminés et sont à la maison aujourd’hui.
La situation économique a fortement évolué depuis 2 ans !
Le soutien des gouvernements a permis une forte reprise économique, une hausse de l’épargne pour la plupart des ménages et une forte hausse de l’inflation. Le chômage a fortement baissé et nous sommes à un tournant. La FED a ainsi annoncé qu’elle allait remonter ses taux. Dans ce contexte, que faire ?

Commençons par un rapide retour en arrière

  • Après le krach de mars 2020, les bourses ont, non seulement rebondi, mais atteint des niveaux encore plus élevés.
  • Les grandes entreprises affichent des résultats records, ce qui profite aux actionnaires et les bourses ont progressé fortement en 2021: le MSCI World a pris +31% l’année dernière !
  • La contestation du capitalisme (inégalités, pauvreté) a été mis sous cloche avec le Covid et les aides des états.
  • Malgré des bruits de bottes en Ukraine, les perspectives semblent donc assez bonnes.

Mais l’investissement ce n’est pas regarder dans le rétroviseur, pour réussir il faut regarder devant soi

  • L’inflation est la grande inconnue
  • Après des années de hausse de profitabilité des entreprises, cette tendance peut elle perdurer? Une entreprise ne peut toujours augmenter sa marge, car il existe une limite inhérente au système capitaliste.

Prudence pour 2022

  • Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et je m’attends a une hausse plus modéré des bourses. Sur le long terme, le rythme est de 10% par an et non de 30% comme l’année dernière ou même 15% sur la moyenne des dernières années. Il faut donc prévoir que les bourses feront plutôt autour de 5% par an.
  • Etre diversifié. Dans mon patrimoine actuel, j’ai des actions, de l’immobilier, des obligations. Je prévois de rester diversifié dans l’état actuel et je vous en parle dans mes projets en 2022.

Mes projets pour 2022

Je vous souhaite le meilleur pour 2022 et de bien faire travailler votre argent.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Je viens de finir We are talking millions, de Paul Merriman.
    Beaucoup de principes communs avec la formation avec un accent sur le small & value pour surperformer. Intéressant ! (si vous lisez l’anglais).
  • Une passionnante Histoire de France de Jacques Bainville. Un condensé de 2000 ans d’histoire dont l’intérêt est d’expliquer l’enchainement des évènements et comment la France s’est construite. Ce n’est pas un livre sur l’économie, mais plutôt d’histoire politique. Perspective intéressante avant les élections présidentielles !

PORTEFEUILLE – Janvier 2022

  • Les actions sont le poste le plus important à 60%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo recule de 3,7% ce mois-ci soit une progression de 501% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 26%. Cette baisse mensuelle du PEA est la plus forte depuis mars 2020 ce qui n’est pas rien mais qui ne m’a pas empêché de dormir. En effet, la volatilité est tout à fait normale ! Au plafond, pas d’opérations ce mois ci
    • Le PEA Bourse Direct baisse de 5% ce mois-ci soit une progression de 53% depuis mars 2010, soit une performance annualisée de 25%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (32%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1370€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 8% de mon patrimoine, en baisse suite au financement de travaux dans ma RP dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • Le cash disponible est de 0.3% que je consacre au financement de travaux dans ma RP.  L’aménagement de notre cave et du jardin ont bien avancé et la suite du décaissement se poursuit. A 0,3% je suis vraiment au minimum, j’ai utilisé toutes mes liquidités disponibles !
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Bilan 2021: Nouvelles expériences (bouger, investir, profiter, apprendre et partager)

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Après une année 2020 hors normes, nous avons pu profiter du retour à une vie presque normale même si les variants divers et variés imposent des restrictions et de la vigilance.
J’ai eu la chance de pouvoir faire cette année les 5 choses les plus importantes pour moi :

1. Garder la forme

  • Courir mon premier marathon, après plusieurs reports. J’ai couru celui de Paris en 3h18 soit 13km/h de moyenne et c’était une expérience extraordinaire.
  • Exploser mon volume de course: 1892 km cette année contre 1117 km en 2020.
  • Une année à 99% de douches froides, j’ai commencé par hasard à l’été 2021 et c’est devenue une nouvelle habitude qui réveille bien le matin.
  • Un gym régulière avec des pompes et du gainage.

Investir

  • Faire mes 2 premiers achats immobiliers à Bordeaux dont l’un qui vient d’être mis en location. Voici les photos avant / après. Il s’agissait d’une succession. L’appartement était vendu par les 2 filles d’une dame agée qui y avait habité depuis 1961, date de construction ! Forcément tout était dans son jus et il a fallu tout refaire à l’exception des huisseries. L’appartement n’avait même pas de chauffage. A présent, il est agréable et beaucoup plus lumineux.

Profiter de la vie

  • Démarrer le début des travaux d’agrandissement de ma Résidence Principale à Bordeaux avec l’aménagement de la cave et la construction d’une mini piscine. C’est un peu tôt pour vous montrer des photos, pour l’instant, c’est le gros oeuvre, avec décaissement. Il reste les 2/3 du chantier à faire.
  • Garder un bon équilibre perso / boulot grâce au télétravail ce qui me permet d’amener mes enfants à l’école, jouer avec eux et déjeuner avec mon épouse. Lorsque la crise du COVID a commencé, j’ai regardé le verre à moitié plein et j’ai vu que cette crise serait l’occasion de passer plus de temps en famille. Cela a été le cas et cela continue.
  • Profiter d’habiter l’Aquitaine, une magnifique région, proche de la plage, de la forêt, de vignobles et de sites culturels et historiques.
  • Faire une première sortie en duo avec Madame sur un voilier de 30 pieds à la Rochelle / Ile d’Yeu / Ile de Ré / ile d’Oléron. C’était un objectif car nous pourrons envisager de partir avec les enfants sur ce type de bateau.
  • Faire notre première sortie en famille en vélo de 40km le long de la Garonne. J’ai découvert par accident que mes enfants étaient capable d’avaler cette distance en seulement 2h !

Apprendre

Une nouvelle langue: l’espagnol. Je m’y suis mis à force de travailler avec des collègues d’Espagne et d’Amérique du Sud. Lire pleins de bouquins sur l’histoire, l’économie, la géopolitique dont des grands classiques. Voici mes préférés cette année
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Mon patrimoine

Et cerise sur le sundae comme disent les canadiens, mon patrimoine net total a progressé cette année de +15% (et de +19% hors résidence principale). Cette performance est en grande partie due à la performance des actions détenues en PEA et PER qui auront fait +30% cette année. Un cru exceptionnel.
Ainsi qu’a la hausse de l’immobilier aux USA, en particulier, car je détiens des maisons avec jardin, très recherchées.
Et malgré une désépargne exceptionnelle cette année pour le financement des travaux de résidence principale et des apports immobiliers.
Je vous souhaite le meilleur pour 2022 ! Soyez ambitieux, soyez optimistes !

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Vanguard vient de publier sa prévision pour 2022 et le message est clair: les actions, en particulier américaines, ont (trop) surperformé ces 10 dernières années et devraient donc moins performer pour les 10 prochaines années.
  • Stocks for the Long Run de J. Siegel. J’ai beaucoup aimé ce livre qui explique, chiffres à l’appui, les techniques d’investissement qui fonctionne (et celles qui vous font perdre de l’argent)
    L’auteur propose un tour historique assez complet des différentes phases de baisse et de hausse et conclut que les actions restent l’un des investissements les plus intéressant à long terme
    Je l’ai lu en anglais mais il existe aussi en français.
  • Un article intéressant de yomoni sur l’intérêt de chercher à investir au plus bas

PORTEFEUILLE – Décembre 2021

  • Les actions sont le poste le plus important à 61%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo progresse de 3,1% ce mois-ci soit une progression de 525% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%. Au plafond, pas d’opérations ce mois ci
    • Le PEA Bourse Direct progresse de 3,2% ce mois-ci soit une progression de 62% depuis mars 2010, soit une performance annualisée de 30%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (30%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1193€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 8% de mon patrimoine, en baisse suite au financement de travaux dans ma RP dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • Le cash disponible est de 1% que je consacre au financement de travaux dans ma RP.  L’aménagement de notre cave et du jardin ont bien avancé et la suite du décaissement se poursuit.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

Interview Louve (SCPI)

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Aujourd’hui j’ai le plaisir d’interviewer Clément qui est le fondateur de Louve, une solution innovante d’investissement immobilier. J’ai bien aimé l’approche consistant à simplifier l’investissement immobilier et à minimiser les frais des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
J’ai déja parlé des SCPI sur le blog il y a plusieurs années

Mais sans y investir moi-même, préférant cette année acheter 2 appartements à louer en LMNP. Toutefois, l’investissement en direct n’est pas forcément pour tout le monde tant il est chronophage (même en déléguant le maximum de choses).
Une bonne solution est donc d’investir en SCPI pour déléguer la totalité de la gestion. Pas besoin de chercher un bien, faire des visites, négocier, passer chez le notaire, trouver une entreprise pour faire des travaux et mettre en location.
Avec les SCPI, vous vous contenter d’acheter des parts de SCPI et la société de gestion vous verse ensuite régulièrement (en général tous les trimestres) des loyers nets de charges.
Le problème c’est que certains intermédiaires profitent de l’intérêt des français dans l’immobilier pour facturer des frais très élevés pour ce produit. J’ai donc cherché une solution qui serait plus performante et mes recherches m’ont conduit tout droit chez Louve, un nouvel acteur qui propose les meilleures SCPI, aux meilleures conditions avec un bonus de 2.5% de votre investissement sur la plupart des SCPI !
2.5% de bonus sur votre investissement, c’est autant d’argent qui travaille pour vous. Et Louve m’a proposé, pour les lecteurs du blog, d’ajouter un bonus supplémentaire de 0.25% soit un total de 2.75% de bonus 

Je vous en reparle à la fin de l’interview si cela vous intéresse

 

Tanguy: Bonjour Clément , est ce que tu pourrais te présenter et nous dire ce qui t’a amené à lancer Louve ?

Clément : Ingénieur des Ponts et Chaussées, j’ai rencontré mon associé Théophile en 2011. Théophile a ensuite travaillé en tant que trader à Londres, puis en tant que gérant d’un portefeuille de plus de deux milliards d’euros pour AXA. Pour ma part j’ai travaillé sur les moteurs de l’A380, puis dans des startups en Silicon Valley en analyse de données après un master en mathématiques appliquées de l’université de Stanford.

Louve part d’une conviction forte de notre part sur le marché immobilier. Nous avons identifié que toutes les classes d’actif sont en train de se faire digitaliser : de l’art aux montres en passant par les actions et les cryptos, tout ou presque semble disponible en deux clics sur Internet. Tout, sauf l’immobilier.

Cela a attiré notre attention car l’immobilier est la classe d’actifs privilégiée par près de 75% des français ! La conséquence est claire : sur ces 75% de français qui souhaitent investir en immobilier, seuls 15% le font. C’est donc pour répondre à ce besoin que nous avons lancé Louve.

 

Tanguy: Quelle est ta philosophie d’investissement de Louve?

Clément : En étudiant le marché, nous avons pris le parti de nous appuyer sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ou SCPI pour faire court). En gros, de nombreux investisseurs mutualisent leurs investissements et le confient à des gérants experts et agréés qui sélectionnent, achètent et gèrent les biens immobiliers.

Cela nous permet d’offrir un confort incomparable à nos clients qui n’ont plus à gérer les locataires, tout en réduisant le risque d’impayés car chaque SCPI investit dans de nombreux biens ce qui permet d’assurer une diversification optimale.

Enfin, on peut investir dès 187€, ce qui est impensable lors d’un achat d’un bien en direct.

 

Tanguy: Quel intérêt pour un investisseur de passer par Louve pour acheter ses parts de SCPI ?

Clément : Tout d’abord, et parce que nous concevons notre solution comme une plateforme digitale, nous sommes en mesure de proposer des conditions tarifaires uniques à nos clients : en passant par Louve on bénéficie d’un bonus de 2.5% sur la grande majorité des SCPI, là où les autres courtiers ne proposent aucun bonus.

Cela signifie par exemple que si vous investissez 10 000€ en SCPI, Louve vous offre un bonus de 250€.

En plus, nous avons une sélection de plus de 50 SCPI, et offrons un parcours en ligne rapide et efficace. Vous pouvez aussi suivre les investissements réalisés, et analyser la performance de vos placements en un coup d’œil.

Tanguy: Quels sont les supports que Louve conseille à ses clients ?  ?

Clément : Comme toujours, cela dépend des convictions des clients. Ce que l’on voit beaucoup en ce moment sont des investissements avec des thèmes forts comme la santé, la logistique ou le résidentiel. Les bureaux restent évidemment aussi une valeur phare avec des rendements qui sont très intéressants.

Notre recommandation principale est de s’informer en amont et d’investir dans des secteurs sur lesquels on a une conviction.

 

Tanguy: Tu proposes un service de conseil sur les SCPI, peux-tu nous en dire plus ?

Clément : Nous accompagnons les clients dans leur projet et leur proposons des portefeuilles adaptés. Cela signifie qu’en fonction des objectifs et des convictions du client nous pouvons proposer des SCPI dont la stratégie sectorielle ou géographique correspond particulièrement bien.

Il suffit de prendre rendez-vous en ligne ou de nous appeler directement au 01 76 42 13 16 !

Nous offrons aussi un chat en direct qui permet de communiquer avec nos conseillers durant les horaires d’ouverture.

 

Tanguy: Est ce que les SCPI sont un investissement rentable ?

Clément : Absolument. La moyenne de rendement des SCPI en 2020 s’est établie à 4.18% malgré le COVID et les prévisions sur 2021 sont encore plus optimistes.

Certaines SCPI caracolent même avec des rendements à plus de 6% depuis plusieurs années. L’un des avantages souvent cités par nos clients est le fait que les SCPI versent des loyers réguliers : on voit vraiment les fruits de son investissement être versés sur son compte en banque.

 

Tanguy: Que penses-tu du marché immobilier aujourd’hui ? Est-ce le bon moment pour investir ?

Clément : Sur les trente dernières années, les seuls qui ont regretté sont ceux qui n’ont pas investi en immobilier. De plus, l’immobilier est connu pour être un choix pertinent en cas d’inflation, je dirais donc en effet que la période est propice à l’immobilier.

Enfin, dans un contexte de rendements faibles sur les livrets A, PEL et autres placements peu risqués, les SCPI se positionnent très favorablement en offrant un ratio rendement / risque intéressant.

 

Tanguy: Que penses-tu du rapport des français à l’argent et de leur façon d’investir ?

Clément : Comparativement aux États-Unis, les français sont probablement un peu plus avers au risque. Cela s’observe dans les habitudes d’épargne, avec une part non négligeable de l’épargne placée en Livret A ou PEL.

Mais la baisse des rendements des placements sans risque et l’émergence de nouvelles classes d’actif à volatilité élevée comme les cryptos changent les habitudes. On observe un engouement fort pour les actifs dits alternatifs (dont l’immobilier en grande partie), qui se traduit aussi par des collectes record pour les SCPI. Plus d’un million de français ont déjà franchi le pas !

 

Tanguy: Que conseillerais-tu à quelqu’un qui hésiterait à investir dans les SCPI?

Clément : Tout d’abord, de ne se lancer que s’ils sont à l’aise avec cet investissement, et donc de se renseigner en amont. Ensuite, de ne pas hésiter à commencer petit. Il n’y a aucune honte à mettre un petit ticket, puis à augmenter ses positions lorsque la confiance augmente. Nous avons beaucoup de clients qui réinvestissement régulièrement. Nous proposons d’ailleurs également des SCPI qui permettent de mettre en place des versements programmés : à la manière d’une assurance-vie, on investit une petite somme chaque mois automatiquement.

Le pire à mon sens est de ne rien faire. Et aujourd’hui, Internet regorge d’informations pour apprendre et se faire son opinion.

 

Tanguy: Quels sont les livres que tu conseillerais apprendre à investir son argent?

Clément : L’investisseur intelligent, de Benjamin Graham, ou encore les livres de Nassim Taleb, qui sont de très bonnes introductions aux notions de risque (on peut citer Le Cygne noir par exemple).

 

Tanguy: Merci, Clément pour cette interview

Clément : Merci Tanguy de m’avoir reçu !

Si le service Louve correspond à vos attentes, je vous invite alors à vous rendre sur leur site via ce lien.

Vos avantages:

Je bénéficie d’un bonus de souscription !

Je souscris en ligne, de manière simplifiée.

Je suis mon investissement depuis mon espace

Je peux revendre sur le marché secondaire Louve.

Vos investissements sont-ils performants?

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Récemment, j’ai eu plusieurs discussions avec des clients sur la notion de performance.
Et le sujet n’est pas aussi simple qu’il n’y parait.
  • J’ai reçu mon relevé d’assurance-vie qui indique une performance de +5%, c’est bien non ?
  • Sur mon PER actuel, je suis déçu car ma performance n’est que de 2%
  • J’aimerais suivre la performance de mon portefeuille mais comment la calculer par année ? Je crois qu’il serait faux de prendre la performance depuis le début et de diviser par le nombre d’année ?
  • Ton PEA a fait une performance de 27% par an depuis 2014, comment as tu fait ?
Vous l’avez compris le sujet est vaste ! et pourtant crucial, car comment savoir si nous investissons bien? Il faut avoir un bon instrument de mesure.
C’est un peu comme courir un marathon sans montre !
Dans cet article nous allons voir:
  • Qu’est ce qu’une bonne performance en 2021 ?
  • Comment mesurer l’écart entre votre performance et le niveau attendu ?
  • Pourquoi +2% peut être une bonne performance et 5% une mauvaise performance (si si).
  • Comment mesurer simplement la performance de son portefeuille (comment je le fais et vous pouvez le faire) ?
  • Pourquoi la performance de mon PEA a été supérieure au marché depuis sa création en 2014 ?
Les actifs sont au plus haut. Immobilier et Bourse atteignent des records. En mars 2020, je vous disais que je faisais all-in en Bourse car tout le monde vendait.
A présent, c’est l’inverse, tout le monde achète.
Je ne dis pas de vendre vos actions, mais je vous recommande de rester prudent et de bien surveiller votre allocation. Vous devez être capable d’être préparé si un krach boursier arrivait demain.
Comme solution décorrélée de la bourse, il est toujours possible de souscrire par exemple un contrat de prêt Homes of England dont j’ai déjà parlé. Les conditions sont particulièrement favorables en ce moment, car après avoir généré des profits par les travaux, tous leurs immeubles sont terminés et loués.
Les conditions sont :
– 12 mois minimum
– 50k€ minimum
– 5,5% en euros ou 6% en gbp
Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
Autre solution, mettre en place un fond de sécurité disponible immédiatement 

Qu’est ce qu’une bonne performance en 2021 ?

Revenons au sujet de la performance: qu’est ce qu’une bonne performance en 2021 ?
Cela va dépendre des actifs que vous détenez ! car si beaucoup d’actifs ont monté, ils ne l’ont pas fait à la même vitesse.
En bas de l’échelle, nous trouvons les fonds euros. La performance espérée pour cette année sera entre 1% et 2%. Vous ne pourrez pas espérer faire beaucoup moins. Et cela ne va pas s’arranger d’après ce que disent les assureurs, nous devrions nous rapprocher plus de 1% que de 2% à l’avenir.
En haut de l’échelle, les actions auront brillé cette année.
L’indice mondial MSCI world, composée de 1,600 entreprises, a progressé de 29% entre le premier janvier 2021 et le premier décembre 2021.
Toutefois il y a des disparités.
Le Nasdaq a augmenté de 20%, le SP 500 de 21%, l’EuroStoox de 16.76%, le CAC 40 de 23% et le Nikkei avec un petit 1,79% de hausse.
La surperformance du MSCI World tient également à la faiblesse de l’Euro. En effet l’Euro a perdu 7.5% face au dollar depuis le début de l’année !

Comment mesurer l’écart entre votre performance et le niveau attendu?

Ce qui est intéressant à présent, c’est de déterminer à quel benchmark vous devez vous comparer. Il va falloir connaitre la répartition de vos investissements par classe d’actif.
Prenons l’exemple de Julien qui possèdent une assurance-vie équilibrée avec 50% de fonds euros et 50% actions internationales. La performance de son indice de référence est de 2% pour le fonds euros et de 29% sur les actions internationales Comment mesurer l’écart entre votre performance et le niveau attendu ?
Soit une performance théorique pour Julien de 50% x (2% + 29%) = 16.5%

Pourquoi +2% peut être une bonne performance et 5% une mauvaise performance ? (si si).

Si le contrat de Julien affiche une performance proche de 16.5%, tout va bien, mais si son contrat affiche +5%, Julien a un problème.
Car si son contrat fait +5% lorsque l’indice fait 16,5% alors quelle sera sa performance lorsque l’indice fera +5% ?
A risque égal, Julien laisse ainsi 10 point de performance sur la table ce qui est énorme !
Je dis bien à risque égal, car si Julien était investi à 100% en fonds euro, une performance de +2% aura été satisfaisante. Alors que +5% dans son cas est un signal d’alarme qu’il faut peut être changer de contrat !
Autre exemple, celui de Sophie dont le PER affiche une performance d’à peine 2% alors qu’il est majoritairement investi en actifs risqués (actions). Un bon PER (comme le Linxea Spirit) investi sur l’ETF Amundi World a réalisé une performance de +29% depuis le début de l’année.
En fonction de votre situation, il peut être pertinent de prendre une séance de coaching afin de comparer les options entre le Plan Epargne Actions (PEA), l’Assurance-vie, et le Plan Epargne Retraite (PER), et de bénéficier en ce moment d’une prime de bienvenue de 100€ pour l’ouverture d’un PER Linxea avant le 15/12.

Comment mesurer simplement la performance de son portefeuille (et comment je le fais) ?

Pour calculer une performance annuelle, il faut utiliser le CAGR: compound annual growth rate ou taux de croissance annuel moyen en français.
Dans Excel, la formule du CAGR égal à (montant final/montant initial)^(1/(nombre d’années))-1
L’inconvénient de cette formule, c’est qu’elle va te donner la croissance de ton patrimoine mais en incluant à la fois les intérêts / plus values mais aussi l’effort d’épargne.
Pour mesurer sa performance réelle, il faut neutraliser les apports d’épargne qui gonfleraient artificiellement la performance.
Pour cela, une méthode utilisée par les gestionnaires est de calculer la performance de la valeur de la part. Dans cet article, j’ai expliqué une technique simple pour mesurer la performance de son portefeuille action. Je donne accès également à mon outil Excel de suivi ainsi qu’à un tuto vidéo de prise en main.
Il ne vous faudra que quelques minutes pour avoir un outil de suivi précis de votre performance !

Pourquoi la performance de mon PEA a été supérieure au marché depuis sa création en 2014 ?

La performance de mon PEA est supérieure à celle des marchés depuis 2014 car au début de mon PEA, j’ai eu des résultats supérieurs en pratiquant de la gestion active. Si cela vous intéresse, j’en ai parlé dans cette vidéo.
Mais depuis mes performances sont alignées sur l’excellente performance des ETFs. Un autre facteur de surperformance a été profiter des krach comme en mars 2020 pour faire « all-in » et renforcer considérablement mon allocation en bourse.
Par contre depuis, je me suis attaché à re-diversifier en achetant 2 appartements à Bordeaux cette année. Comme je le disais au début de cet article, je vous incite à être toujours diversifié en termes d’actifs pour être plus serein lors des fortes épisodes de baisse.

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Un article de Nalo qui remet en question le découpage de mon placement sur le PEA. Je suis confiant sur l’évolution haussière sur le long terme et cela me parait pertinent de placer ce que j’ai prévu en une fois.
  • Un papier intéressant de Vanguard sur les effets de l’inflation. Selon eux, un portefeuille 60% actions / 40% obligations devrait rester équilibrer sur les niveaux d’inflations actuels. Il faudrait une inflation beaucoup plus élevée pour casser l’effet rééquilibrant entre les actions et les obligations.
    Pour ceux qui hésitent à investir en bourse sur les niveaux actuels, il s’agit d’ailleurs d’une bonne approche de prévoir un portefeuille équilibré entre les actions et obligations plutot que de ne pas investir du tout (à mon humble avis)
  • Après 2 mois de lecture (1694 pages quand même) j’ai enfin fini l’intégrale des Oeuvres d’Alexis de Tocqueville  (notamment De la démocratie en Amérique et L’Ancien régime et la Révolution) qui ont été passionnantes. Tocqueville décortique l’état d’esprit de la société américaine et comment s’est mis en place le système démocratique aux Etats-Unis. Visionnaire sur plusieurs points, dont le futur affrontement USA / RUSSIE, Alexis de Tocqueville analyse également les causes de la révolution française et la marche de l’humanité vers l’égalité des droits. Passionnant !

PORTEFEUILLE – Novembre 2021

  • Les actions sont le poste le plus important à 60%. J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA Fortuneo progresse de 0,4% ce mois-ci soit une progression de 506% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 27%. Au plafond, pas d’opérations ce mois ci
    • Le PEA Bourse Direct progresse de 3,0% ce mois-ci soit une progression de 57% depuis mars 2010, soit une performance annualisée de 29%. J’ai renforcé le tracker Amundi CW8
  • Le portefeuille est toujours investi (31%) en immobilier US, en hausse suite à la revalorisation des prix immobiliers. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1094€. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Je détiens également depuis cette année 2 appartements à Bordeaux que je vais exploiter en LMNP Ces achats ont été financés essentiellement à crédit, ils sont donc comptabilisés pour l’instant à 0 dans mon patrimoine net.
  • Les obligations représentent 8% de mon patrimoine, en baisse suite au financement de travaux dans ma RP dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.
  • Le cash disponible est de 2% que je consacre au financement de travaux dans ma RP.  L’aménagement de notre cave et du jardin avancent bien malgré les aléas de gros travaux.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.
Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit

Bilan du PEA depuis 7 ans : +462% de performance

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Juin 2014, il y a 7 ans, j’ouvrais mon PEA Fortuneo avec un versement de 1750€. Et sa performance me sidère ! 
D’autant que la performance était déjà de +300% lorsque j’avais fait ce bilan à 5 ans.
Depuis , j’ai continué à alimenter mon PEA à investir. D’abord en choisissant des actions individuelles, avec de la réussite, puis en investissant progressivement sur des indices bourses, via les ETFs. J’ai d’ailleurs vendu ma dernière action que je détenais en direct cette année et mon portefeuille est donc à 100% composé d’ETF répliquant les grands indices mondiaux : SP 500, Europe, Emergents.
En 7 ans la performance a été étourdissante: +462% !
 

L’histoire continue avec un PEA n°2 

Depuis mars 2020, je ne peux plus investir sur ce PEA qui est au plafond des versements. J’ai donc investi sur un second car les couples mariés peuvent avoir 2 PEA. Le second PEA, uniquement investi sur un ETF World a cartonné: +42% depuis mars 2020 !
 

La discipline récompensée 

Pourtant cette performance exceptionnelle ne pouvait pas être prédite. Et nombreux sont ceux qui se sont fait piégés par l’extraordinaire volatilité des derniers mois. Volatilité à la baisse lors du krach de mars 2020 où nous avons vu de nombreux investisseurs vendre leurs actions, mais également volatilité à la hausse qui a également piégé ceux qui ont cru bon de sortir du marché pour éviter un futur krach. 
 

Modérer ses attentes

Nous ne pouvons pas savoir ce que l’avenir nous réserve, mais il serait illusoire de penser que les rendements futurs seront aussi élevés. A titre personnel, je serais déjà content si le portefeuille délivrait du 7% par an, et je pense que 5% est plus réaliste d’ailleurs. Loin des vendeurs de rêves, il faut savoir garder raison : les performances de la prochaine décennie pourraient bien être beaucoup plus faibles que les performances récentes.
 

La bourse est une succession de cycles

Warren Buffett l’avait rappelé en 1999 : Alors que les investisseurs attendaient des rendements de 15% par an, il indiquait que la bourse pouvait ne pas rapporter grand-chose sur certaines périodes. Et ces réflexions doivent nous éclairer sur un point fondamental : l’investissement, et en particulier, la bourse est gouvernée par les cycles. Il serait formidable d’entrer au plus bas et de sortir au plus haut mais pour beaucoup de raisons cela est très difficile, pour ne pas dire impossible. Le plus sage est donc de rester investi et de surfer sur la tendance haussière long terme de la bourse.
 

Rester diversifié

Je le disais récemment à un élève qui me demandait ce que je faisait en ce moment. Clairement, ce n’est peut-être pas le bon moment pour faire « all-in » en bourse. Inversement, je n’ai aucune intention de vendre mes ETFs qui sont investis à long terme.
Toutefois je suis l’adage de Warren Buffett « Soyez craintifs lorsque les autres sont avides« .  La forte hausse récente doit inciter à la prudence. Une bonne façon d’y faire face est d’être diversifié et de détenir par exemple d’autres classes d’actifs. 
 

Où j’investi en ce moment?

Par exemple dans l’immobilier : Je signe aujourd’hui l’achat d’un appartement à Bordeaux pour faire du locatif. Cela demande néanmoins de se former un minimum pour bien comprendre ce que l’on fait.
 
Une autre alternative, c’est l’obligataire. J’ai récemment parlé du prêt que j’avais fait au promoteur Homes of England à 6%. Cette offre est toujours ouverte si vous souhaitez y souscrire, c’est ici. C’est selon moi l’une des meilleures offres actuelles au regard des taux.
 
En version plus sécurisé, j’ai également déposé des fonds sur une assurance-vie Nalo à 2% net. C’est également ce qui se fait de mieux selon moi sur ce segment d’épargne liquide et sécurisé.
 
Ce sont des exemples uniquement, je vous laisse vous faire votre propre avis en fonction de votre situation. Nous avons bien profité de la hausse des marchés mais il faut garder les pieds sur terre !
 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • Ce mois ci j’ai repris la lecture de classique à la place des traditionnels livres de finances. De l’Origine des Espèces de Charles Darwin traite, comme tout le monde le sait, de la théorie de l’évolution. C’est passionnant et pourtant je suis très loin d’aimer la biologie ! En précisant sa pensée, Charles Darwin explique qu’une meilleure formulation à la théorie de la sélection naturelle est le terme de survivance du plus apte. J’y vois un parallèle avec le monde capitaliste : après, le SP 500 n’est que le groupe d’entreprises le plus apte à survivre et sera à l’avenir remplacé si d’autres entreprises sont plus « aptes » à servir leurs clients de façon économiquement viable.
  • Toujours dans les classiques, j’ai lu The Wealth of Nations d’Adam Smith. J’avoue être passé rapidement sur certains passages, mais d’autres m’ont particulièrement intéressé dont je parlais le mois dernier dans mes réflexions sur le déconfinement et l’inflation. Ce qui est formidable, c’est que c’est livres sont accessibles facilement, disponible gratuitement en bibliothèque ou sur liseuse numérique !
  • Parce que je ne résiste pas à la lecture d’un bon livre, surtout s’il parle d’histoire économique, je vous conseille Une brève histoire économique d’un long XXe siècle de Philippe Chalmin. Dans cet ouvrage, l’auteur nous brosse un portrait mondial de l’évolution économique avec clarté et pertinence. .

PORTEFEUILLE – Juin 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1070 €. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America.
  • Les actions sont le poste le plus important à 49%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA.
    • Le PEA progresse de 3% ce mois-ci soit une progression de 465% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%
    • PEA Fortuneo:
      • Pas d’opérations ce mois-ci, le PEA est au plafond des versements.
      • Un dividende du tracker Vanguard Europe sera versé le mois prochain, en hausse de 86% par rapport à l’année dernière !
    • PEA Bourse Direct: renforcement du tracker world Amundi CW8
  • Le cash disponible est 4%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon apport sur mon futur projet immobilier.
  • Les obligations représentent 21% de mon patrimoine, dont
    • Mon Plan d’Epargne Entreprise.
    • Un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois (inclus dans le cash flow net des USA ci-dessus)
    • Une assurance-vie Nalo investie comme épargne de précaution (rendement moyen de 2% net) sur laquelle j’ai placé en attente le remboursement de mon contrat de prêt avec Homes of England. Il s’agissait d’un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England. Il est toujours possible de souscrire. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté.

  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Diversifier son patrimoine: la méthode 3D

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Je vous explique dans cet article comment diversifier votre patrimoine avec la méthode 3D.
 

Les inconvénients d’un patrimoine concentré? 

Diversifier son patrimoine est une règle archi-connue. Pourtant beaucoup d’épargnants ont tendance à être trop concentré. Récemment, j’échangeais avec une cliente qui me parlait de son projet d’achat de résidence principale qui allait mobiliser toute son épargne et toute sa capacité d’endettement. Résultat: elle allait avoir un capital 100% concentré un seul actif, qui plus est qui n’allait pas lui générer de revenus.
Au lieu de cela, elle pourrait acheter un peu moins cher pour garder son épargne (et l’investir sur les marchés financiers) et emprunter pour sa RP permet d’avoir un patrimoine plus équilibré et non dépendant d’un seul actif.
 
Personnellement j’ai déjà été très concentré, comme en 2011, lorsque j’ai investi dans l’immobilier aux USA car c’était ma meilleure opportunité d’investissement. Mais c’est une exception qui confirme la règle qu’il vaut mieux être diversifié.
 
La 3D – Les 3 diversifications :
 
  • Par actif : actions/immobilier/obligations/matières premières,…
  • Par géographie
  • Par devise
 

Actifs : comment diversifier votre patrimoine?

La diversification est essentielle pour se protéger. C’est assez intuitif, je vous en parle un peu plus dans mon article « Diversifier son patrimoine pour affronter les crises« . Vous pouvez aussi diversifier avec le portefeuille permanent pour résister aux différentes phases du cycle économique ou encore adapter votre allocation à votre profil. 
 

Géographie: comment diversifier votre patrimoine?

Il est aujourd’hui beaucoup plus facile d’investir au delà de nos frontières, et bénéficier ainsi du dynamisme économique d’autres zones, ou de bénéficier d’opportunités spécifiques.
Par exemple, j’ai acheté des maisons aux USA après la crise des subprimes, profitant d’actifs décotés.
 
 
Cela permet de ne pas dépendre uniquement des conditions de son marché qui peuvent être moins attractives.
 
Avec la bourse, il est aujourd’hui facile d’être diversifié sur les plus grandes zones économiques (Asie, Amérique, Europe) en devenant en quelques clics actionnaire de +1500 entreprises leaders.
 
Cela permet également d’être diversifié en devise.
 

Devises: comment diversifier votre patrimoine?

 
Il y a de fortes chances que votre patrimoine soit majoritairement en euro, sauf pour mes lecteurs suisses et expatriés que je salue au passage.
 
L’intérêt principal de diversifier est de se protéger contre une baisse de l’euro.
Selon moi, il est indispensable de détenir une partie de son patrimoine autrement qu’en euros. Cela peut-être une autre devise comme le dollar, le yuan, le franc suisse… ou bien de l’or ou de l’argent. Le choix des supports est également large: cash, obligations, actions, immobilier.
Jim Rogers conseille même de détenir au moins une petite partie de son capital physiquement hors de son pays pour être encore plus protégé en cas de troubles dans son pays (et éviter le risque de confiscation).
 
Les investissements gagnants d’hier seront peut-être les perdants de demain (pour citer Jim Rogers). 
 
La société Homes of England, dans laquelle j’ai investi et dont j’ai déjà parlé ici permet par exemple de diversifier en livre sterling.
Elle a mis en ligne un court sondage sur la diversification en devise. J’aime bien leur approche sur cette question et je suis curieux de connaître les résultats.
Si vous souhaitez aussi recevoir les résultats du sondage, vous pouvez y participer sur https://www.diversifier.co.uk
2 minutes chrono
 
Conclusion
 
  • Pour diversifier réellement, il faut appliquer la 3D: diversification d’actifs, de géographie et de devises
  • Cette diversification vous protège des crises en les amortissant
  • Elle vous permet également de saisir les opportunités comme les actions en mars 2020, grâce à la vente d’autres actifs comme l’or

 

CE QUE J’AI APPRIS – Mes lectures

  • La lettre annuelle du fonds Barrage Capital que j’apprécie et qui vous donnera plus d’informations sur l’évolution des résultats des GAFAs, positivement impactés par l’accélération actuelle de la transition numérique.
  • Un papier intéressant de Vanguard sur les stratégies de consommation d’un capital. J’aime bien garder les choses simples et savoir que le capital ne sera jamais consommé entièrement donc je serais plutôt sur l’option à droite (un pourcentage).

 

PORTEFEUILLE – Mars 2021

  • Le portefeuille est toujours investi (26%) en immobilier US. Je suis propriétaire de 3 maisons, après la vente de 2 maisons en 2020. Sur ce mois, le cash flow net est de 1593 EUROS. Comme on me pose régulièrement la question, je reçois mes loyers nets en dollars sur un compte Bank of America
  • Les actions sont à présent le poste le plus important à 48%.  J’applique la stratégie passive d’investissement à long terme. Mon portefeuille est accessible à tous les membres de la formation PEA
    • Le PEA progresse de 5,4% ce mois-ci soit une progression de 433% depuis juin 2014, soit une performance annualisée de 28%
    • La hausse est encore plus spectaculaire que celle déja forte du mois dernier.
    • Pas d’opérations sur le PEA Fortuneo qui est au plafond des versements et qui atteint de nouveaux plus hauts!
    • Pas d’opérations sur le PEA Bourse Direct, je prévois de renforcer le tracker world Amundi CW8 le mois prochain
  • Le cash disponible est 6%. Je prévois d’utiliser le cash pour compléter mon  apport sur mon futur projet immobilier.
  • Les obligations représentent 20% de mon patrimoine, dont une partie est dans mon Plan d’Epargne Entreprise. J’ai réalisé un contrat de prêt court terme (8 mois) à 6% avec la société Homes of England dont j’avais déja parlé ici et ici. Si vous souhaitez être mis en relation avec eux, vous pouvez laisser vos coordonnées ici pour être recontacté. J’ai également investi 50,000 USD dans un contrat de prêt immobilier aux USA à 7% qui me verse des intérêts tous les mois.
  • L’or et l’argent représentent 0,1% de mon patrimoine. Je détiens l’or et l’argent via les sites aucoffre.com et goldmoney.com.

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Projet immobilier V : Négocier son crédit immobilier ET établir une bonne relation avec votre banque

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Nous verrons dans cet article :
  •  Comment obtenir les meilleures offres ? Mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques.
  • Les avantages des banques traditionnelles vs en ligne ?
  • Comment choisir sa banque ?
  • Quelle est la bonne attitude à adopter avec son banquier ?
Retrouvez toutes les parties de la série :

Comment obtenir les meilleures offres? Mon exemple concret de « concours de beauté » avec les banques

J’ai interrogé 5 banques. 3 ou j’étais client, et 2 nouvelles.
J’ai récolté les informations suivantes dans ce tableau
  • Les taux d’emprunt sur 20 ans étaient entre 1,24% et 0,95%.
  • La mensualité sera d’environ 1,000 € pour un loyer espéré de 1,500€ (le bien s’autofinance).
  • Toutes les banques acceptaient la délégation d’assurance. Je ferais une vidéo dédié sur ce sujet.

A ce stade, je me suis dit que cela allait se jouer entre la Société Générale et le Crédit Agricole, les 2 banques où je n’étais pas client.

Banque en ligne ou traditionnelle ?

Coté banque en ligne, Fortuneo était compétitif mais ne finance pas les meublés. Boursorama n’est pas compétitif sur les projets < 300,000 €. Dommage, car j’apprécie particulièrement, et depuis plus de 10 ans, les services de cette banque en ligne.
Je pensais donc partir sur du 20 ans à 0.95% (SG) ou 1% (CA), avec report d’un an (cf. article les 5 choses à savoir avant de négocier votre prêt immobilier) en délégation d’assurance chez AFI ESCA (entre 4 et 2 fois moins cher que l’assurance des banques).
Mais ce n’est pas ce qui s’est passé.
Ma conseillère du CIC m’a rappelé pour savoir ou j’en étais. Je lui ai parlé des autres propositions concurrentes.
Elle m’a fait une contre proposition à 0,93% mais sans délégation d’assurance.
Le Crédit Agricole a également aligné son taux à 0.93%
J’avais donc 3 belles propositions sur la table et le luxe de choisir :

Choisir sa banque

Finalement, j’ai choisi celle du CIC, qui a déjà mon emprunt de Résidence Principale. Ce qui m’évite d’avoir à ouvrir un nouveau compte.
Les 2 autres propositions étaient excellentes et même mieux distantes sur l’apport.
Un facteur clé à prendre en compte est la taille de l’agence et sa localisation.
Mon agence CIC est à Libourne, une sous préfecture de la Gironde. Il vaut mieux être client dans une agence d’une petite ville que de grande ville. J’aurais pu accepter l’offre du Crédit Agricole qui a une très belle agence en plein de centre de Bordeaux. Mais en relatif, j’aurais été un client moins important.
Et j’ai bien fait, car finalement m’a conseillère du CIC avait négocié entre-temps l’assurance emprunteur à 4,197€ (soit 0,18%), moins cher que la meilleure proposition que j’avais négocié chez AFI ESCA.
A comparer avec le devis initial de 18,604€ sur 2 têtes, soit 9,302€ pour une personne, une belle économie de plus de 5,000€ !
C’était donc finalement la meilleure offre pour moi.

La bonne attitude à adopter avec son banquier

L’effort de la banque a été réel. Il a été motivé par sa volonté de m’avoir comme client, mais aussi par la qualité de la relation et des contreparties. Si les banquiers ont l’habitude d’être mis en concurrence, ils détestent faire le marchand de tapis. Et c’est compréhensible ! Mettez vous à leur place. Il faut donc être honnête, expliquer ce qui vous intéresse dans les autres propositions et voire ce que vous pouvez apporter dans la balance. Dans mon cas, j’ai apporté au CIC  :
  • Domiciliation Salaire
  • Assurance Propriétaire Non Occupant
  • Transfert de mon Livret A
  • Transfert de mon PEA
  • Assurance emprunteur
Soyez également reconnaissant. J’ai invité ma conseillère à déjeuner pour la remercier. La date dépendra de la réouverture des restaurants bien sûr. Gardez en tête que votre banquier est un partenaire et qu’il peut faire beaucoup pour vous si vous avez une bonne relation.Pour lire la suite, c’est ici
Partie 6.Organiser les travaux 

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Projet Immobilier III : Financement, cash ou emprunt?

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Je vous retrouve pour cette 3ème partie de mon achat immobilier d’un T4 à Bordeaux, autofinancé.

Devez vous achetez de l’immobilier cash ou par emprunt ?

Nous verrons d’abord quel est l’intérêt de s’endetter, les risques et comment vous devez l’adapter à votre situation.
C’est d’ailleurs une question que m’a posé ma fille de 11 ans ce week-end. Alors que je signais l’offre de prêt, elle m’a demandé pourquoi je n’achetais pas cet appartement avec mon argent au lieu de demander à une banque. Vous allez lire ce que je lui ai répondu.

Quel est l’intérêt de s’endetter?

Tout l’intérêt est d’utiliser l’argent de la banque pour acheter un bien qui sera loué et dont le loyer couvrira les mensualités de prêt de la banque et les charges
Prenons le cas de M. Cash et de M .Emprunt que nous simplifierons volontairement.
M. Cash et M. Emprunt achètent tous 2 un T4 à Bordeaux, pour une valeur tout compris (travaux, frais de notaire,..) de 200,000€
M. Cash paye comptant son acquisition Il perçoit donc chaque mois la totalité des revenus locatifs moins les charges. Mais sans rien devoir à la banque.
Au bout de 20 ans, il possède toujours ce bien qui vaut 300,000€. Il a également collecté chaque mois des loyers. Disons 1000€ net par mois soit 12,000€ par an. Soit 240,000€ de loyers net sur 20 ans. Pour un investissement de 200,000€, il a gagné 540,000€.
M. Emprunt finance les 200,000€ par la banque. Au bout de 20 ans, il a remboursé son crédit. Il possède un bien qui vaut 300,000€. Tous les loyers qu’il a touché ont servi à payer le remboursement de l’emprunt et les charges. Pour un investissement de 0, il a gagné 300,000€.
Qui a gagné le plus?
Pour comparer, il faut savoir ce que M. Emprunt aura fait des 200,000€ de départ qu’il n’a pas utilisé pour acheter le bien. S’il l’a placé judicieusement en actions à 7% par an, il aura quadruplé son capital au bout de 20 ans et transformé ainsi 200,000€ en 800,000€. Au bout de 20 ans, pour un investissement de 200,000€ et un emprunt de 200,000€, il a gagné 1.100,000€. Soit 2 fois plus que M. Cash

Que s’est il passé ?

  • La banque a permis de faire un effet de levier: l’investissement a été permis sans immobiliser de capital de départ
  • Le rendement immobilier a été suffisant pour auto-financer le bien
  • Le capital ainsi libéré a été investi à long terme sur un placement rémunérateur permettant un enrichissement plus rapide

Bien sûr, s’endetter comporte des risques

L’effet de levier peut être négatif s’il est utilisé pour acheter un bien qui in fine perdra de sa valeur, car par exemple situé dans un zone en déroute économique. De  plus, un emprunt vous engage et doit être remboursé. Les propriétaires bailleurs Airbnb qui ont vécu la crise du coronavirus de plein fouet peuvent en témoigner. Acculés par les traites certains ont du revendre leur bien.
L’effet de levier est très puissant, mais il est nécessaire d’être raisonnable.

Il est donc essentiel d’adapter l’effet de levier à votre situation.

Si par exemple, vous avez fait le choix d’être principalement investi en fonds euros, vous n’aurez bien sûr pas le même intérêt à vous endetter, que si vous investissez sur des placements plus rémunérateurs comme la bourse ou l’immobilier.
S’endetter à 1% et placer son capital disponible sur du fonds euros à 1% n’est pas intéressant. Il pourra être moins risqué d’utiliser votre capital.
De même, si vous avez une somme d’argent à investir. Au lieu d’investir en fonds euros, vous pouvez choisir rembourser par anticipation le crédit de votre résidence principale. Pourquoi investir à 1% si vous pouvez rembourser un prêt à 1% ?
Il est donc essentiel de savoir ce que vous rapporte votre épargne, pour mesurer l’intérêt de l’effet de levier.
Maintenant que vous avez compris l’intérêt de s’endetter pour financer des investissements immobiliers rentables, nous allons aborder dans la prochaine vidéo la question de la recherche du financement. Je vous donnerai les 5 éléments essentiels à définir.

Pour apprendre comment j’ai mis en place ma stratégie d’indépendance financière, inscrivez vous à ma lettre d’information et recevez mon guide gratuit